房地产专项研究房地产项目价值的分析世联
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲一、教学内容本讲将介绍最新世联培训中房地产市场分析的专业知识。
教材的章节涉及房地产市场概述、市场分析方法、供需分析、价格分析、投资分析等方面。
具体内容包括：1. 房地产市场的基本概念、分类和特点；2. 市场分析的基本方法和步骤；3. 市场供需关系的形成及其影响因素；4. 价格形成机制及变动因素；5. 投资决策的核心指标和风险评估。
二、教学目标1. 使学生了解房地产市场的整体情况，掌握市场分析的基本方法；2. 培养学生分析房地产市场供需关系、价格变化和投资决策的能力；3. 帮助学生理解房地产市场的发展趋势，为将来的工作或投资提供理论支持。
三、教学难点与重点重点：房地产市场的基本概念、分类和特点；市场分析的方法和步骤；供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
难点：供需分析中的均衡价格及变动因素；价格变动对市场的影响；投资决策的风险评估。
四、教具与学具准备教具：多媒体教学设备、黑板、粉笔；学具：教材、笔记本、文具。
五、教学过程1. 实践情景引入：以我国近期房地产市场为例，让学生了解市场现状及热点问题。
2. 知识讲解：详细讲解房地产市场的基本概念、分类和特点，市场分析的方法和步骤，供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
3. 例题讲解：选取具有代表性的案例，分析案例中的市场需求、价格变动和投资决策。
4. 随堂练习：让学生运用所学知识，分析现实中的房地产市场问题，如房价波动、供需失衡等。
5. 课堂讨论：分组讨论房地产市场的发展趋势及应对策略。
7. 作业设计（1）请简述房地产市场的特点及其影响因素。
（2）运用供需分析方法，分析某一房地产项目的销售情况。
（3）根据价格形成机制，解释房价上涨的原因。
（4）以某一投资项目为例，运用投资决策的核心指标进行评估。
8. 课后反思及拓展延伸：让学生思考房地产市场分析在实际工作中的应用，提出自己的见解和策略。
六、板书设计1. 房地产市场的基本概念、分类和特点；2. 市场分析的方法和步骤；3. 供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
世联房地产项目定位之市场调研培训
11
3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择； 关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
12
三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
9
初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅 增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二 （中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
27
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
因此，建立合适 的价格参照系非 常重要。
23
一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式 的工具。
24
八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设 、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路 基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购
世联房地产项目策划营销策划分析报告
小独栋： 11000元/㎡ 依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域 规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等 因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。
3、亚北市场的地位
目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场 已经成为北部中产阶级的聚集地 各项目资源相近、陷入细节竞争 品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、
未来趋势
