酒店项目投资的风险分析
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
改革开放以来 ,随着经济的 快速 发展 ,我国酒店项目投资不 断增加 ,酒店的数争的 加剧 ,酒店管理体制改革及其配 套措 施尚未到位 ,酒店项目投资 的风险不断提高 。因此 ,加强 酒店 项目 投资风 险分 析 , 是酒店 投资者面临和需要解决的重要问题 。
(三 )来自竞争对手的风险 。 酒店 经营 过程中 ,面临多个竞争对手 ,从而会面临巨大的竞 争风 险 。这些 风险因 素主要 有 : ( 1) 竞争对 手技 术实 力强 弱情 况 。资金 雄厚 ,信息网络庞大的竞争对手 ,往往对于一个资金状 况好 或有品牌价值含金量的项 目会有 较大资 源的投 入 ,有些更 是志 在必得 ,不惜拼命杀价争抢市场 。如果与这样的对手硬 拼 , 将会 有得不偿失 的风险 。 ( 2)竞 争对 手是否 有恶 意竞 争情 况 。 即竞 争对手采取恶意手段 ,甚至 采取非法手 段恶意竞 争等 ; ( 3) 同城 内酒店数量和竞争程度 。一般来说 ,参与竞争的对手越 多 , 酒店 间的竞争越激 烈 ,入住 率 越低 ,从而 酒 店投 资的 风险 就越 大。 (四 )来自外界环境的风险 。 来自外界的风险 主要有 : ( 1)政 治风 险 。政 治风 险是 指酒 店市 场所 处的 政治背景可能给酒店经营带来的风险 。政治风险 大致 有以下几 种 : ①战争和内 乱 。项目所在 国发生局部 短暂的 战争 或内乱 、政权更 迭 、国内 政治情况 恶化 ,酒店的营业 因此受 到的 影响是十分巨大的 ; ②政策的稳定性 。政策不稳定 ,酒店的 正常 经营管理可能会受到巨大 的影响 ; ③酒店经 营和运 营所受 到的 法律法规的约束和政策性调控影响以及有关项目的审核批 准过 程中存在的各 种不 确定性 问题 等 ; ( 2)经 济风 险 。主 要有 以下 几个方面 : ①合同风险 。如合同履约与变更问题 ;争议与索 赔 ;合同的条款确定等 。 ②建设成 本风险 。包括涉 及到酒 店经 营成 本的融资问 题 ; 财务问题 ;利率与 汇率波动 、通货膨 胀和物 价波 动问题等 。 ③税收政策的风险 。指酒店在经营期内负担的 税赋 和税率 、税种变化的不确定 性等 ; ( 3)自然 条件风 险 。自然 界气 候的变化 ,灾害 的发生和酒 店选址 ,顾客的 便利性等 ,是每 个项 目都无法避免的风险 ,对酒店经营管理有着直 接的 影响 。
一 、酒店项目投标的风险类型分析
酒店项目投资的风险 ,就风 险来 源的主体来分析 ,主要包括 以下几类 :
(一 ) 来自投资者的风险 。 酒店项目投资中 ,来自 投资者的风险主 要包括 : ( 1) 投资者 能否给予经营管理者以公平竞争的机会 。如果有的投资者在投 标前已经对某颇具实力的 竞争者情 有独钟 ,那么 有可能 在对其 他竞标者投标时 履行义 务有 所保守 ; ( 2)投资 者能 否承 担相应 义务 ,如 :提供经营管理建议 ,以 及这 些建议的合理性和强制性 , 以及这些建议和要求的时机等 ; ( 3)投资 者资金不 足 ,支 付能力 差 ,拖延付款 ,造成 酒店经 营管 理者资 金紧 张 ; ( 4)投 资者 要求 带资 、垫资的风险 。许多 酒店投 资者要 求经营 管理者 交纳部分 风险担保资金 ,若投资者 信誉不 好或其 它原因 造成担 保款拒付 等现象 ,酒店的正常运 转将 会受到一定程 度的影响 ; ( 5) 投资者 的资信风险 。投资者的资 信风险 是酒店项 目的主 要风险 之一 , 资信主要指资金的筹措和社会信誉两个方面 。信誉差的投资者 往往为了达到少支付或缓 支付款项 的目的 ,在经 营管理 过程中 有意刁难经营管理者或拖 欠支付相 关款项 ,致使 经营管 理者遭 受损失 。投资者的 资金 筹措 方式 直接 关系 到酒 店的 抗风 险能 力 ,对于 利用自有 资金投资 的投资者来 说 ,支 付能力比较 强 ,风 险比较少 ,对于向银行或 其它法 人借贷 资金进 行项目 投资的投 资者来说 ,支付能力比较差 ,往往会由于经济恶化而导致资金链 断裂 ,从而影响酒店的 正常 经营和运转 。 总之 ,在酒店项目 实施 过程中 ,投资者违约 ,任意苛求 、刁难 经营管理者 ,无计 划随意改 变主意 ,以错误的 行为和指令 、不按 规定的程序乱干预酒店的 经营管理 等导致 酒店运 转受影 响 ,都 属于来自投资者的资信风险范畴 。 (二 ) 来自经营管理者的风险 。
