长沙湘江世纪城可行性报告

邳州老党校地块和图书馆地块
2009·12
目录
一、总论 (1)
（一）项目概况 (1)
（二）项目开发商公司情况 (2)
二、项目投资环境与市场调查 (4)
（一）宏观方面 (4)
（二）土地方面 (17)
（三）住宅方面 (22)
（四）产品方面 (27)
（五）营销方面 (32)
（六）区域方面 (33)
三、定位报告 (39)
（一）项目决策背景 (39)
（二）项目地块整体情况分析 (41)
（三）市场分析 (44)
（四）项目市场定位分析 (45)
四、规划设计 (51)
（一）项目总体规划设计 (51)
（二）总体规划技术经济指标 (54)
（三）总体装修规划方案技术指标 (55)
（四）总体楼栋设计规划 (56)
（五）总体绿化系统设计规划 (56)
（六）总体景观规划 (57)
（七）总体结构规划设计 (57)
（八）上部结构设计 (60)
（九）基础设计规划 (60)
（十）给排水设计规划 (60)
（十一）项目建筑电气电力规划 (61)
五、投资估算、资金筹措及贷款偿还计划 (63)
（一）编制依据 (63)
（二）项目总投资与成本费用估算 (64)
（三）项目投资总收入估算 (67)
（四）项目资金筹措与投资计划 (67)
六、效益分析 (69)
（一）经济效益分析 (69)
（二）社会效益分析 (74)
（三）生态环境效益分析 (75)
七、营销策划 (77)
八、项目管理 (81)
（一）项目管理的概念及分类 (81)
（二）建设项目管理 (82)
（三）设计项目管理 (84)
（四）施工的项目管理 (84)
（五）后期的物业管理 (85)
（六）物业管理公司的架构 (85)
（七）管理方案：绿色物业管理 (86)
一、概况
一、项目概况
1、项目名称
待定
2、地理位置
邳州市委党校地块现状（民主路北侧、瑞兴路西侧），占地约34亩。

图书馆地块现状（世纪大道南侧、锦绣广场西侧），占地18.98亩
3、红线图及区位图
详见附件
4、建设规模和目标
图书馆地块建设超市，酒店和住宅，容积率建设超市，酒店和住宅，容积率≤7.0，，占地18.98亩，总建筑面积约7.6万平方米。

党校地块建设商住小区容积率≤3.0，占地约34亩，总建筑面积约6.5万平方米。

建成后将成为邳县最高档的商住综合社区。

本工程计划2010年5-7月份图书馆地块开工，年底完工，2011年上半年，党校地块开工，年底完工。

二、项目开发商公司情况
二、项目投资环境与市场调查
第一部分宏观方面
邳州位于江苏省北部，邳州城市别称良城，邳州古称邳国、下邳，民国元年始称邳县，1992年10月撤县设邳州市。

邳州人杰地灵、物阜民丰。

区位优势明显，陇海铁路、霍连高速公路京杭大运河穿境而过，地处苏、鲁、豫、皖接壤地区，位于江苏省确定的徐连都市圈中部；观音、临沂、连云港三大机场近在咫尺，市区坐落在东陇海铁路与京杭运河的交汇处，是苏北、鲁南水陆交通枢纽。

她是最具活力、最具魅力的现代化新兴城市。

东临亚欧大陆桥东桥头堡连云港，西依历史文化名城徐州，位于江苏省确定的徐连都市圈的中心，地理位置极为优越。

全市幅员面积2088平方公里，辖24个镇，人口169万，是江苏省人口第二大县（市）。

邳州历史悠久，境内大墩子文化遗址距今6000年，是江苏文明最早的起源，寨山摩崖石刻、
梁王城遗址、九女墩、关帝庙等省、市级文物保护单位68处。

历史上，邳州是兵家必争之地，楚汉相争、三国角逐、宋金交兵、台儿庄战役、淮海战役都在邳州发生过。

邳州是共产主义战士王杰烈士牺牲地；邳州是新中国年龄最小的烈士宋振中，也就红岩小说中的小萝卜头的故乡。

如今邳州──享有人口数量、经济总量、城市规模“三个东陇海县级第一”，东陇海第三大市，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”；去年实现国内生产总值123亿；财政收入10亿元，连续两年荣获江苏省财政收入上台阶奖；自营出口 1.47亿美元，名列苏北第一；连续三年在徐州市经济工作综合考核中名列第一；还荣获了“全国中小城市综合实力100强”，名列69位；今年刚刚获得全国绿化模范市的称号,2009年首次进入“全国百强县”，名列第91位。

