模糊层次分析法在房地产投资风险评价中的应用_刘晓君
模糊综合评价法在房地产项目风险评价中的应用
摘要 ： 房地产开发投资本身所特有的性质， 使之表现 出 很 大的风险性 ， 尤其近期国家对 房地产行 业的调控政策层 出不穷 ， 使投 资 者 面， Ｉ 纠交大的投资风险。 文章通过模糊 综合评价法对一房地产投 资项 目进行风 险评价 ， 来介 绍该方法在房地产投资领域 的应用情况 ，
对投 资者进行科学决策有一定的指导意义。
ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｔ ｉ ｆ ｉ ｃ ｄ ｅ ｃ ｉ ｓ ｉ ｏ ｎ ．
关键词 ：房地产 ； 风险因素 ； 层次分析法； 模糊 综合评价法
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ：ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ； ｒ ｉ ｓ ｋ ｆ ａ ｃ ｔ ｏ ｒ ； Ａｎ ｌｙ ａ ｔ ｉ ｃ Ｈｉ ｅ ｒ ａ ｒ ｃ ｈ ｙ Ｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｓ ｓ ； Ｆ ｕ ｚ ｚ ｙ Ｓ ｙ ｎ ｈｅ ｔ ｔ ｉ ｃ Ｅｖ ｌｕ ａ ａ ｔ ｉ ｏ 房地产项 目风险评价 中的应用
Ｔ ｈ ｅ Ａ ｐ ｐ ｌ ｉ ｃ ａ ｉ ｔ ｏ ｎ ｏ ｆ Ｆ ｕ ｚ ｚ ｙ Ｓ ｙ ｎ ｔ ｈ ｅ ｔ ｉ ｃ Ｅ ｖ ａ ｌ ｕ ａ ｉ ｔ ｏ ｎ ｉ ｎ ｌ Ｕ ｓ ｋ Ｅｖ ｌｕ ａ ａｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ Ｒｅ ｌ ａ Ｅ ｓ ￣ｔ ｅ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｓ
ｅ ｖ ａ ｌ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｔ ｈ ｅ ｉ ｆ ｅ ｌ ｄ ｏ ｆ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍｅ ｎ ｔ ｂ ｙ ｒ ｉ ｓ ｋ ａ ｓ ｓ ｅ ｓ ｓ ｍ ｅ ｎ ｔ ｏ ｆ ａ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍ ｅ ｎ ｔ ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｓ ． Ｉ ｔ ｉ ｓ ｓ ｉ ｇ ｎ ｉ ｉ ｆ ｃ ａ ｎ ｔ ｆ ｏ ｒ ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｏ ｒ ｓ ｔ ｏ ｍ ａ ｋ ｅ
模糊层次分析法在房地产投资风险评价中的应用
Tab.l
标度 (b ll )
The relative importance and means of evaluation matrix
Tab. 2 The result of evaluation
A-hhhA
9
3
同样重要
稍微重要 明显重要
A lI
从各种风险因素对整个项 目影响程度的大小考虑，最
L m一 L m一
b
终将评语集确定为 v={ 高 风险，较高风险，中等风险，
丁
程M
国 民 经 筑 济 材 状 况 变 动 新 更 和 变 料 改
一 建
叫 别 圳 叫 叫 圳 叫 别 川 圳
M m
问 阳
咱
问
m投
标 风 阶
较低风险，低风险} .
m
刮
忡M
M M M
国民经济状况
0.30 0.25 0.10 0.30 0.050.20 0.10 0.20
0.20 0.30 0.40 0.15
0.15 0.20 0.25 0.35
0.10 0.10 0.10 0.20
相应可得技术，内部决策和管理，社会风险等一级评价矩阵(略〉
4. 1
一级模糊综合评价
应用如权平均模型模糊评辑理讼，计算投资风险一攘攘攘攘合评赞各指栋的模额分布盖 23jI} 丘吉;王z ×是(1) BfD 代表一级模糊综合评价指标值， λi 代表权系数，虽jI〉为一级评价矩阵，仍以计算一级经济评
川
刮 创 削
阴 阳 川
M M
日
M忖
指
同
3
3. 1
权系数的确定
模糊综合评价法在房地产投资风险中的应用
若在市场低迷时， 变现更要花费大量时间寻找买主。
发，结合当前的经济形势以及市场对房地产业的要 临的风险问题， 根据房地产投资模糊性的特点， 运用 科学的手段对风险进行预测和控制。 １房地产投资风险分析
求，运用模糊综合评价法分析房地产项 目 投资所面 对承担的这一风险一般在经济上要求补偿，这一补
偿也叫风险溢价或风险回报。
（ 相对性。任何风险都是与机遇并存的， ４ ） 如果
正确认识并加以合理利用， 反而会使收益有所增加 。
所 以对待风险不应该 消极， 而应将风险作为一种经
营机会。 １ 房地产投资面临的风险 ． ２ （） １政策风险。房地产业与国家经济紧密相关。
随着经济 的发展 国家越来越重视房地产业的发展， 政府在产业的政策 、 土地的出让和使用政策、 住房制
～
张竞竞
Ｚ ａｇ ｉ ｊ ｇ ｈｎ ｎ ｉ Ｊ ｇｎ （ 长沙理工大学经济与管理学院， 湖南 长沙 ４ ０ １） １１４
（ｃｏ ｌ ｆ ｃ ｎ ｍｉｓ Ｍａ ａ ｅ ｎ，ｈ ｇｈ ｉｅｓｙｏ Ｓ ｉ ｃ ｄＴ ｃｎ ｌｇ ， ｎ ｈ ｎ ｓａ １ １ ４ Ｓｈ ｏｏ Ｅ ｏｏ ｃ ＆ ｎ ｇｍｅ ｔ ａ ｓ ａ ｖｒｉ ｆ ｃ ｎ ｅ ｅｈ ｏｏｙ Ｈｕ ａ Ｃ ａ ｇｈ ０ ） Ｃｎ Ｕｎ ｔ ｅபைடு நூலகம்ａ ｎ ｎ ４ １
模糊评估方法在房地产项目财务风险评估中的应用
【 关键词】 模糊评估方法；财 务风险；通货膨胀
模 糊 集
币。房地产资金变现风险主要是指在交易 风 险 。 日 Ｊ 房地 产 项 目开 发 具 有开 发 周 期 长 ， 投 过程 可能 因变 现的时 『和支付方式变 化而 ２ 建立评价集。 、 评价集是评价者对评 导致房地 产商品不能变 成货 币，或延迟变 价对象 可能结果做 出的各 种评价 的集合 。 资资金大等特点 ，因此房地产投 资前 的可 而给 行 性 报 告 显 得 尤 为 重 要 ，然 而一 份 优 秀 的 为 货 币 ，从 ＿ 房 地 产 经 营 者 带 来 损 失 。 用 Ｖ表示 ：Ｖ－ｖ ， ２ … ，ｍ） － １ ｖ ， ｖ ，其 中，１ （ ７ １ 房地产可行性报告必须 体现项 目开 发中对 同性 质的资产或证券其变成货 币的难易程 代表评价结果的总数 ，ｊ ｖ 代表第ｊ 种评价结 于财 务风 险的准确评估 上。只有 强大 的财 度是不同的。一般 来说 ，储蓄存款单 、支 果 。对房地产财 务风 险时 ，可 以设用评价 务 安 全 作 保 障 ，房 地 产 项 目 的开 发 才能 做 票等的变现性 能最 好 ，股票 、外汇 、期货 集 为 ： 到有条不紊 ！本文运用模糊评价方法对房 和债 券投 资等 的变 现 能 力 次 之 房地 产 投 资 Ｖ （ 高风险 ，较高风险，一般 ，较低 地产项 目财务风险进行评估 ，从 而为提高 的变现性 能较差 。因此 ，房地产 投资的变 风险 ，低风 险） 房地产 项 目开 发商对 于财务风 险的认识 ， 现风险是较大 的。 ３ 进行单 因素模糊评 价。 、 为了能够建 并且有针对性地提 出风险防范措施 。
