荆州房地产市场调查报告

90㎡两房、118㎡三房 4900元/㎡
60
2617 87-89㎡ 30-139㎡
87㎡两房、90㎡、123㎡、 126㎡三房
5500元/㎡
月销售20套房源
质不高项目较前期降 价明显，正常月均销
售20套左右
滨湖国际
38
8
634 82-90㎡ 101-149㎡ 107㎡、123㎡、131㎡三房 5500元/㎡
二、区域楼市研究
板块 依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个
划分 区域；
荆北板块——
荆北新区
借助高铁站的建设，荆州门户， 未来荆州区政务中心及商务中心
古城区
城南板块—— 以教育科研，高新技术产业，生
武德板
活居住为主要功能 武德板块——
二广高速穿越而过，以客运交通
城南区域
块
，商贸物流，生活居住为主要功 能
2011-2014年荆州常驻人口增长情况（万人）
人口
2011-2014年荆州中小学入学人数变化情况（万人）
575
573.94
574.42
18
17.14
中小学入学人数
574
16
14.83
14.4
573
14
13.05
571.94 572
12
10
571
570.4
8
570
6
569
568 2011
2012
2013
市场 2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达 供需 到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡；
2012-2014年荆州城区商品房销售面积
（万㎡） 销售面积 300
197
200
141
102
100
2015年各区供应增量（万㎡）
300 228.05 213.43
200
169.86
100
72.88
居民 近年荆州居民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均
收入
纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水 平；
25000 20000 15000 10000
5000 0
2011-2014荆州城镇居民人均可支配收入
23128 15.00% 14000
13.80%
12.30%
16513
一期 678
91㎡
130㎡
91㎡两房、130㎡三房 5500元/㎡
初期亮相阶段
区域紧邻高铁站，整
体环境较好，销售情
一期卖完，二期8月份入市
况理想；
一期
100
924
101-121㎡
101㎡、121㎡三房
4300元/㎡ 5组
22
1670 89-94㎡ 93-137㎡
89、94㎡两房，93、125㎡ 三房
17010
18706
10.00%
12000 9.80% 10.00% 10000
8000
5.00%
6000 4000
2000
2011
2012
2013
0.00%
0
2014
2011-2014荆州农民纯收入
18.80%
12625
20.00%
7664
13.70% 9909
8710
13.80%
15.00%
11.90% 10.00%
销售速度慢，调盘时没客 户。
南城故事
城南板 块
楚都御苑
公园九里
78
9
900 70-92㎡ 114-127㎡㎡ 89㎡两房、114-115㎡三房 4200元/㎡ 2组
10套以下
临近古城区㎡ 89㎡两房、118-119㎡三房 5400元/㎡ 2组
10套以下
早，环境整体一般，
2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵， 显示了荆州经济充满活力：
近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但 第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需 求潜力较大；
城市 荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势；常 人口 住人口的增长，从而使住房面积的需求增加;
汇·公园天下陷入资
套房源，配套有沙市实验 金链断裂问题，退房
小学
客户较多
开发区项目深入分析：
区域个案研究-金源·世纪城 规模体量大，内部配套齐全，知名开发商
1.基本情况：金源地产开发，城市最东向
2.基础数据：占地面积4000亩，建筑面积600万
㎡，容积率3.0，绿化率31%。2014年6月推出
基 北地块5区共计约1500套房源
87㎡两房、91㎡、117㎡三 房
5500元/㎡
20
86㎡
96-128㎡
86㎡两房、96㎡、118㎡三 房
4300元/㎡
11
921
86㎡
121-124㎡
86㎡两房、121㎡、124㎡三 房
4300元/㎡
28
2639
75-100 ㎡
115-133㎡
91㎡两房、115㎡、133㎡三 房
5500元/㎡
160
荆州房地产市场调查报告
目录：
一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况
1.城市经济及产业特征 2.城市人口 3.居民收入 4.市场供需
二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议
一、荆州宏观经济分析及房地产市场 整体概况
城市 2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中 经济 第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市；
2012 1196.02 11.10%
2013 1334.93 10.40%
2014 1480.49 9.80%
0.00%
2011-2014年荆州三产变化情况
一产 二产 三产
31.6
31.8
31.4
32
43
25.4 2011
43.7
24.5 2012
44.7
23.9 2013
44.6
23.4 2014
荆州房地产市场总结：
荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经 济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比 例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大； 作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平， 居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长； 荆州市总人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市 13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来， 再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新 的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态；
偏离城市发展方向，
7
589 88㎡ 114-136㎡
+
3600元/㎡
证件有问题，工地停工， 基本销售不动。
销售冷清
各区域楼市汇总研究：