老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、，客群特殊， 投资导向持续强劲
（）
京昌板块
板块 资源 交通 配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
京昌板块 温榆河上游、上风上水
京昌高速路 较低
北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、 香江别墅、雪梨澳乡、宽、三水青清
382-46度8
1.3
消
361-470 69
存量 10462 579-683
34 35
应 量670 4 5 0
365-401
236-24771 4
5化
230-280 160
7102
416-483 28独6-套35栋4/年产品3.8未来1速1.推8 售量2：80-3355301312套
渡上
长河玉墅 一千栋
东方普罗旺斯 麦卡
地上面积 区间
平方米
销售速度 套/月
总销售度 套/月
区间供应量（地上面 积）
当前供应解析
实现均价 （元/平米）
总价（万）
消化 量
存 量
316-321
226-230
2.8
世联策划部培训房地产定价
世联策划部培训房地产定价1. 简介房地产定价是房地产行业中一个非常重要的环节，它直接关系到房地产项目的销售和利润。
世联策划部作为一家专业的房地产策划公司，为了提高团队成员的专业能力，决定开展房地产定价培训，以帮助团队成员全面掌握房地产定价的方法和技巧，提升团队整体竞争力。
本文档将详细介绍房地产定价的基本概念、方法和注意事项，帮助培训参与者深入理解房地产定价的要点。
2. 房地产定价的基本概念2.1 价格和价值的区别在房地产定价中，必须区分价格和价值这两个概念。
价格是指房地产交易时的成交价格，而价值是指房地产的实际价值，包括物理和经济价值。
物理价值是指房屋本身的属性和质量，如面积、格局、装修等。
经济价值是指房地产在市场上的供求关系和竞争程度所决定的价值。
2.2 定价的目标房地产定价的目标是实现最大化的销售和利润。
定价过高会导致销售困难，定价过低则会导致利润减少。
因此，房地产定价需要充分考虑市场需求和竞争情况，以实现销售和利润的最佳平衡。
3. 房地产定价的方法3.1 成本法成本法是一种常用的房地产定价方法，它基于房地产的建设成本和相关费用计算出房地产的市场价值。
成本法的基本原理是建筑物的价值等于建设成本加上土地价值。
在使用成本法进行房地产定价时，需要准确计算出房地产的建设成本，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、施工人工费等。
同时，还需要考虑到建筑物的使用寿命和折旧等因素。
3.2 市场比较法市场比较法是一种常用的房地产定价方法，它基于类似房地产的销售数据来确定房地产的市场价值。
市场比较法的基本原理是根据与目标房地产类似的已售房屋的价格和特征来确定目标房地产的市场价值。
在使用市场比较法进行房地产定价时，需要首先找到与目标房地产相似的已售房屋。
然后，对比这些已售房屋的价格和特征，进行合理的调整和修正，以得出目标房地产的市场价值。
3.3 收益法收益法是一种常用的商业房地产定价方法，它基于房地产的租金收益来确定房地产的市场价值。
世联-房地产产品专题研究-112p-2012年-市场调查分析
地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市
场需求，针对特定少数阶层、采用西方的
建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料
开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。
➢ 从现在的房地产定义观点来看，当时的花
园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别
墅。
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
花园洋房的定义
狭义定义 ➢ 就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和
露台
本报告是严格保密的。
目录
花园洋房概况 花园洋房的特征 花园洋房常见类型 花园洋房个案分析
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
情景花园洋房概述
➢ 通常为5层的多层建筑，一层单位另有生活阳台和工人房，为一梯两户结构。 ➢ 一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部突出设有单元门，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
情景花园洋房产品特征
