房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023

【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。 （二）从租计征（租金计税）： 应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房， 不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其 他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用 人纳税； 土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？ （1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办 理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇 土地使用税。 （财税〔2006〕56号） （2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集 体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋 或企业自建房屋）。
第三部分 在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分 如何计税？ （计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号 ）规定的税额标准执行。 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平 方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。
★加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
【相关规定】
1.对地下建筑是否征税房产税和土地使用税？
★房产税：凡在房产税征税范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地 上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、 地下人防设施等， 均应当依照有关规定征收房产税（财税〔2005〕181号） 。 ★土地使用税：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑
3. 对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征 收房产税和土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场 使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产 税和土地使用税。（财税〔2019〕12号）
4.对高校学生公寓免征房产税。（财税〔2019〕14号）
税收优惠
5.由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起五年内 对其自用房产免征房产税。2018年12月31日之前已完成转制的企业，自 2019年1月1日起对其自用房产可继续免征五年房产税。（财税〔2019〕16号）
6. 对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产 税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土 地使用税。 （财税〔2019〕38号）
房产税城镇土地使用税 政策讲解及案例分析
2023.9
【培训框架】
01
房产税和城镇土地使用税 税制要素对比讲解
02 税收优惠政策讲解
01
税制要素对比
·征税对象 ·纳税义务人 ·征税范围 ·计税依据和税率 ·税收管理
第一部分 对谁征税？（征税对象）
房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或 出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。 ➢税收性质---财产税 ➢征税对象---房屋 ➢计税依据---计税余值或租金收入 ➢征税范围---在城市、县城、建制镇和工矿区征收
计税依据：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 （中华人民共和国国务院令第483号）
1.纳税人实际占用的土地面积，是指由省级人民政府确定的单位组 织测定的土地面积；
2.尚未组织测量但纳税人持有土地使用证书的，以证书确认的土地 面积为准；
3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
（一）从价计征（余值计税）： 应纳税额＝房产计税余值×适用税率1.2% ＝应税房产原值×（1－扣除比例20%）×适用税率1.2%
【从价计征-房产原价】
★ 《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2008〕 152号）规定“对依照房产原值计税的房产，不论是 否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家 会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。
征收管理
一、纳税义务发生时间
3.纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 4.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳
税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收 房产税。 5.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房土两税。 6.纳税人购置存量房，自房产证签发之次月起计征房土两税。 7.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房土两税。 8.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交 付之次月起计征房产税。
【差异性规定】
2.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？
差异点：房产税和城镇土地使用税的政策差别： （1）村委会将自有土地出租给A公司，A公司在该土地上建房，则
房产税和土地使用税都由A公司缴纳； （2）村委会将自有房屋和土地整体出租给A公司，房产税应由村委
会缴纳，土地使用税应由A公司缴纳。
例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地 价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，应计入房产 原值的地价为多少呢？
【从价计征-地价】
例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元， 该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，请问：应计入房产原值的地价 为多少呢？ 答：通过计算可知宗地容积率=总建筑面积/土地面积 =8000平方米/20000平方米=0.4， 因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价 =8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元
【从价计征-地价】
★《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕 121号 ）规 定： 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为 取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产 建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【从价计征-附属设备和配套设施】
★为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为 载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、 中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账 与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 ★对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时， 可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、 需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（国税发〔2005〕 173号）
4.产权所有人、承典人不在房产所在 地的，或者产权未确定及租典纠纷未 解决的，由房产代管人或者使用人缴 纳。（不建议轻易适用）
小结：前款列举的产权所有人、经营管理单 位、承典人、房产代管人或者使用人，统称 为纳税义务人(以下简称纳税人)。
土地使用税纳税义务人
1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人（包括个体工商户以及 其他个人）缴纳；
征收管理
二、纳税义务截止时间 关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终 止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计 算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月 末。
征收管理
四、纳税地点 在房产、土地所在地税务机关缴纳。房产、土地不在同一 地方的，应按房产、土地的坐落地点分别向房产、土地所 在地的税务机关申报缴税。
房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据 时，租金收入不扣减增值税额。 （财税〔2016〕43号 ）
【从租计征-免租期的规定】
★对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限
的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 （财税〔2010〕121号）
【土地使用税：计税依据】
【差异性规定】
2.关于无租使用他人房屋的单位和个人，应由谁缴纳房产税和土地使用税？
房产税：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳 房产税。（财税〔2009〕128号）
土地使用税：对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如：公安、海关等单 位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免 税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。
【计税依据】
计税依据：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。 4.土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算 缴纳土地使用税。 5.纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其 占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
【计税方法】
★计算公式： 应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
第五部分 何时申报、到哪申报？ （征税管理）
征收管理
一、纳税义务发生时间
1.新征用的土地：征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使 用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 2.有偿取得土地使用权：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受 让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定 交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
02 税收优惠政策讲解
税收优惠
一、文件规定
1.自2019年1月1日起至2021年12月31日止，对中国兵器工业集团公司和中国兵器 装备集团公司所属专门生产枪炮弹、火炸药、引信、火工品的企业，除办公、生活 区用地外，其他用地继续免征城镇土地使用税。（财税〔2019〕10号）
税收优惠
2.对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土 地使用税。不包括购物中心、商铺等商业设施用地和旅游景区等单位内部为 特定人群服务的轨道系统。（财税〔2019〕11号）
【城镇土地使用税概述】
城镇土地使用税，以开征范围的土地为征税对象，以 实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有 土地使用权的单位和个人征收的一种税。 ➢税收性质---财产税 ➢征税对象---土地 ➢计税依据---实际占用的土地面积 ➢征税范围---在城市、县城、建制镇和工矿区征收
【征税对象】
房产税的征收对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或 两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、 学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
【征税对象】
★独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池 油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦 石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
用地，按规定征收城镇土地使用税。（财税〔2009〕128号）
第二部分 由谁缴纳？（纳税人）
房产税纳税义务人（中华人民共和国房产税暂行条例（国发〔1986〕90号)）
1.房产税由产权所有人缴纳。
2.产权属于全民所有的，由经营管理 的单位缴纳。（人防办）
3.产权出典的，由承典人缴纳。 （实际使用权、收益权）
★宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位Biblioteka 一般情况下， 一宗土地为一个权属单位。
★容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比， 是反映土地使用强度的指标，容积率越低，居民的舒适度越高；对于开发商而言，容积率 越高，可回收的资金越多。
【从价计征-地价】