参考文献目标看资产计价与收益计量j财经问题研究2000112阎光华王步端评西方流行的两种资产计价理论兼论我国资产计价模式的重新构造j南开经济研究198833曹慧公允价值计量模式研究j财会通讯200774蔡韦华收益计量与资产计价的矛盾分析及解决措施j商场现代化200708中旬刊5向显湖浅议资产计价与会计收益确定的关系j财会月刊199702约所得到的重估价值也不可避免地带有主观性和局限性
模糊层次分析在房地产市场评价中的应用
、
灰 色 模 糊 评 价 模 型 的 构 建
（ｌ ２… ， Ｐ， ， 尸
叼 （ ） 叼 （ ） 卵 （） ｌ１ ２１ １ ） ） （） ２
：
参 与评价 的地 区房地 产市 场组成 的集 合为
Ａ＝０ ａ …， ｛ｌ２ ％｝ ，， 因素 指标集 为
（Ｉ２ ６， ， ｎ ６ …６）
素指标 集 中各 因素 的地 位和 作用程 度不 同 ，因此 ， 用
Ｐ来表 示各 因素 的权重 分配
Ｐ＝Ｐ，２ （ｌ＇… ／，
这 里
Ｐ ∈［ ， ］ ｉ ０ １
且
∑ｐ １ Ｆ
ｉ １ ＝
那么， 房地 产市 场评 价 的数 学模 型 为
Ｐ・ ＝ Ｒ ‘
进行综 合评 判 。
叼（ Ｉｍ） ｒ ｍ） 叩 （ ｈ（ ”ｍ） 其 中： Ｂ为模糊 评判 结果
Ｙ ｛ｌ２ ＝ｙ， ， ） ｙ … 其 中 ，ｌ ｙ 是第 ｉｉ１ ２ … ， ） 因素 的指 标 。 （ ， ， ｎ个 ＝ 对 干某一 指定 地 区房地 产 市场 ａ． 以表示 成 一 ｉ可
个 向量
ａ （ｌｙ ， ）ｙ ∈ｙ， ｊ ｙ， … ， ＝ ｊ ｉ
之取最 小值 。因此 ， 可构造 初始矩 阵 Ｅ 。 ２计算灰 色关联 系数 ． 用 无量 纲化 处 理后 ， 最优 指标 集 Ｃ＝ Ｃ ， ２ … ， （ Ｃ ，
关键 词 ： 地 产 市场 ； 糊 综 合 评 价 ； 次 分析 法 ； 色关联 度 房 模 层 灰
中 图分 类 号 ：２ ３３ Ｆ９．
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章编 号 ： ６ ３ １ ９ （ ０ ０ １ — ０ ４ ０ １ ７ — ９ ９ ２ １ ）５ ０ ９ — ３
技术经济学刘晓君,房地产开发项目经济评价
经营利润 =营业（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-营业税金 利润总额 =经营利润+营业外收支净额 净利润 =利润总额-所得税 可分配（应付）利润 =净利润-（盈余公积+未分配利润）
11.3 房地产开发项目财务报表的编制
11.3.1 财务评价的报表
基本报表
全部投资财务现金流量表 资本金财务现金流量表 投资者各方现金流量表
产品经营方式的分析与选择
11.1.4 房地产开发项目经济评价的内容
1.财务评价
财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算 房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的 财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项 目的财务可行性。
2.综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和 计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用， 考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济 合理性。
本章结束
主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自 然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或 将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目的影响， 要做出充分的了解和估计。
2.市场状况的调查与预测
主要内容包括：（1）供求状况 （2）商品房的价格、租金和经营收入 （3）房地产开发和经营的成本、费用、 税金的种类及其支付的标准和时间
11.2 房地产开发项目效益和费用的识别
11.2.1 投资与费用
房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售
（出租）收入；财务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经 营成本和税金等各项支出。财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应 一致的原则。
11.2.1 投资与费用
1.工程建设投资
11.2.2 营业收入与利润
模糊层次分析法在投资估算中的应用
模糊层次分析法在项目投资估算中的应用摘要：分析了模糊一致矩阵的性质和判定方法，通过模糊一致性指标，确定模糊判断矩阵的一致性程度，并调整模糊判断矩阵，以达到满意的模糊一致性；针对投资估算问题的复杂性和模糊性，运用基于模糊一致矩阵的模糊层次分析法为企业的投资估算提供参考。
关键词：模糊层次分析法；模糊一致矩阵；一致性指标；投资估算层次分析法（AHP ）是一种定性与定量相结合的多目标系统决策方法，它从系统的观点出发，把复杂的问题分解为各个组成因素，将这些组成因素按照一定的关系进行分组，形成有序的层次结构，通过两两比较确定每一层中各因素的相对重要性，进而得到决策因素相对于目标的重要性分值。
随着层次分析法的发展和实际应用的需要，人们把模糊思想和方法引入层次分析法中，提出了模糊层次分析法(FAHP)。
其核心是构建一致性满足要求的模糊判断矩阵；其基本步骤为：建立待评价对象的层次结构，得到目标层、准则层和方案层。
构建下层元素对上一层的模糊判断矩阵；计算模糊判断矩阵的一致性，调整模糊判断矩阵，以达到满意的一致性；由一致性满足要求的模糊判断矩阵计算下一层各因素对上一层各因素的重要性权重；由所有下层对上层的权重，计算方案层对目标层的总权重，得到所有方案总排序。
在项目投资估算时，经常面对多种投资方案，而每种方案各有优劣，且有很强的模糊性，难以确定选择哪种方案，使投资估算精度最佳。
