商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二0—四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构 (1)（一）组织架构 (1)（二）人员配置 (2)二、商业物业的前期管理 (6)（一）项目设计阶段 (6)（二）项目施工阶段 (9)（三）商业物业管理准备阶段 (9)三、商业物业验收标准（供参考） (10)（一）项目公共配套设施 (10)（二）装修 (11)（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准） (11)四、商业物业交房流程 (20)（一）业主交房流程 (20)（二）注意事项 (22)五、客户服务 (22)（一）物业服务人员 (22)（二）物业档案管理 (23)（三）商家进驻和离场 (23)（四）服务接待 (24)（五）客户意见管理 (24)（六）走访回访 (25)（八）内外联系 (27)（九）客户关系维护 (28)（十）财务管理 (28)（十一）租赁业务管理 (29)六、环境管理 (29)（一）室外区域 (29)（二）室内区域 (30)（三）保洁服务标准 (31)（四）绿化管理 (41)七、工程管理 (42)（一）基本要求 (42)（二）装修管理 (43)（三）报修服务 (60)（四）维护管理 (61)（五）供配电系统 (62)（六）紧急供电系统 (63)（七）广播与背景音响系统 (64)（八）安全监控系统 (64)（九）巡更系统 (65)（十）停车场管理系统 (65)（十一）消防报警与灭火系统 (66)（十二）给排水系统 (68)（十三）空调系统 (69)（十四）电梯、自动扶梯 (71)（十七）公共设施日常维修服务 (73)（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准 (73)（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准 (78)八、秩序维护服务 (82)（一）人员出入管理 (82)（二）宠物控制 (83)（三）车辆管理 (83)（四）货物装卸管理 (83)（五）监控管理 (84)（六）巡逻管理 (84)（七）清场管理 (85)（八）大型活动保障服务 (85)（九）消防管理 (86)（十）应急管理 (87)-、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写二、商业物业的前期管理（一）项目设计阶段1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳计创编
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段9（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）10（一）项目公共配套设施10（二）装修11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11四、商业物业交房流程20（一）业主交房流程20（二）注意事项22五、客户服务22（一）物业服务人员22（二）物业档案管理23（三）商家进驻和离场23（四）服务接待24（五）客户意见管理24（六）走访回访25（七）标识管理25（八）内外联系27（九）客户关系维护28（十）财务管理28（十一）租赁业务管理29六、环境管理29（一）室外区域29（二）室内区域30（三）保洁服务标准31（四）绿化管理41七、工程管理42（一）基本要求42（二）装修管理43（三）报修服务60（四）维护管理61（五）供配电系统62（六）紧急供电系统63（七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64（九）巡更系统65（十）停车场管理系统65（十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68（十三）空调系统69（十四）电梯、自动扶梯71（十五）照明系统72（十六）避雷系统73（十七）公共设施日常维修服务73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82（一）人员出入管理82（二）宠物控制83（三）车辆管理83（四）货物装卸管理83（五）监控管理84（六）巡逻管理84（七）清场管理85（八）大型活动保障服务85（九）消防管理86（十）应急管理87一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳计创编 2021..02.11欧阳计创编 2021..02.11（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
商业物业管理配置标准
一、人员配置1、组织架构2、配置标准UU /亠冈位分配原则班次备注规模配置数量项目经理整体项目1人正常班维修组长整体项目1人正常班商业物业项目管理配置标准保安组长 整体项目 正常班 保洁组长整体项目正常班综合维修工变电运运行行工 暖通运行工保安员保安消防监 控员车场管理员保洁员 绿化工建筑面积 10000川每个变电室每个设备房建筑面积5000m 2每个设备房 流动量大：2正常班按出入口数量配置流动量小：1使用面积2000m 2 绿化面积4000三班倒，上12休24三班倒，上12休24三班倒，上12休24三班倒，上12休24按停车场使用时间排班正常班正常班面积较小的im可兼岗3、岗位职责(1)项目经理岗位职责a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度 b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等；c)根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等；d)负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等；e)协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户(包括公共关系、能源配套等)；f)对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核；g)项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作；h)负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；i)负责本项目安全工作管理；j)本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理；k)加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l)其他日常及突发性工作的处理；m)完成领导交办的各项工作。