如今邳州──以其迅猛的发展速度，优美的投资环境，倍受商贾青睐，正吸引着八方客商倾慕而来。

去年被浙商评为“最佳投资城市”，是全国12个最佳投资城市中唯一的县级市。

去年该市吸引市外资金60亿元，建成1000万元以上工业项目150个，其中亿元以上项目28个。

如今邳州──越来越受到省、市领导及周边地区、新闻媒体的高度关注。

“邳州精神”、“邳州现象”、“邳州速度”、“邳州模式”已成为邳州发展的一个个标志。

一年多来，山东、河南、安徽、湖北及本省的30多个县市组团到邳州考察。

徐州市委向全市发出了学习邳州的号召。

，中组部部长李源朝同志曾亲临邳州视察，对该市的近年来的工作给予充分肯定和高度评价。

一、宏观经济分析
2009年1-3季度实现GDP189.21亿元，比上年同期增长14.6% ；一般预算收入12.08亿元，增长33.5%；农民人均现金收入7148元，增长13.6%。

（一）国民经济持续稳定增长，三次产业全面发展
经济总量继续保持稳定增长势头。

1—3季度实现地区生产总值189.21亿元，比上年同期增长14.6%，其中：第一产业40.46亿元，增长2.1%；第二产业86.16亿元，增长18.4%；第三产业62.59亿元，增长18.7%。

三次产业全面发展，服务业加快发展，内部结构继续优化。

三次产业增加值占GDP的比重由去年三季度的23.1：46.0：30.9调整为今年三季度的21.4：45.5：33.1。

（二）农村经济全面稳定发展，夏粮、秋粮喜获丰收，高效农业增长势头强劲
农村经济全面稳定发展。

夏粮播种面积继续呈恢复性增长，小麦播种面积、单产、总产量继续增加，种植面积达到52千公顷，比上年增加1千公顷，增长2.0%；单产每亩392公斤，增加3公斤，增长0.8%；总产量30.58万吨，增加0.82万吨，增长2.8%。

油菜籽种植面积与上年持平，为1.35千公顷，单产每亩182公斤，增加2公斤，增长1.1%；总产量3686吨，增加41吨，增长1.1%。

秋粮喜获丰收，预计每亩单产达551公斤，总产达32.1万吨，分别比上年增加10公斤和0.92万吨，增长1.8%和3.0%。

玉米每亩单产达370.4公斤，总产达8.22万吨，分别比上年增加50.4公斤和2.08万吨，增长15.8%和33.9%。

高效设施农业增长势头强劲，大棚蔬菜种植面积继续扩张。

规模养殖迅速发展。

财政支农力度不断加大。

1—3季度，全市财政对农林水事务支出资金达39236万元，比上年同期增加17014万元，增长76.6%。

（三）工业经济继续保持稳定较快增长，效益不断提升
三季度末，全市规模工业企业个数达到581个，比上年末增加165个；1—3季度，规模工业实现增加值80.72亿元，同比增长21.6%。

经济效益持续提升，产品销售收入达306.95亿元，比上年同期增长33.7%；实现利税36.20亿元，增长73.6%；其中利润总额18.02亿元，增长67.0%。

民营工业成为邳州经济快速发展的生力军，1—3季度民营工业完成总产值270.82亿元，同比增长33.1％，比全市规模工业增速高2个百分点；占全市规模工业总产值的比重达87.6%，比上年提高1.2个百分点。

1—3季度全市工业用电量7.31亿千瓦时，比上年同期增长3.2%。

（四）投资需求继续保持高位增长，重大项目建设加快推进
1—3季度，全市完成全社会固定资产投资194.00亿元，比上年同期增长38.3%，其中规模工业投资超百亿元，达到107.99亿元，增长15.6%。