基于此，可采用模糊层次分析法对投资估算进行分析。
一． 模糊一致矩阵1模糊判断矩阵模糊判断矩阵R 是将下层元素{a1,a2,a3,···,an}相对于上一层元素的重要性两两比较，得到相对重要性模糊矩阵：111212122212...()......nij n n n n n nnr r r R r r r r r r r ×==其中，(,(1,2,...,))ij r i j n ∈下层第i 个元素相对于第j 个因素具有模糊关系：“i a 比j a 重要的多”的隶属度，为了使任意两个方案关于某准则的相对重要程度得到定量描述，可采用如下的0.1-0.9标度给予数量标度，见下表1。
模糊评价法在房地产投资风险评价中的应用
Ａ ｐ ｉａ ｉ ｎ ｏ ｚ ｙ Ｅｖ ｌ ａ ｉ ｎ Ｍ ｅ ｈ ｄ ｉ ｓ ｐｌｃ ｔｏ ｆＦｕ ｚ ａ ｕ ｔｏ ｔ ｏ ｎ Ｒｉｋ Ａ ｓ ｅ ｓ ｅ ｏｒＲｅ ｌＥｓ ａ ｅ Ｉ ｖ ｓ ｍ ｅ ｔ ｓ ｓ ｍ ｎｔｆ ａ ｔ ｔ ｎ ｅ ｔ ｎ
Ｌ Ｕ — ｄｎ ．Ｗ ＡＮＧ ｕ Ｉ Ｙｉ ｉ ｇ Ｊｎ
模 糊 评价 法在房 地 产 投 资 风 险评 价 中的应 用
刘 一 丁 ，王 军
（ ｉ 石 油 化 工 大学 经济 管理 学 院 ， 宁抚 顺 １３ ０ ） ｇ宁 辽 １ ０ １
摘 要 ： 从 ２０ 年 金 融危 机 以 来 ， 顺 市楼 市逐 步 回暖 ， 而从 现 实情 况 来 看 ， ０８ 抚 然 中小 型 房 地 产 企 业 还存 在 着许 多 问题 。首 先 表 现 为 经 营 者 的 风 险 意识 不 强 ， 多数 开 发 商 往往 为 了片 面 追 求 高 额 利 润 ， 乏 科 学的 经 济预 测 和 客 观 缺 的 可行 性 分 析 ， 企 业 的 生存 发 展 面 临 巨 大的 开 发 经 营 风 险 。 此 外 还表 现 为 供 给 与 需 求 的 脱 节 ： 方 面 无 效供 给 过 使 一 多 ， 品房 大 量 空 置 ； 一 方 面 ， 们 的 强 烈 需 求 又得 不到 满足 。在 对 抚 顺 市房 地 产 市 场 背景 进 行 分 析 的 基 础 上 ， 商 另 人 对 该 市房 地 产 市场 风 险 运 用 模 糊 评 价 方 法进 行 研 究 ， 提 出 了相 应 的 防 范和 控 制 建 议 。 并
模糊层次法在房地产项目进度风险分析中的应用
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ：ｋ ａ ｎ ｇ ｃ ｕ ｐ ｏａ ｂ ｒ ｄ，ｆ ｕ ｒ ｎ ｉ ｔ ｕ ｒ ｅ ｆ ｅ ａ ｔ ｕ ｒ ｅ ，ｗ ｉ ｔ ｈ ｏ ｕ ｔ － ｍａ ｋｅ ｕ ｐ ｂ ｅ ａ ｕ ｔ ｙ ，ｐ ａ ｉ ｎ ｔ ｅ ｄ ｂ ｅ ａ ｕ ｔ ｙ
模 糊 层 次 法 在 房 地 产 项 目进 度 风 险 分 析 中 的 应 用
马 建 军
（ 中铁房地产集团浙江京城投资有限公司 ， 浙江 杭州 ３ １ ０ ０ ０ ０ ）
摘
要： 从分析 影响工程进度的风险 因素入手 ， 将模糊数学 与层次分析 法相结合 ， 建立 了模糊层次分析模型 ， 对 工程进度 的风 险 因
Ｗ ＡＮＧ Ｚ ｈ ａ ｏ － ｄ ｏ ｎ ｇ ＺＨＵ Ｙｉ
（ Ｍａ ｔ ｅ ｒ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｒ ｉ ｎ ｇ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ ， Ｎ ｏ ｒ ｔ ｈ ｅ ａ ｓ ｔ Ｆ ｏ ｒ ｅ ｓ ｔ ｒ ｙ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ， Ｈ ａ ｒ ｂ ｉ ｎ １ ５ ０ ０ ４ ０， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
素进 行了评价 ， 提 出 了全面定量化和定性化 的层 次结构评价模式和总体 评价方 法 ， 并 用工程实例证 明该 方法简 易可行 ， 结论 符合 实际 ， 从而为工程进 度风 险控制提供 了一种 简便和较 为客观的分析评价方法。
关键词 ： 工程进度风 险 ， 模糊综合评 判 ， 层次分析 法
模糊层次分析在房地产投资风险评估中的应用
模糊层次分析在房地产投资风险评估中的应用摘要：随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，己经发展成为一个独立的行业。
房地产业受自然以及社会等因素的影响较大，面临较多的不确定性，是一个高投入、高回报、高风险的行业。
如何有效规避投资风险，成为房地产投资的重要问题。
本文采用模糊层次分析方法，对景城名郡房地产项目投资风险进行评估，为投资者做出科学合理的决策提供依据。
关键词：模糊层次分析；房地产投资；风险评估一、房地产投资风险评估房地产投资风险是在房地产投资的过程中，投资者对自己的投资可能遭受的损失所作的一种测算或估计，在房地产投资决策时要尽可能地测算出这种可能性。
评估某一房地产项目投资风险的方法主要分为定性分析法和定量分析法。
（一）定性分析法定性分析法，是指依靠预测人员的丰富实践经验以及主观的判断和分析能力，推断出事物的性质和发展趋势的分析方法，属于预测分析的一种基本方法。
房地产投资风险评估的定性分析方法很多，如专家会议法、德尔菲法等等。
专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果[1]。
该方法适用于探讨问题比较简单，目标明确的房地产投资项目；德尔菲法即专家调查法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。
它主要适用于一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题。
（二）定量分析法定量分析法是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析的方法。
房地产投资风险评估常用的定量分析法有蒙特卡洛模拟法、层次分析法以及模糊综合评价法。
蒙特卡洛模拟法是经济风险评估中常用的一种方法，是对实际可能出现的情况进行模拟，也叫模拟抽样法，它可以把一些具有经验分布统计特性的数据用于一个系统。
模糊综合评价方法在房地产项目评估中的应用研究
模糊综合评价方法在房地产项目评估中的应用研究项目评估在房地产行业中起着至关重要的作用，它是指对房地产项目各个方面进行综合评价，以获取项目的可行性和投资价值。
然而，在评估过程中，由于房地产项目的复杂性和多样性，传统的评估方法常常难以准确地反映出项目的实际情况。
为了解决这个问题，学术界和实践界开始将模糊综合评价方法引入房地产项目评估中。
本文旨在探讨模糊综合评价方法在房地产项目评估中的应用，并介绍其中的应用案例和效果。
