关于转租制度的完善

Ａｎｄ ｌｅｇａｌ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ０１１１＂ｃｏｕｎｔｒｙ ｃｕｒｒｅｎｔｌｙ ｉｎ ｅｆｆｅｃｔ ｐａｙｓ ｃｌｏｓｅ ａｔｔｅｎｔｉｏｎ ｔｏ ｓｕｂｌｅａｓｉｎｇ
ｂｅｈａｖｉｏｒ ｌａｃｋ，ｓｔｉｐｕｌａｔｅ ｔｈａｔ ｍａｉｎｌｙ ｉｎ ｔｈｅ ２２４ｔｈ”ｃｏｎｔａｃｔ ｌａｗ”，ｔｈｅ ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ａｄｏｐｔｓ ｎｏｔ ｔｏ ｒｅｓｔｔｉｃｔ ｔｈｅ ｄｏｃｔｒｉｎｅ ｌｅｇｉｓｌａｔｉｏｎ ｐａｔｔｅｍ ｃｏｍｐｌｅｔｅｌｙ，ｓｔｉｐｕｌａｔｅ ｂｅ ｕｎａｂｌｅ ｃｏｍｐｌｅｔｅｌｙ
第２章转租的概念及立法模式
２．１转租的概念
所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、 收益的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿 的转移给第三人即次承租人使用收益，而租赁物如何进行使用收益，对出租人有着 直接的利害关系１。转租在法律性质上仍为租赁，但是，与通常的租赁合同相比，转 租有如下特点：（１）必须以租赁合同的存在为前提；（２）转租人必须为原租赁合同 的承租人；（３）转租中的标的物必须与原租赁合同的标的物的全部或一部分相一致； （４）次承租人的权利受到承租人的租赁权和出租人的所有权的限制。
ｐｒｅｅｍｐｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｌｅｓｓｏｒ，ｔｈｅ ｄｉｓｐｕｔｅ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｌｅｓｓｅｅ ａｎｄ ｔｉｍｅ ｏｆ ｌｅｓｓｅｅ ｐｒｏｄｕｃｅ ｂｅｃａｕｓｅ
ｏｆ ｔｈｅ ｆｉｔｔｉｎｇ ｕｐ ｒｅｓｐｏｎｄｓ ｔｏ ａｎｄ；Ｆｉｎａｌ，ｔｈｅ ｍａｉｎ ｂｏｄｙ ｏｆ ａ ｂｏｏｋ ｈａｖｅ ｐｏｉｎｔｅｄ ｏｕｔ
ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ ｒｅｆｅｒ ｔｏ ａ ｌｅｓｓｅｅ ｎｏｔ ｒｅｍｏｖｅ ｆＴｏｍ ｕｓａｇｅ，ａｖａｉｌｓ ｒｅｎｔｉｎｇ ｃｏｎｔｒａｃｔｕａｌ ｒｅｌａｔｉｏｎ，
ｂｕｔ ｌｅａｓｅｄ ｔｈｉｎｇｓ ｂｅｉｎｇ ｒｅｎｔｅｄ ｏｕｔ ｔｏ ｏｔｈｅｒｓ．Ｔｏ ｓｕｂｌｅａｓｅ ｂｅｈａｖｉｏｒ，ｃｌｏｓｅ ｍｏｄｅｍ ｔｉｍｅｓ
ｈａｖｉｎｇ ａｎａｌｙｓｅｄ ａ ｌｅａｓｅｈｏｌｄ，ｈａｖｅ ｓｅｔ ｆｏｎｈ ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔ ａｎｄ ｌａｗ ｃｏｎｓｅｑｕｅｎｃｅ ｓｕｂｌｅａｓｉｎｇ ａ ｃｏｎｔｒａｃｔ ｕｎｄｅｒ ａｇｒｅｅｍｅｎｔ ｓｕｂｌｅａｓｅｓ ｔｏ ａｎｄ ｓｕｂｌｅａｓｅｓ ｔｏ ｐｒｅｓｕｍｐｔｕｏｕｓｌｙ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｒｅｓｐｅｃｔｉｖｅｌｙ，ｈａｖｅ ａｓｓｕｍｅｄ ａｎｄ ｐａｒａｌｌｅｌ ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅｌｙ ｄｅｔａｉｌｅｄ ａｎａｌｙｓｉｓ，ｈａｖｅ ｄｉｓｃｕｓｓｅｄ