2)维修组长岗位职责a)负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理；b)负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批；c)根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况；d)督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质；e)日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；f)项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施；g)负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作；h)负责组织本部门员工协助项目部的其他工作；i)完成领导交办的各项工作。
商业物业人员配置标准
商业物业人员配置标准商业物业人员配置是指商业物业管理公司或物业管理部门根据物业的特点和规模，合理配置各类人员，以保障物业管理工作的顺利进行。
一个合理的人员配置标准，能够有效提高物业管理的效率，保障商业物业的正常运营和服务质量。
下面，我们将从物业管理人员的职责和数量、素质要求等方面，探讨商业物业人员配置的标准。
首先，商业物业管理人员的职责和数量应当根据物业的规模和特点来确定。
一般而言，一个完善的商业物业管理团队包括物业经理、客服人员、维修人员、保洁人员等。
物业经理负责物业管理的整体工作，需要具备较高的管理能力和业务水平；客服人员需要具备良好的沟通能力和服务意识，能够及时有效地处理业主投诉和需求；维修人员需要具备一定的技术水平，能够及时维修物业设施；保洁人员需要有良好的卫生意识，保持物业的清洁整洁。
根据物业的规模和服务需求，确定各类人员的数量，合理配置人力资源，确保物业管理工作的顺利进行。
其次，商业物业管理人员的素质要求也是十分重要的。
物业经理需要具备较高的管理水平和专业知识，能够有效领导团队，协调各项工作；客服人员需要具备良好的沟通能力和服务意识，能够妥善处理业主的投诉和需求；维修人员需要具备一定的技术水平和责任心，能够及时有效地维修物业设施；保洁人员需要有良好的卫生意识和团队合作精神，保持物业的清洁整洁。
此外，物业管理人员还需要具备团队合作意识和应急处理能力，能够在突发情况下迅速有效地应对，确保物业管理工作的正常进行。
最后，商业物业人员配置标准还应当考虑到物业管理的发展需求和业主的满意度。
随着社会经济的不断发展，商业物业管理的要求也在不断提高，物业管理人员需要不断提升自身素质和专业水平，适应物业管理的新要求。
同时，要根据业主的满意度和需求，不断优化人员配置标准，提高物业管理的服务质量，确保业主的满意度和物业的良好运营。
综上所述，商业物业人员配置标准是一个综合考量各种因素的问题，需要根据物业的规模和特点，合理配置各类人员，确保物业管理工作的顺利进行。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳与创编
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段9（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）10（一）项目公共配套设施10（二）装修11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11四、商业物业交房流程20（一）业主交房流程20（二）注意事项22五、客户服务22（一）物业服务人员22（二）物业档案管理23（三）商家进驻和离场23（四）服务接待24（五）客户意见管理24（六）走访回访25（七）标识管理25（八）内外联系27（九）客户关系维护28（十）财务管理28（十一）租赁业务管理29六、环境管理29（一）室外区域29（二）室内区域30（三）保洁服务标准31（四）绿化管理41七、工程管理42（一）基本要求42（二）装修管理43（三）报修服务60（四）维护管理61（五）供配电系统62（六）紧急供电系统63（七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64（九）巡更系统65（十）停车场管理系统65（十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68（十三）空调系统69（十四）电梯、自动扶梯71（十五）照明系统72（十六）避雷系统73（十七）公共设施日常维修服务73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82（一）人员出入管理82（二）宠物控制83（三）车辆管理83（四）货物装卸管理83（五）监控管理84（六）巡逻管理84（七）清场管理85（八）大型活动保障服务85（九）消防管理86（十）应急管理87一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳与创编 2021.03.08欧阳与创编 2021.03.08（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳家百创编
商业物业管理指导手册欧阳家百（2021.03.07）重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段9（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）10（一）项目公共配套设施10（二）装修11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11四、商业物业交房流程20（一）业主交房流程20（二）注意事项22五、客户服务22（一）物业服务人员22（二）物业档案管理23（三）商家进驻和离场23（四）服务接待24（五）客户意见管理24（六）走访回访25（七）标识管理25（九）客户关系维护28（十）财务管理28（十一）租赁业务管理29六、环境管理29（一）室外区域29（二）室内区域30（三）保洁服务标准31（四）绿化管理41七、工程管理42（一）基本要求42（二）装修管理43（三）报修服务60（四）维护管理61（五）供配电系统62（六）紧急供电系统63（七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64（九）巡更系统65（十）停车场管理系统65（十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68（十三）空调系统69（十四）电梯、自动扶梯71（十五）照明系统72（十七）公共设施日常维修服务73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82（一）人员出入管理82（二）宠物控制83（三）车辆管理83（四）货物装卸管理83（五）监控管理84（六）巡逻管理84（七）清场管理85（八）大型活动保障服务85（九）消防管理86（十）应急管理87一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳索引创编 