首先，我们需要了解模糊综合评价方法的基本原理。
模糊综合评价方法是一种基于模糊数学理论的评估方法，它允许将模糊的概念和主观判断转化为数学模型进行分析和运算。
与传统的评估方法相比，模糊综合评价方法更能够适应房地产项目评估中的不确定性和主观性。
它通过设定模糊评价指标和权重，利用专家的经验和知识，对评价指标进行模糊化处理，进而进行模糊综合评价，得到一个综合评价结果。
在实际应用中，模糊综合评价方法可以采用层次分析法、模糊数学模型、模糊综合评判法等多种方法和技术。
例如，可以将模糊综合评价方法应用于房地产项目的市场需求评估，项目风险评估，经济效益评估等方面。
这些评估指标经过模糊化处理后，可以得到对项目可行性的模糊度量，有利于决策者更好地理解和把握项目的优势和劣势。
以房地产项目的市场需求评估为例。
在传统的评估方法中，通常会使用各种统计指标和经济模型来预测市场需求。
然而，这些指标和模型往往只能提供一个确定的结果，难以准确地反映市场需求的不确定性和模糊性。
而借助模糊综合评价方法，可以将市场需求评估指标转化为模糊数，然后通过设定权重和评判矩阵，建立模糊综合评判模型。
通过计算模糊综合评判模型，可以得到项目市场需求的模糊度量，从而更好地了解市场需求的变化趋势和潜在风险。
除了市场需求评估，模糊综合评价方法还可以应用于项目的风险评估。
风险评估是房地产项目评估中必不可少的一个环节，它通过对项目可能面临的各种风险因素进行定量和定性分析，以确定项目的风险程度和应对策略。
模糊层次分析法在楼盘估价中的应用
模糊层次分析法在楼盘估价中的应用张丹Application of fuzzy AHP in the real estatevaluationDan zhang2013年5 月31日摘要各国在楼盘估价过程中使用的方法是不一的，随着我国经济的高速发展，国内房地产市场也不断发育和完善，人们对楼盘价格的评估方法也在不断的探索中。
由于楼盘价格的影响因素众多，为了使研究的问题明朗化，本文采用了模糊层次分析法将各影响因素量化，再综合Lagrange插值法，兼顾定性和定量两方面对楼盘进行估价。
本文首先选取了南昌市的4个楼盘作为分析对象，另外选取南昌市的2个楼盘作为评估对象，运用模糊层次分析法对影响楼盘价格的因素进行定量分析，再做指标评估，将影响楼盘价格的因素转化成线性问题来研究，阐释了影响南昌市楼盘价格的主要因素及各因素对楼盘价格的影响程度。
但无法得出各楼盘的价格，于是通过对子准则层各影响因素的信息量化，再引入Lagrange插值法，通过前面4个楼盘的价格，得出待估楼盘的价格，并与楼盘的真实价格做比较，以检验本文研究楼盘价格的方法是否可行有效。
通过与实际情况结合来选取楼盘价格的影响因素，并建立的影响楼盘价格因素的模糊层次模型可对各影响因素进行定量分析，可操作性强。
但是，在模糊矩阵的建立和对各影响因素的信息量化过程中存在一定的主观性，存在可改进处。
关键词：模糊层次分析法；楼盘价格；影响因素；Lagrange插值法AbstractThe methods used by countries in the real estate valuation process are different. With China's rapid economic development,the domestic real estate market is continuous development and improvement, and assessment methods of estate prices are also constantly explore by people. There are many factors to influence the real estate prices and in order to make the research problem clear, in this paper, we use the Fuzzy Analytic Hierarchy Process to quantify each factor, then comprehensive Lagrange interpolation to value the real estate prices from both qualitative and quantitative aspects.In this paper, first select four buildings in Nanchang as analytical object, in addition, select two real estate in Nanchang as the assessment object; then use the Fuzzy Analytic Hierarchy Process to quantitative analysis of the factors that affect the real estate prices and construct the evaluation index; finally, transform factors affecting the real estate prices into a linear problem and illustrates the main factors that affect the real estate prices in Nanchang and the impact of various factors on real estate prices. As the sale prices are not obtained, so through quantify the influencing factors of the sub-criteria layer, reintroduction Lagrange interpolation, and front four real estate prices, obtain the estimated sale prices, and comparison with the real estatethe real price for examining the feasibility of this study estate prices.By combining with the actual situation to select the factors affecting property prices, fuzzy analytic hierarchy model of the effect of market price factors is established, can be used for quantitative analysis of each influencing factor, and has strong maneuverability. However, there are some subjectivity and improvements in the establishment of fuzzy matrix and quantization process of various influencing factors.Key words: Fuzzy Analytic Hierarchy Process; Real estate prices; Influencing factors; Lagrange interpolation目录摘要 (I)Abstract (II)目录 (III)绪论 (1)1.