何巧美、宁波隆成置业有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

何巧美、宁波隆成置业有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民

事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院

【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院

【审结日期】2021.09.15

【案件字号】(2021)浙02民终2960号

【审理程序】二审

【文书类型】判决书

【当事人】何巧美;宁波隆成置业有限公司;宁波房侣网络科技有限公司

【当事人】何巧美宁波隆成置业有限公司宁波房侣网络科技有限公司

【当事人-个人】何巧美

【当事人-公司】宁波隆成置业有限公司宁波房侣网络科技有限公司

【代理律师/律所】吉建明上海大存律师事务所;徐贇超浙江海泰(慈溪)律师事务所;刘坤浙江铭广律师事务所

【代理律师/律所】吉建明上海大存律师事务所徐贇超浙江海泰(慈溪)律师事务所刘坤浙江铭广律师事务所

【代理律师】吉建明徐贇超刘坤

【代理律所】上海大存律师事务所浙江海泰(慈溪)律师事务所浙江铭广律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】何巧美

【被告】宁波隆成置业有限公司;宁波房侣网络科技有限公司

【本院观点】本宗房产系存量房，其销售与备案无关，故对其申请不予准许。何巧美通过房侣公司与隆成公司就隆成公司名下的房屋签订了《存量房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，各方当事人均应依约履行。

【权责关键词】重大误解显失公平代理合同合同约定第三人证明责任（举证责任）诉讼请求撤诉开庭审理维持原判执行

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【本院认为】本院认为，何巧美通过房侣公司与隆成公司就隆成公司名下的房屋签订了《存量房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，各方当事人均应依约履行。国家对存量房屋买卖并没有相应的价格方面的规定，且“购房服务费”由房侣公司收取，因此何巧美要求隆成公司返还“购房服务费”，显于法无据，本院难以支持。对于物业维修基金和工本费，也系何巧美自愿支付，该款项的收取，也未违反法律的强制性规定，故何巧美虽请求法院判令隆成公司返还，但未提供相关证据证明，故对其主张不予支持。综上所述，何巧美的上诉请求不能成立，本院难以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2449元，由上诉人何巧美负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 03:09:24

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年8月15日，隆成公司将其开发建设的隆成越溪湖畔部分存量房交由案外人进行销售，双方签订《隆成越溪湖畔项目包销协议》(包销合同)，约定由案外人承包销售隆成公司开发建造的位于宁波杭州湾新区兴慈五路东侧、滨海一

路北侧、滨海二路南侧隆成越溪湖畔部分房地产；包销期限为12个月，即从2017年9月1

日至2018年8月31日；住宅包销基价为6600元／平方米，别墅包销基价为500万元／套，商铺包销基价为10500元／平方米，有产权车位包销基价为8万元／个，人防车位包销基价为6万元／个；约定超出基价的房款收入在扣除相应税费后属于案外人包销服务收入(佣金)；约定在包销期间，案外人享有独家销售权及房价的确定权等；约定包销过程中产生的一切费用均由案外人承担，隆成公司仅提供保安并承担安保费；约定案外人在包销期间应按包

销合同的约定如实进行广告宣传及策划，如虚假宣传应承担全部责任；约定由案外人代理隆

成公司与购房客户沟通、谈判并签署意向书或合同，收受购房客户交付的定金、预付款或购房款。2017年8月27日，案外人(甲方)与房侣公司(乙方)签订《隆成·越溪湖畔项目淘房

中国购房联盟会员战略服务协议书》(服务协议)一份，约定：案外人将其全案代理销售的“隆成·越溪湖畔”房地产项目加入由淘房中国发起的“慈溪购房联盟”；淘房中国是杭州房侣网络科技旗下平台，是淘宝房产战略合作伙伴，淘宝房产TP运营服务商，目前已发展成为基于阿里大数据的房产新零售服务商；房侣公司向案外人提供网络营销服务，包括淘房中

国“慈溪购房联盟”会员费、网络营销策划服务、淘宝项目宝贝搭建技术、淘宝营销培训、案场驻场服务、物料提供、线上客户解答等，服务时间从2017年8月28日起至2018年8月27日止，其中案场驻场服务由房侣公司派驻一名驻场专员，为案外人提供验资收筹、会员登记、会员咨询、会员看房选房、会员付款退款等服务，在合作期间内，验资单交由房侣公司

制作，数量应符合案外人要求，其他宣传物料由案外人提供；合同总价款根据服务时间和项

目总销售额浮动，由月基础服务费＋淘房中国购房联盟会员居间服务费的代收财务费(含税点)两部分组成；淘房中国购房联盟会员居间服务费采用线上余额宝验资服务＋线下收取互联网团购居间服务。该协议签订后，房侣公司即派员工到越溪湖畔销售现场驻场。案外人又采用

分销方式委托杭州等地的房产代理机构或中介机构带客户到销售现场看房。2017年10月19日，何巧美签署了《越溪湖畔优惠确认单》一份，载明：客户为何巧美，房号为越溪湖畔27幢2019室，面积为46.27平方米，确认优惠活动费100000元，优惠活动费额外支付，不入

总房价内，载明房屋原总价及原单价，确认优惠后该房屋成交总价388575元，成交单价为8398元；特别声明，本人签署本确认单时，销售代表已经充分披露并说明本人所购房产的全部信息，本人自觉交纳上述优惠服务费用，不存在重大误解及显失公平的情况；备注，2017年10月19日何巧美交付优惠活动金30000元，承诺于2017年10月26日交付剩余优惠活动金70000元；何巧美在特别声明栏、备注栏、确认单底部“客户签字”处均签名确认。同日，何巧美与隆成公司签订《越溪湖畔认购协议书》，约定何巧美向隆成公司认购涉案房屋，总价388575元、定金20000元，首付款198575元，约定于2017年10月27日前至越溪湖畔售楼处签订《商品房或存量房买卖合同》相关文件及缴纳相关房款。隆成公司同时向何巧美出示《隆成·越溪湖畔认购须知》，载明：1．本项目为存量房，所签署的购房合同为存量房合同，已经过交易中心备案，请购房客户在签约当天带齐所有资料，在签约当天即可到交易中心申请产证办理；2．签约完成以后，去银行办理按揭以及房管局办理产证，均有银行指定的办证人员跟踪及办理，办理人员费用800元／套(不论一次性或者按揭)；3．办理银行按揭，具体审批额度为银行批复，根据客户情况，批复额度不同；4．产证办理完成后，在产证上体现为住宅(集体宿舍)字样，因政府人才引进政策，政府给予土地性质特批，与住宅无任何区别；本人已知悉以上内容，同意上述所有情况。何巧美在落款处签名并注明日期。2017年10月26日，何巧美(乙方)与隆成公司(甲方)签订合同编号为

201733028201MM0000690B的《存量房屋买卖合同》一份，约定：何巧美向隆成公司购买位于宁波杭州湾新区越溪湖畔小区27幢20-19室房屋，该房屋建筑面积为46.27平方米，其中套内建筑面积为33.61平方米，房屋所有权证号为HXXXX、土地使用权证号为20160310027，房屋占用国有土地使用权以出让方式获得，房屋的性质为私有，房屋规划用途为住宅，该房屋的成交总价388575元，何巧美于2017年10月26日前支付首付款198575元，余款190000元由何巧美办理商业贷款按揭手续正式放贷当天支付给隆成公司；约定涉案房屋的物业维修基金由买方即何巧美承担。何巧美在签署上述优惠确认单、认购协议书、认购须知后，分别于2017年10月19日、同年的10月26日在销售现场支付了优惠单确认的优惠活动费30000