其中城镇投资82.52亿元，增长34.5%；房地产开发投资9.30亿元，增长50.0%；农村投资70.45亿元，增长31.2%。

重大项目建设加快推进。

台湾台雅集团投资的服装项目已投产，沂州焦化二期工程等重点工业项目进展顺利。

新区职业技术学院、示范高中、实验小学分校等七所学校如期建成，如期开学上课。

新区市政建设、基础设施建设等全力加快推进，部分工程已建成投入使用。

（五）消费品市场增势平稳
1—3季度，全市实现社会消费品零售总额51.64亿元，比上年同期增长18.5%。

分行业看，批发零售业零售额40.10亿元，增长17.7%；住宿和餐饮业零售额11.49亿元，增长21.2%。

(六) 外贸形势出现转机，本月实现较大幅度增长
受世界主要经济体增长放缓、外部市场需求严重萎缩等影响，我市外贸出口额增幅一度呈大幅度下降。

但九月份外贸形势出现转机，实现较大幅度增长。

九月份自营出口额达到4188.58万美元，比上年同月增长11.34%，这是今年在6月份小幅增长0.68%的第二次出现的增长月份。

但累计自营出口总额仍呈下降，1—3季度自营出口额26119万美元，比上年同期下降15.7%，降幅比上半年回落5.2个百分点。

实际到帐注册外资1960万美元,比上年同期下降2.6%。

（七）财政收入增势强劲，金融机构存贷款余额继续攀升
财政收入增势强劲。

1—3季度，实现财政收入34.32亿元，比上年同期增加11.9亿元，增长53.05%；其中一般预算收入12.08亿元，增加3.03亿元，增长33.55%。

一般预算支出20.83亿元，增长20.84%。

金融机构存贷款余额继续攀升。

九月末全市金融机构各项存款余额139.42亿元，比年初增加27.68亿元，增长24.8%，其中储蓄存款余额102亿元，比年初增加12.94亿元，增长14.5%。

金融机构各项贷款余额89.14亿元，比年初增加21.16亿元，增长31.1%，是近年来最高，说明金融部门对邳州经济发展的支持力度在加大。

（八）居民收入保持稳定增长
发展为了百姓，发展成果普惠百姓。

1—3季度，财政对城镇居民最低生活保障支出达600万元，比上年同期增加199万元，增长49.6%；对农村最低生活保障和农村社会救济支出达4469万元，比上年同期增加1621万元，增长56.9%。

1—3季度，城镇居民人均可支配收入9528元，比上年同期增长14.8%；农民人均现金收入7148元，同比增长13.6%。

总体来看，全市经济呈现持续回升向好态势。

但就目前情况看，受国际金融危机的影响并未完全摆脱，实体经济回升的基础仍不稳固，对外贸易持续疲软，利用外资压力增大，财政收入中的税收收入增长乏力等经济运行中的困难和问题依然存在。

