城市规划案例 上海杨浦区江湾 五角场
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南部——商业商务区： 体验式消费商业定位。大体量商业结合个性化、特色化的休闲商业街：邯郸路—科技文化街、四平路—文化餐饮街、淞沪路—休闲健身街、黄兴路—购物休闲街、翔殷路—休闲街
区域定位
城市定位：五角城市副中心，服务东北部地区 功能定位：融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色 的城市公共活动中心
城市背景
杨浦区市原是个基础薄弱的老工业城区进行从传统工业转型，困难极其巨大，挑战极其严峻： 第1：人口多，欠债多，底子薄。在上海市几个中心城区中，杨浦的常住人口最多，达130万、需要帮困救助的群众最多、旧住房改造的量最大，棚户区占了上海市的1/4。而区级财力排位最后。 第2：体制机制不畅。高校密集，区内拥有复旦、同济、理工等14所大学，但长期互不来往，归口管理的体制带来有形和无形的围墙。 第3：资源调控难度大。土地、科技等资源条块分割，协调十分困难。 第4：城区改造成本高，动拆迁难度大。老城区单位众多、人口密集（每亩50户人家），旧区改造、旧厂房置换的成本很高，而且工厂、住宅、学校交叉在一起，动拆迁的难度非常大。 第5：没有先例可循。城区功能转型是一个全新课题，缺乏现成的经验可资借鉴。
②商务办公 整个大五角场功能区的的商务办公写字楼主要分布于五角场城市副中心南部环岛核心区域以及以五条大道为基础的向外拓展区。高档商务5A甲级写字楼在五角场副中心范围内的区域以南部环岛地块的东侧最为集中，而在向外拓展延伸区域则以黄兴路沿线最为集中，相辅相成携手彰显上海中心城区东北部CBD的王者风采。 ▼五角场城市副中心南部环岛地块以内区域 南部环岛商业商务区内有凯迪金融大厦、五角丰达商务广场、蓝天大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、合生国际广场写字楼、上海万达广场商务楼、上海南政信息大楼、平盛大厦、同舟大厦、中环国际大厦、财富商业广场、绿地汇创国际广场、复旦创业中心、中国（上海）创业者公共实训基地等一大批中高级商务综合写字楼。 ▼五角场城市副中心南部环岛地块以外延伸带 黄兴路沿线：东方蓝海国际广场、怡富商务广场、国顺路2号商办楼、东上海中心、新纪元国际广场、财富国际广场、五角场科技大厦等 四平路沿线：富庆国定大厦、复旦科技园大厦等 邯郸路沿线：无锡大厦等 淞沪路沿线：淞沪路上的写字楼皆位于五角场城市副中心南中北三个地块中，故不予再计入 翔殷路沿线：硕和国际1号楼、3号等。
易宝软件：香港上市的IT企业易宝系统有限公司，主要为日本、欧美，新加坡、香港、内地等客户提供优质完善的软件外包服务
EMC中国研发中心 全球最大的企业存储设备和软件提供商，美国财富500强，20%，而雅虎仅为3.94%
目录
杨浦江湾-五角场板块地处上海东北部，它是上海四大城市副中心之一，南部位置为上海十大商业中心之一。其中心五角场一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。 五角场的发展较晚，但在规划起点上要高于上海市另一副中心徐家汇。与徐家汇不同的是，五角场并不是单一的大上海商业副中心，而是和复旦、同济等高校相结合，形成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体，相互呼应发展的综合模式化城市副中心。随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新的“上只角”。
现状分析
五角场办公发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心 依托“智力型”企业集聚的概念发展定位
五角场的智力型企业在哪？
现状分析
创智天地
思科全球领先的互联网解决方案供应商，2008年销售收入395亿美元，2009年美国《财富》500强中排行第57位
甲骨文研发中心：全球最大的企业软件公司，全球员工超过40,000名，年收入过百亿美元，《财富全球500强》企业
软银赛富：主要从事私募投资及与股主做风险投资，投资企业如搜狐、金蝶、当当、搜房、易趣、腾讯等80多个项目
上海市大学生科技创业基金会：全国首家从事推动大学生进行科技创业活动的非营利性公募基金会，累积投资5700万元，投资项目300多个，撬动社会资金1.3亿
南南全球技术产权交易所：由联合国开发计划署南南合作特设局、中国国际经济技术交流中心及上海联合产权交易所三方发起，全球技术产权的信息中心、服务中心、定价中心、交易中心和培训中心
环球雅思：国内最大英语培训机构之一,全国十大知名学校，每年培训30多万学员。
创智广场企业分布
创智天地定位为大学校区、社区、科技园区“三区联动”的“智力创新社区”的典范。 目前已成功引进国际一流研发设计中心、风险投资机构和教育培训机构来搭建不同大学、研发机构、大小企业、基金、现代服务业间的经济互动平台和智慧型创业者的天堂。
城市规划案例参考——上海“江湾-五角场”
日期：2014.6.23
案列位置