模糊层次分析法 (2)1.1 模糊集合 (2)1.2 模糊一致矩阵 (2)1.2.1模糊一致矩阵的定义及其性质 (2)1.2.2 模糊判断矩阵的建立 (3)1.2.3 模糊不一致矩阵调整为模糊一致矩阵的原则和方法 (4)1.3 元素的权重值的求法 (4)2.楼盘估价因素分析 (6)2.1 分析影响楼盘价格的因素 (6)2.2 影响因素的选取 (7)3.模糊层次分析法在楼盘估价中的应用 (8)3.1 建立影响楼盘价格的因素的层次结构 (8)3.2 模糊一致判断矩阵的构造及求解 (8)3.3 各指标的综合权重的计算 (9)3.4 对楼盘价格进行定量的多因素综合评价 (10)3.4.1 各指标对楼盘价格影响程度的综合评分 (10)3.4.2 检测楼盘各影响因素的综合评分 (12)3.5 拉格朗日插值法对楼盘估价 (13)结论 (15)致谢 (16)参考文献 (17)附录 (18)绪论1、研究问题的背景现代房地产估价的发源地——英国。
层次分析法在房地产投资决策中的应用
层次分析法在房地产投资决策中的应用【摘要】在房地产投资决策分析中，有很多决策面临数据难以获得或者无相关数据支撑的情况，从而需要通过定性的分析影响决策的因素。
层次分析法是一种将定性的因素定量化的方法，能很好的解决投资决策中方案比选的问题。
本文探讨将层次分析法应用到房地产投资决策中去，特别是在缺乏数据支撑的情况下。
标签投资决策；层次分析法；定性；定量随着城市化进程的加剧和中国经济的快速发展，房地产行业发展迅速，其已成为中国经济的支柱产业，在这种背景下，房地产投资决策分析也越来越显得重要。
随着行业的理论知识和专业知识的成熟，越来越多的投资决策方法应用到房地产投资决策中来，其中，层次分析法以其简单快捷亦可以应用到房地产投资决策中。
1 层次分析法（APH）简介1.1 层次分析法的由来层次分析法（Analytical Hierar-chy Process，简称AHP方法）是美国运筹学家匹茨堡大学教授A.L.Saaty于二十世纪70年代在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。
它是一种将决策者对复杂系统的决策思维过程模型化、数量化的过程。
1.2 层次分析法的特点层次分析法首先把问题层次化，按问题性质和总目标将此问题分解成不同层次，构成一个多层次的分析结构模型，分为最底层（供决策的方案、措施等），相对于最高层（总目标）的相对重要性权值的确定或相对优劣次序的排序问题。
其主要特点表现为：1.2.1 分析思路清楚，可将系统分析人员的思维过程系统化、数学化和模型化；1.2.2 分析时需要的定量数据不多，但要求对问题所包含的因素及其关系具体而明确；1.2.3 这种方法适用于多准则、多目标的复杂问题的决策分析，广泛用于地区经济发展方案比较、科学技术成果评比、资源规划和分析以及企业人员素质测评。
2 层次分析法与传统房地产投资评价方法的比较2.1 层次分析法在房地产投资决策中的应用面层次分析法用于房地产投资决策主要体现在以下几个方面：2.1.1 确定权重。
层次分析法在房地产行业信用评价体系中的应用研究
层次分析法在房地产行业信用评价体系中的应用研究层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是一种基于多因素、多层次的多目标决策方法，已经被广泛用于不同领域的决策问题中。
在房地产行业信用评价体系中，AHP可以被用于确定任意两个变量之间的优先级和权重，从而帮助评估企业的信用水平。
本文将探讨AHP在房地产行业信用评价体系中的应用研究。
一、研究背景房地产行业是我国重要的产业之一，也是影响国民经济发展的关键行业。
由于房地产业务的高风险和高复杂性，房地产企业的信用评价已经成为很多金融机构、银行、投资人以及政府监管部门关注的焦点。
通过信用评价可以了解房地产企业的财务状况、经营能力、管理水平和市场竞争力，为金融机构、银行、投资人等判断房地产企业的风险提供参考。
AHP作为一种多因素决策方法，可应用于房地产企业的信用评价体系中，以使评价结果更为准确、全面和科学。
二、AHP在房地产企业信用评价中的应用AHP在房地产企业的信用评价中，主要通过以下步骤实现：1. 确定评价目标评价目标是指评价的主要内容和目的，可以包括财务状况、经营能力、管理水平、市场竞争力等方面。
在评价过程中，应根据评价目标结合实际情况确定每个因素的权重。
2. 设计评价指标体系评价指标体系是指从多个角度分析企业信用状况的指标。
根据评价目标，构建完整的指标体系是关键。
3. 建立层次结构模型在指标体系的基础上，构建层次结构模型，将不同指标按优先级和关系分层，形成层次结构模型。
4. 确定判断矩阵判断矩阵是指各层指标之间相对重要性的量化表达。
通过专家调查、数据分析等方式，构建层次结构中各项指标之间的比较矩阵。
5. 计算各项指标的权重AHP将判断矩阵进行多级加权平均处理，计算各个指标的权重。
确定每个指标在总评价中所占的比重，对企业信用评价的结果进行综合和准确的预测。
6. 模型应用和优化通过AHP模型计算得到企业的信用水平，对于评价结果与实际情况出现差异，可通过数据更新、指标优化等方式对模型进行应用和优化。
住宅项目投资控制中的模糊分析方法
实用有效并具有一定的科学性， 但是， 这种方法的 不足之处是往往在因素分析时， 一是将因素的“ 重 要性” 与“ 优越性” 混为一谈， 不能很好地反映各因 素的实际影响程度； 二是其建立在互反性基础上的 评价手段不符合中国人的思维习惯， 因此在决策时
第一作者刘 相 斌 ， 博士， 现为清华大学土木工程系博士 后 @ 大连三寰集团有限公司副总经理。
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优先关系比较法"%#"&# 优先关系比较法在思路上与层次分析法有一定
的相似，层次分析法是针对目标将各影响因素对目 标的重要性或优越性以数量来表示， 从而排出大小， 为决策者提供依据。优先关系比较法是将重要性程 度在互补性原则下进行量化。 设系统有几个决策组成的决策集为： ……"#) !’("!， "$， （ !）