二、下阶段对策建议
（一）继续优化调整产业结构，加快培植骨干企业
工业是我市经济的主力军，占据全市经济总量的36%左右，工业稳则经济大盘稳。

经过金融危机的考验和新一轮的调整和重组，我市板材家具、食品医药、冶金机器、化工建材、电力能源、船舶制造等六大产业集群已逐步彰显出集聚效应。

下一步要围绕做大做强大型骨干企业，做优做精中小企业，不断完善产业组织结构，提高产业集中度，打造行业小巨人。

要在政策和扶持资金等方面对骨干企业进行倾斜。

同时加快发展现代服务业。

重点扶持和发展以软件、金融、保险、咨询、物流等知识型服务业或“生产型”服务业。

积极把握住服务业国际转移的新机遇，把承接服务业转移作为对外开放政策的重要内容，宽领域地开放服务业市场。

加快发展旅游经济。

把旅游业作为强市富民的主导产业，充分带动全市交通、住宿、商业等传统产业的发展。

（二）加大节能降耗工作力度，增强自主创新能力
要加大节能降耗工作力度，形成与经济增长阶段相适应的资源节约型的经济体系。

以节能降耗的目标为依据，继续加速淘汰高能耗、高物耗、高污染的落后生产能力，引导工业健康发展。

注重运用能源、资源产品的价格杠杆作用，发挥税收政策的调节作用，形成较有效的经济激励制度，促进工业走新型工业化道路。

要增强自主创新能力，产业的技术创新能力由技术引进、技术改造向原创型技术创新升级，增强产业的创新能力。

加强技术科技队伍的建设，形成产学研相结合的科研体制，实现科技创新上的突破。

（三）激活中小企业的活力，加快培育新的经济增长极
当前，国际金融危机对中小企业的影响非常明显，并对就业和经济增长产生了一定程度的影响。

现阶段，要着力在优化发展环境上下真功夫，努力为中小企业发展创造优惠的政策环境、优质的服务环境、安全的机制环境，充分激活中小企业的活力，从而为推动全市经济平稳快速增长增加新的筹码。

一是加大政策扶持力度。

创新政策环境，拓展为中小企业发展的政策空间，出台更多促进中小企业发展的优惠政策。

二是发挥政府的政策导向与资金支持的功能。

继续发挥中小企业发展专项资金的作用，鼓励担保机构为中小企业提供融资担保，促进信用担保体系的发展。

三是加快对中小企业产业升级的扶持。

促进服务业和科技型中小企业发展，优化产业结构。

大力鼓励在信息技术、工程及科学仪器、新能源与节能技术、环境保护新技术等领域大力发展科技型中小企业，促进高技术产业加快发展。

（四）继续加大招商引资力度，再掀招大引强新高潮
工业经济的发展靠大项目来支撑，要把招大商、引强商作为推动邳州经济跨越发展的动力。

要紧紧围绕板材家具、食品医药、冶金机器、化工建材、电力能源、船舶制造等主导产业全力对接国内外500强、行业50强和大型央企，在围绕大项目签约，大项目落户上再求新突破，在大项目开工建设速度上再掀新高潮。

（五）继续深化农村综合改革，建立农民增收长效机制
把农业增效、农民增收、农村环境改善放在更加重要的位置，按照“农业产业化、农村城市化、农民新型化”的要求，加快新农村的各项建设，让广大农民在科学发展中得到更多的实惠。

一是要积极化解自然灾害和农资价格上涨给农业生产和农民带来的不利影响，努力减少损失。

二是提高农民进入市场的组织化程度，通过积极发展农民专业合作经济组织推动高效农业规模化发展，增强农村经济和农业的市场竞争能力。

三是大力实施科教兴农，加快培养有知识、有技术的新型农民。

调整和优化产品结构，发展生态农业和设施农业。

培植龙头企业，增强抵御市场风险的能力。

四是坚持粮食保护价收购制度，遏制农资价格的不合理上涨，维护农资市场秩序，保护广大农民生产经营积极性。

五是强化服务，加大财政对农业的支持力度，落实好各项支农惠农政策，为农民增收致富创造更好的环境和条件，从根本上解决农民增收基础不稳及后劲不足的问题。

（六）多管齐下提高消费对经济增长的拉动力
通过增加居民收入来提高消费倾向。

一是进一步完善社会保障体系，提高社会保障水平，继续加快医疗、教育、养老等制度改革，切实减轻居民消费的后顾之忧，提高即期消费水平。

二是培育城市新的消费热点，通过加强消费设施和服务体系建设等引导消费。

三是通过各种渠道拓展农村消费市场，积极落实“家电下乡”、“农机下乡”等补贴工作，方便农民购物，引导农民消费，使农村消费成为经济增长的新引擎。

二、宏观政策分析
（一）政策综述
2008年我国宏观经济环境复杂而多变，为应对经济局势的变动，稳定经济发展，各项宏观政策多次调整。

我国宏观调控政策从年初的“双防＂，到年中的“一保一控＂，再到年底的“保增长，扩内需＂，宏
观调控政策做出了大幅度的调整。

2008年同时也是国家大力整顿房地产市场的一年。

国家出台各项政策，着重于抑制房价过快上涨，整顿房地产以严格规范房地产市场，但随着我国经济环境的变化，经济发展增速的加速下滑，全国商品住宅成交的大量萎缩，下半年，国家出台多项措施，以刺激房地产市场需求，拉动市场销售，以求扩大内需，保证经济的增长。

