华业地产的资本栈道

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ＣＦ Ｏｄ 传 ＞＞ 许 立 超 ￣
． ２０ Ｅ 在 央 经 学 得 济 硕 学 富 ００ ， 中 财 大 取 经 学 士 位 ， ￣ Ｏ ９５ 一 ９ 年 北 科 大 财 处 任 计； １９ １９ 在 京 技 学！ ： ÷ ＝
直是 房 地产公 司 的生 命线 。
程 ，才 能 保 证将 这些 业 务及 产 品及 时 、准 确 、全 面地 体 现 在财 务报 告 中 。所 以 在做 可研 报 告 中 ，财 务人 员必 须 深入 一 线 ，例
而 让 许 立 超 更 担 忧 的 是 另 一 个 传 明修栈道 言—— 引进政府监 督预售制度 ， “ 具体来说 就是政 府对预售房款 进行监管 ，因为 目前房
而 服 装一 年 可 以生 产和 销 售成 千 上 万套 ，
而 房子 三 年才 能 建～ 套 。” 曾在 中 国纺 织
们只 不过 是 共同 利益 的推动 者而 已。” ． 为了 能让 项 目的财 务 报告 更 加趋 近 于
松 ，同时 这段 时 间地 价 上 涨过 快 ，有 些房
产公 司 可 能为 追 求快 速扩 张 扩 大了 开 发贷 款 的使 用 范 围等 。” 熟谙 房地 产业 资 金运 作的 许立 超 认 为 ，开发 贷 从严 足 以 让很 多
在可 研 报告 的 基 础 上 ，华业 地 产 的财
资 金 相对 安 全 的重 要措 施 之一 。比 如２ Ｏ 务部 门要做 好 项 目的 目标成 本预 算 和年 度 ０７ 年 的 大 连 玫 瑰 园项 目， 当时 是 ７ 份 正 式 资金 计 划 ，最 后做 月 度 资金 计划 。 “ 非 月 除 收 购 ，而 当年 １ 月份 ，我 们就 将 详细 的 项 有 特 殊情 况 ，我 们 的 预算 只 要做 完 后 ，一 ０ 目资 料 做 成 宣 传 册 ， 迅 速 发 给 大 连 每 一 般 都 是严 格执 行 。”非 常 看重 预 算的 许 立
许 立超 进一步解释 道 ， “ 目前房 地产行业 资
金 来源 主要 来 自于 三 个 方面 ，自有 资 金约
２％，银行 资金 至多５％，而 剩余 的流 动资 Ｏ Ｏ
中小地 产公 司 陷入窘 境 。
一
集 团任 职财 务总 监 多年的 许立 超表 示 。
实 际 ，许 立 超特 别 强 调 ， “ 务 部 门必 须 财
“ 体 来 看 ， 中国房 地 产生 态 环 境还 要了解公司的业务进展，因为只有明确有 总
是非 常 脆 弱的 。 ”许 立 超很 清楚 资 金 渠道 关 的 收 入 、成 本 、 费 用 的 确 认 规 则 和 流
成双 赢 ，只要 不 违规 ，何 乐而 不为 呢 ？我
“ 先一 个 传言 是 政 府将 对 开 发贷 款 ３ ％，服 装行 业 的 毛利 润 却 在４ ％左 右 ， 首 Ｏ ０
进 行 重 新 检 查 ，这 是 一 个 很 大 的 打 击 ，
因为２ ０ ～２ ０ 年银 行 对 开发 贷款 监 管较 ０ ７ ０９
瑰 ”系 列高 端地 产 项 目一 路从 深 圳 做到 北 京 ，２ ０ 年 通过 成 功收 购 内蒙 仕 奇借 壳 上 ０３ 市 ，顺 利打 响 了资本 市场 的 “ 第一 枪 ” 。 对 于 本 轮 空 前 严 厉 的 房 地 产 宏 观 调 控 ，定 位 于 高 端 地 产 的 华 业 地 产 也 感 到
Ｏ ０７ ９ 至 进 北 华 地 股 有 公 任 务 金 刮 理 经 、 静 ２０年 月 今， 入 京 业 产 份 限 司， 财 资 部 经 、 理 财
务 总监 。 ≯；
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化 。”许 立 超 表示 ，如 果 按揭 的 房 主想 退
房 ，假 如 华 业 地 产 按 照 违 约 的 形 式 来 处
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“ 气 逗 人 ” ， “ 们 内 部 也 在 商 量 策 寒 我
略 ，比 如 怎么 让业 主和 公 司 利益 损 失最 小
● ９７ １ 起， 责 国 织 公 财 工 后 任 庆 达 业 场 Ｆ斓 》１９ 月 负 中 纺 总 司 务 作， 担 重 万 商 广 宥畏 年ｌ 圣
与业 内众 多灰 色 的 融资 渠 道相 比 ，许 如 当工 程部 门要 准 备 建 １层 楼时 ，如 果 财 ０
立 超更 愿意 用 “ 阳光 下的 ”渠 道来 融 资 。
务人 员 不懂 得 工程 配 套价 格 等等 ，只是 闭
地产商还 贷和土地储 备的主要方式 就是销售
回款 ，对于 这部分资金 ，如果政府部 门还要 最大程度的 限制和监管 ，比如企业交房 后才 可以使用这部 分资金 ，将 大大降低资金 使用
而对 于 市场 两 个 传言 ，许 立 超 认 为可 能是 行业 真正 “ 点 ”的 到来 。 拐
业 ，在 许 立 超 看 来 ，本 身 并 不 是 暴 利 ，
没 有权 利 要求 对 方违 背 对 方 ‘ 红线 ’ ，大
“ 上 市 的 房 地 产 企业 来 看 ，毛 利 润 约 家 都 因为 公 司 内部业 务 需 求 ，如果 最 能达 从
效 率 ，进一步约束 企业的土地储 备能力 。”
“ 们 企业 的 贷款 渠 道 目前 有 三 种 ， 我
门造账 ，这 样企 业 迟早 会 被市 场 淘汰 ，所
首先 融 资 渠道 是银 行 ，因为 良好的 银 企关 以 熟悉 业务 是财 务 人员 的义务 。 ”
系是 华业 地 产 能够 保持 盈 利相 对 稳 定性 和
理 ，那 么对房 主 是相 当不 公平 的 ；假 如 完 全 满 足房 主 的要 求无 条 件退 出 ，那 么 华业
地 产无 疑将 蒙受 巨大 经济 损失 。
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有 着 巨 大 金 融 杠 杆 效 应 的 房 地 产 行 诚 相 待是 基 础 ，大 家都 有 ‘ 线 ’，谁都 红