江湾-五角场：上海四大城市副中心之一，其南部位置为上海十大商业中心之一， 因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名
30年代
80年代
如今
江湾
五角场
城市背景 规划分析 发展思路 区域定位 规划目标 规划范围设计 现状分析 南部商业中心 中部知识创新区 北部商务中心 8.本项目认知
2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略 2005年 瑞安建“创智天地”创新知识型社区 2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币，包括环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业 2009年 杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心
实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动”的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区发展，社区为园区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市，城市的大学的氛围。
发展思路
杨浦城市副中心规划
商业商务区
知识创新 中央社区
高端知识 创新基地
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部 南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； 中部—— 知识创新中央社区，打造发中心、国际学术交流中心等；
北部——高端知识创新基地： 建设成世界总部经济集聚区，包括国际技术转移重心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目。
各区域定位——
中部——知识创新中央社区： 打造以“创智天地”为核心的上海中央智力区（CID），即专为大学师生、国内外机构和投资者、创业者提供公共交流活动的“智力社区”。
①商业设施 以上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场（在建）、东方商厦、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。
现状分析
1.南部商业中心
杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市政府确定的上海十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中五角场夜色路、中山公园等商业中心并称。同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民提供全方位的现代化综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。其发展目标是建设成为科教特色鲜明、交通环境良好、商业商务发达的，上海中心城区东北部最大的知识贸易商务区和综合性商业商务中心。
大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦” 五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区 副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标
规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重点吸引高智力型企业
规划目标
范围规划设计
江湾—五角场城市副中心分为南部、中部和北部三块：南部为上海十大市级商业中心之一、科教商务区； 中部为知识创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”； 北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等入驻其中。 ★南部地块——环岛商业商务区：规划占地面积0.96平方公里，总建筑面积达到140万平方米 ★中部地块——知识创新区中央社区：规划占地面积0.86平方公里，总建筑面积超过100万平方米 ★北部地块——知识商务中心：规划占地面积1.29平方公里，总建筑面积达250万平方米[1]3
规划分析
凤凰涅槃 浴火重生 杨浦区实现华丽转身
杨浦转型知识创新区
曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源责任
改革开放后衰败的“锈带”无法跟上时代的步伐
江湾五角城市副中心
工业杨浦 “锈带”
知识杨浦 “智城”
三区融合 联动发展
科技园区
大学校区
公共社区
“三区联动、创新驱动”的老城区转型之路
杨浦知识创新区
311地块
现状分析
周边高校资源
上海财经大学
第二军医大学
体育学院
复旦大学
311地块
现状分析
创智天地
智力型企业依托的基础条件：学校
3.北部商务中心
