房企所得税与土地增值税的差异分析-财税法规解读获奖文档
房企开发成本在所得税与土增税扣除中的对比
所得税规定
取得土地使用权所支付的金额
一、 土地征用费及拆迁补偿费
土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地变更用途和超面积 补交的地价及相关税费 拆迁补偿支出 安置及动迁支出 回迁房建造支出 农作物补偿费 危房补偿费 水文地质勘察 测绘 规划 设计 可行性研究 筹建 场地通平 建筑工程费 安装工程费 道路 供水 供电 供气 排污
土增税与所得税一致
包括开发小区内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明、环卫、绿化等工程 发生的支出
土增税与所得税一致
包括不能有偿转让的开发小区 内公共配套设施发生的支出
界定依据为产权归属
包括不能有偿转让的开发小区 内公共配套设施发生的支出
界定依据为产权归属
工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销
是指直接组织、管理开发项目 发生的费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办 土增税正列举8项费用可列支 公费、水电费、劳动保护费、 周转房摊销等 Nhomakorabea 法律支持
《中华人民共和国土地增值 税暂行条例实施细则》和《 房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》（国税发〔 2009〕31号）
三、
建筑安装工程费
指开发项目开发过程中发生的各项 建筑安装费用。主要包括开发项目 建筑工程费和开发项目安装工程费
四、
基础设施建设费
排洪 通讯 照明 环境卫生 园林绿化 居委会 物业管理用房 警务室 活动用房 社区用房 文化设施
指开发项目在开发过程中所发生的 各项基础设施支出，主要包括开发 项目内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明等社区管 网工程费和环境卫生、园林绿化等 园林环境工程费
所得税与土地增值税的区别与联系解析
所得税与土地增值税的区别与联系解析所得税与土地增值税是两个经济领域重要的税收类型，在税收政策和财务管理中扮演着重要的角色。
本文将对所得税和土地增值税进行深入分析，探讨它们的区别与联系。
一、所得税的定义与特点所得税是一种基于个人或企业所得的税收，根据所得的不同形式和来源，由国家实施的税法来征收。
所得税的特点主要体现在以下几个方面：1. 纳税主体：个人和企业是所得税的纳税主体。
个人所得税纳税主体是个人，而企业所得税纳税主体是企业。
2. 税收对象：所得税的税收对象是个人或企业所取得的经济收益，包括工资、薪金、利息、股息、租金、特许权使用费、经营收入等。
3. 税率方式：所得税的税率采用渐进税率方式，即所得越高，税率越高。
4. 征收方式：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式进行征收。
二、土地增值税的定义与特点土地增值税是一种基于土地增值的税收，是财产税的一种形式。
它主要用于管理土地资源和调节土地市场。
土地增值税的特点包括：1. 纳税主体：土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象：土地增值税的税收对象是土地转让或出租的增值部分。
3. 税率方式：土地增值税的税率通常比较高，采用固定税率方式，一般由国家根据地区和房地产市场的状况来确定。
4. 征收方式：土地增值税可以通过土地转让时的即时征收、周期性征收以及预征等方式进行征收。
三、所得税与土地增值税的区别所得税和土地增值税在很多方面存在明显的区别。
主要区别如下：1. 纳税主体不同：所得税的纳税主体是个人和企业，而土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象不同：所得税的税收对象是个人或企业的经济收益，而土地增值税的税收对象是土地的增值部分。
3. 税率方式不同：所得税采取渐进税率方式，税率随所得高低而有所变动；而土地增值税一般采用固定税率方式。
4. 征收方式不同：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式征收，而土地增值税的征收方式包括即时征收、周期性征收以及预征等。
[房地产管理]房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异
![[房地产管理]房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异](https://img.taocdn.com/s3/m/5e26d1e5960590c69ec37666.png)
（房地产管理）房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异补充规定，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。
国税发[2009]31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
土地增值税中对此的处理是，“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
”（六）开发间接费差异。
企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。
根据税法规定分析，对于工程管理费，也是符合土地增值税间接费用范围的；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。
未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。
浅议房地产开发企业所得税与土地增值税税前扣除差异及对策
浅议房地产开发企业所得税与土地增值税税前扣除差异及对策企业所得税与土地增值税是对房地产企业征收的除营业税外的两个主要税种。
“两税”的清算关键是要正确计算税前扣除项目金额，而现行税收法规对房地产企业所得税与土地增值税税前扣除作出的规定并不同步，存在一定差异。
企业或税务部门对“两税”清算时应特别关注这些差异，并根据差异找出解决办法。
一、房地产“两税”税前扣除差异种类根据现行税收法律法规，归纳房地产“两税”税前扣除差异主要有以下几个方面：（一）土地闲置费扣除差异土地闲置费是指房地产企业以出让等有偿使用方式取得土地使用权后，超过出让合同约定的动工开发日期，被政府国土资源管理部门征收的一种费用。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发（2009〕31号）第二十七条第一款规定：开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费。
