房地产项目年度整体营销节奏

二、分阶段营销执行
1、3-5月阶段工作执行
本阶段主要以XX一批次去化为主要任务点进行冲刺为主，同时增设XX、XX个营销展点，新增去化200套商铺， 基本完成一批次房源消化，同时结合春季特点，展开系列炒作活动配合项目人气聚集及炒作，为任务目标去 化奠定人气基础。
时间
主要工作
目标分解
一批商铺增加20套
活动七： 活动主题：XXXXXXXXXX海洋生物展 活动时间：7月2日—24日 活动内容：利用暑假的契机举办海洋生物展，可以吸引大量家长带领孩子到访，增加售楼处的来 访量，同时提高二批商铺的认筹数量。
活动八： 活动主题：XXXXXXXXXX冰雕节 活动时间：8月1日—28日 活动内容：利用暑假的契机举办冰雕展，可以吸引大量家长带领孩子到访，增加售楼处的来访量， 同时提高二批商铺的认筹数量。
时间 12-1月
营销节点
xx产品面世，认筹蓄水
执行内容 xx产品发布巡演 轻奢侈展与定向营销说明会
活动十二： 活动主题：xx产品发布巡演 活动时间：11月-12月 活动内容：结合高端商界圈层“XXX”，进行xx单店的产品发布巡演，农历春节前推出xx产 品。
2、整体营销推广轴线：
XX一批商铺销售 新增X套
XX二批商铺销售 X套
xx产品蓄水 根据实际情况决定是否开盘
2月
3月
4月
5月
6月 7月
8月
9月 10月 11月 12月 1月 2月
二批认筹政策释放 一批商铺销售
X月中下旬开盘 集中签约X套
xx产品发布巡演蓄水 根据工程项目进度确定是否开盘
二批商铺蓄水认筹
未来体验中心： 同时根据时间节点，体验中心预计9-10月份开始正常运营，采取招商先行的模式，通过落位具体的品牌业 态，如：奢侈品，这样可以采取大分割出售策略，通过招商运营一定时间，价格产生一定的溢价空间之后 推向市场，这样也能极大提升客户投资信心，根据招商情况具体将任务分解到每个展厅。
xx：根据XX及未来体验中心运营效果确定xx的推出市场时间， 酒店采取整体招租出售的形式进行
挥“客带客、老带新”的口碑力量：利用XX一批商铺已成交客户的实际“口碑宣传” 及“利益驱动”来带动销售。老客户介绍新客户购买成功（签订商品房买卖合同）给 予一定的现金奖励。
持续“活动热场”制造热销话题：由于项目所处的位置较偏，周围居住人口较少，为 保证营销中心以及项目的热度，需要持续不断的活动炒热，以活动带旺人气，通过人 气制造话题，形成市场关注点，制造热销的场景，为销售奠定基础。
活动十一： 活动主题：XX“双11”进口商品展销 活动时间：11月11日-13日 活动内容：XXXXXXXXXX进口商品展销，同时，邀请所有意向客户参与，选取5-10套特价铺， 进行特价秒杀活动。
2、12-201X年1月阶段工作执行
xx面世，开始蓄水，在招商完成的程度上，采取定向销售模式，引爆XXXXXXXXXX的华丽蝶变。
二批商铺强销
目标登记X套（定房号）
新增X套
3、总体销售目标及工作计划：
时间
主要工作
目标分解
XX一批商铺增加20套
3-5月
1、撤销XX展点，新增XX、XX展点， 每个展点配备8人以上团队；
XX一批商铺增加20套 XX一批商铺销售增加40套
2、XX一批商铺销售，新增200套以上； XX一批商铺销售增加40套
3、二批商铺认筹信息释放。 XX一批商铺销售增加40套
案场一批商铺销售增加40套
6-8月
1、XX二批商铺认筹定房号，蓄水500套； 2、9月中下旬二批商铺开盘集中签约；
9-11月 XX二批商铺强销100套 12-1月 xx产品面世，认筹蓄水。
甲方配合事项
1、XX、XX展点的门面租赁、装修，3月中上旬完 成开放活动； 2、XX二批商铺认筹信息确认； 3、XX建筑主体4F以上；
3-5月
1、撤销XX展点，新增XX、XX展点， 一批商铺增加20套
每个展点配备8人以上团队；
一批商铺销售增加40套
2、XX一批商铺销售，新增200套以上；
3、5月底6月初，XX二批商铺认筹信 一批商铺销售增加40套
息释放。
一批商铺销售增加40套
案场一批商铺销售增加40套
甲方配合事项
1、XX、XX展点的门面租赁、装修，3月中上旬完 成开放活动； 2、XX二批商铺认筹信息确认； 3、XX建筑主体4F以上；
时间 10-12月
营销节点
Hale Waihona Puke XX二批商铺强销100套执行内容 “人生大舞台”系列展演 XX“双11”进口商品展销
活动九： 活动主题：体验中心盛大揭幕暨二批商铺开盘 活动时间：9月中下旬 活动内容：体验中心正式投入使用，二批商铺开盘销售。联合书法协会，进行系列展出。
活动十： 活动主题：“人生大舞台”系列展演 活动时间：10月15日—31日 活动内容：联合XX及XX各大幼儿园、小学及艺术培训班等，每个周六周末都可以举行小型的 展演，增加体验中心人气，促进销售。
备注
主管
1
XX
销售人员
经理
2
XX
销售人员
经理