©
经营管理者自身素质给酒店项目投资所带来的风险可能是 最重 要的 ,甚至是 致命 的 ,这 些风 险主 要来源 于 : ( 1) 委托 代理 风险 。经 营管 理者的经营管 理 ,实 际上是 经营管 理者接 受投资 者委 托 ,代为经营管理 酒店的 过程 。由于 投资者 与经营 管理者 是一 种委 托 —代理关系 ,这就容易导致道德风险的产生 ,即经营 管理 者为了个人的私利而牺牲 投资者 的利益 ,导 致酒店 的正常 运转 因此而蒙受影 响 ; ( 2) 逆向 选择风 险 。投资 者为 了控 制成 本 ,往往倾向于压低薪酬 ,而这会导致某些有较强经营管理能力 的人 才的 流失 ,酒店整体经营管理水平下降 ,盈利和竞争能力下 降 。这又 会反 过来迫使投资 者进一步 压低薪 酬水平 ,人 才的流 失会 进一 步加 剧 ,从而会导致薪酬降低和人才流失的恶性循 环 ; ( 3)经 营管理能力风险 。经营管理者的 经营管理 能力涉 及对市 场预 测 、人 才选拨 、市场敏感 度 、管理能力和 管理技巧等 多个方 面;
企业管理 / 73
酒
店
项
目
投
资
的
风
险
分
析
娄丽芝
摘 要 :投资风险是指投资活动 的不 确定性 ,以及由于投资活动 的不确定性造成收益的不确定性 。酒店项目投资风险从来源分 主要有来自经营管理者的风险 、来自 投资者的风险 、来自竞争对 手的风险 、来自外界 环境的风 险等 。通 过运用模 糊综合 评价方 法对于酒店投资项目进行 风险分析 ,可 以初步确 定酒店 投资项 目风险的大小 ,从而采取相应的 风险 规避对策 ,以有效地控制酒 店投资的风险 ,为酒店 投资 抉择提供科学的依据 。 关键词 :酒店项目投资 ;风险分析 ;模 糊综合评价法 中图分类号 : F270 文献标识码 : A 文章编号 : CN43 - 1027 / F ( 2008) 9 - 073 - 02 作 者 :湘南学院社科 系副 教授 ;湖南 ,郴州 , 423000
(三 )来自竞争对手的风险 。 酒店 经营 过程中 ,面临多个竞争对手 ,从而会面临巨大的竞 争风 险 。这些 风险因 素主要 有 : ( 1) 竞争对 手技 术实 力强 弱情 况 。资金 雄厚 ,信息网络庞大的竞争对手 ,往往对于一个资金状 况好 或有品牌价值含金量的项 目会有 较大资 源的投 入 ,有些更 是志 在必得 ,不惜拼命杀价争抢市场 。如果与这样的对手硬 拼 , 将会 有得不偿失 的风险 。 ( 2)竞 争对 手是否 有恶 意竞 争情 况 。 即竞 争对手采取恶意手段 ,甚至 采取非法手 段恶意竞 争等 ; ( 3) 同城 内酒店数量和竞争程度 。一般来说 ,参与竞争的对手越 多 , 酒店 间的竞争越激 烈 ,入住 率 越低 ,从而 酒 店投 资的 风险 就越 大。 (四 )来自外界环境的风险 。 来自外界的风险 主要有 : ( 1)政 治风 险 。政 治风 险是 指酒 店市 场所 处的 政治背景可能给酒店经营带来的风险 。政治风险 大致 有以下几 种 : ①战争和内 乱 。项目所在 国发生局部 短暂的 战争 或内乱 、政权更 迭 、国内 政治情况 恶化 ,酒店的营业 因此受 到的 影响是十分巨大的 ; ②政策的稳定性 。政策不稳定 ,酒店的 正常 经营管理可能会受到巨大 的影响 ; ③酒店经 营和运 营所受 到的 法律法规的约束和政策性调控影响以及有关项目的审核批 准过 程中存在的各 种不 确定性 问题 等 ; ( 2)经 济风 险 。主 要有 以下 几个方面 : ①合同风险 。如合同履约与变更问题 ;争议与索 赔 ;合同的条款确定等 。 ②建设成 本风险 。包括涉 及到酒 店经 营成 本的融资问 题 ; 财务问题 ;利率与 汇率波动 、通货膨 胀和物 价波 动问题等 。 ③税收政策的风险 。指酒店在经营期内负担的 税赋 和税率 、税种变化的不确定 性等 ; ( 3)自然 条件风 险 。自然 界气 候的变化 ,灾害 的发生和酒 店选址 ,顾客的 便利性等 ,是每 个项 目都无法避免的风险 ,对酒店经营管理有着直 接的 影响 。