户户有花园（露台） ➢ 这是情景花园洋房的一大鲜明特点，
传统多层一般一层才带有入户花园， 而情景花园洋房通过退台设计使得 每户都享受露台设计，尽可能使居 住者得到更多实惠，情景花园洋房 针对不同客户的生活特性，通过对 花园（露台）的合理运用，有效降 低了传统多层产品在一层和顶层户 型上的销售难度，将传统多层产品 的劣势转化为优势，形成该产品独 特的销售亮点。
情景花园洋房的变形，相当于抽掉第四层。
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
情景花园洋房产品特征
层层退台 ➢ 情景花园洋房的建筑特点――层
层退台。其以层层退台的方 式形成了一个错落有致的空 间，并使每户都能享有独立 的花园或者露台。露台没有 顶盖，区别于阳台更有花园 感。个性化、独特的居住空 间。 ➢ 层层退台的结构使得情景花 园洋房每层户型结构都不雷 同，类似于联体别墅的构造， 每层每户都呈现个性化，有 其独特的居住舒适感。
世联评估价值折算法
世联评估价值折算法随着房地产市场的发展，房屋评估已经成为了买卖房产时必不可少的环节。
评估师通过对房屋的各个方面进行评估，来确定房屋的价值。
而世联评估价值折算法便是其中一种常用的评估方法。
世联评估价值折算法是一种基于市场数据和评估师经验的综合评估方法。
它通过将市场数据与评估师的主观判断相结合，对房屋进行价值折算，得出最终的评估价值。
该方法主要包括以下几个步骤：1. 数据收集：评估师首先需要收集大量的市场数据，包括类似房屋的买卖价格、租金水平、土地价值等信息。
这些数据将作为评估的依据。
2. 选择比较物件：评估师根据收集到的数据，选择与被评估房屋具有相似特征的比较物件。
比较物件应尽可能接近被评估房屋的地理位置、房型、面积等方面。
3. 价值折算：评估师将比较物件的市场价格进行折算，得出其相对于被评估房屋的相对价值。
这个相对价值可以通过比较物件的市场价格与被评估房屋的价格之比得出。
4. 修正因素：评估师需要考虑一些修正因素，如被评估房屋的状况、周边环境、配套设施等因素对房屋价值的影响。
这些修正因素将被用于调整比较物件的相对价值，以得出更准确的评估价值。
5. 综合评估：通过综合考虑比较物件的相对价值和修正因素的影响，评估师可以得出最终的评估价值。
这个价值将作为买卖双方协商价格的参考依据。
世联评估价值折算法的优势在于综合考虑了市场数据和评估师的主观判断。
市场数据提供了客观的参考，而评估师的经验和专业知识可以弥补数据的不足，使评估结果更加准确可靠。
当然，世联评估价值折算法也存在一些局限性。
首先，市场数据的准确性和完整性对评估结果有着重要影响。
如果市场数据不够准确或者不完整，评估结果可能会出现偏差。
其次，评估师的主观判断也可能受到个人经验和偏见的影响，导致评估结果不够客观。
为了提高评估结果的准确性，评估师在使用世联评估价值折算法时应注意以下几点：1. 数据来源要可靠：评估师应该选择可靠的数据来源，并对数据进行验证和核实，以确保数据的准确性和完整性。
世联房地产项目策划营销执行分析报告
营销动作
6月
市中心售 楼处开放
7月
8月
产品说明会 开盘
9月
10月
11月
阶段目标 快速树立项目形象
扩展渠道，快速积累 大量客户
实现热卖
12月
持续热销
•户外、报广为主，短信、结合
•系列报广：价值点释放；
推
•品牌发布会； •市区售楼处开放；
广 线
•系列软文、新 闻炒作；
•奥运奖牌榜冠名； •营销大事件；
•竞争：未来区域竞 争白热化，同质化 严重；
Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足 够数量的客户？ Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定 有效客户，实现开.（盘.....）热销？
解题
市场趋淡的形势下如何短期内实现大量 蓄客？
同
质 化 竞
快速树立差 异化形象
•差异化形象入市，引发客户关注； •品牌发布会树立形象；
好体育运动，有朋友圈子； • 开始注重健康生活，追求品牌和身份感； • 对社会、政治事件比较关注，并成为日常谈资；
• 提升生活品质，开始追求健康生活； • 关注生活便利性和舒适度； • 希望生活在社会、城市的中心，希望过现代感
的生活；
核心 问题
情景
核心问题共识：如何快速积累足够数量客户，实 现开盘热销？
区位价值：未来合肥中心，升值潜力大；
品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大 的项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队；
项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求 品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；