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计算结果分析 从上述计算的结果可以看到， 对项目投资膨胀
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影响重要排在前五名的影响因素是： 项目设计标准 是否有变化、经营者是否随意改变原规划与设计、 单体结构设计是否有变化、 项目前期费用测算及项 目总体概算准确程度、 工程质量是否出现问题。可 以看到， 重点影响投资膨胀的因素主要来自勘探规
多而且比较复杂， 有宏观因素也有微观因素， 而且 这些因素往往又具有不同的层次和等级， 它们之间 往往相互关联、 影响。在分析中， 力求涵盖住宅建设 项目投资的主要影响因素， 按照文献 2$3 的思路进行 总结归纳， 可以用如下四个方面表达。
层次分析法在房地产项目风险管理中的应用
层次分析法在房地产项目风险管理中的应用摘要：我国的房地产行业起步发展时间较晚，因此对于房地产行业风险管理的分析研究起步也相应较晚。
近十几年来，随着我国经济的腾飞，城市化进程逐步加快，房地产行业的发展势头迅猛，但是，我国对于房地产市场发展的数据信息相当不完整，对于风险的管理研究更是没有一个统筹的计划和安排。
2007年国家对于风险防控有了一个基本认识。
但是，由于房地产项目涉及方面较广，作业难度较大，所面临的风险也是多种多用。
如何在房地产开发项目中合理的预测、判断、规避风险是现在房地产项目中一个重大课题。
关键词：房地产项目风险评价风险控制远古时期的渔民们，为了在出海时能够风平浪静、满载而归，因此，他们都要在每次出海前祈祷。
在长期的实践活动中，他们深深的意识到风给他们带来的危险。
而风即意味着险。
因此，风险一词由此诞生。
十八世纪，以英国为首的世界各国先后爆发工业革命。
工业革命大量的解放和发展了生产力。
许多新兴技术和科技的应用改变了人民的传统生活。
进入新世纪之后，随着国家间的关系逐步缓和，国与国之间的联系日益增多，国际贸易的规模也在不断的扩大，风险发生后造成的损失也变的无比巨大。
而随着经济全球化的发展，人们传统的松散的社会联系变得十分紧密。
19世纪的西方经济学家们就已经提出过风险的概念。
而法约尔在《一般管理和工业管理》一书中也曾经提到和研究过风险管理。
20世纪30年代的世界性金融危机给全球各国经济造成了毁灭性的破坏甚至造成了第二次世界大战的爆发。
这时的人们才开始重视控制风险和进行风险管理。
层次分析法，通过计算确定各个指标的权重，然后利用模糊数学的相关理论将模糊的主观打分值客观化并得出科学、客观的评价结果的一种综合分析方法。
这种方法将定性分析与定量分析相结合构建模型。
对进行项目评价提供了较高的可靠性。
在风险评价过程中，层次分析法是运用比较多的一种方法。
层次分析法首先是要将需要分析的目标进行分层，然后根据分层结构，采用求解判断矩阵特征矢量的办法进行计算。
基于模糊综合评价法的房地产投资项目风险分析
基于模糊综合评价法的房地产投资项目风险分析［摘要］近年来房地产市场发展日趋成熟，但伴随着地价的逐渐攀升，国家各项调控措施的出台，房地产投资面临着越来越多的风险。
本文从房地产企业角度出发，对房地产投资项目中所涉及主要风险因素进行分析，并利用模糊评价模型进行评价得出定量结果，对房地产投资决策有一定的参考价值。
［关键词］房地产投资；风险分析；模糊综合评价近年来，房地产业发展迅猛，越来越多的企业加入到房地产投资开发当中。
但房地产投资具有周期长、投入资金量大的特性，因此，在投资的整个过程中伴随着社会、技术、企业自身等各个方面的风险。
这就要求企业在制订方案的过程中考虑一些不确定因素对决策的影响，进行风险分析。
投资决策的原始信息具有模糊性，采用模糊综合评价法可将定量指标与定性指标结合起来，对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资项目风险分析很适用。
1房地产投资项目风险分析房地产项目投资风险可以分为两大部分，即项目外部环境风险和项目本身内部风险。
主要包括：①地域环境风险。
主要指投资项目的地理位置、市政条件给项目带来的风险等。
②经济环境风险。
主要包括宏观经济环境、市场经济环境所带来的风险，以及通货膨胀、利率变动所产生的风险等。
③社会环境风险。
是由于人文社会环境因素的变化给开发商带来损失的可能性。
④政治环境风险。
主要是国家法律法规以及相关部门条例的变动所产生的风险，是一种概率小而后果影响大的风险因素。
⑤技术风险。
主要体现在开发商对开发房屋设计、功能要求、施工技术的掌握上，它会给房屋的适用性和后期产生效益带来一定的风险。
⑥管理风险。
是指房地产开发企业内部管理和项目实施过程中，以及工程竣工、交付使用后因管理不善带来的风险。
2模糊评价模型的建立2.１风险环境分析和收集评估资料这是为了寻找风险源，以及定性分析风险程度所必须进行的工作。
首先要抓住影响风险程度的主要环境因素进行分析，在风险环境分析的基础上，收集并汇总可定性、定量评估风险的有关资料和数据。
模糊层次综合方法在房地产投资决策的运用
模糊层次综合方法在房地产投资决策的运用
李金保
【期刊名称】《集团经济研究》
【年(卷),期】2006(000)01X
【摘要】1、问题的提出及解决思路房地产投资决策综合评价需要全面分析和综合评价房地产项目的必要性和可行性，因此应当在多方案中选择综合经济效益最好的方案。
在决策的时候，要有一种能够将项目的多种因素和目标量化，尽可能免除主观性的方法来达到正确综合评价的目的。
【总页数】2页(P185-186)
【作者】李金保
【作者单位】湖南省衡阳市房地产局产权处
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.模糊层次综合方法在房地产投资决策的运用 [J], 李金保
2.基于模糊层次综合方法的企业内部风险评价 [J], 戴毅;霍佳震;张倩
3.实物期权方法在房地产投资决策中的运用 [J],
4.试析“贴现现金流模式分析法”在房地产投资决策中的运用 [J], 李崇坚
5.综合运用GAHP法和FCE法进行房地产投资决策 [J], 李颖;杨宝臣
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房地产投资风险的模糊综合评价
房地产投资风险的模糊综合评价
刘潇
【期刊名称】《金融经济（理论版）》
【年(卷),期】2008(000)001
【摘要】@@ 一、引言rn房地产投资是一项高收益与高风险并存的行业,受到国家宏观经济、市场、技术、自然等方面风险的影响.房地产投资具有周期长、不可移动性、投资额大、涉及因素多等特性,贯穿于房地产开发的整个生命周期.因此需要对房地产投资风险进行全面、系统的科学分析与评价,才能使投资者做出正确的决策.目前我国对项目投资风险研究处于起步阶段,还停滞在分散的、不系统的、从属性的研讨中.