一 、酒店项目投标的风险类型分析
酒店项目投资的风险 ,就风 险来 源的主体来分析 ,主要包括 以下几类 :
(一 ) 来自投资者的风险 。 酒店项目投资中 ,来自 投资者的风险主 要包括 : ( 1) 投资者 能否给予经营管理者以公平竞争的机会 。如果有的投资者在投 标前已经对某颇具实力的 竞争者情 有独钟 ,那么 有可能 在对其 他竞标者投标时 履行义 务有 所保守 ; ( 2)投资 者能 否承 担相应 义务 ,如 :提供经营管理建议 ,以 及这 些建议的合理性和强制性 , 以及这些建议和要求的时机等 ; ( 3)投资 者资金不 足 ,支 付能力 差 ,拖延付款 ,造成 酒店经 营管 理者资 金紧 张 ; ( 4)投 资者 要求 带资 、垫资的风险 。许多 酒店投 资者要 求经营 管理者 交纳部分 风险担保资金 ,若投资者 信誉不 好或其 它原因 造成担 保款拒付 等现象 ,酒店的正常运 转将 会受到一定程 度的影响 ; ( 5) 投资者 的资信风险 。投资者的资 信风险 是酒店项 目的主 要风险 之一 , 资信主要指资金的筹措和社会信誉两个方面 。信誉差的投资者 往往为了达到少支付或缓 支付款项 的目的 ,在经 营管理 过程中 有意刁难经营管理者或拖 欠支付相 关款项 ,致使 经营管 理者遭 受损失 。投资者的 资金 筹措 方式 直接 关系 到酒 店的 抗风 险能 力 ,对于 利用自有 资金投资 的投资者来 说 ,支 付能力比较 强 ,风 险比较少 ,对于向银行或 其它法 人借贷 资金进 行项目 投资的投 资者来说 ,支付能力比较差 ,往往会由于经济恶化而导致资金链 断裂 ,从而影响酒店的 正常 经营和运转 。 总之 ,在酒店项目 实施 过程中 ,投资者违约 ,任意苛求 、刁难 经营管理者 ,无计 划随意改 变主意 ,以错误的 行为和指令 、不按 规定的程序乱干预酒店的 经营管理 等导致 酒店运 转受影 响 ,都 属于来自投资者的资信风险范畴 。 (二 ) 来自经营管理者的风险 。
©
经营管理者自身素质给酒店项目投资所带来的风险可能是 最重 要的 ,甚至是 致命 的 ,这 些风 险主 要来源 于 : ( 1) 委托 代理 风险 。经 营管 理者的经营管 理 ,实 际上是 经营管 理者接 受投资 者委 托 ,代为经营管理 酒店的 过程 。由于 投资者 与经营 管理者 是一 种委 托 —代理关系 ,这就容易导致道德风险的产生 ,即经营 管理 者为了个人的私利而牺牲 投资者 的利益 ,导 致酒店 的正常 运转 因此而蒙受影 响 ; ( 2) 逆向 选择风 险 。投资 者为 了控 制成 本 ,往往倾向于压低薪酬 ,而这会导致某些有较强经营管理能力 的人 才的 流失 ,酒店整体经营管理水平下降 ,盈利和竞争能力下 降 。这又 会反 过来迫使投资 者进一步 压低薪 酬水平 ,人 才的流 失会 进一 步加 剧 ,从而会导致薪酬降低和人才流失的恶性循 环 ; ( 3)经 营管理能力风险 。经营管理者的 经营管理 能力涉 及对市 场预 测 、人 才选拨 、市场敏感 度 、管理能力和 管理技巧等 多个方 面;
企业管理 / 73
酒
店
项
目
投
资
的
风
险
分
析
娄丽芝
摘 要 :投资风险是指投资活动 的不 确定性 ,以及由于投资活动 的不确定性造成收益的不确定性 。酒店项目投资风险从来源分 主要有来自经营管理者的风险 、来自 投资者的风险 、来自竞争对 手的风险 、来自外界 环境的风 险等 。通 过运用模 糊综合 评价方 法对于酒店投资项目进行 风险分析 ,可 以初步确 定酒店 投资项 目风险的大小 ,从而采取相应的 风险 规避对策 ,以有效地控制酒 店投资的风险 ,为酒店 投资 抉择提供科学的依据 。 关键词 :酒店项目投资 ;风险分析 ;模 糊综合评价法 中图分类号 : F270 文献标识码 : A 文章编号 : CN43 - 1027 / F ( 2008) 9 - 073 - 02 作 者 :湘南学院社科 系副 教授 ;湖南 ,郴州 , 423000