资产评估实务(一)剩余法知识点

剩余法
四、剩余法
（一）概述
1.基本思路
剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将待估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

2.适用范围
剩余法主要适用于下列不动产的评估：
（1）待开发不动产的评估（假设开发）
（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

3.前提条件
（1）不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期内。

（2）假设土地或不动产的利用方式为最高最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等（保证准确性的关键因素）。

（3）售价的预测（保证准确性的关键因素）和成本的测算必须符合合法原则，在正确分析不动产市场行情，掌握不动产市场中的有关数据信息的情况下，与当地不动产市场的实际相吻合。

4.评估步骤
（1）调查不动产及其开发项目的整体情况，确定被估不动产的最佳开发利用方式；
（2）预测不动产开发完成后的收益；
（3）测算开发总投资，测算开发利润；
（4）测算投资利息和税费，估算待估对象价值。

5.基本公式
（1）基本公式一
P＝A－（B＋C＋D＋E）（4－30）
式中，P—待估对象价值；A—开发完成后的不动产总价值；B—项目后续开发的开发成本；C—后续开发的投资利息；D—开发商后续开发的合理利润；E—后续开发的正常税费。

（2）基本公式二
P＝A－B或P＝A－C （4－31）
式中，P—待估土地（房屋）价值；
A—已建成的不动产总价值；
B—房屋价值；
C—土地价值。

（二）待开发不动产的剩余法
待开发不动产价值
＝待开发不动产的预期总开发价值－续建开发成本－续建管理费用－续建投资利息－续建部分销售税费－续建投资利润－投资者购买待开发不动产应负担的税费（4－32）
1.调查不动产及其开发项目的整体情况
2.确定待估不动产最佳的开发利用方式
根据调查的不动产及其开发项目的状况和不动产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。

3.估计合理开发建设期
开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的时间。

开发建设期多为政府规定，有的由开发商自己确定。

若不能从上两方面得到，则根据市场同类开发项目所需时间来确定。

另外，估价师还必须估计出建设完成到租出或售出的时间。

估计开发建设期的主要目的是把握建筑物的竣工时间，为预测建筑物竣工时的价格、建筑费用等的投入、利息的负担以及各项收入与支出的折现计算等服务。

估计开发建设期的方法应参照各地的工期定额指标进行估计，也可采用比较法，即根据其他相同类型、同等规模的建筑物已有正常建设周期进行估计。

有些不动产项目，因各种原因停工或延期，其开发建设周期不能直接按照实际发生的时间计算，要扣除不正常的因素后，合理确定开发建设周期。

4.预测不动产售价
（1）对于出售的不动产
可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产
首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：
①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；
②不动产出租的空置率；
③不动产出租的相关税费；
④不动产还原利率；
⑤未来租金水平的变动趋势。

5.估算各项续建成本费用
6.续建成本的投资利息
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使这些费用是自有资金，也要计算利息。

7.销售税费
包括销售费用（即销售广告宣传费、委托销售代理费等）、销售税金及附加（即增值税、城市维护建设税、教育税附加）、土地增值税、其他销售税费（即应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）。

8.确定开发商的合理利润
方式1：投资回报利润率
计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费。

方式2：销售利润率
计算基数一般为不动产售价。

9.估算待估对象价值
估算待估不动产价格分为动态法和静态法两种方法。

考虑资金时间价值的计算称为动态计算，而不考虑资金时间价值的计算称为静态计算。

（三）已建成不动产的剩余法
1.计算房屋的价值
房屋的价值＝已建成不动产价值－土地的价值
（1）已建成不动产价值可以通过市场法或收益法确定。

（2）土地价值可以通过市场法、基准地价系数修正法、成本逼近法等确定。

2.计算土地的价值
土地的价值＝已建成不动产价值－房屋的价值
【说明】房屋价值可以通过成本法确定。

（四）应用举例（待开发不动产的剩余法）
1.估价对象概况
本次评估对象为××置业有限公司开发建设的“JT广场”部分综合项目，位于××市××区××新城24－2、24－4地块，是××置业有限公司将在××新城24－2、24－4地块上建成的集办公、商业为一体的综合性项目。

（1）位置状况
评估对象位于××市××区新城，项目东至国亮路，南至政高路，西至国霞路，北至三门路。

（2）权益状况
根据产权方提供的资料，该项目用地已于2008年4月21日签订《国有土地使用权出让合同》（编号略）和2011年9月20日签订《国有土地使用权出让合同》（编号略），至本次评估基准日，并已取得相应的××市房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。

根据产权方提供的《房屋土地权属调查报告书》（编号略），本次评估对象24－2地块建有3栋建筑，总建设面积为29500.15平方米，其中收益面积为19552.59平方米及地下车库的239个机动车停车位；24－4地块建有7栋建筑，总建设面积为24750.91平方米，收益面积为15056.70平方米及地下车库的99个机动车停车位。

根据房屋分套建筑面积计算成果表（预测），24－2地块和24－4地块的建筑面积分别为29500.15平方米和24750.91平方米。

（3）实物状况
××置业有限公司在××市××区开发建设的“JT广场”综合项目，位于××市××区三门路以南，属于内外环间区域。

本次评估范围为“JT广场”部分项目，具体为24－2、24－4地块的土地使用权及在建工程。

24－2地块占地面积6915平方米，建筑密度为44%，建筑物限高50米，容积率2.6，建筑布局采用围合式布局。

地块内设计有3栋主楼，地下2层停车库，地块内设有一个地下车库出入口。

地上总建筑面积为17842.85平方米，地下总建筑面积为11657.30平方米，总建筑面积为29500.15平方米。

24－4地块用地面积5644平方米，建筑密度为46.56%，建筑物限高50米，容积率2.7，地块内设计有7栋主楼，地下2层停车库（人防停车库），地块内设有一个地下车库出入口。