【总页数】2页(P103-104)
【作者】刘潇
【作者单位】广东外语外贸大学
【正文语种】中文
【中图分类】F8
【相关文献】
1.基于模糊综合评价法的房地产投资风险研究 [J], 刘淑妮;杨茂盛
2.基于模糊综合评价法的房地产投资风险评价 [J], 付秀艳;韩建强
3.房地产投资风险模糊综合评价 [J], 单丹
4.模糊综合评价法在房地产投资风险分析中的应用 [J], 孟桂云;鲁辉
5.房地产投资风险模糊综合评价改进模型 [J], 柯小玲;诸克军;刁凤琴
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模糊识别在房地产投资风险综合评价中的应用
模糊识别在房地产投资风险综合评价中的应用尹洪梅1，钟汝娟21辽宁工程技术大学管理科学与工程专业，辽宁葫芦岛（125105）2辽宁工程技术大学企业管理专业，辽宁葫芦岛（125105）E-mail:yinhongmei544@摘要：本文应用模糊识别模型解决房地产风险投资综合评价问题，根据房地产投资风险相关因子自身的特性，通过模糊识别模型得到样本的级别特征值，从而达到对待评价区域的识别、归类，同时可以得到各相关因子在评价过程中的贡献率，实例部分将模型应用于辽宁省的4个城市房地产投资风险评价，结果表明该方法的实用性和客观性。
关键词：模糊识别；房地产；投资风险；评价1. 引言房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动, 也是一个高投入、高回报和高风险的行业。
由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特征,房地产开发商面临的风险因素特别复杂, 一旦失误, 可能使项目遭受无法估计的损失。
进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素变化及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。
房地产投资的风险评价实际上是一个复杂的多目标、多因素决策问题[1]。
在现有的房地产投资风险评价中，多以单目标决策为主，利用最大期望值、最大方差和最小标准离差率等单一指标，对房地产的投资进行评价。
这种评价方法比较容易理解，但不能综合、全面地评价一个方案整体的优劣。
也有的研究用多元分析方法来对房地产的投资进行风险评价，但传统的多元分析方法是建立在总体服从正态分布假定基础上的，然而，对于房地产投资而言，其投资方案的总体分布是不确定的，因而，采用基于总体服从正态分布假定的多元分析方法进行投资风险分析不够严谨。
此外，还有其它一系列方案优选理论对风险评价进行了积极的探索，例如灰色综合评价模型、人工神经网络评价模型等。
由于评价方案涉及众多评价指标，各指标的量纲不尽相同，而且各指标的权重较难确定，使得这些方法在实际应用中存在一定的困难。
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第37卷 第1期2005年3月西安建筑科技大学学报(自然科学版)J1X i’an U n iv.of A rch.&T ech.(N atural Science Editi on)V o l.37 N o.1M ar.2005模糊层次分析法在房地产投资风险评价中的应用刘晓君,孟凡文(西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710055)摘 要:通过对房地产投资过程中可能出现的种种风险因素的分析,运用层次分析方法设计了风险评价的指标体系,确定了权系数,应用模糊数学的方法建立了房地产投资风险的模糊综合评价系统.从而在一定程度上解决了如何运用数学方法分析和处理投资风险评价中大量存在的模糊问题.投资者采取有效措施对风险进行科学管理减少房地产投资的风险损失.关键词:房地产;投资风险;模糊评价;层次分析中图分类号:F28717 文献标识码:A 文章编号:100627930(2005)0120135203 ΞApplication of ahp-fuzzy m ethod i n the appra isalof the r isk of real estate i nvest m en tL IU X iao2jun M EN G F an2w en(Schoo l of M an.,X i’an U niv.of A rch.&T ech.,X i’an710055,Ch ina)Abstract:In analyzing m any k inds of risk elem ents that appear in the p rocess of real estate invest m ent,the index system and the index w eigh t of the assess m ent are deter m ined by app lying analytic h ierarchy p rocess m ethod.T he fuzzy comp rehensive evaluati on system fo r risk of real estate investm ent has been established by m eans of fuzzy m athem atics.A lo t of fuzzy p roblem s in app raisal of the risk of real estate investm ent is so lved by app lying m athem atic m ethod.Key words:real estate invest risk f ussy co m p rehensive analy tic h ierarchy p rocess房地产在我国的迅猛发展导致了房地产投资过热,产生了诸如投资规模过大,投资结构不合理,房屋价格猛涨,商品房积压,土地抛荒等诸多问题.可见,我国房地产业尚处于发展起步阶段,盲目的“投资热”将给投资者带来巨大的风险损失.要避免房地产投资的风险,必须对投资过程中可能出现的种种风险因素做出科学的分析.由于房地产投资风险系统具有明显的层次性,且各风险的评价具有主观不确定性,即模糊性,这为采用模糊层次分析法进行房地产投资风险度量提供了可能.房地产投资风险模糊综合评价就是在对投资过程中的各单一风险进行识别的基础上,运用层次分析法建立风险评判指标体系,然后通过模糊评价将所面临的各种风险对系统风险的影响用权重的形式具体表现出来,并最终通过综合评判确定房地产投资系统风险度.