2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案版

2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考
试历年真题摘选附带答案
第1卷
一.全考点押密题库(共100题)
1.(判断题)(每题 1.00 分) 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨时，替代品的需求就会降低。

（）
2.(判断题)(每题 1.00 分)
财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。

（）
3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。

A. 无差异性营销
B. 差异性营销
C. 定制性营销
D. 集中性营销
4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则该房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A. 120
B. 60
C. 40
D. 33
5.(判断题)(每题 1.00 分)
在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。

（）
6.(判断题)(每题 1.00 分)
在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。

（）7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A. 毛租
B. 净租
C. 潜租
D. 直租
8.(判断题)(每题 1.00 分) 由于房地产企业资产负债能力较强，房地产企业发行企业债券比以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利。

9.(多项选择题)(每题 1.00 分)
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。

A. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E. 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
10.(判断题)(每题 1.00 分)
投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

（）11.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目竣工验收之前的初步检査工作，由（）组织。

A. 项目施工单位
B. 项目监理单位
C. 项目建设单位
D. 建设行政主管部门
12.(单项选择题)(每题 1.00 分) 潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A. 意愿
B. 途径
C. 能力
D. 动机
13.(单项选择题)(每题 1.00 分) 已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A. 12.55％
B. 12.68％
C. 14.75％
D. 15.01％
14.(多项选择题)(每题 1.00 分)
按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。

A. 居住物业
B. 商业物业
C. 工业物业
D. 出租物业
E. 仓储物业
15.(单项选择题)(每题 1.00 分)
从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差
距的是（）。

A. 产品结构
B. 总量结构
C. 供求结构
D. 投资结构
16.(单项选择题)(每题 1.00 分) 新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有（）的特性。

A. 易产生资本价值风险
B. 易受政策影响
C. 存在效益外溢和转移
D. 适于长期投资
17.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。

A. 竞争情况调查
B. 消费者行为调查
C. 市场需求容量调査
D. 市场营销因素调查
18.(判断题)(每题 1.00 分)
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。

（）
19.(单项选择题)(每题 1.00 分)
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。

A. 财务盈利能力
B. 清偿能力
C. 资金平衡情况
D. 营运能力
20.(判断题)(每题 1.00 分) 房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。

（）
21.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在房地产市场分析报告中，不包括的内容是（）。

A. 开发地点的最佳用途分析
B. 开发项目的SWOT分析
C. 开发项目的偿债能力分析
D. 房地产市场供求分析
22.(单项选择题)(每题 1.00 分) 实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。

A. 风险收益
B. 风险损失
C. 风险报酬
D. 最大期望收益
23.(单项选择题)(每题 1.00 分) 一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快，
人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A. 政治法律环境
B. 经济环境
C. 人口环境
D. 社会文化环境
24.(判断题)(每题 1.00 分) 投标截止后，开发商应按规定的时间开标。

开标会议由招标主管部门人员主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。

（）
25.(单项选择题)(每题 1.00 分)
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。

A. 1836.21
B. 1810.39
C. 1784.45
D. 1795.36
26.(判断题)(每题 1.00 分) 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。

（）
27.(多项选择题)(每题 2.00 分) 根据所有权的结构，房地产企业可以分为( )。

A. 独资企业
B. 房地产投资信托公司
C. 有限责任合伙企业
D. 股份有限责任公司
E. 一般合伙企业
28.(单项选择题)(每题 1.00 分)
以下投资类型中，属于直接投资的是（）。

A. 房地产抵押贷款支持证券
B. 购买房地产投资信托公司股份
C. 购买房地产企业股票
D. 房地产开发投资
29.(单项选择题)(每题 1.00 分)
房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。

A. 系统风险
B. 资本价值风险
C. 个别风险
D. 比较风险
30.(单项选择题)(每题 1.00 分)
在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。

A. 城市土地利用规划
B. 项目构成及平面布置
C. 项目的建筑规划
D. 项目的交通组织规划
31.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A. 在建工程
B. 车站
C. 写字楼
D. 科技产业园区
32.(判断题)(每题 1.00 分)
房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。

（）
33.(判断题)(每题 1.00 分)
服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。

（）
34.(单项选择题)(每题 1.00 分)
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。

A. 55 0
B. 38 5
C. 105 0
D. 23 6
35.(判断题)(每题 1.00 分)
房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。

（）
36.(多项选择题)(每题 2.00 分)
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。

A. 第一阶段
B. 第二阶段初期
C. 第三阶段初期
D. 第三阶段后期
E. 第四阶段
37.(判断题)(每题 1.00 分) 控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。

（）
38.(判断题)(每题 1.00 分)
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。

( )
39.(单项选择题)(每题 1.00 分)
房地产开发活动可以从（）两个方面进行考查。

A. 物质形态与货币形态
B. 投资资金量和预期收益率
C. 出租、出售或经营形态
D. 资金流通方式与对策
40.(多项选择题)(每题 2.00 分) 土地储备贷款的风险因素有（）。

A. 土地储备中心自有运作资金严重不足
B. 房地产市场状况变化的不确定
C. 开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支
D. 土地出让计划不明确
E. 土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
41.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（）。