ｐｒｏｂｌｅｍ ｓｕｃｈ ａｓ ０ｆＩｅ＇ＩＩ ａｒｏｕｓｉｎｇ ｓｏｍｅ ｐｒｏｂｌｅｍ ｏｆ ｄｉｓｐｕｔｅ ｉｎ ｓｕｂｌｅａｓｉｎｇ ｐｒｏｃｅｓｓ，ｈｏｗ ｔｏ
ｈａｎｄｌｉｎｇ ｉｆ ｔｈｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｓ ｓｕｂｌｅａｓｅｄ ｔｏ ｉｆ ｔｉｍｅ ｏｆ ｍｉｄｄｌｅ ｌｅｓｓｅｅ ｅｎｊｏｙ ｔｈｅ ｆｉｇｈｔ ｏｆ
ｎｏｗａｄａｙｓ’Ｓ ｄｅｆｅｃｔ ａｎｄ ｄｅｆｉｃｉｅｎｃｙ ａｂｏｕｔ ｔｈｅ ｌｅｇａｌ ｓｙｓｔｅｍ ａｓｐｅｃｔ ｓｕｂｌｅａｓｉｎｇ ｔｏ，ｈａｖｅ ｓｅｔ
ｆｏｒｔｈ ａｎｄ ｔｈｅ ａｄｖａｎｔａｇｅ ａｄｏｐｔｉｎｇ ｔｈｅ ｌｉｂｅｒａｌｉｓｍ ｌｅｇｉｓｌａｔｉｏｎ ｐａｔｔｅｒｎ，ｔｈｅ ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ，ｊｏｉｕｓ ｔｈｅ ｔｅｎｄｅｎｔｉｏｕｓｎｅｓｓ ｒｅａｃｈｉｎｇ ｔｈｅ ｌｉｂｅｒａｌｉｓｍ ｐａｔｔｅｒｎ ｕｌｔｉｍａｔｅｌｙ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｗｉｌｈ ａ ｃｏｎｔｒａｇｔ ｏｆ ｌｅａｓｅ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｕｎｃｔｉｏｎ ｅｆｆｅｃｔ ｍｏＩ它ｈａｖｉｎｇ ｓｕｂｍｉｔｔｅｄ ｔｈｅ ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｅｎｔａｔｉｖｅ
ｂｏｄｙ ｏｆ ａ ｂｏｏｋ，ｃｏｍｐａｒｅｓ ｗｉｔｈ ｔｏ ｒｅｎｔｉｎｇ ｆｉｇｈｔ ｃｅｄｉｎｇ ｔｏ ｗａｉｔｉｎｇ ｆｏｒ ｔｈｅ ｃｌｏｓｅ ｃｏｎｃｅｐｔ ｔｏ
ｃａｎ＇ｙ ｏｕｔ ａｎａｌｙｓｉｓ ａｇａｉｎ，ｌｉｓｔｓ ａｎｄ ｔｈｅｎ ｔｈｅ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ｃａｒｒｙｉｎｇ ｏｕｔ ｃｏｎｃｒｅｔｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｉｎ
ｅｖｅｒｙ ｃｏｕｎｔｒｙ ｔｏ ｔｈｅ ｌｅｇｉｓｌａｔｉｏｎ ｐａｔｔｅｒｎ ａｎｄ ｌｅ‘西ｓｌｃｔｉｏｎ ｒｅａｓｏｎ ｓｕｂｌｅａｓｉｎｇ ｂｅｈａｖｉｏｒ，ａｎｄ ｔｏ
ｔｈｅ ａｄｖａｎｔａｇｅｓ ａｎｄ ｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｓ ｔｈａｔ ｌｏｗｅｒ ｂｅ ｕｎｌｉｋｅ ｌｅｇｉｓｌａｔｉｏｎ ｐａｔｔｅｒｎ ｂｅ ｓｕｂｌｅａｓｅｄ ｔｏ ｓｔｉｐｕｌａｔｅｓ；Ａｆｔｅｒ ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄａｒｙ，ｔｈｅ ｍａｉｎ ｂｏｄｙ ｏｆ ａ ｂｏｏｋ ｅｍｐｈａｓｉｚｉｎｇ ｔｈｅ ｃｈａｒａｃｔｅｒ
ｅｖｅｒｙ ｃｏｕｎｔｃｙ，ｃｉｖｉｌ ｌａｗ ａｌｌ ｈａｖｅ ｃｅｒｔａｉｎ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ，ｃａｒｄｉｎａｌ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ ｄｅｔａｃｈａｂｌｅ ｂｅ ｔｏ ｒｅｓｔｒｉｃｔ ｄｏｃｔｒｉｎｅ，ｔｈｅ ｌｉｂｅｒａｌｉｓｍ，ｔｏ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｉａｔｅ ｄｏｃｔｒｉｎｅ ｔｈｒｅｅ ｋｉｎｄｓ ｌｅｇｉｓｌｃｔｉｏｎ ｐａｔｔｅｒｎｓ．