项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间 不定，是项目面临的最大困难；
(世联地产)住宅产品价值解读
类低密度住宅产品价值分析—— 2、 “有天有地”的充分表达
“有天有地”是别墅生活的典型特征——具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化 的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层 花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。
4、造型特质从“整体”走向“细节”
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈 现与普通集合住宅明显的差异。
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
集合住宅产品的核心价值
住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“外”、“私”与“公”被严格的区分开来。客户购买的产品由 “以户型决定的居住使用空间”和“在社区中分享的公共空间与公共资源”两部分价值组成。集合住宅产品的 价值要素:
1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计 2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大 3、对城市价值的充分表达
同时享有邻里院落和 私庭，安全感归属感 大为强化 整个合院抬高1.95米， 又结合错层0.7米，蓝 色区整体2.85米停车
万科第五园
房型 建筑面积
房型
c
200
4房2厅3卫
d
200
4房2厅3卫
层数
2 2.5
开间
房地产评估师的房地产市场价值链分析
房地产评估师的房地产市场价值链分析房地产市场一直是社会经济发展中重要的组成部分，房地产评估师作为房地产市场中的关键角色，承担着评估房地产价值的重要任务。
房地产市场的价值链是指从土地开发到房地产销售的整个过程，涵盖了多个环节，使得评估师能够全面地分析房地产市场的价值。
本文将从房地产市场价值链的角度出发，对房地产评估师在市场分析、评估方法和市场前景等方面进行深入探讨。
一、市场分析房地产评估师首先需要对房地产市场进行全面的分析，从宏观经济、政策法规、人口流动、用地规划、供需关系等方面综合考虑，以获取房地产市场的整体运行情况和发展趋势。
同时，评估师需要利用数据和统计分析工具，分析不同城市、不同地段、不同类型的房地产市场，以了解市场的细分情况和需求。
二、评估方法房地产评估师在进行市场价值评估时，需要采用一系列评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是指通过比较同一地段或相似类型的房地产交易价格，来确定被评估房地产的市场价值。
收益法是通过分析预计的租金收益和投资回报率，来评估房地产的市场价值。
成本法是通过计算房地产的重建成本和折旧值，来确定被评估房地产的市场价值。
房地产评估师需要在实际评估过程中根据不同情况综合运用这些方法，以提供准确和可靠的评估结果。
三、市场前景房地产评估师还需要对房地产市场的发展前景进行分析和预测，为市场参与者提供决策依据。
评估师可以通过对未来经济趋势、政策调控和社会变化等方面进行研究，来评估房地产市场的发展潜力和风险。
同时，评估师还需要关注使用者需求的变化趋势，如商业地产的租赁需求和住宅楼盘的销售需求等，以及房地产资产价格的波动情况，以准确预测市场的未来走势。
结论房地产评估师在房地产市场中具有重要的地位和作用。
通过对房地产市场的价值链进行分析，评估师能够全面了解市场运作和发展趋势，为市场参与者提供准确可靠的评估结果和决策建议。
同时，评估师需要不断学习专业知识和提升技能，以适应房地产市场的不断变化和发展。
房地产评估师在房地产研究和咨询中的价值分析和
房地产评估师在房地产研究和咨询中的价值分析和应用房地产评估师在房地产研究和咨询中的价值分析和应用房地产评估师是房地产行业中非常重要的一环，他们在房地产研究和咨询中发挥着关键的作用。
本文将探讨房地产评估师在房地产研究和咨询中的价值分析和应用。
一、房地产评估师的价值分析房地产评估师是通过对房地产市场和资产进行详尽分析和评估来确定其价值的专业人员。
他们的主要工作包括收集和分析市场数据、评估土地和建筑物的实际价值、预测未来的增值潜力、评估风险和制定相应的应对策略等。
通过这些工作，房地产评估师能够为投资者、开发商、金融机构、政府和其他相关方提供准确的房地产市场信息和专业意见。
