国外住房制度借鉴

他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。

但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。

我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。

相似处：

第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。

第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。

第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。

区别处：

第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。

第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。

第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。

基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。

根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。

美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。

1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。

1968年，美国国会又通过了新的“住房与城市发展法”，订立未来10年内新建2600万套住房的新目标，并提供了充足的资金，使得美国的补贴住房建设量大大飘升。然而，这些努力却遭到了美国民众的斥责，因为进入70年代以来，美国广大低收入者面临的主要矛盾是收入的严重不足而非住房短缺，同时兴建的住房因为低劣的建造质量和频繁的行政腐败，导致大量新建住房空置，结果不得不被终止。

1973年尼克松政策的转变，成为了美国低收入住房政策发展中的分水岭。政策导向从联邦政府为低收入者提供公共住房援助，转变为向低收入者提供补贴，鼓励他们在私人市场寻找住房。

具体措施是，把城镇居民收入分三个级别:高、中、低，其中收入水平占美国平均家庭收入37%的定为最低收入家庭，这些家庭可以申请政府提供的廉租房，其他家庭则通过领取住房补贴的方式在市场上自行解决住房问题。廉租房的租金水平约为市场租金的50%-80%，住房补贴标准为市场租金与家庭收入的30%之间的差额。

经验借鉴

首先，基于美国的公共住房发展来看，公租房首先应该为了保证公民基本住房需求的制度，如果只是将其作为促进经济发展的手段，忽略“以人为本”，只会像美国历史上那样，赔了钱，也赔了效用。

再者，对于中低收入人群，美国政府并非“一刀切”地提供住房来解决，而是根据不同的贫困状况划分进不同的保障方式，对于最贫穷的家庭，直接提供廉租房，对于其他个人和家庭提供租金补贴，鼓励他们在市场上寻找住房，这将会降低对公共住房存量的需求，也就相应降低了政府提供房源的压力。

另外，美国政府虽然极力支持市场解决住房的方案，但是联邦及地方政府在需要继续财政支持的地方支持力度是很大的。这和财政实力有关，但更是和政府姿态有关。再者对于税收的优惠额度也非常大。这一点是中国政府很需要警示的，目前在住房保障的财政支出上，地方政府很不积极，能少出就少出，这并不利于公租房制度的长远发展。福利性质的商品是很难吸引企业的，如果政府不愿意从自身分出一些利益补给给相关企业，却又完全依赖鼓励市场上私人建设，由于利益的趋势，很可能在公租房的质量、面积等方面出现“寻租”现象。最后，在融资渠道上，政府也采取了积极配合的姿态。发行债券，则由联邦政府支付本金和利息;承建公共住房的私人企业，贷款由政府给予优惠部分的贴息。极大调动了企业参与的积极性。

建国初期，新加坡面临着住房严重不足，居民居住环境恶劣，“贫民窟”四处蔓延等状况，住房情况异常严峻。为了解决此问题，1960年，新加坡成立建屋发展局，专门负责建造公共组屋，该组屋定位为低标准、小户型住房，出租或出售给中低收入人群。

到1964年，住房政策的导向转变为促进住房自由化，宣布实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋，且政府会给予相应的租金和买房补贴。此计划影响长远，到现在仍有87%的新加坡人住在组屋当中。出售组屋的价格比商品房便宜很多，但正是因为间屋发展局对组屋定价不以成本为考量的方式，使得其不断亏损，据统计2006-2007年，政府建屋发展局亏损了7.4亿新元(约合37亿元人民币)。

新加坡政府对国民的承诺是确保组屋价格维持在多数国民能负担得起的水平，并按照人口增长速度适时增建组屋，以满足人们不断提高的住房需求。

具体而言，只要月薪不超过8000新元的国民都可以申请购买组屋。另外，新加坡政府制定了一系列优惠政策:

第一，制定公积金制，实行强制性储蓄。规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积金，分别用于未来各项生活保障方面，居民的购房能力得到大幅提高。建屋发展局将根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