A. 过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。

过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
B. 房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C. 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D. “过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
42.(单项选择题)(每题 1.00 分) 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。

A. 土地储备
B. 销售方案的细化
C. 建设项目的质量控制
D. 申领《建设用地规划许可证》
43.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为11、12、13，下列关系中正确的是（）。

A. 13＞12＞11
B. 12＞13＞11
C. 11＞13＞12
D. 11＞12＞13
44.(单项选择题)(每题 1.00 分) 我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在( )身上。

A. 开发商
B. 银行
C. 购房者
D. 都是
45.(单项选择题)(每题 1.00 分) 长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。

A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 不确定
46.(单项选择题)(每题 1.00 分)
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险相关系数是（）。

A. 0.25
B. 0.50
C. 1.5
D. 2.00
47.(单项选择题)(每题 1.00 分)
房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

[2015年真题]
A. 存在效益外溢和转移
B. 易获得金融机构的支持
C. 具有保值增值性
D. 可提高投资者的资信等级
48.(多项选择题)(每题 1.00 分)
市场定位战略主要分为（）。

A. 产品差别化战略
B. 服务差别化战略
C. 主题差别化战略
D. 人员差别化战略
E. 形象差异化战略
49.(判断题)(每题 1.00 分)
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。

（）
50.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某居住项目规划建筑面积为30000m2,含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5. 5%，销售均价为5500元/m2,适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。

A. 1482.75
B. 1755.00
C. 1932. 75
D. 2205. 00
51.
52.(判断题)(每题 1.00 分)
房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。

（）
53.(判断题)(每题 1.00 分)
在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。

（）[2011年真题]
54.(多项选择题)(每题 1.00 分)
下列风险属于房地产投资系统风险的有（）。

A. 持有期风险
B. 收益现金流风险
C. 政策风险
D. 通货膨胀风险
E. 或然损失风险
55.(多项选择题)(每题 1.00 分)
房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。

A. 借款偿还期
B. 偿债备付率
C. 投资利润率
D. 资产负债率
E. 利息备付率
56.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目盈亏平衡分析包括（）。

A. 多因素临界点组合
B. 最低运营费用比率
C. 最低购买价格
D. 最高租售数量分析
57.(多项选择题)(每题 2.00 分) 衡量房地产泡沫常用的指标有（）。

A. 房价收入比
B. 租金售价比
C. 实际价格与理论价格之比
D. 房地产供求比
E. 房地产价格指数与居民消费价格指数之比
58.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。

A. 变现风险
B. 比较风险
C. 资本价值风险
D. 时间风险
59.(单项选择题)(每题 1.00 分)
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

[2007年真题]
A. 销售收入
B. 转让收入
C. 租金收入
D. 利息收入
60.(判断题)(每题 1.00 分)
风险是指某项活动导致损失的可能性。

（）
61.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。

A. 房地产开发企业对市场预测的偏差
B. 购房者对市场预测的偏差
C. 房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D. 房地产开发资金的易得性
62.(判断题)(每题 1.00 分) 虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。

（）
63.(单项选择题)(每题 1.00 分) 不属于影响消费者购买的社会文化因素的是（）。

A. 家庭
B. 生活方式
C. 社会阶层
D. 亚文化
64.(多项选择题)(每题 1.00 分)
在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A. 空置量
B. 房地产价格指数
C. 平均建设周期
D. 吸纳率
E. 失业率
65.(多项选择题)(每题 1.00 分)
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。

A. 房屋销售价格指数
B. 房屋租赁价格指数
C. 房屋抵押价格指数
D. 房屋消费价格指数
E. 土地交易价格指数
66.(判断题)(每题 1.00 分)
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。

( )
67.(单项选择题)(每题 1.00 分) 不可能引起房地产需求增加或减少的条件是( )。

A. 消费者的自我需要
B. 未来预期收益变化
C. 政府税收政策
D. 收入水平的变化
68.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的（）
A. 30%?50%
B. 40%?60%
C. 60%?70%
D. 80%?90%
69.(判断题)(每题 1.00 分) 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。

()
70.(多项选择题)(每题 1.00 分)
下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。

A. 土地出让价款
B. 土地购置税费
C. 建筑安装工程费
D. 基础设施建设费
E. 公共配套设施建设费
71.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产间接投资的形式主要有（）。

A. 购买物业用于出租经营
B. 购买住房抵押支持证券
C. 购买房地产企业债券
D. 投资房地产企业股票
E. 购买土地进行开发
72.(多项选择题)(每题 2.00 分) 我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为（）等层次。

A. 发展策略
B. 次区域发展纲要
C. 重点区位发展纲要
D. 发展大纲图
E. 详细蓝图
73.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（）。

A. 资本金较充裕
B. 财务风险较高
C. 偿债能力较强
D. 资金应变能力较强
74.(判断题)(每题 1.00 分)
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。

（）[2006年真题]
75.(多项选择题)(每题 1.00 分)
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。