1. 市场数据的收集与分析房地产评估师通过广泛收集和研究市场数据，如销售价格、租金、供需情况、交易量等，得出房地产市场的现状和趋势。
依据这些数据，他们能够提供关于不同区域、不同类型房地产的市场行情和投资建议。
2. 资产价值的评估与预测房地产评估师使用专业的评估方法和模型，对土地和建筑物进行估价。
他们考虑到多个因素，如地理位置、楼层、建筑质量、租赁情况等，综合分析并计算出资产的实际价值。
同时，他们还会对未来的市场趋势进行预测，评估投资物业的增值潜力。
3. 风险评估与应对策略房地产评估师不仅需要评估资产的价值，还需要识别和评估可能的风险，如市场波动、政策变化、地区发展等。
基于对风险的认识，他们提供针对性的建议和策略，帮助投资者和开发商制定风险管理计划，降低潜在风险。
二、房地产评估师的应用房地产评估师的工作涉及多个领域，对于房地产行业的各方都有重要的应用。
1. 投资决策支持房地产评估师的评估报告和市场分析数据对投资决策至关重要。
投资者可以根据评估师的意见和建议，评估投资物业的价值、风险和回报，从而做出明智的投资决策。
2. 贷款和融资支持金融机构在为房地产项目提供贷款和融资时，通常需要对项目进行评估。
房地产评估师为金融机构提供专业的评估报告，帮助他们准确判断项目价值和风险，从而确定贷款额度和利率。
房地产企业社会价值链策划分析论文
房地产企业社会价值链策划分析论文房地产企业社会生命周期策划分析论文本文关键词：房地产企业，价值链，策划，社会，分析房地产企业社会价值链策划剖析论文本文简介：摘要目前，随着城市经济的不断发展，房地产民营企业也得到了迅猛发展。
但是与此同时巨额的这个也使得利润行业显示出了不合理的地方，暴露出了很多问题。
所以房地产企业价值链设计就显得格外重要。
价值链分析可以得出各个价值环节的优劣势，从而调节不同环节的关系。
通过对企业价值链的分析和研究，对企业价值链进行优房地产企业社会价值链策划分析论文本文内容：摘要目前，随着城市经济的连续不断发展，房地产飞速发展企业也得到了迅猛发展。
但是与此同时巨额的利润也使得这个行业显示建制镇出了不合理的地方，牵涉到了很多问题。
所以房地产企业价值链策划设计就显得格外。
价值链分析可以得出各个价值要素得出的优劣势，从而调节不同环节的关系。
通过对房地产价值链的分析和研究，对企业价值链进行加快，提升竞争优势，以找到适合我国房地产企业发展的。
关键词房地产企业价值链策划设计优化1房地产企业价值链价格体系的内容及研究组意义本文主要以我国房地产企业为研究对象，着重着手于房产商品的价值收藏价值创造活动及其之间的相互联系。
由理论与实际相结合，构建出房地产企业的跨国企业价值链，通过对价值链分析学术研究，探索如何提高企业市场竞争力。
房地产业是国民支柱性产业，但是它的产业链相对于较长，所以他能否快速的发展增长就影响到我国的发展。
我国现在出现明显的房地产出现了很多弊端，主要有在数量过多，但时规模都比较小，没有市场竞争力。
价值链策划就是利用管理思想和信息网络，对价值链上相关的整合和合理地利用。
运用这种令分析方法可以使房地产企业了解价值活动的相关结构，知道的知道价值活动的内部和外部的联系。
这样有利于企业优化资源，体现出与市场竞争力。
2房地产价值链的相关综述2.1楼市价值链理论价值链是企业对相关产品进行的一系列的设计、生产、营销、交货等公益活动的集合。
房地产项目可行性研究报告中市场部分的相关指标(世联)
目录一、市场分析 (1)（一）宏观市场状况 (1)1. 供给状况 (1)(1) 房地产开发投资额 (1)(2) 房地产开发投资额占固定资产投资额的比例 (2)(3) 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积 (2)2. 需求状况 (3)(1) 商品房销售面积 (3)(2) 商品房销售价格 (3)3. 供给与需求的匹配状况 (3)(1) 投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较 (3)(2) 商品房销售面积与竣工面积的比较 (4)(3) 新建商品住宅空置率 (4)(4) 商品房价格增幅与GDP增长率等的比较 (5)(5) 房价收入比（可选项） (5)（二）片区市场状况 (6)二、可研报告中各产品分期售价的确定 (7)（一）比较法确定当前时点的销售均价 (7)1. 区位打分法 (8)(1) 区位打分表 (8)(2) 计算方法 (8)(3) 操作说明 (9)2. 产品打分法 (10)(1) 产品打分表 (10)(2) 计算方法 (10)(3) 操作说明 (11)3. 区位、产品综合权衡 (12)（二）分期价格的确定 (12)本项工作的主要目的是通过对项目地块所在城市的宏观市场状况、竞争状况以及其所在片区市场状况的分析来把握项目的市场前景；并且以当地市场上现有项目作为参照，通过比较法确定项目规划中各产品形态的可能的价格定位。
一、市场分析（一）宏观市场状况1. 供给状况(1) 房地产开发投资额要求：图表说明。