区域
项目名称
占地 建筑规模（万
（亩）
㎡）
户数
两房
三房
主力户型
均价 日均来访
销售情况
区域评价
楚天都市·朗园 122
南国都市
59
沙北板
块
凡尔赛1号
53
新天地
210
35
2555
82
0 2012年
2013年
2014年
0
开发区 沙市区 沙北新区 荆州区 荆北新区
近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地 产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍 ，市场供求比失衡； 伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的 资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积 766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。 从在售楼盘存量看，到2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量 约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。 2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万㎡ ，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势；
14000 88㎡
92-128㎡
88㎡两房、92㎡、121㎡三 房
3600元/㎡
600
78-88㎡
94-133㎡
78、88㎡两房、115㎡、121 ㎡三房
3400元/㎡
107
1896
78㎡
109-131㎡
78㎡两房、109㎡、121㎡、 125㎡三房
4200元/㎡
月均销售12套 月均销售40套房源
月销售12套 已售完
2014
4
2
0 2011
2012
2013
2014
荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰ 来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净 流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的 中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型； 但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能 够实现稳定增长态势；
单位：亿
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 GDP 增速
2011-2014年荆州GDP增长情况
16.00%
13.40%
11.10%
10.40%
14.00% 12.00% 9.80% 10.00% 8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
2011 1043.12 13.40%
各区域楼市汇总研究：
区域
项目名称
占地 建筑规模（万
（亩）
㎡）
户数
两房
三房
主力户型
均价 日均来访
销售情况
区域评价
恒大名都
86
荆北板
块
绿地之窗
430
人信城
长江尚品
94
水岸阳光
27
武德板
块
南湖颐景
75
美林悦府
171
新加坡国际城 385
20
79-83㎡ 90-138㎡
106、125㎡三房
6400元/㎡
130
沙北新区——
城市新中心，主体功能：市级行
政文化中心，商业中心
中心城区板块——
核心商务区，以商贸金融、行政
办公、文化娱乐、生活居住为主
要功能
开发区板块——
依托工业开发建设，完善配套，
多大型社区
目前在售项目以中心城区、武德板块、沙北新区最为集中，大盘主要集中开发区 板块与荆北新区，城南板块由于开发较早，居住氛围已较浓厚，偏离城市发展主 方向，在售项目不多；
90-130㎡
90㎡、130㎡三房
5200元/㎡
10组
2014年12月以来月均销售
30套
荆州未来的行政中心，
36
1276 86-90㎡ 100-136㎡ 86㎡两房、118、120㎡三房 4500元/㎡
月均销售12套，降价400 销售情况相对较好，
元
高品质项目涌现，品
10
644
90-100 ㎡
118㎡
87㎡两房、119㎡、124㎡三 房
4600元/㎡
现房销售，月销售15套左 万达广场周围整体环
右
境较好，借助万达广
从2014年1月入市销售以 来月均销售40套
场的开业周围项目销 售较好，除万达广场 周围外其余区域整体
环境欠佳，多临近高
速路及老城区，居住
销售速度慢，调盘时没客 环境不高，销售情况 户。 不理想
月销售25套（现房）
春秋城
150
上海公馆
95
中心城
区
中豪·明珠城 108
皇城相府
6
日月星·国际华 侨城
140
合汇·公园天下 856
开发区 金源·世纪城 4000
恒隆·四季城 500
50
3398 87㎡ 106-136㎡ 87㎡两房、106-120㎡三房 5600元/㎡
22
1906 87㎡
91-117㎡
进 客群：周围当地客群及公安、江陵县市入荆者
度 4.媒介策略：推广渠道丰富，采用信息全覆盖轰 炸模式，公交站台广告、外展点、电台、公交车
载电视广告等。
北地块5区
北地块2区
区域个案研究-金源·世纪城
项目简介：
项目占地4000多亩，总建筑面积约600万平方米，包括建有五星级酒店、20万 平方米购物中心、8万平方米世纪金街、1500米荆楚文化步行街、1000余亩范 家渊天然湖景公园、5所幼儿园和1所中小学等，将来居住家庭达4万户。
楼盘最为集中，受中 心城区土地供应限制， 新入市多中小楼盘， 价格在各区域最高， 但进入2015年以来受 销售不理想影响，部 分项目降价幅度较多
15套，比2013年开盘降价 500元
月均销售10套以下
主要以所列三个项目 为代表，区域多大盘，
月均销售100余套
推广力度大，销售情
况较为理想，合
汽贸企业主开发，前期内 部认购较多，月均销售40
本 简 介
3.面积区间：78-94㎡两房，98-133 ㎡三房 主力户型：88㎡两房，104-122 ㎡三房
4.核心卖点：规模体量大，内部配套齐全，物业
类态丰富
5.去化较快户型：88㎡三房，104-122㎡三房
1.营销进度：
2014年7月会员排号，推出一期北地块5区共计
约1500套房源
营 销
均价：3500元/平方米
4700元/㎡
6
576 87㎡ 103-125㎡ 87㎡两房、103、125㎡三房 5300元/㎡
18
1700 89-90㎡ 122-139㎡ 89㎡两房、122、127㎡三房 4600元/㎡
33
16000
77-100 ㎡
89-110㎡
77㎡两房、110㎡三房 4150元/㎡
38
3000
87㎡
119-139㎡
5.00%
2011
2012
2013
2014
0.00%
15000 10000 8025
各市农民纯收入对比
8270
12140 12517 12625 10730
5000
0 商丘 驻马店 新乡
许昌
焦作
荆州
可支配收入的增加使得荆州市人 民更加关注生活质量的提高，首 当其冲的就是住房环境的改善； 这为荆州市房地产市场发展提供 了先决条件。