土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费……等费用。
而国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010〕220号）文件第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
上述规定明确了土地闲置费可以记入开发成本在企业所得税税前扣除，但在计算土地增值税扣除项目金额时，则不允许扣除。
在对土地增值税进行清算时应注意将记入“开发产品成本—土地征用费及拆迁补偿费”中的土地闲置费从扣除项目金额中减除。
（二）建筑安装质量保证金扣除差异质量保证金是指房地产企业为了保证开发产品质量，根据与建筑施工企业签订的合同约定，在建筑工程竣工验收后，扣留建筑施工企业一定比例的建筑工程款，作为开发产品的质量保证金。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发（2009〕31号）第三十二条第一款规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。
小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。
的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。
上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。
比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。
值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。
作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。
其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。
虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。
本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。
第一，差异的税种名称。
房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。
而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。
第二，差异的征收主体。
房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。
而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。
第三，差异的纳税对象。
房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。
而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。
第四，差异的税收计算基础。
房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。
而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。
第五，差异的税率政策。
房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。
而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。
第六，差异的税收优惠政策。
房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。
而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。
第七，差异的税收申报和缴纳时间。
房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。
而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。
第八，差异的税收扣缴义务。
房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析房地产开发企业是中国经济发展的重要支柱之一，也是支撑中国城市化进程的关键力量。
然而，开发商在土地购置、开发建设、销售等各环节涉税颇多，其中最核心的税种就是土地增值税和所得税。
一、土地增值税土地增值税是国家规定的房地产开发企业必须按照政策缴纳的一项税种。
它的计算方法是将土地出让价格与土地收储成本之差作为土地增值额，再按照税率计算实际应缴税款。
土地增值税率是20%，但是不同地区、不同情况下会有不同的优惠政策。
土地增值税的优点是政策明确、征收透明、收入稳定，能够给政府带来一定的财政收入。
但是有时也会给企业带来沉重的负担。
特别是在土地价格上涨的情况下，企业需要缴纳越来越高的土地增值税，对企业的资金流动性和盈利能力造成一定影响。
二、所得税所得税是房地产开发企业按照利润缴纳的税种。
它的计算方法是将企业实际盈利额与各种费用、折旧、摊销等成本相减得到应纳税所得额，再根据税率计算实际应缴税款。
所得税税率是25%，但是在某些条件下会有不同程度的优惠政策。
所得税的优点是与企业盈利直接相关，能够有效促进企业在稳健经营的前提下取得更多的财务回报。
若企业的利润较高，所得税缴纳额也会增加，但也意味着企业处于较为良好的发展状态。
相比土地增值税，所得税对企业的经营风险具有一定缓冲作用。
三、税前扣除税前扣除是指企业在计算所得税时可以将部分费用、捐赠和贡献等项目的支出进行扣除，以减少企业的实际应纳税额。
税前扣除项目包括但不限于以下三种：1.成本费用：例如所花费的资金、材料、用工等成本，或者向业务外单位支付的劳务费用、租金等。
2.捐赠和贡献：企业向公益事业或政府部门捐款或出资，或者积极完成社会责任义务等项目。
3.其他支出：例如资产折旧、产权保险、职工奖金、福利待遇、办公用品和通讯费用等。
税前扣除能够降低企业实际应缴税款的额度，减轻企业负担，但是也需要对企业财务管理和资金监控进行相应加强和规范。
房地产企业所得税与土增税核算项目的差异
税务园地TAXATION FIELD144房地产企业所得税与土增税核算项目的差异文/黄海明摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。