3
XX
销售人员
主管
4
XX
销售人员
经理
5
XX
销售人员
案场经理
6
案场
销售人员
总计
说明：1、各网点按照此任务分解计划书，总金额只作为参考，以套数任务为主要依据，制定销售任务结合周工作计划，严格实行末位淘汰； 2、当月完成销售任务分配的销售人员，未完成任务量的销售人员，根据任务量实行调点机制，具体由当月任务分配比例确定； 3、提成以实际销售回款额为计算依据，网签合同签定完成率也作为结算考核标准，回款与网签占比1‰，作为整体佣金考核最终结算；
活动一：
活动主题：XX展点开放活动 活动时间：3月10日左右（视各展点筹备工作完成进度而定） 活动内容：开放前至少1轮扫街拓客，活动当天文艺汇演、互动问答、扫微信送礼品等，提 高展点区域客户的记忆度。
活动二：
活动主题：第一届 XX好声音业主擂台赛 活动时间：3月——5月 活动内容：XX物业集结治下各高端小区业主及其直系亲属举办好声音选拔赛。我们可选合适切入点，全 程介入：在营销中心设置报名点、赠送总决赛门票、赛事冠名、礼品奖品赞助等。既可实现高端圈层拓 客，还能增加售楼处来访。
紧盯拆迁村客户：
1X年X月份左右陆续有拆迁村开始放款，紧盯拆迁村，派X人确定主战场主攻，同时相 互辅助，形成既独立又有着交叉合作的共同体，深度挖掘客户，加大拆迁村的宣传力 度，按照各网点有效维护，
维护管理好现有圈层，拓展新的圈层渠道：
XX、网媒、老业主、4S店、XX中心等圈层渠道已经在1X年铺开，但除了XX有成交外， 其他渠道收效甚微。因此，在1X年的营销中需要维护现有的圈层渠道，督促加大带客 力度，促进成交。同时，针对不同的圈层开辟新的营销渠道。
一、整体营销思路 1、营销策略概述：
整合梳理各分销网点：
关闭XX网点、增设XX及XX网点，加大各网点带客力度，制定完善的销售计划与 销售任务，具体到每周每天的任务考核量，利用人海战术拓宽项目销售渠道， 以点带片区，形成面的覆盖。
成立独立的电销团队：
借助XX独立的资源优势，成立X人专人电销团队，形成全XX电话营销的覆盖面， 制定电销量与上客基数，确保电销效果最大化发挥，增加地推的上客人数。
6-8月
1、XX二批商铺认筹定房号，蓄水500套； 2、9月中下旬二批商铺开盘集中签约；
执行内容 XXXXXXXXXX海洋生物展
XXXXXXXXXX冰雕节 体验中心盛大揭幕暨二批商铺开盘
活动六：
活动主题：XXXXXXXXXX“雀神”争霸赛/拉斯维加斯 主题活动
活动时间：6月
活动内容：利用营销中心的场地，开展“雀神”争 霸，麻将大赛，评选5-10名成绩优异者给予一定的 奖励，1-3等奖可以有“购铺优惠券”的奖励。所有 报名参与的客户，都可以获得精美礼品一份。
活动三（由于目前限制性传播高尔夫等词汇，商讨另选时间或方式进行）
活动主题：高尔夫巅峰对决赛&明星表演赛 活动时间：3月-5月 活动内容：针对XX及XX的VIP，举行公开赛或明星表演赛，在XXXXXXXXXX项目领取入场券，增加营销 中心的高端客户来访。
活动四：
活动主题：XXXXXXXXXX滚床单大赛 活动时间：4月（可嫁接XX大营销游园活动做分会场，导入XX业主客户） 活动内容：春季亲子互动活动，邀请意向客户参加。在16米长度的舞台的一头滚到另一头，按照用 时长短获得相应的礼品。
XXXXXXXXXX
年整体营销节奏
一、整体营销思路
根据201X年XXXXXXXXXX项目的整体营销成果及客户成交情况分析来看，“渠道拓 展+活动扩品牌”极大的拓宽了客户累计与提升了项目的口碑，此种方式在营销方 向上也给予了肯定。因此，在201X年度的项目销售工作部署中，侧重点以渠道与 圈层的拓展为主，以渠道带动销售，以活动圈定人气与扩大项目影响力，从而促 进项目的销售，完成既定销售目标。
1、XX建筑主体完成； 2、体验中心9月底左右完成装修工作，售楼处搬 迁至体验中心。
体验中心书画展出及人生大舞台投入使用
xx产品品牌落位
4、人员架构及销售任务分解
XXXXXXXXXX项目2016年各销售网点任务分解计划书（销售部内部用）
序号 销售网点 人员 数量（人） 总金额（万元）
任务周期及套数
2、9-11月阶段工作执行
本阶段以为以强销XX二批次房源为主，为9月中小旬集中签约奠定基础，配合体验中心开放， 展示项目后续运营基础，同时结合体验中心开放展开系列展销活动，配合书画展、商品展等 活动，020商业体验带动客户信心，同时在完成去化商业XX整体目标时，配合招商进度，在 11月份预热xx，xx开始亮相，为春节前销售xx蓄水。
活动五： 活动主题：暖场DIY系列亲子活动
活动时间：5月
活动内容：多肉植物、风筝、绘画、涂鸦等等DIY活动，为周末各展点集中带客，提供邀约条件，同 时促进成交。
2、6-8月阶段工作执行
二批次房源开放，开始蓄水，完成既定500套蓄水目标，同时达成最终销售任务目标，以活 动配合阶段工作执行。
时间
营销节点