2021.02.02（三）岗位职责欧阳索引创编 2021.02.02参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)
商业物业管理指导手册物业服务有限公司商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构 (1)（一）组织架构 (1)（二）人员配置 (2)二、商业物业的前期管理 (6)（一）项目设计阶段 (6)（二）项目施工阶段 (9)（三）商业物业管理准备阶段 (9)三、商业物业验收标准（供参考） (10)（一）项目公共配套设施 (10)（二）装修 (11)（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准） (11)四、商业物业交房流程 (20)（一）业主交房流程 (20)（二）注意事项 (22)五、客户服务 (22)（一）物业服务人员 (22)（二）物业档案管理 (23)（三）商家进驻和离场 (23)（四）服务接待 (24)（五）客户意见管理 (24)（六）走访回访 (25)（七）标识管理 (25)（八）内外联系 (27)（十）财务管理 (28)（十一）租赁业务管理 (29)六、环境管理 (29)（一）室外区域 (29)（二）室内区域 (30)（三）保洁服务标准 (31)（四）绿化管理 (41)七、工程管理 (42)（一）基本要求 (42)（二）装修管理 (43)（三）报修服务 (60)（四）维护管理 (61)（五）供配电系统 (62)（六）紧急供电系统 (63)（七）广播与背景音响系统 (64)（八）安全监控系统 (64)（九）巡更系统 (65)（十）停车场管理系统 (65)（十一）消防报警与灭火系统 (66)（十二）给排水系统 (68)（十三）空调系统 (69)（十四）电梯、自动扶梯 (71)（十五）照明系统 (72)（十六）避雷系统 (73)（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准 (73)（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准 (78)八、秩序维护服务 (82)（一）人员出入管理 (82)（二）宠物控制 (83)（三）车辆管理 (83)（四）货物装卸管理 (83)（五）监控管理 (84)（六）巡逻管理 (84)（七）清场管理 (85)（八）大型活动保障服务 (85)（九）消防管理 (86)（十）应急管理 (87)一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置34（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
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商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构 (1)(一）组织架构 (1)(二）人员配置 (2)二、商业物业的前期管理 (6)（一)项目设计阶段 (6)（二）项目施工阶段 (9)（三）商业物业管理准备阶段 (9)三、商业物业验收标准（供参考） (10)（一）项目公共配套设施 (10)（二）装修 (11)（三）主力店铺验收标准（行业参考,以商家定制为准） (11)四、商业物业交房流程 (20)（一)业主交房流程 (20)（二）注意事项 (22)五、客户服务 (22)（一）物业服务人员 (22)(二)物业档案管理 (23)（三）商家进驻和离场 (23)(四）服务接待 (24)（五）客户意见管理 (24)（六）走访回访 (25)(八）内外联系 (27)（九)客户关系维护 (28)（十）财务管理 (28)（十一）租赁业务管理 (29)六、环境管理 (29)(一)室外区域 (29)（二）室内区域 (30)(三）保洁服务标准 (31)（四）绿化管理 (41)七、工程管理 (42)（一）基本要求 (42)(二)装修管理 (43)（三）报修服务 (60)（四）维护管理 (61)（五)供配电系统 (62)（六）紧急供电系统 (63)（七）广播与背景音响系统 (64)(八）安全监控系统 (64)(九）巡更系统 (65)(十）停车场管理系统 (65)（十一)消防报警与灭火系统 (66)（十二）给排水系统 (68)（十三）空调系统 (69)(十四）电梯、自动扶梯 (71)（十六）避雷系统 (73)(十七)公共设施日常维修服务 (73)（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准 (73)(十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准 (78)八、秩序维护服务 (82)（一）人员出入管理 (82)(二）宠物控制 (83)（三）车辆管理 (83)（四)货物装卸管理 (83)（五）监控管理 (84)（六）巡逻管理 (84)（七）清场管理 (85)（八）大型活动保障服务 (85)(九）消防管理 (86)（十）应急管理 (87)一、商业物业组织架构（一）组织架构(二)人员配置34(三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳学创编
