个人住房抵押贷款PPT课件

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实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买 权，此外，执行期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回 权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后 就不能再赎回房地产，被称为法定赎回权。
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2、美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史
（1）独立战争后（1775） 无房地产贷款
（2）南北战争时期（1861年—1865年） 开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房所需的资金
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第二节 住房抵押贷款运作程序
1、贷款申请及受理 2、贷款审查和资信评估（核心） 3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等 4、签定贷款合同 5、贷后管理和不良资产处置
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第三节 个人住房抵押贷款分类
一、固定利率抵押贷款
1、美国之前的发展
（1）罗马帝国
fiducia(所有权归贷款人),来源于拉丁文的信任或者信赖一 词，该工具明显表明贷款人不信任借款人——pignus(典 质、典质物)(所有权归借款人，贷款人在借款人被“怀疑 有违约的可能性”时有权取得所有权)——hypotheca(所 有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况下才能取得房 产控制权)。
抵押贷款
是现实的责任担保， 此抵押行为是借款方获得 贷款时必须发生的现实行 为，抵押人必须提供实在 的抵押财产。
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二、抵押权的基本概念
1、抵押权的概念
在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先 受偿权。
2、抵押权的特点
（1）属于担保物权 （2）抵押权担保的债权具有优先受偿权 （3）用益权可设立抵押权
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2、特征
(1)房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一 种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发 放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上）
(2)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其实 质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。
(3)房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款的区 别）
英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不收取 利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有权， 并且wk.baidu.com有义务向借款人作出任何补偿。
但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，尤 其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，借 款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭开 始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约后）， 这就是公平赎回权。
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3、抵押权的法律属性
（1）在我国可以抵押的房地产
依法获得的出让土地使用权;依法获得的房屋所有权; 依法获得的期房所有权;依法可抵押的其他房地产。
（2）在我国不可以抵押的房地产 权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共
福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义的 建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的 房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足出 资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产； 集体所有的土地使用权。
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（3）法国 法国的mortgage：在1066年威廉征服英国后，法国
人将德国体系引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵 押房地产贷款，被称为“死的”gage ,由于法语中表示死 的词为mort,这自然被称为mortgage.
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（4）英国 英国人继续发展出现公平赎回权和法定赎回权。中世纪时，
教学方式
讲授、讨论、案例
教学时间安排
10学时
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第一节 住房抵押贷款的基本概念
一、住房抵押贷款的概念及特点 二、抵押权的概念、特点及法律属性 三、住房抵押贷款的运作要素 四、住房抵押贷款的定价
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一、住房抵押贷款的基本概念
1、概念
由银行或其他金融机构发放的， 以个人或家庭为贷款对象，以购买住 房或与住房有关的其他用途为目的的， 以所购买的住房为抵押品，按照固定 或浮动的利息率计息，在较长的时间 内分期还本付息的贷款形式。
第三 章
个人住房抵押贷款
教学目的与要求
通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概 念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵 押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含 义。
重点与难点
抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调 利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款 风险
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（3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序 第一，支付处分抵押房地产之费用； 第二，扣缴与抵押房地产有关的税费； 第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金； 第四，剩余金额退还抵押人。
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三、住房抵押贷款的市场参与者
1、房地产抵押贷款的贷款人 2、房地产抵押贷款的借款人 3、担保和保险机构 4、中介服务机构
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四、住房抵押贷款的定价
1、影响抵押贷款利率的因素
融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等 综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。
2、抵押贷款利率的确定
在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货 膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性风 险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。
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（2）德国文化时期 德国的gage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放
物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,就象今天人们 在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的gage.
当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这 种情形下，gage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有 权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履 行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。
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抵押贷款与质押贷款的区别与联系
抵押贷款
质押贷款
1、抵押财产为不动 产或动产；
2、债务人不转移抵 押财产的占有
1、质押财产为动产 或权利；
2、债务人将质押物 移交债权人占有。
债务期满前所有权属于抵押人
与出质人，签定合同后都要依法办 理登记
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抵押贷款与保证贷款的区别与联系
保证贷款
保证人所承担的实 际责任发生在贷款偿还 时，而不是发生在保证 贷款时，所以是一种 “未来责任”。是一种 虚拟的保证责任。
而成立），第一个于1861年成立于费城，开始是股份所有 制公司，后转变为储蓄机构 。