商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体，五角场城市副中心在北部设立了高端知识商务中心，占地1.29平方公里，毗邻复旦大学新校区，与特大型生态国际社区——新江湾城相依。 总部设在纽约的美国铁狮门房地产公司已开始建造中国首个绿色商务社区——“尚浦领世”（THESPRINGS）知识商务广场，规划总建筑面积约90万平方米，可容纳8-10万居民和商务人士，成为世界总部经济集聚区。铁狮门房地产公司的业务范围遍及北美洲、欧洲、南美洲和亚洲地区，其标志性的资产包括纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，法兰克福的麦斯特尔大厦，圣保罗的北方大厦。国际技术转移中心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目将汇集于该功能片，展现“硅谷”的神韵。 作为五角场城市副中心的真正核心的北部地块将建成以商务办公为主导，商业、餐饮、文化、娱乐、研发、酒店等城市商务功能配套的现代服务业集聚区。。
现状分析
金宏商务大厦
凯迪金融
万达广场A座
绿地汇创
蓝天大厦
富庆国定
怡富广场
新纪元
中环大厦
沪东金融
财富国际广场
创智天地
现状分析
五角场办公产业统计
五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件工程和IT行业也占有一定份额
调研办公产业比例
现状分析
2.中部知识创新区
杨浦知识创新区将被打造成为上海的中央智力区（CID）——创智天地，规划理念和设计灵感来自美国硅谷和巴黎左岸，形成“城市的大学、大学的城市”和实施科教兴市战略的典型示范区域。同时通过改造区内交通接驳系统、西片内河水系，建设并改造区内文物博览群，充分展示了区内社会人文资源以及历史建筑风貌。中央社区将连接复旦江湾新校区、大学科技园区和复旦邯郸路校区，是专为国内外机构和投资者、创业者、大学师生等提供公共交流活动的“智力社区”。 它将出现4个主要功能区，分别为创智中心、工作生活区、创智科技园区和江湾体育中心，这里将用现代主义风格的街坊、诗情画意的河滨走廊迎接创新人才，成为科研人员、大学教师生活工作两相宜的知识型社区。规划面积约0.86平方公里，规划总建筑面积约100万平方米。这是杨浦区实施国际化战略的重要场所，一批跨国公司在这里安营扎寨。例如世界风险投资的典范———美国硅谷银行也已经在此落户。而联合国南南全球技术交易所的入驻，使得“创智天地”一举成为全球技术信息交易中心。与此同时，甲骨文（ORACLE）、EMC、IBM、BOSE（博士）音响等众多世界500强企业的先后落户也预示着皆位于其中。上海中升之星奔驰梅赛德斯五角场销售展厅也位于创智天地内，紧邻淞沪路。
区域定位
城市定位：五角城市副中心，服务东北部地区 功能定位：融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色 的城市公共活动中心
城市背景
杨浦区市原是个基础薄弱的老工业城区进行从传统工业转型，困难极其巨大，挑战极其严峻： 第1：人口多，欠债多，底子薄。在上海市几个中心城区中，杨浦的常住人口最多，达130万、需要帮困救助的群众最多、旧住房改造的量最大，棚户区占了上海市的1/4。而区级财力排位最后。 第2：体制机制不畅。高校密集，区内拥有复旦、同济、理工等14所大学，但长期互不来往，归口管理的体制带来有形和无形的围墙。 第3：资源调控难度大。土地、科技等资源条块分割，协调十分困难。 第4：城区改造成本高，动拆迁难度大。老城区单位众多、人口密集（每亩50户人家），旧区改造、旧厂房置换的成本很高，而且工厂、住宅、学校交叉在一起，动拆迁的难度非常大。 第5：没有先例可循。城区功能转型是一个全新课题，缺乏现成的经验可资借鉴。
②商务办公 整个大五角场功能区的的商务办公写字楼主要分布于五角场城市副中心南部环岛核心区域以及以五条大道为基础的向外拓展区。高档商务5A甲级写字楼在五角场副中心范围内的区域以南部环岛地块的东侧最为集中，而在向外拓展延伸区域则以黄兴路沿线最为集中，相辅相成携手彰显上海中心城区东北部CBD的王者风采。 ▼五角场城市副中心南部环岛地块以内区域 南部环岛商业商务区内有凯迪金融大厦、五角丰达商务广场、蓝天大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、合生国际广场写字楼、上海万达广场商务楼、上海南政信息大楼、平盛大厦、同舟大厦、中环国际大厦、财富商业广场、绿地汇创国际广场、复旦创业中心、中国（上海）创业者公共实训基地等一大批中高级商务综合写字楼。 ▼五角场城市副中心南部环岛地块以外延伸带 黄兴路沿线：东方蓝海国际广场、怡富商务广场、国顺路2号商办楼、东上海中心、新纪元国际广场、财富国际广场、五角场科技大厦等 四平路沿线：富庆国定大厦、复旦科技园大厦等 邯郸路沿线：无锡大厦等 淞沪路沿线：淞沪路上的写字楼皆位于五角场城市副中心南中北三个地块中，故不予再计入 翔殷路沿线：硕和国际1号楼、3号等。
易宝软件：香港上市的IT企业易宝系统有限公司，主要为日本、欧美，新加坡、香港、内地等客户提供优质完善的软件外包服务