它克服了以往只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病,而是将房地产投资作为一个系统来衡量其整体的风险程度,最后以房地产投资系统风险度一个指标来衡量其整体风险度,指导投资者采取恰当有效的措施对风险进行科学管理减少房地产投资的风险损失.Ξ收稿日期:2004201211作者简介:刘晓君(19612),女,陕西西安人,教授,主要从事房地产与投资经济学研究.1 因素集的建立以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级(如图1).本文从实用的角度出发,将具体的A H P 2FU ZZY 方法的操作步骤融入某一具体投资项目风险评价实例中予以论述.实例:某一西安市房地产知名企业,现欲于2003年10月对西安市南郊占地约61667公顷的地块进行住宅的投资开发,邀请了有关专家数十名,根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资.图1 房地产投资风险评价指标体系F ig .1 Evaluati on index system on risk of real estate invest m ent2 评语集的建立根据各位专家的建议,从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V ={高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}.3 权系数的确定3.1 构造判断矩阵通常以上一级的某一要素作为比较准则,对本级的要素进行两两比较确定矩阵元素,现以“经济风险”中各组成因素的权系数的确定为实际判断对象,说明判断矩阵权系数的确定过程,其相对重要程度依据表1确定,评判结果见表2.表1 判断矩阵相对重要度及其含义T ab .1 T he relative i m po rtance and m eans of evaluati on m atrix标度(b k l )13579因素k 比l 同样重要稍微重要明显重要非常重要极端重要备注11b k l =2,4,6,8,相对重要性处于上述各种情况之间21b k l >0,b k l =1 b k l ,b kk =1表2 评判结果T ab.2 T he result of evaluati onA 1A11A12A13a i WiA 1113462191301548A 121 31241.2780.240A 131 41 2130.7830.147A 141 61 41 310.3430.0653.2 计算相对重要度依方根法得各因素归一化的权系数(见表2),其中W i =a i ∑4i =1a i a i =4∏4j =1aij3.3 一致性检验计算一致性指标C I ,C I =(Κm ax -n ) (n -1) Κm ax =∑4j =1∑4j =1a ijwjnwi(n =4)将表2中数据代入上式得,Κm ax =4.074则C I =0.025计算一致性比例CR ,CR =C I R I ,如果CR <0.1,就可以人为判断矩阵的一致性是可以接受的,其中随机一致性指标R I 由表3查得,对于此判断矩阵CR =0.025 0.9=0.028<0.1,所以接受.表3 随机一致性指标R I 数值T ab .3 T he value of R I index矩阵的阶数123456789R I0.000.000.580.901.121.241.321.411.45631 西 安 建 筑 科 技 大 学 学 报(自然科学版) 第37卷3.4 权系数的值同理可得投资项目中技术,内部决策和管理和社会风险中各组成因素的权系数如下:A ={0.403,0.216,0.138,0.243} A 2={0.374,0.115,0.216,0.295}A3={0.315,0.267,0.418} A4={0.415,0.324,0.216}表4 一级评价矩阵T ab .4 F irst o rder evaluati on m atrix因素r ij 风险高较高中等较低低市场供求0.300.250.200.150.10融资风险0.100.300.300.200.10工程招投标0.050.200.400.250.10国民经济状况0.100.200.150.350.204 模糊综合评价常用的模糊综合评价模型有乘积取大型和加权平均型,本文采用加权平均型,首先根据专家调查法由十名专家每人分别对各投资风险指标依据各自的经验得出每一投资风险指标对各类风险的隶属度,最终归一化得一级评价矩阵,以下仍仅以“经济风险”中各因素的一级评价矩阵为例予以说明.其一级评价矩阵见表4:相应可得技术,内部决策和管理,社会风险等一级评价矩阵(略)4.1 一级模糊综合评价应用加权平均模型模糊评价理论,计算投资风险一级模糊综合评价各指标的模糊分布值B (1)i =A i×R (1)i B(1)i代表一级模糊综合评价指标值,A i 代表权系数,R (1)i 为一级评价矩阵,仍以计算一级经济评价指标“经济风险”值为例,将在上述过程中所得的A 1与R (1)1代入公式中,得B (1)1=A 1×R (1)1=(0.202,0.251,0.251,0.190,0.107),其值为“经济风险”指标对评语集中各项的隶属度.同理可得:B (1)2=(0.195,0.243,0.204,0.216,0.142) B (1)3=(0.145,0.176,0.234,0.257,0.188)B(1)4=(0.110,0.113,0.174,0.346,0.257)4.2 二级模糊综合评价在求得一级模糊综合评价中各一级指标对评语集的隶属度后,可以依下式求得二级模糊综合评价指标的模糊分布值B(2)=A ×R(2)其中R(2)=B(1)1…B(1)n,将A 与R(2)代入上式得最终房地产投资风险的综合评判指标的模糊分布值B(2),B(2)=(0.170,0.204,0.219,0.243,0.162).5 结 论据最大隶属度原则,可以判定该投资项目风险较低,单从风险归避角度考虑可以进行投资.当有多个投资方案可以选择时,可以通过各方案风险隶属度的比较决定是否对其进行投资.参考文献:[1] 刘 林.应用模糊数学[M ].西安:陕西科学技术出版社,1996.[2] 赵焕臣.层次分析法——一种简易的新决策方法[M ].北京:科学技术出版社,1986.[3] 李启明.房地产投资风险与决策[M ].南京:东南大学出版社,1998.[4] 李忠富,关 柯.现代住宅管理[M ].北京:中国建筑工业出版社,2002.731第1期刘晓君等:模糊层次分析法在房地产投资风险评价中的应用。