在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。
关键词：房地产企业所得税；土增税下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。
一、收入时间点的确认有所差异(一)所得税收入的确定企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。
相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。
根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。
(二)土增税清算收入的确认土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。
同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。
尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。
房地产企业所得税和土地增值税的税前扣除项目的区别与联系
房地产企业所得税和土地增值税税前扣除项目的区别与联系企业所得税是指按照企业经营生产利润和企业资本利的为依据计征的所得税，征收上一般都采取先分期预缴后进行年度清算的征收办法，税率则是采用比例税率。
土地增值税是指按照企业所有土地收益进行征收的特定行为财产税，征收上一般都采取先征收后清算征收办法，税率则是采用超率累进税率。
鉴于企业所得税和土地增值税都需要按照相关的收入额扣除支出额之后的增值余额,作为计税基数计征税款，同时国税总局在2009年为了将强房地产企业企业所得税和土地增值税，这两个税种的征收管理,分别出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发（2009）31号）和《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号)两个管理办法。
随着这两个管理办法的土台，业界对于房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除的研究也逐渐升温。
一、两税税前共同扣除项目从房地产企业的企业所得税和土地增值税,两税税前扣除的内容开看，企业所得税的税前扣除项目和土地增值税的税前扣除项目基本上一致(不考虑企业的营业外支出和年度投资损益等项目）。
1、企业所得税税前扣除项目根据我国国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的相关规定，我国的房地产开发企业所发生的期间费用、营业税金及附加、已销开发产品计税成本、土地增值税可以在当期按照规定予以扣除，其中开发产品计税成本支出有以下六点内容:第一,房地产开发企业的土地征用费和拆迁补偿费用，这两个费用指房地产开发企业为了取得土地开发权而产生的各种费用,其中主要包括：土地出让金（土地买价）、耕地占用税、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、契税、大市政配套费、土地使用费、超面积补交地价和土地变更用途及相关税费、土地闲置费、危房补偿费等。
第二，房地产开发企业的前期工程费，这个费用只要是指房地产开发企业的房地产开发项目前期发生的各种水文地质勘察、规划、可行性研究、测绘、设计、筹建、场地通平等一系列的前期费用。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
房地产企业所得税与土地增值税成本扣除的差异分析
1012020年22期 （8月上旬）财经研究摘要：对于房地产企业而言，其所得税汇算清缴、土地增值税清算中均可将相应成本减掉，计税成本是税负高低的主要影响因素。
房地产企业所得税与土地增值税的成本扣除有哪些差异呢？下面主要从三个方面进行差异分析，以供大家参考借鉴。
关键词：计税成本；扣除时间；扣除原则；扣除内容一、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除时间差异针对房地产企业而言，其所得税年度汇算主要流程为：开盘预售时，根据尚未销售出去的产品所具有的预售价格，然后估算出毛利额和当期账面实际利润总额合并计算出当期应预缴的企业所得税额，年度进行汇算清缴，实行多退少补，同时待开发产品完工时再对预计毛利额进行纳税调整的办法。
房地产企业的土地增值税清算的办法：平时采取预缴税款，待达到清算条件时再进行多退少补的 办法。
(一)企业所得税汇算的成本扣除时间根据国税发〔2009〕31号的通知相关规定，并结合税收实践的操作情况，房地产企业的开发产品完工(竣工)的认定标准：以实际交付房产(通常以达到交房条件并发出交房公告或通知)为准，并同时确认年度所得税汇算的相关税收收入和扣除成本。
(二)土地增值税清算的成本扣除时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据国税发〔2006〕187号的相关条款规定，土地增值税清算通常分为两种情形：应当清算和可以清算。
结合税收实践的操作情况，在满足前述两种情形之一，主管税务机构已经把土地增值税清算通知书送达企业，且时间已经过去了90天，这时便可根据有关规定进行清算。
若企业并未严格按照相关法律法规开展清算工作，主管部门应对其进行严厉处理。
二、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除原则差异(一)企业所得税汇算的成本扣除原则房地产企业可根据自身情况，自主合理确定已完工开发产品的成本对象，通常需要将开发项目的基本情况、计税成本的扣除原则、共同成本的分摊办法等专门报告留存企业，以备主管税务机关核实检查。
土地增值税与企业所得税的差异性
财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种，在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问，因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴，都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
一、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额，完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目，时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