地上总建筑面积为15204.59平方米，地下总建筑面积为9546.32平方米，总建筑面积为24750.91平方米。

本项目整体地下室结构采用钢筋混凝土框架体系，商业及低层办公为框架结构，高层办公楼为框筒结构。

截至本次评估基准日，2号地块室外总体施工，室内装修；4号地块均结构封顶，外幕墙施工中，主体验收，室内抹灰。

（4）基础设施状况
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及场地平整）。

通路：西邻国安路，北接三门路；供电：接市政供电管网；供水：接市政供水管网；排水：雨污分流排水，接地下市政管网；通讯：接市政通讯网络；供气：接市
政供气管网。

2.评估方法
（1）假设开发法测算公式
在建工程价值＝开发完成后的不动产价值－取得在建工程的税费－续建成本－续建管理费用－销售费用－后续投资利息－销售税费－投资利润－土地增值税。

（2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的不动产状况
评估对象规划用途为商业、办公用地，规划房产用途为商业、办公及车库，开发完成后为规划的相应物业。

（3）估算后续开发经营期
确定后续合理的开发期为0.25年。

（4）预测开发完成后的不动产价值
根据产权方提供的《房屋土地权属调查报告书》（编号略），本次评估对象24－2地块总建设面积为29500.15平方米，收益面积为19552.59平方米及239个机动车停车位；24－4地块总建设面积为24750.91平方米，收益面积为15056.70平方米和99个机动车停车位。

根据产权方的拟定的运营方案，办公、商业及车位部分拟全部对外出售。

本次采用市场比较法确定相关物业的不动产价值。

①办公部分开发完成后不动产首层评估单价30131元/平方米（具体计算过程略）。

评估专业人员通过对周边写字楼的调查咨询，确定按以下原则对各层写字楼销售单价进行修正（各楼层修正价格表略）。

②商业部分开发完成后不动产价值的确定
首先采取市场比较法确定首层商铺的市场单价，在此基础上进行相应的楼层修正，进而确定各层价值。

根据替代原则，通过调查分析，选取基准日近期同一供需圈内三个类似用途项目的比较案例，首层商铺评估单价67251元/平方米（计算过程略）。

通过对大型综合性商场的调查咨询，对各层商业销售单价进行修正（见表4－18）
表4－18 各层商业修正价格表
③车库部分开发完成后不动产价值的确定
同类型车位的售价一般在20万～25万元/个。

本次评估结合本项目的实际情况，确定销售单价为22万元/个。

项目开发完成后预计总价值
＝24－2地块开发完成后的不动产价值＋24－4地块开发完成后的不动产价值
＝74413.40＋54220.90＝128634.30（万元）
（5）续建成本
参照产权方提供的预计总投入成本，扣除已计入开发成本的相关合理成本。

项目续建成本＝24－2地块续建成本＋24－4地块续建成本
＝6354.20＋5334.19
＝11688.39（万元）
（6）续建管理费用
确定续建管理费用率按续建成本的2%计算。

续建管理费用＝11688.39×2%＝233.77（万元）
（7）销售费用
按不动产开发完成后价值的3%计算。

销售费用＝128634.30×3%＝3859.03（万元）
（8）销售税费
销售税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等。

增值税、城市维护建设税、教育费附加、河道管理费合计为销售收入的5.65%
即128634.30×5.65%＝7267.84（万元）。

（9）土地增值税
考虑到本次评估对象目前仍处于在建状态，未来在进行土地增值税清算时税务部门对项目合理成本等扣除项目的认定存在较大的不确定性，本次评估按照××市规定的土地增值税预征率进行测算。

根据《××市地方税务局关于土地增值税预征问题的通知》（文号略）及企业目前所执行
的土地增值税预缴政策，房地产开发企业土地增值税预征率标准：住宅预征率为3.5%；非住宅（商业用房、车库等）预征率为2%。

预计销售收入为128634.30万元，对应的预征率为2%。

土地增值税＝128634.30×2%＝2572.69（万元）
（10）续建投资利息
根据本项目的建设规模及相应的社会平均建设周期，在充分考虑企业关于项目建设、销售进度的预计，并假设相应的工程建设、房产销售、运营等能够顺利按照产权方规划进行的前提下，续建周期按0.25年计，对应的中国人民银行公布的贷款利率为4.35%。

对于评估价值部分，计息周期为续建周期0.25年；
对于续建成本、续建管理费用及销售费用部分，按续建期内均匀投入计算。

续建投资利息的计算公式如下：
续建投资利息＝评估价值×[（1＋4.35%）0.25－1]＋（续建成本＋续建管理费用＋销售费用）×[（1＋4.35%）0.25/2－1]
（11）续建投资利润
结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似不动产竞争状况等影响因素取值
投资利润率取在建工程评估价值、续建成本、管理费用、销售费用之和的15%。

续建投资利润＝（评估值＋续建成本＋管理费用＋销售费用）×利润率
＝（V＋11688.39＋233.77＋7267.84）×15%
＝157%V＋2367.18
（12）在建工程取得税费
在建工程取得税费主要是契税和印花税，按在建工程价值的3.05%计算，即在建工程取得税费＝3.05%V。

（13）评估值的确定
在建工程价值＝开发完成后的不动产价值－续建成本－续建管理费用－销售费用－销售税费－土地增值税－后续投资利息－投资利润－在建工程取得税费
将数据代入以上公式，可得到如下结论：
在建工程评估值V＝84420.55（万元）。