20160516预测：楼市火热行情何时终结_邓浩志

预测：楼市火热行情何时终结？
文 / 邓浩志
从去年年底持续至今，楼市出现了一轮回暖、升温，如今火热的行情，这让我们不禁要问：这轮行情到底何时会终结？
目前这轮行情的成因基本公认大致有三点：1、相对宽松的行业政策，多数地区取消了过度严厉的控制性措施，释放了市场的潜在需求；2、相对宽松的货币政策，部分资金流入房地产市场，从而提高了市场的购买力；3、投资渠道缺乏导致资本高度集中在某几个领域。

以上三个要素是这轮楼市行情的主要助推器，所以要预测楼市这轮行情何时终结，关键要弄清上述三个“助推器”何时熄火。

行业政策：约3年的相对稳定期
首先是行业政策，决定其走向的有两大要素，一是去库存，二是稳增长。

从去库存角度看结果就是分类调控策略，一二线逐步收紧、三四线继续宽松；从稳增长的需求看的话，那谁都离不开房地产，哪怕是收入来源较多的一线城市。

所以结论是很清晰的，地方政府一定要抱住地产这条大腿。

事实上，各地态度也基本一致：如果没有舆论压力，则全力推动楼市；如果房价上涨过快舆论压力大，则做做面上功夫，采取限价措施让均价“显得稳定”。

在这里，我们不能说地方政府的行为是不负责任，因为若房地产丢了，将牵连周边一大批行业，到时候债务咋办？稳增长咋办？就业咋办？社会稳定发展又从何谈起？
就行业政策而言了，还有一点值得关注的：普遍二线城市取消限购也就一年左右，所以政策短期内都不太可能转向，否则显得太过儿戏。

所以尽管近期部分二线房价上涨过快，但短期内再次祭出限购政策的可能性并不大。

总的来讲，行业政策会有3年左右的相对稳定期。

货币政策：转向至少是9个月后的事
宽松的货币政策是更大多数人认为的这轮行情的主要“功臣”。

从近几个月M2的同比增速来看，的确有点偏高，但我认为更多的是前值偏低所造成的（见下图）；2013年央行逐渐收缩M2增长水平，至2014年底货币紧缩到了极限，2015年才
开始适度提升M2增速，但整体仍在相对低位运行。

从历史情况来看，目前M2增速并不处于高位，所以哪怕再次收紧，下行空间也是十分有限的。

另外，目前经济仍在“L”型趋势中运行，何时才能真正触底还不好说。

所以，这时候并不适合关掉“水龙头”。

我们也注意到，央行对现行货币政策是以“稳健”一词作描述的，并没有定义为宽松，所以……
影响货币政策走向的还有一个重要因素，那就是通胀。

CPI在2、3月录得增速抬头后4月份重新走稳，春节后CPI的走稳让通胀警报得以解除，这也给了央行继续放松的胆子。

所以，我预测货币政策不但收紧空间不大，而且还有进一步宽松的可能。

另外，货币政策年内都不可能收紧，政策转向至少是9个月后的事。

投资渠道：楼市资金难被抽离
最后是投资渠道的问题。

如果资金恒定，投资渠道多，则会出现分流现象。

目前来说，投资领域有几个能分流资金的渠道，首当其冲的就是股市，大进大出，其他途径则相对比较稳定。

股市能火的话，在楼市的资金会往股市方面转移；股市不好的话，资金便会继续压在楼市身上。

但是目前其他所有投资渠道都不灵，所以资金就全部宣泄到房地产上了。

关于股市，我说说我的基本观点。

由于在3600点附近有大量套牢盘未解，除非有超大资金一口吃掉这些套牢盘（但那是基本不可能的），否则A股将需要一年左右的时间才有可能把目前的套牢盘洗干净，洗盘后才有可能展开上攻，才有可能启动牛市，才有可能吸引资金（详细观点请参考本人之前微博）。

所以至少在一年内，股市都很难分流楼市的资金。

相反就目前形势而言，可能有更多资金还在选择卖股买房。

至于某些大V提到的黄金等其他投资品种，我认为难有大额增量资金进入，并不影响各领域资金配置比例，更不太可能抽走楼市的资金。