EMC中国研发中心 全球最大的企业存储设备和软件提供商，美国财富500强，20%，而雅虎仅为3.94%
目录
杨浦江湾-五角场板块地处上海东北部，它是上海四大城市副中心之一，南部位置为上海十大商业中心之一。其中心五角场一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。 五角场的发展较晚，但在规划起点上要高于上海市另一副中心徐家汇。与徐家汇不同的是，五角场并不是单一的大上海商业副中心，而是和复旦、同济等高校相结合，形成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体，相互呼应发展的综合模式化城市副中心。随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新的“上只角”。
现状分析
五角场办公发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心 依托“智力型”企业集聚的概念发展定位
五角场的智力型企业在哪？
现状分析
创智天地
思科全球领先的互联网解决方案供应商，2008年销售收入395亿美元，2009年美国《财富》500强中排行第57位
甲骨文研发中心：全球最大的企业软件公司，全球员工超过40,000名，年收入过百亿美元，《财富全球500强》企业
软银赛富：主要从事私募投资及与股主做风险投资，投资企业如搜狐、金蝶、当当、搜房、易趣、腾讯等80多个项目
上海市大学生科技创业基金会：全国首家从事推动大学生进行科技创业活动的非营利性公募基金会，累积投资5700万元，投资项目300多个，撬动社会资金1.3亿
南南全球技术产权交易所：由联合国开发计划署南南合作特设局、中国国际经济技术交流中心及上海联合产权交易所三方发起，全球技术产权的信息中心、服务中心、定价中心、交易中心和培训中心
环球雅思：国内最大英语培训机构之一,全国十大知名学校，每年培训30多万学员。
创智广场企业分布
创智天地定位为大学校区、社区、科技园区“三区联动”的“智力创新社区”的典范。 目前已成功引进国际一流研发设计中心、风险投资机构和教育培训机构来搭建不同大学、研发机构、大小企业、基金、现代服务业间的经济互动平台和智慧型创业者的天堂。
城市规划案例参考——上海“江湾-五角场”
日期：2014.6.23
案列位置
江湾-五角场：上海四大城市副中心之一，其南部位置为上海十大商业中心之一， 因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名
30年代
80年代
如今
江湾
五角场
城市背景 规划分析 发展思路 区域定位 规划目标 规划范围设计 现状分析 南部商业中心 中部知识创新区 北部商务中心 8.本项目认知
2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略 2005年 瑞安建“创智天地”创新知识型社区 2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币，包括环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业 2009年 杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心
实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动”的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区发展，社区为园区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市，城市的大学的氛围。
发展思路
杨浦城市副中心规划
商业商务区
知识创新 中央社区
高端知识 创新基地
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部 南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； 中部—— 知识创新中央社区，打造发中心、国际学术交流中心等；
北部——高端知识创新基地： 建设成世界总部经济集聚区，包括国际技术转移重心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目。
各区域定位——
中部——知识创新中央社区： 打造以“创智天地”为核心的上海中央智力区（CID），即专为大学师生、国内外机构和投资者、创业者提供公共交流活动的“智力社区”。
①商业设施 以上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场（在建）、东方商厦、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。
现状分析
1.南部商业中心
杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市政府确定的上海十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中五角场夜色路、中山公园等商业中心并称。同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民提供全方位的现代化综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。其发展目标是建设成为科教特色鲜明、交通环境良好、商业商务发达的，上海中心城区东北部最大的知识贸易商务区和综合性商业商务中心。
大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦” 五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区 副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标
规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重点吸引高智力型企业
规划目标
范围规划设计
江湾—五角场城市副中心分为南部、中部和北部三块：南部为上海十大市级商业中心之一、科教商务区； 中部为知识创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”； 北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等入驻其中。 ★南部地块——环岛商业商务区：规划占地面积0.96平方公里，总建筑面积达到140万平方米 ★中部地块——知识创新区中央社区：规划占地面积0.86平方公里，总建筑面积超过100万平方米 ★北部地块——知识商务中心：规划占地面积1.29平方公里，总建筑面积达250万平方米[1]3
规划分析
凤凰涅槃 浴火重生 杨浦区实现华丽转身
杨浦转型知识创新区
曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源责任
改革开放后衰败的“锈带”无法跟上时代的步伐
江湾五角城市副中心
工业杨浦 “锈带”
知识杨浦 “智城”
三区融合 联动发展
科技园区
大学校区
公共社区
“三区联动、创新驱动”的老城区转型之路
杨浦知识创新区
311地块
现状分析
周边高校资源
上海财经大学
第二军医大学
体育学院
复旦大学
311地块
现状分析
创智天地
智力型企业依托的基础条件：学校
3.北部商务中心
商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体，五角场城市副中心在北部设立了高端知识商务中心，占地1.29平方公里，毗邻复旦大学新校区，与特大型生态国际社区——新江湾城相依。 总部设在纽约的美国铁狮门房地产公司已开始建造中国首个绿色商务社区——“尚浦领世”（THESPRINGS）知识商务广场，规划总建筑面积约90万平方米，可容纳8-10万居民和商务人士，成为世界总部经济集聚区。铁狮门房地产公司的业务范围遍及北美洲、欧洲、南美洲和亚洲地区，其标志性的资产包括纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，法兰克福的麦斯特尔大厦，圣保罗的北方大厦。国际技术转移中心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目将汇集于该功能片，展现“硅谷”的神韵。 作为五角场城市副中心的真正核心的北部地块将建成以商务办公为主导，商业、餐饮、文化、娱乐、研发、酒店等城市商务功能配套的现代服务业集聚区。。
现状分析
金宏商务大厦
凯迪金融
万达广场A座
绿地汇创
蓝天大厦
富庆国定
怡富广场
新纪元
中环大厦
沪东金融
财富国际广场
创智天地
现状分析
五角场办公产业统计
五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件工程和IT行业也占有一定份额
调研办公产业比例
现状分析
2.中部知识创新区
杨浦知识创新区将被打造成为上海的中央智力区（CID）——创智天地，规划理念和设计灵感来自美国硅谷和巴黎左岸，形成“城市的大学、大学的城市”和实施科教兴市战略的典型示范区域。同时通过改造区内交通接驳系统、西片内河水系，建设并改造区内文物博览群，充分展示了区内社会人文资源以及历史建筑风貌。中央社区将连接复旦江湾新校区、大学科技园区和复旦邯郸路校区，是专为国内外机构和投资者、创业者、大学师生等提供公共交流活动的“智力社区”。 它将出现4个主要功能区，分别为创智中心、工作生活区、创智科技园区和江湾体育中心，这里将用现代主义风格的街坊、诗情画意的河滨走廊迎接创新人才，成为科研人员、大学教师生活工作两相宜的知识型社区。规划面积约0.86平方公里，规划总建筑面积约100万平方米。这是杨浦区实施国际化战略的重要场所，一批跨国公司在这里安营扎寨。例如世界风险投资的典范———美国硅谷银行也已经在此落户。而联合国南南全球技术交易所的入驻，使得“创智天地”一举成为全球技术信息交易中心。与此同时，甲骨文（ORACLE）、EMC、IBM、BOSE（博士）音响等众多世界500强企业的先后落户也预示着皆位于其中。上海中升之星奔驰梅赛德斯五角场销售展厅也位于创智天地内，紧邻淞沪路。