A. 收益型
B. 收益贬值型
C. 收益加增值型
D. 机会型
E. 保本型
76.(判断题)(每题 1.00 分) 对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者”所做的市场调查属于因果性调查。

（）
77.(判断题)(每题 1.00 分)
房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，应属于房地产投资研究的范畴。

（）
78.(判断题)(每题 1.00 分) 廉租房面向中等偏下收入住房困难家庭。

（）
79.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值为4000万元、1200万元、-800万元。

出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%,则该项目财务净现值的期望值为（）万元。

A. 1120.00
B. 1466.67
C. 1520.00
D. 2000.00
80.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）
A. 现金回报率
B. 投资回收期
C. 资本金利润率
D. 资产负债率
81.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产周期循环的原因有()。

A. 供需因素的影响
B. 供需调整不均衡存在的时滞
C. 政策因素的影响
D. 房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响
E. 制度因素的影响
82.(单项选择题)(每题 1.00 分)
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。

A. 等待投资型期权
B. 放弃型期权
C. 机会型期权
D. 成长型期权
83.(多项选择题)(每题 1.00 分)
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。

A. 项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B. 项目主要产品质量符合国家的规定
C. 项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D. 项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E. 符合当地的产业结构调整的要求
84.(多项选择题)(每题 1.00 分)
房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。

A. 上市
B. 增发新股
C. 发行企业债券
D. 住房抵押贷款
E. 信用贷款
85.(单项选择题)(每题 1.00 分)
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A. 房地产平均价格
B. 房地产中位数价格
C. 房地产价格指数
D. 房地产同质价格
86.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为()。

A. 12%
B. 19.27%
C. 17.18%
D. 27.10%
87.(单项选择题)(每题 1.00 分)
（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

A. 确定问题和调查目标
B. 收集信息
C. 制订调查计划
D. 分析信息
88.(判断题)(每题 1.00 分)
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。

（）
89.(多项选择题)(每题 1.00 分)
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。

A. 当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C. 当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D. 名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E. 计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
90.(判断题)(每题 1.00 分)
整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。

（）
91.(单项选择题)(每题 1.00 分) 将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是（）。

A. 开发一销售模式
B. 开发一持有出租一出售模式
C. 购买一更新改造一出租模式
D. 购买一更新改造一出租一出售模式
92.(单项选择题)(每题 1.00 分)
商品房开发市场通常是典型的（）市场。

[2011年真题]
A. 完全竞争
B. 垄断竞争
C. 寡头垄断
D. 完全垄断
93.(判断题)(每题 1.00 分)
当收益和运营费用都不发生变化时，资本价值不会随着收益率的变化而变化。

（）
94.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000m2,开发成本为5000元/m2 (不含土地费用)，销售均价为8000元/m2，销售税费为销售收入的5.5%。

当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是（）元/m2。

A. 1804
B. 3608
C. 4608
D. 5120
95.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于债务融资的说法，错误的是（）。

A. 债务融资需要还本付息
B. 债务融资所得资金属于资本金
C. 债务融资支付的利息可在税前扣除
D. 租赁融资属于债务融资
96.(多项选择题)(每题 2.00 分) 衡量房地产泡沫常用指标有（）。

A. 房价收入比
B. 租金售价比
C. 实际价格与理论价格之比
D. 房地产供求比
E. 房地产价格指数与居民消费价格指数之比
97.(判断题)(每题 1.00 分)
借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。

（）
98.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产间接投资的形式主要有（）。

A. 投资房地产信托
B. 购买住房抵押支持证券
C. 购买房地产企业债券
D. 购买物业用于出租经营
E. 购买土地进行开发
99.(单项选择题)(每题 1.00 分)
下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。

A. 财务内部收益率
B. 投资回报率
C. 成本利润率
D. 资本金净利润率
100.(单项选择题)(每题 1.00 分) 相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A. 投资利润率
B. 投资回报率
C. 资本金利润率
D. 资本金净利润率
第1卷参考答案
一.全考点押密题库
1.正确答案：B,
2.正确答案：B,
3.正确答案：B,
4.正确答案：D,
5.正确答案：A,
6.正确答案：B,
7.正确答案：B,
8.正确答案：B,
9.正确答案：A,C,E,
10.正确答案：A,
11.正确答案：C,
12.正确答案：B,
13.正确答案：C,
14.正确答案：A,B,C,
15.正确答案：B,
16.正确答案：C,
17.正确答案：D,
18.正确答案：A,
19.正确答案：A,
20.正确答案：B,
21.正确答案：C,
22.正确答案：C,
23.正确答案：B,
24.正确答案：B,
25.正确答案：A,
26.正确答案：B,
27.正确答案：A,B,C,E,
28.正确答案：D,
29.正确答案：C,
30.正确答案：A,
31.正确答案：B,
32.正确答案：A,
33.正确答案：B,
34.正确答案：B,
35.正确答案：B,
36.正确答案：A,B,
37.正确答案：B,
38.正确答案：B,
39.正确答案：A,
40.正确答案：A,D,E,
41.正确答案：B,
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