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段9（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）10（一）项目公共配套设施10（二）装修11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11四、商业物业交房流程20（一）业主交房流程20（二）注意事项22五、客户服务22（一）物业服务人员22（二）物业档案管理23（三）商家进驻和离场23（四）服务接待24（五）客户意见管理24（六）走访回访25（七）标识管理25（八）内外联系27（九）客户关系维护28（十）财务管理28（十一）租赁业务管理29六、环境管理29（一）室外区域29（二）室内区域30（三）保洁服务标准31（四）绿化管理41七、工程管理42（一）基本要求42（二）装修管理43（三）报修服务60（四）维护管理61（五）供配电系统62（六）紧急供电系统63（七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64（九）巡更系统65（十）停车场管理系统65（十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68（十三）空调系统69（十四）电梯、自动扶梯71（十五）照明系统72（十六）避雷系统73（十七）公共设施日常维修服务73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82（一）人员出入管理82（二）宠物控制83（三）车辆管理83（四）货物装卸管理83（五）监控管理84（六）巡逻管理84（七）清场管理85（八）大型活动保障服务85（九）消防管理86（十）应急管理87一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳学创编欧阳学创编（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
欧阳学创编二、商业物业的前期管理（一）项目设计阶段1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳道创编
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段9（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）10（一）项目公共配套设施10（二）装修11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11四、商业物业交房流程20（一）业主交房流程20（二）注意事项22五、客户服务22（一）物业服务人员22（二）物业档案管理23（三）商家进驻和离场23（四）服务接待24（五）客户意见管理24（六）走访回访25（七）标识管理25（八）内外联系27（九）客户关系维护28（十）财务管理28（十一）租赁业务管理29六、环境管理29（一）室外区域29（二）室内区域30（三）保洁服务标准31（四）绿化管理41七、工程管理42（一）基本要求42（二）装修管理43（三）报修服务60（四）维护管理61（五）供配电系统62（六）紧急供电系统63（七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64（九）巡更系统65（十）停车场管理系统65（十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68（十三）空调系统69（十四）电梯、自动扶梯71（十五）照明系统72（十六）避雷系统73（十七）公共设施日常维修服务73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82（一）人员出入管理82（二）宠物控制83（三）车辆管理83（四）货物装卸管理83（五）监控管理84（六）巡逻管理84（七）清场管理85（八）大型活动保障服务85（九）消防管理86（十）应急管理87一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳道创编 2021.03.06欧阳道创编 2021.03.06（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳理创编
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段8（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）9（一）项目公共配套设施9（二）装修10（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）10四、商业物业交房流程17（一）业主交房流程17（二）注意事项18五、客户服务19（一）物业服务人员19（二）物业档案管理19（三）商家进驻和离场20（四）服务接待20（五）客户意见管理20（六）走访回访21（七）标识管理21（八）内外联系22（九）客户关系维护23（十）财务管理23（十一）租赁业务管理23六、环境管理错误!未定义书签。
（一）室外区域23（二）室内区域24（三）保洁服务标准24（四）绿化管理34七、工程管理34（一）基本要求34（二）装修管理35（三）报修服务49（四）维护管理49（五）供配电系统50（六）紧急供电系统51（七）广播与背景音响系统52（八）安全监控系统52（九）巡更系统53（十）停车场管理系统53（十一）消防报警与灭火系统54（十二）给排水系统55（十三）空调系统56（十四）电梯、自动扶梯57（十五）照明系统59（十六）避雷系统59（十七）公共设施日常维修服务60（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准60（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准63八、秩序维护服务66（一）人员出入管理66（二）宠物控制66（三）车辆管理66（四）货物装卸管理67（五）监控管理67（六）巡逻管理67（七）清场管理68（八）大型活动保障服务68（九）消防管理69（十）应急管理70一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳阳理创编2021.03.04欧阳阳理创编2021.03.04（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)之欧阳化创编
商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理5（一）项目设计阶段5（二）项目施工阶段7（三）商业物业管理准备阶段7三、商业物业验收标准（供参考）8（一）项目公共配套设施8（二）装修8（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）9四、商业物业交房流程15（一）业主交房流程15（二）注意事项16五、客户服务17（一）物业服务人员17（二）物业档案管理17（三）商家进驻和离场18（四）服务接待18（五）客户意见管理18（六）走访回访19（七）标识管理19（八）内外联系19（九）客户关系维护20（十）财务管理21（十一）租赁业务管理21六、环境管理错误!未定义书签。