ｐｅｒｆｅｃｔｌｙ，ｃｏｍｅ ａｃｒｏｓｓ ｆｒｏｍ ｔｈｉｓ ｉｎ ｔｒｙｉｎｇ ｐｒａｃｔｉｃｅ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｍａｎｙ ｄｉｆｆｉｃｕｌｔ ｐｒｏｂｌｅｍ．
Ｔｈｅ ｂｏｕｎｄａｒｙ ｂｅｉｎｇ ｉｎ ｐｒｏｇｒｅｓｓ ｆｉｒｓｔ ｔｏ ｔｈｅ ｃｏｎｃｅｐｔ ｓｕｂｌｅａｓｉｎｇ ｔｏ ｆｉｘｅｓ ｔｈｅ ｍａｉｎ
２．２转租与租赁权让与的区别
转租与租赁权让与的相同之处在于两者均与对原出租人产生约束力，均须征得 出租人同意或者通知出租人。两者的主要区别在于：（１）就法律性质而言，转租系 承租人与次承租人之间成立新租赁合同；租赁权让与为租赁债权的转让；（２）就当 事人各方的法律关系看。转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人 与次承租人之间又产生新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承 租人再度设定新租赁权；租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于 转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人；（３）就 取得方法而言，转租中，次承租人租赁权的取得属设定的取得；租赁权的让与中， 受让人租赁权的取得，属移转的取得；（４）就法律关系的内容看，转租中，次承租 人对于承租人租金的支付，一般分期进行；租赁权的让与，受让人对于作为转让人 的承租人，则一般须一次性给付对价；（５）转租的标的物可为原租赁合同标的物的 全部或一部，而租赁权让与中的标的物须与原租赁合同保持一致；（６）在转租中， 次承租人可要求转租人承担租赁物的维修义务，但在租赁权让与中，受让人无权请 求原承租人承担此义务；（７）与出租人发生的关系不同，我国《合同法》中规定必 须经过出租人的同意才可以转租，而租赁权的让与只需履行通知义务。
２．３转租制度现行立法模式
对于转租行为，近现代各国民法都有一定的规定，大体可分为三种立法模式：
口匐勇绝 学位论文作者签名：
强 导师签名：
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第１章引言
在经济快速发展的今天，转租，特别是房屋转租，作为市场经济条件下一种资 源配置方式，随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，已越来越多的出现在当 今的经济生活当中。有些承租人是由于经营不善等原因而不想继续租赁使用租赁物， 但由于受到其与出租人之间租赁合同的限制，而将租赁物转租给第三人，以减轻租 金的压力；也有些承租人是想营利赚取租金差价而将租赁物转租，在房地产市场甚 至已出现了专门营利性的转租行为，如专营此业务的公司在租赁写字楼或其部分后， 再提高租价，将其分别转租于其他公司以获取租金的差价。不管是何原因进行转租， 不可否认的事实就是目前因转租而引起的纠纷有逐渐上升的趋势，并且呈现出复杂 化的趋势。但是，我国现行的法律对转租行为仍关注不多，规定的不尽完善，主要 规定在《合同法》第２２４条中，由此导致法院在审判实践操作中遇到不少难题。我 国《合同法》第２２４条对转租作了如下规定：。承租人经出租人同意，可以将租赁物 转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租 赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可 以解除合同。”