开盘前营销推广方案最新

二、营销策略
根据目前项目节点以及项目整体操盘考虑，华之星以年前最大化的保证项目的销售以 及回款，完成年度销售任务；时值四期开盘，抓住开盘这个重大销售节点的契机，在推广 四期开盘同时，塑造“新方新怡园”品牌形象，巩固我项目在坊子新区的市场地位和“新 方”实实在在负责任的地产品牌形象，在短时间形成高度的市场关注度，结合现场实际现 状，让客户真正体验到项目的宜居和舒适性，建立自身优势，有效为销售积累更多客户， 是整体营销策略考虑的重点。同时建立起项目差异化的优势，塑造坊子新区第一宜居家园 的市场地位。
一、项目基本信息
客群分析
消费者群体指标 年龄 购买动机 置业情况 购买行为 主要考虑因素 生活形态分析 消费者特性 小高层：23-30 岁初次购房为主要购买人群，多层：40 岁及以上为主要购买人群； 小高层：满足自住需求，多为购置婚房。多层：改善性需求及为子女购房为主， 小高层：无自有住房；多层：多数客户为有置业经历； 小高层：双方家长同意，自主权较弱。多层：经济收入状况较好，看重社区软实力。 小高层：价格实惠，上班方便，教育方便。多层：项目售后服务及居住氛围、 小高层： 1、 2、 3、 4、 5、 多层: 1、 2、 3、 居住在坊子新区或老区。 稳定收入来源，且收入较高。 对项目自身的规划设计关注度高于对周边生活配套。 工作就在附近，考虑上班方便。 收入情况一般，但购置婚房时间迫切。 多为乡镇等外地来坊子新区工作人群为主。 注重配套情况，考虑以后子女就学。 有一定的还贷能力，但因工作时间短，支付能力有限。
பைடு நூலகம்
小高层：15#、16#；房源共计132套；
15#：共2个单元66套房源，面积107.1㎡22套、80.43㎡22套、96· 93㎡22套。 16#：共2个单元66套房源，面积107.1㎡22套、80.43㎡22套、96· 93㎡22套。
一、项目基本信息
项目SWOT分析
优势分析 机会分析 1、限购政策未出台，增加一部分有能力改善居 1、前期客户资源多，客户关系维护好； 住环境的购买需求。 2、3期交房，业主资源增多，生活氛围更加优质。 2、一、二期已经入住，项目生活氛围显现。 3、3期销售良好，引导、削弱客户对小高层的消 3、营销推广力度比较大，有较好的市场形象。 费观念及抗性 4、多层、小高层两种建筑形态供应选择。 1、新方品牌在潍坊的影响力大； 劣势分析 1、多层一次性付款，购买资金成本太高。 2、项目周边配套相对较为不全； 3、交通便利性差。 威胁分析 1、银行贷款门槛提高，压制一部分购买需求。 2、坊子板块购房客户规模有限，上市项目及开 发量一直很大，竞争压力大。
新方· 新怡园
2011年3、4季度营销推广方案
－－青岛华之星策划营销有限公司
目
录
CONTENTS
一、项目基本信息 二、营销策略 三、推广安排 四、准备工作
前言
2011年坊子新区市场继续保持放量，坊子新区将有众多新老项目参与抢夺市场份 额的竞争。 新方· 新怡园项目作为坊子新区板块内最受关注的项目之一，如何让项目在年内 保持良好的销售势头，完成集团公司安排的年度任务，并奠定区域市场领先的地位， 并且打下品牌基础，形成势能，带动今后几年内其余后续房源的销售，缓解以后的 市场压力，成为营销策略制定的基础与目标。 通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的情况的总结，我们发现目前现场 来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司 将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011 年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进 行并且取得较好的销售成绩。
二、营销策略
策略目标 一、继续保证项目热销； 二、增加来客量； 三、奠定品牌基础，形成势能，带动今后更大体量的销售； 四、为后期销售作好铺垫； 五、解决目前客户存在来访渠道单一的问题，开拓新的客户源； 六、加强已购业主的满意度； 七、提升项目在市场上的地位、形象；
二、营销策略
策略原则 细分市场，定位推广； 全面塑造项目品牌，采用“广、深、高”战术； 项目服务升级，广告从属； 服务走出去，客户引进来； 小幅提价，稳步快跑；
二、营销策略
高调亮相 强势推广
+ 现场体验
+ 活动引爆 + 节点控制
高调亮相
以项目品牌导入市场，塑造项目的宜居和居住舒适性，重点力推项目”品质升级”,为 后期项目的塑造“品质社区”提供品牌支撑，建立无形的项目高度。
强势推广
将坊子新区的现有的媒介通路全方位铺开，同时在不影响项目形象的前提下，针对目 标市场做好硬广、短信、派单以及大客户开发。
一、项目基本信息
项目四期开盘房源：
B区11#-、12#、13#、14#、15#、16#，共计6栋、292套房源； 多层：11#、12#、13#、14# ，共计150套，商铺10套；
11# ：共2个单元20套房源，面积125.7㎡10套、119.89㎡10套。
12# ：共4个单元40套房源，面积86.01㎡10套、98.59㎡10套、97.26㎡20套。 13# ：共5个单元50套房源，面积88.22㎡10套、82.86㎡10 套、83.19㎡30套。 14# ：共5个单元50套房源，住宅面积80.13的40套、商铺面积58.05的10套。
活动引爆
利用精心安排的开盘活动、新售楼部开放活动以及新产品入市的认购活动引爆市场，形 成聚焦和舆论话题，街巷人们谈论的焦点。
现场体验
景观示范区和项目现场体验，塑造自身品质宜居社区形象。（做好现场的卫生保洁）
节点控制
根据时间节点确定认筹活动以及开盘活动，同时将各个阶段的优惠措施引入到销售动作 之中，形成持续关注。 根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长 坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响 不可否认新方· 新怡园的地理位置，对于坊子新区而言可能并不是很理想，购买者对于地段 是非常敏感的也是有较强抗性的。 3、购买习惯影响 坊子新区板块的购房者应该说多数为务实的现实主义者，对于房子的品质、华丽动人的广 告并不是特别感冒，现场体验对于他们而言更有说服力和诱惑力，但项目售楼处及景观绿植 的形象不足以支撑项目新房源品质升级的推广需求。 4、周边的客量不足 客户增量在继续挖掘老客户资源、拓展城区客户的基础上，需充分挖掘老区客源。 5、项目形象已经定型，广告策略需要调整 项目1、2、3期的定位推广已经形成市场认知的定型，由于产品品质的提高及完善，需及 时调整广告策略，以影响符合我们四期的客群； 6、对销售可能造成影响的主要因素 产品层次与销售策略不协调： 从我们产品本身分析，多层现在的房源多数为小面积，在设 计当初考虑的客户层次不高，应该面对的刚性需求客户，符合我们对资金要求的客户在需求 面积有悖，客群规模有限，后期销售乏力，建议在现有的要求上进行适当的调整，以优惠鼓 励为主，不宜阻挡客户购买需求为考虑。