(2) 房地产开发投资额占固定资产投资额的比例要求：图表说明。
(3) 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积要求：图表说明。
2. 需求状况(1) 商品房销售面积要求：图表说明。
(2) 商品房销售价格要求：图表说明；按年度统计，最近一年的数据要求按照季度统计。
3. 供给与需求的匹配状况(1) 投资额增幅与销售额增幅以及GDP增幅的比较(2) 商品房销售面积与竣工面积的比较要求：图表说明。
(3) 新建商品住宅空置率要求：图表说明。
深圳世联评估
深圳世联评估
深圳世联评估是深圳市世联评估有限公司的核心业务之一。
世联评估是一家专业的房地产评估机构，拥有较为完善的评估专业知识和经验，为客户提供房地产资产评估、市场咨询和项目咨询等服务。
首先，深圳世联评估具备丰富的评估经验。
作为一家有着二十多年发展历程的企业，深圳世联评估在房地产评估领域积累了大量的实践经验。
世联评估的评估师团队多年来参与了众多大型房地产项目的评估工作，对于房地产市场的特点、形势和预测有着较为准确的判断。
世联评估通过对房地产市场的深入研究，可以准确把握房地产的市场价值和潜在风险，为客户提供具有参考价值的评估报告。
其次，深圳世联评估具备较强的专业能力。
世联评估的评估师均为经过严格培训和资格考试的专业人士，具备评估师职业资格证书。
评估师团队具备专业知识和技能，能够进行全面、客观的评估工作。
世联评估与国内外多家知名高等院校和研究机构合作，不断进行学术交流和研究成果的引进与应用，提升评估师团队的专业水平和能力。
最后，深圳世联评估注重客户需求和服务质量。
世联评估以客户满意度为核心指标，始终以客户需求为导向，为客户提供专业、高效的服务。
世联评估注重与客户的沟通与合作，在评估过程中充分考虑客户的意见和需求，确保评估结果与客户期望相符。
世联评估对于评估报告的质量把控严格，确保评估结论的准确性和可靠性。
总体来说，深圳世联评估在深圳房地产评估行业中具备较强的竞争力和优势。
公司拥有丰富的评估经验、专业的评估师团队和良好的客户服务，为客户提供全面的评估服务。
随着深圳房地产市场的发展和需求的增加，深圳世联评估有望在未来继续发展壮大。
报告中的房地产市场分析与房地产投资价值评估
报告中的房地产市场分析与房地产投资价值评估房地产市场是一个重要的经济领域，对国家经济和个人财富有着重大影响。
为了评估房地产投资的价值，分析当前的房地产市场是至关重要的。
本文将从以下六个方面展开详细论述：市场趋势分析、供求关系分析、经济环境分析、政策环境分析、地理位置分析和投资回报评估。
一、市场趋势分析市场趋势分析是对房地产市场走势的研究和预测。
通过分析过去几年的房地产市场数据，我们可以发现一些有价值的趋势。
比如，某个区域的房价一直在上涨，而另一个区域的房价却没有明显的波动。
这种分析可以帮助我们找到潜在的投资机会，也可以避免一些潜在的风险。
二、供求关系分析供求关系分析是对市场供应和需求之间的关系进行研究。
如果供应过剩，房价可能会下跌；如果需求高于供应，房价可能会上涨。
通过对供求关系的研究，我们可以判断房地产市场的稳定性和潜在收益。
此外，市场对不同类型的房地产产品需求的差异也是供求关系分析的重要内容。
三、经济环境分析经济环境是房地产市场的重要因素之一。
经济增长、就业状况、利率变动等都会对房地产市场产生影响。
通过对经济环境的分析，我们可以预测房地产市场的长期趋势，从而制定合理的投资策略。
此外，不同地区的经济环境差异也是考察房地产投资价值的重要参考因素。
四、政策环境分析政策环境对房地产市场也有着重要的影响。
政府的政策调控会对市场供求产生直接的影响。
例如，限购政策的实施会导致市场需求下降，进而影响房价。
因此，对政策环境的分析可以帮助我们判断房地产市场的走向，从而更好地做出投资决策。
五、地理位置分析地理位置是影响房地产投资价值的重要因素之一。
不同地区的房价和租金水平差异较大。
通过对地理位置的分析，我们可以找到那些具有潜在投资价值的地区。
例如，一些交通便利、经济发展迅速的城市往往具有更好的投资价值。
六、投资回报评估最后，投资回报评估是对房地产投资价值的综合考量。
投资回报率等指标可以帮助我们评估投资的风险和收益。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中小规模项目
中大规模项目
星河国际
R＝4.5， 51亩 极高密度高层住宅+ 集中商业
绿景.蓝湾半岛
R＝5.18，66.6亩 一般品质住宅+部分
8
集中商业
2
SOHO现代城
R＝5.7，109亩 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字楼
7
6
建外SOHO
R＝6.07， 184亩 综合体：高档住宅、 公寓、商业、写字楼
2. 2.
