【营销方案精品资源】天邑湾专题调查

对比小结 ——相比其他城区，万江的区域发展依旧处于“婴儿”期 阶段，区域价值认同度最低，对豪宅客户的吸引力匮乏；
——尤其在天邑湾周边，一线东江景外成为该项目唯一可 利用的区域资源，但却不是东莞所稀缺的豪宅价值点。
先天不具备豪宅所具有的稀缺价值！
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区域质素分析 项目本体分析 营销推售分析
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一期简介
一期户型
房型 1+1（A1） 2+1（B1） 2+1（B3、B5） 3房（C3，合拼） 3+1（D1）
合计
户型面积 63-65 83-84 93-95
127-131 143-146
——
套数比 5.7% 13.8% 49.2% 19.9% 11.4% 100%
套数 62 150 534 216 124 1086
交通枢纽VS干道支线
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对比分析—配套
天邑湾 滨江公馆
中小学:万江小学、万江中学 幼儿园:群星幼儿园 综合商场:华南mall、麦德龙、嘉荣购 物广场、都会广场 银行:中国银行、工商银行、建设银行 、农行、农村信用社 医院:万江医院、市人民医院 其他:金鳌洲公园、滨江公园、万江公 园、可园、税务所、公安局
更完善、更便捷、更成熟
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滨江公馆
对比分析—环境
天邑湾
东北：近千米的一线东江景观 ，享有政府打造的滨江休闲景 观长廊，景观更丰富。
西北：紧邻四环路噪音大，隔 路为水印长堤、石美工厂、农 民自建房等，环境杂乱；
南面：工业屯，以各类小型工 厂居多，环境杂乱，人流复杂 ，安全性较差。
居住氛围VS工业环境
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天邑湾项目专题调查分享
东莞中原.滨江公馆项目组 DongGuan.10.2010
区域质素分析 项目本体分析 营销推售分析
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基础数据
推广名：富通.天邑湾 ——万龙路高埗路口，与水印长堤隔 路而望，属旧城改造项目。 占地面积：22.7万平方米 容积率：2.87 建筑面积：约53万平方米 一期占地：37440㎡，一期总建面： 144387㎡，其中住宅116600㎡。一期 总1080户，停车位701个。
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6# 7# 8# 9#
3# 2#
1#
4#
一期共8栋住宅，临路1层商 业，总26-32层，临路呈“V”型 点式排布，照顾楼栋的景观均 好性及风水考虑，但也导致每 栋都受噪音影响，且半数单位 无景观；园林为东南亚风情， 主要景观包括约700平米泳池、 网球场、独立滨江会所、泰式 草亭、木栈连廊等。
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除2栋、3栋外（合拼前2梯6户），其余均为2梯4户，共约1086户。9#为26层 ，其余住宅均为32层。主力户型面对刚性需求，客户经济力不强，且面积过于 集中，产品偏单一，受政策影响的风险较大。
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户型分布
83 64
64
83
127 127
127
127
94 144
94 127
83 94 94 94
83 94 83 94 94 94 94 94
144 94 94 127
94 144 127 144
83 94 94 94
北
1）临主干道多分布 64/83平米的二房； 2）朝小区花园及江景为 94/127/144平米三房、四 房； 3）大部分单位朝向东南 或西南，其中5栋临路小 户型朝西。
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户型点评
建面 65平
95平
户型 1房2厅1卫 2房2厅2卫
套，均价6520元/平米，开盘-2万
*98*98*98*99*99*99 ；
③ 8月28日8#148套“巴厘岛03单元”开始
蓄客。
④ 9月18日巴厘岛03单元开盘，当天成交10
套，均价6971元/平米。
蓄客时间过短，以中低端产品入市
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推售分析
1）内解套数： ——巴厘岛03单元新品蓄客156个，当
假赠送 厨房开间小 部分仅1卫
户型点评
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本体小结 ——项目规划上江景价值最大化，但过于照顾每栋楼的 江景共享性，户户都有，无法形成差异化，无法满足豪 宅客户所追求的稀缺与身份；
——“小面积的主力产品”决定其客户档次/购买力不高 ，与豪宅客户的舒适型需求相差甚远，产品定位与客户 定位互相矛盾，产品与客户脱节。
受迫于土地成本的矛盾定位与规划！
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区域质素分析 项目本体分析 营销推售分析
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推售分析
① 一期首推3栋，分别为5#、6#、9#，产
品为64-127平米，剩余约50套，均价
6200-6500元/平米，其中5#均价5800元
5#
/平米。
② 8月21日 “棕榈岛”组团新品开盘，国际
物管专家世邦魏理仕进驻 ，当天成交23
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来自百度文库
对比分析—地段
高埗
天邑湾
滨江公馆
从客观的地理范围上，
1）天邑湾与项目相距不远， 属于万江老城区；
2）天邑湾与高步镇仅一桥之 隔，万江边缘地段；
3）项目靠近莞城，地处万江 中心腹地。
莞
总站
城 中心门户VS镇区边缘
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对比分析—交通
天邑湾 滨江公馆
天邑湾：紧临四环路，距离 莞穗大道约百米，有3、16、 C4、68、70路等五路公交车 经过。 滨江：紧临四环路、莞穗大 道城市双主干道，到华南 mall/总站只需3分钟；有4、7 、20、30、45、46、C4等15 路公交经过。
客厅无阳台，不通风，厨房开间狭窄（仅1.4 米），临路噪音大，无江景
房间少，公摊面积大，不实用，1、2、3栋部 分单位朝西南且无江景
部分为合拼户型，受新政影响，厨房开间小
实际上仅能作3房，其中一房为书房
有一定赠送，结构较合理，大户舒适度较高，主力小户部分功能区间不足。
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主力户型 ——94平米 2+1房
天销售10套； 2）销售均价： ——6971元/平米 3）优惠折扣： ——与棕榈岛相同，开盘-2万
*98*98*98*99*99*99 ；
5# 6#
6971
7# 8# 9#
价格过高，底质量产品与高价 相矛盾
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营销分析
隐于江，显于城 城市湾区豪宅
➢鸿福路沃尔玛门口以及华南MALL超市设 展点，不适合“豪宅”营销； ➢针对“湾区及江景”的价值及稀缺性，营 销支撑不足，仅举办画舫巡展活动规模小 ，品质低； ➢理想0769业主以白领为主，富通的品牌印 象不高，缺乏对品牌价值的拉升。
2房2厅1卫
83平 2房2厅1卫
94平 2房2厅2卫
127平 3房2厅2卫 144平 4房2厅3卫
厅宽 3.6米 3.9米
3.7米
4米
3.9米
4.5米 4.7米
户型弱点剖析
朝西，客厅无阳台，临路噪音大，无江景
厨房开间狭窄（仅1.4米），临路噪音大，入户 冲主卧卫生间，私秘性弱
无生活阳台，能变三房，但仅有一个卫生间， 无江景