2007年上海工业房地产场指数回顾

2007年上海工业房地产市场指数回顾
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2007年被房地产业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地使用政策，给工业房地产的投资和规范化运作带来极大的震撼。

土地招牌挂的切实执行，土地使用税、土地增值税的调整，外商投资目录的修正，世界第六大都市圈的构筑，在国家宏观调控大的政策背景下，上海工业房地产市场的未来走势更受关注。

从上海工业房地产测评研究中心的租赁价格年度统计走势来看，上海工业房地产市场在2007年呈现积极的发展态势，总体来说，上海工业房地产市场热度依旧，二级市场租金稳步上升，售价增长更为突出，07年度工业物业租金价格同比增长11.1%，售价同比增长13.3％。

由图CF07-3“2007年上海各区工业物业需求比例变化图”可以看出，闵行、嘉定、浦东、松江始终占有需求市场的较大份额。

浦东和闵行的工业物业平均租金以每平米每天0.94元及0.8元位居上海郊区的第一和第二，然而，这些区域较好的区位优势，配套设施，特别是轨道交通的铺设到位，使得较高的投资成本并未影响投资商、企业投资落户的决心。

近年来政府严控土地闸门关， 07年上海挂牌工业用地面积近16661亩，新投资开发亦有小幅下降，除较年轻的临港新城外，上海各郊区的年新增工业用地量为1500亩左右，而浦东不到250亩。

可以看出，上海的工业土地资源较为有限，政府对新项
目的投资成本、年产税额要求较高。

此外，政府把握产业升级的机遇，一批现代服务产业项目陆续上马，即将投放市场，传统制造业开始向周边城市转移，长三角一体化进程加速，二级租赁市场供需矛盾得到缓解；同时外资进入中国工业房地产市场力度加大，国际工业开发商巨头普洛斯、AMB公司、新加坡丰树等都已抢滩上海市场。

随着上海进入城市化经营时代，新工业经济的迅速发展，上海的工业地产将迎来更多的商机。

面对产业升级，上海确立了优先发展现代服务业的战略思路，而12月19日由长三角两省一市发改委、上海市经委、上海市外经贸委、上海现代服务业联合会等单位共同主办的“长三角现代服务业合作与发展论坛暨首届服务业产品展示会”也显示了长三角有序发展现代服务业，构筑世界第六大都市圈的决心。

就目前世界共认的五大都市群看，都是以国际大都市为核心城市组成的，上海作为长三角地区的核心城市，充当着与全球经济相关的金融中心、跨国公司生产活动的控制中心、推进商品与服务转移的贸易中心、全球性文化产品的生产和传播中心、知识性产品创造的技能中心，凭借自身的区位优势，在强调生产性服务业、创意产业的同时，更在物流、金融和创建科技服务平台上处于领先，发挥长三角城市群首位城市的“溢出效应”，而江苏省也已经以中央商务区、创意产业园、科技创业园、软件园、现代物流园和产品交易市场等六种形态设立了48个省级现代服务业集聚区。

据此上海工业房地产测评研究中心把08年的数据库采集扩大到整个长三角区域，以求更全面客观的反映目前的工业房地产市场状况。

2007年的中国工业房地产，国家调控政策相继出台，现将2007年房地产政策汇总如下：
实施《全国工业用地出让最低价标准》
自2007年1月1日起，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《全国工业用地出让最低价标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》
1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。

城镇土地使用税属于土地保有环节的税费，这一规定对房产开发成本的增加非常有限，每平方米房屋成本仅增加20元左右。

央行连续加息
今年，央行6次上调商业银行人民币存贷款利率，大批仍然没有摆脱银行依赖关系的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。

央行连续上调存款准备金率
从1月15日起，央行共10次上调存款准备金率，截至12月31日存款准备金率达到14.5%。

政府继续实行紧缩性货币政策，抑制投资需求。

《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。

通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。

与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

《外商投资产业指导目录(2007年修订)》
国家发改委和商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。

抑制外资流入房地产。