强强势势的的人人造造资资源源：：特特指指能能形形成成完完整整，，自自我我循循环环产产业业链链的的高高端端人人造造资资源源，，已已知知可可以以成成功功运运
作作的的只只有有ggoolfl，f，滑滑雪雪场场。。
举例：
其其它它影影响响因因素素
微调
无无强强势势资资源源
传传统统的的盈盈利利模模式式
少少量量溢溢价价++ 大大量量现现金金流流
本报告是严格保密的。
商商住住混混合合项项目目随随着着容容积积率率的的提提升升，，物物业业类类 型型多多种种多多样样，，但但是是居居住住功功能能仍仍然然是是主主体体
20
中等规模高容积率项目案例综合分析2——3.5是能保证住宅品质，以 居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展
容积率
7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5
分析步骤
静
1. 资源盘点
态
分
析
2. 属性界定
分析内容
分析结论
盘点项目资源，反映项目的 完整的项目资源体系 客观条件
提炼项目的核心影响因素、 属性架构，包括项目的核心属 次级影响因素 性，以及次级属性
3. 初步判定
动
态
4. 市场验证
分
析
根据项目属性研判项目发展 得到的不是具体的战略战术， 的初步思路 而是战略战术的架构和方向
政政府府背背景景（（民民间间 企业企/业国/企国）企）
民民企企，，尤尤其其上上市市公公司司看看重重实实际际发发生生的的 现现金金流流，，注注重重风风险险。。其其盈盈利利模模式式以以资资 金金滚滚动动的的二二级级开开发发为为主主。。 政政府府背背景景的的国国企企看看重重资资产产增增值值，，更更多多 的的涉涉及及大大规规模模区区域的域一的二一级二混级合混开合开 发发，，二二级级开开发发只只是是部部分分回回现现的的手手段段
开发商财务能力
自有自资有金资实金力实力 融资融能资力能力
开发商的开发能力
（与开发数量相 关）
项项目目团团队队的的 专专业业经经验验
项项目目团团队队的的 推推进进能能力力
本报告是严格保密的。
深深刻刻影影响响项项目目能能做做到到什什么么程程度度，，因因为为 很很多多高高溢溢价价的的盈盈利利模模式式需需要要更更强强的的资资 金金压压力力承承受受能能力力（（强强度度，，时时间间）） 项项目目的的实实际际推推进进能能力力，，策策划划方方案案的的实实 际际理理解解和和执执行行程程度度，，影影响响我我们们给给客客户户 提提出出方方案案的的难难度度控控制制。。
50亩
75亩
100亩
150亩
200亩
300亩 规模
本报告是严格保密的。
21
重要属性参考：业态规划
►► 业业态态规规划划对对项项目目的的影影 响响：：
综 合 体
酒酒店店 写写字字楼楼
业
寓
本报告是严格保密的。
宅
盈利模式/ /调查重点 长长 期期现现金金流流
售回款
22
步骤三：初步判定－初步判定的内在逻辑
同总价竞争—— 不同物业类型
指指标标反反算算 出矛盾
溢溢价价问问题题
注：问题界定本身比问题的解决过程重要， 问题是变化的，而解决问题的套路是一定的
本报告是严格保密的。
提提高高单单价价
产品突破——物业增值体系 功能转换——增加盈利空间
资源溢价：景观＋娱乐＋城市
营销溢价
增增加加容容积积
偷面积
12
核心属性－项目规模：决定项目战略思考 模式的核心因素
客客户户居居住住特特 征征：：
本报告是严格保密的。
14
核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目可 能的盈利模式
►► 资资源源秉秉赋赋的的界界定定：：
1. 1.