此条规定确立了转租的基本原则，但并不严密，特别是对未经出租人 同意情况下的转租合同效力、转租后的优先购买权之行使、出租人与次承租人之间 的关系均未有明确规定，无法解决审判实践中产生的各种复杂转租纠纷。目前，在 上海、江苏等地的高院己出台了针对审理转租案件的一些规定和指导性意见，但由 于相关的法律规定并未完善，相关的司法解释尚未出台，故笔者认为此时探讨转租 制度的各项规定很有必要。
摘要
转租系租赁的特殊类型，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给 他人使用、收益，特别是房屋转租是当前市场经济条件下的普遍现象。对于转租行 为，近现代各国民法都有一定的规定，大体可分为限制主义、自由主义、区别主义 三种立法模式。我国现行的法律制度对转租行为关注不够，主要规定在《合同法》 第２２４条中，系采用不彻底的限制主义立法模式，且规定得不尽完善，由此在审判 实践操作中遇到不少难题。
ｐｌａｎ ｓｔｉｐｕｌａｔｉｎｇ ａ ｆｅｗ＇ｓ ｔｏ ｐｅｒｆｅｃｔ ｃＲｒｒｅｎｔ ｌａｗｓ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｓｕｂｌｅａｓｅ ｌｅａｓｅｈｏｌｄｅｒ ｆｏｒｃｅ ａｄｅｆｆｅｅｔ
ｓｕｂｔｅｎａｎｔ
ｏｐｔｉｍｉｚｅ
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学位论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以 明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。
特此声明
学位论文作者签名：刀翔勇迩咖７年，，月髫日
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关键词：转租，承租人，效力，次承租人，完善
Ｖ
Ｃｏｎｔｅｎｔ ａｂｓｔｒａｃｔ
Ｓｕｂｌｅａｓｅ ｔｈｅ ｐｅｃｕｌｉａｒ ｔｙｐｅ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｒｅｎｔｓ，ｂｅ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
ｓｕｂｌｅａｓｅｓ ｔｈｅ ｕｎｉｖｅｒｓａｌ ｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎ ｕｎｄｅｒ ｂｅｉｎｇ ｃｕｒｒｅｎｔ ｍａｒｋｅｔ ｅｃｏｎｏｍｙ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ
本文首先对转租的概念进行界定，再与租赁权让与等相近概念进行分析比较， 然后列举各国对转租行为的立法模式及立法理由，并对不同立法模式下的转租规定 的利弊进行具体分析比较；其次，本文在着重分析了租赁权的性质后，分别阐述了 在同意转租和擅自转租情况下转租合同的效力及法律后果，并作了比较详细的比较 分析，并探讨了在转租过程中经常引起争议的一些问题，如房屋转租中次承租人是 否享有优先购买权及出租人、承租人与次承租人因装修产生的纠纷应如何处理等问 题；最后，本文指出了现今关于转租的法律制度方面的缺陷和不足，并阐述了采取 自由主义立法模式的优势，最终得出自由主义模式更符合租赁合同的功能作用的倾 向性结论，并提出了对完善现行法律规定一些的建议和设想。