（二）2008年重大政策分类解析
1、房地产行业政策解析
（1）两会中温家宝在政府工作报告中指出“抓紧建立住房保障体系＂
政策要点：
1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。

2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。

3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

5）对房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律法规提前收取，对房地产开发过程规费进行一次清理，取消教育配套费，基础设施配套费、劳保基金、人防易地建设费等报建费推迟至预售证时收取，维修基金推迟至办理产权分户证时收取。

6）降低公积金贷款首付比例。

购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付比例又30％下调为20％，最多贷款额度提高到30万，贷款最长期限由20年调整为30年。

（2）10月22日宣布，国家三部门联合救市
政策要点：自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。

1）个人首购90㎡以下住房，契税税率下调到1%
2）个人买卖住房暂免征收印花税
3）个人卖房暂免征收土地增值税
4）最低首付款比例调整为20%
5）商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍
6）个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点
（3）12月21日国务院办公厅公布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
政策要点：
1）已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

2）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

3）取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。

2、土地政策解析
（1）国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》
1月3日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》。

通知指出：切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

通知从五个方面就节约集约用地进行了部署:
——按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；
——充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；
——充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；
——强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；
——加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。

（2）《关于金融促进节约集约用地的通知》小产权房严发贷款
政策要点：
1）合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

2）用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

3）7月1日起，商品住宅项目开发原则上3年内完成。

6月1日，国土部、工商总局联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。

合同要填写建设项目的开工、竣工时间。

属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过３年。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

（3）国土部要求坚决落实问责制度，查处土地违法违规
《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。

国土资源部要求：地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。

3、金融政策解析
（1）货币政策由紧转松
目前我国现行的存款准备金率为14.5%。

2008年上半年，为控制货币信贷的过速增长，保持国民经济持续快速协调健发展，央行曾5次提高存款准备金利率。

然而，随着全球经济危机的蔓延、对通货率的过高估算等多方面的因素，2008年下半年，我国经济发展增速加速下滑， 9月—12月先后4次降低存款准备金率，以拉动内需刺激消费，保持国内经济的稳定和发展。

（2）2008年2月4日央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》
政策要点：
1）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

2）贷款人包括中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构。

3）经济适用住房开发贷款实行封闭管理，房地产开发商应定期向贷款人提供项目建设进度、贷款使用、项目销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。

（3）2008年3月20日证监会公布房产企业入市要求
政策要点：
1）证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过本市场现做大做强。

2）证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

（4）2008年4月16日国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》
政策要点：
《通知》规定对房地产开发企业开发、建造的住宅以及其他建筑物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式取得的预售收入，按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，对开发完工的产品，结算计税成本后，按照实际利润再行调整。

4、住宅政策解析
（1）国务院公布《民用建筑节能条例》自2008年10月1日起实行
政策要点：
1）城市详细规划要求：城市规划行政主管部门编制城市详细规划，在确定建筑物布局、形状和朝向时，应当考虑建筑节能的要求。

2）既有建筑节能改造应当根据当地经济、社会发展水平和地理气候条件等实际情况，有计划、分步骤地实施分类改造。

3）在房屋销售阶段，房地产开发企业应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。

明确规定了房地产开发商的职责，节能建筑或将成为房地产开发商新的产品卖点：《条例》规定，在买卖合同中必须载明能源消耗指标及节能措施等信息。

使得节能技术的应用的执行力度。

节能技术的应用将增加房地产开发商的建筑成本，但建筑的节能效率或将成为影响购房者的又一因素，节能将成为房地产开发商新的产品卖点。

（2）住房和城乡建设部近日再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
政策要点：
《通知》规定要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。

完善扶持政策，推广全装修房。

进一步规范住宅市场，改善居住环境：近年来在住宅装修过程中，一些用户或发开商违反国家法律规定，擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给人民生命和财产安全带来很大的隐患。

精装修的推出使商品住宅装修一次到位，减少了用户在购买毛坯房后还要进行装修的流程，既有利于工程进度的展开，又能有效避免用户自行装修时对房屋结构的损坏，既完善了商品房的使用功能，又消除了危害。