（一）室外区域21（二）室内区域22（三）保洁服务标准22（四）绿化管理31七、工程管理32（一）基本要求32（二）装修管理32（三）报修服务46（四）维护管理46（五）供配电系统47（六）紧急供电系统48（七）广播与背景音响系统48（八）安全监控系统48（九）巡更系统50（十）停车场管理系统50（十一）消防报警与灭火系统50（十二）给排水系统52（十三）空调系统52（十四）电梯、自动扶梯53（十五）照明系统54（十六）避雷系统55（十七）公共设施日常维修服务55（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准55（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准58八、秩序维护服务61（一）人员出入管理61（二）宠物控制61（三）车辆管理61（四）货物装卸管理62（五）监控管理62（六）巡逻管理63（七）清场管理63（八）大型活动保障服务63（九）消防管理64（十）应急管理64一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置欧阳化创编2021..02.12（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
欧阳化创编2021..02.12二、商业物业的前期管理（一）项目设计阶段1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。
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商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二〇一四年三月商业物业管理指导手册目录一、商业物业组织架构................................. 错误!未定义书签。
(一）组织架构ﻩ错误!未定义书签。
(二）人员配置ﻩ错误!未定义书签。
二、商业物业的前期管理............................... 错误!未定义书签。
(一）项目设计阶段............................................... 错误!未定义书签。
（二）项目施工阶段.............................................. 错误!未定义书签。
(三）商业物业管理准备阶段....................................... 错误!未定义书签。
三、商业物业验收标准(供参考)ﻩ错误!未定义书签。
(一)项目公共配套设施............................................ 错误!未定义书签。
（二）装修 ..................................................... 错误!未定义书签。
（三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准）ﻩ错误!未定义书签。
四、商业物业交房流程................................. 错误!未定义书签。
(一）业主交房流程ﻩ错误!未定义书签。
（二)注意事项 .................................................. 错误!未定义书签。
五、客户服务ﻩ错误!未定义书签。
（一）物业服务人员.............................................. 错误!未定义书签。
(二）物业档案管理............................................... 错误!未定义书签。
（三）商家进驻和离场ﻩ错误!未定义书签。
（四）服务接待 ................................................. 错误!未定义书签。
（五）客户意见管理.............................................. 错误!未定义书签。
（六)走访回访 .................................................. 错误!未定义书签。
(七）标识管理ﻩ错误!未定义书签。
(八）内外联系 .................................................. 错误!未定义书签。
（九）客户关系维护.............................................. 错误!未定义书签。
（十）财务管理ﻩ错误!未定义书签。
（十一)租赁业务管理ﻩ错误!未定义书签。
六、环境管理......................................... 错误!未定义书签。
（一)室外区域ﻩ错误!未定义书签。
(二)室内区域 ................................................... 错误!未定义书签。
(三)保洁服务标准ﻩ错误!未定义书签。
（四）绿化管理ﻩ错误!未定义书签。
七、工程管理......................................... 错误!未定义书签。
（一)基本要求 .................................................. 错误!未定义书签。
(二)装修管理ﻩ错误!未定义书签。
（三)报修服务 .................................................. 错误!未定义书签。
（四）维护管理 ................................................. 错误!未定义书签。
(五)供配电系统ﻩ错误!未定义书签。
（六）紧急供电系统ﻩ错误!未定义书签。
64(七)广播与背景音响系统ﻩ（八)安全监控系统............................................... 错误!未定义书签。
（九）巡更系统 ................................................. 错误!未定义书签。
(十)停车场管理系统ﻩ错误!未定义书签。
(十一）消防报警与灭火系统ﻩ错误!未定义书签。
（十二)给排水系统ﻩ错误!未定义书签。
（十三）空调系统ﻩ错误!未定义书签。