（二）企业所得税中完工标准的确定由于对房地产开发企业开发期长，预计毛利率与实际毛利率受市场和政策等多方面影响，多数情况是不一致的，因此完工标准的确定是房地产开发企业最为关心的根本性问题，也是核心问题。
房产企业土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析
房产企业土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析土地增值税因频频在税企之间引发争议又被戏称为“土地争执税”。
究其原因不外乎以下三点：一是政策规定相对其他税种略显简单粗暴。
二是作为现行开征的税种中唯一实行超额累进税率的税种，其对房地产开发项目的利润影响巨大。
三是虽与企业所得税同源征收，但其增值额的计算与企业所得税计税毛利额的计算方法存在较大的差异，而这些差异常被忽略导致税企业争议频发。
根据现行税收政策规定，房地产开发业务的土地增值税和企业所得税均实行先预征后清算（结算），二者在清算（结算）条件、清算（结算）对象的确定、收入确认及扣除项目规定等方面存在差异。
一、清算（结算）条件不同《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
土地增值税依据房开项目的销售情况确定是否应清算或可清算，企业所得税依据开发产品完工情况来确定是否应结算计税成本，因此，同一个房开项目，土地增值税清算时间和企业所得税计税成本结算的时间可能不同。
房地产开发企业：所得税汇算与土地增值税清算比较
房地产开发企业：所得税汇算与土地增值税清算比较为加强房地产税收管理，今年国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）。
对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。
<BR>差异一：汇（清）算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。
而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。
一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。
项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。
<BR>国税发〔2009〕91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
<BR>差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。
国税发〔2009〕31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。
房地产行业企业所得税与土地增值税法规差异对比浅析1407
房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
个人独资企业、合伙企业不适用本法。
（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异
案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异一、收入确认时间二、不同税种的收入金额差异某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款45000万元，取得省财政厅监制的财政票据。
上述土地分两期开发，一期、二期开发土地面积均为10000平方米，两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。
其中二期项目已办理房地产产权转移手续，销售的建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。
该项业务增值税、土地增值税、企业所得税的收入在金额上有所差异，对比如下：一、增值税收入根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款（一）已开发项目所分摊的土地价款=（10000／20000）×45000=22500万元（二）当期允许扣除的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元（三）增值税收入=（46600-16875）/1.09=27270.64万元。
（四）销项税额=（46600-16875）／（1+9%）×9%=2454.36万元二、土地增值税收入根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
又根据税务总局公告2016年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
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按照我国现行税法规定，房地产企业除了缴纳企业所得税外，还要就开发项目增值部分缴纳土地增值税。
虽然两个税种都是就开发产品的增值或所得部分纳税，但是存在着明显的差异。
年度汇算清缴和项目清算的差异
房地产企业的企业所得税是就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。
年度内企业有所得则纳税，有亏损则不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。
有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入要按规定的预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预缴税款。
土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。
当开发项目达到《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定的清算条件时，再进行清算。
清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减去该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税，然后再减去原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。
成本核算对象与清算项目的差异
土地增值税清算时，按项目单位进行清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。