强强势势的的自自然然资资源源：：已已知知的的、、可可实实际际利利用用的的有有海海，，天天然然的的名名山山大大川川，，天天然然的的大大面面积积湖湖泊泊
包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争 分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式 步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避
劣势
本报告是严格保密的。
9
步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资 源体系
项目资源是项目开 展的起点，项目资源 体系的每个环节上都 有可能产生相对于市 场上其他项目的竞争 优势，即价值
定性判断为主，
要从两个角度判 区成熟程度与区 价值： 域的城市配套情 （生活，商业配 ） 域的公共交通系 完善程度（非简 的道路通达）
核心属性－城市价值：深刻影响客户居住 特征，规模体量，以及产品类型组合
城市城市远郊 非城市区
规规模 公公共交通体系 城城市配套程度
产产品品线线类类型型组组 合合
本报告是严格保密的。
4
为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺 垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例
CASES
本报告是严格保密的。
5
Why
什么进行项目价值分析？
本报告是严格保密的。
6
为什么要进行价值分析
价值分析的核心目的： 梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战 略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核 心） I. 项目价值分析是为后续研究界定范围；
为什么进行项目价值分析 ？
本报告是严格保密的。
How
如何进行项目价值
3
什么是项目价值
房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场 竞
争环境中，对项目开发思路的决定性影响
需要强调的是：
项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路 之间存在着互动关系， 不同价值之间也存在着互动关系
世茂滨江花园
R＝3.17，331亩 高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套
3
1
北京当代万国 城MOMA
中信红树湾
京基御景东方
R＝4.63， 75亩 高品质住宅+集中商业
R＝5.44， 182亩 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字楼
高层R＝3.4， 244亩
高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套
5
4
3.0
房地产专项研究房地产项目 价值的分析世联
本课件主要适用于 3000亩及其以下的房 地产项目分析
本课件核心内容是在阐明项目价值定义与 作用的基础上，着重分析如何分析项目价 值
本报告是严格保密的。
2
课程的内容结构
What
什么是项目价值？
Cases
通过实际操作过的项目，来 展示项目价值到底是什么？
Why
>4761 本报告是严格保密的。
**万平米 **万平米
销售物业（不含酒店）极限纯盈利能力（最高容积 率，完全销售，最低实现价格，扣除地价） **亿
**亿
**亿 19
中等规模高容积率项目案例综合分析1——随着容积率变高，物业类 型逐渐混合，
7.0 6.5
北京当代万国城MOMA
R＝5.44，居住82％ 综合体：高档住宅、公寓、商 业、写字楼
II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导
III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题
IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；
V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野 的体现。
本报告是严格保密的。
7
How
何进行项目价值分析？
本报告是严格保密的。
8
如何进行项目价值分析
►► 只只有有红红色色容容积积率率底底线线以以上上的的区区域域才才能能满满足足基基本本的的财财务务需需求求
容积率范 产品线可能类
围
型
需要实现的均 总建筑面积
价
(做足容积率)
A 3.55.85
以公寓为主，
组合少量写字 楼
>3819
**万平米
B 3.55.85
以写字楼为
主，组合少量 公寓
>4761
C 2.8-3.5 纯高层住宅
描述 大盘
典型规 模
常见 5002000亩
战略核心问题
项目的持续推 动力而非单一 卖点 扩宽客户层面
小盘
200亩 以下， 尤其是 100亩以 下的
差异化 市场占位 核心竞争力界 定
盈利模式/产品线结 构 相对多元的产品线 在产品类型的选择 上，会在产品盈利 空间和市场未来机 会之间选择均衡
相对简单的产品线 尽量选择当前盈利 能力最高的产品类 型
高品质住宅+少量公寓、少
星河国际
量商业配套
R＝4.5，居住83％
2
极高密度高层住宅+
1
世茂滨江花园 集中商业
居住功能为主， 少量商业配套
R＝3.17，居住99％
高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套
京基御景东方
R＝4.63，居住74％ 高品质住宅+集中商 业
商业、商务、 居住功能混合
中中高高品品质质纯纯居居住住功功能能项项目目容容 积积率率提提升升潜潜力力有有限限