（十四)电梯、自动扶梯ﻩ错误!未定义书签。
(十五）照明系统 ................................................ 错误!未定义书签。
（十六)避雷系统ﻩ错误!未定义书签。
（十七）公共设施日常维修服务ﻩ错误!未定义书签。
(十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准ﻩ错误!未定义书签。
(十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准....................... 错误!未定义书签。
八、秩序维护服务..................................... 错误!未定义书签。
(一)人员出入管理ﻩ错误!未定义书签。
（二）宠物控制ﻩ错误!未定义书签。
（三)车辆管理ﻩ错误!未定义书签。
(四）货物装卸管理ﻩ错误!未定义书签。
（五）监控管理 ................................................. 错误!未定义书签。
（六）巡逻管理 ................................................. 错误!未定义书签。
(七）清场管理ﻩ错误!未定义书签。
（八)大型活动保障服务........................................... 错误!未定义书签。
（九）消防管理ﻩ错误!未定义书签。
（十）应急管理 ................................................. 错误!未定义书签。
一、商业物业组织架构（一）组织架构（二)人员配置3 / 924 / 92（三)岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。
5 / 92二、商业物业的前期管理（一）项目设计阶段1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审,会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等.如：1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;3）公共区域照明的开闭是否能自动控制,是否采取了节能措施；４)计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；6)空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；２、从项目日常经营需要出发提出合理建议:1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；２）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置位置、模式等的建议；３）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;5)铺（户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；7）外立面关注材质的选择,广告位和墙面的占比、安装方式等。
8）管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
３、物业管理市场调研工作主要调研内容有：可比项目物业服务费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色,市场分包方水平及能力等。
４、法规及政策调研了解项目所在地工商、物价政策;涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准;了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
5、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。
报告的内容包括，但不限于：1）本地物业行业概况、当地的法规和政策；2）本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；3)物业管理支持资源的调查分析（如社会化分包水平,物业人力资源调查、薪资水平）;4)主要竞争对手(相似楼盘）的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况）。
6、物业管理成本测算对于商业物业管理者而言,物业服务费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商业物业的经营管理水平和商业项目的定位。
因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。
1）商业物业管理成本的主要由以下方面构成：ａ）人工费用：包括工资总额及福利费.b)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费（北方项目考虑)、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。
c)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
ｄ）绿化养护成本:室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
e）公共设施设备维保费:工程工具费用、设施设备维保费等。
f)公共能耗费用:包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。
g）管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等.h）保险费。
I)管理酬金。
j）税金.ｋ）不可预见费.２)由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。
因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。
商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确;物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定;服务内容及服务标准确定等。
（二）项目施工阶段1、在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工,减少返工，防止留下后遗症。