第九章房地产证券化
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
《房地产金融实务》（第3版）
权益型房地产证券化又可以细分为三种类型：
（1）房地产项目融资证券化，它是以融资主体自身的 资产或信誉作担保，或针对某一房地产项目并以其建 成后的销售收益作担保而发行的证券。
（2）房地产产权证券化，它是指通过有价证券形式， 将房地产与投资者之间的直接物权关系转化为由于拥 有有价证券而形成的债权关系，使房地产的价值由固 定的资本形态转化为具有流动性的有价证券形式。
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产融资证券化的主要特点
1．房地产融资证券化的参与者众多 2．房地产证券投资组合可以降低非系统性
风险 3．实现了房地产的资本大众化与经营专业
化两大目标 4．房地产证券收益稳定且流动性强
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产融资证券化的主要作用
（一）房地产证券化有利于房地产行业的长远 发展
《房地产金融பைடு நூலகம்务》（第3版）
房地产证券化是资产证券化在房地产领域 的具体运用，它是以房地产为对象，以房 地产或与房地产有关的债权作担保，发行 股票、债券、单位信托或其他受益凭证， 直接从证券市场筹集资金的一种资金融通 方式。房地产证券化有两种基本形式：一 是房地产本身或所有权证券化（权益型）， 二是房地产抵押权的证券化（抵押权型）。 还有一些房地产证券化形式则是这二者不 同程度的融合。
2．房地产债券
2015年9月28日，中国铁建房地产集团有限公司2015年公 司债券（第一期）获准发行，共募集资金人民币30亿元， 最终票面利率为4.02%。
3．房地产信托 4．房地产投资基金
《房地产金融实务》（第3版）
第三节 住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券是最早的资产证券化品种，也是住 房抵押贷款交易的二级市场。一级市场是住房抵押贷 款发放的市场，一级市场是二级市场的基础，二级市 场使银行等金融机构可以提前回收信贷资金并转移金 融风险，反过来又促进了一级市场的健康发展。住房 抵押贷款之所以能够证券化，主要有三方面原因：
我国证券发行市场的恢复与起步是从1981年国家发 行国库券开始的。此后，债券发行连年不断，发行 数额不断增加，债券种类由国家债券扩展到金融债 券、企业债券、国际债券的发行。我国的股票发行 始于1984年。1984年9月，北京成立了第一家股份 有限公司——天桥百货股份有限公司，并发行了股 票。同年11月，由上海电声总厂发起成立的上海飞 乐音响股份有限公司向社会公开发行股票。之后， 上海延中实业股份有限公司也面向社会发行了股票。 全国其他一些城市也相继发行了股票。
《房地产金融实务》（第3版）
第二节 房地产融资证券化
一、房地产融资证券化的背景与原因
房地产融资证券化最早发源于美国。20世纪70年代，美国经 济出现了“滞胀”现象，为了应对国内出现的经济问题，美 联储（美国的中央银行）被迫提高联邦基金利率，银行筹资 成本大为上升，亟待金融创新以缓解银行的经营困境。为获 取更多的资金来源并转嫁利率风险，美国三大抵押贷款公司 （政府国民抵押贷款协会、联邦国民抵押贷款协会和联邦住 房抵押贷款公司），以及其他一些从事住房抵押贷款的金融 机构，将所持有的住房抵押贷款按一定标准进行重新组合， 再以该贷款组合产生的收益现金流作担保发行证券，出售给 投资者以收回资金，这就是最早的房地产资产证券化形式。
《房地产金融实务》（第3版）
第一节 房地产证券化与证券市场概述
一、证券市场概述
证券是指各类记载并代表一定权利的法律凭证。它用以证 明持有人有权依其所持凭证记载的内容而取得应有的权益。 有价证券是指标有票面金额，用于证明持有人或该证券指 定的特定主体对特定财产拥有所有权或债权的凭证。有价 证券有广义与狭义之分。广义的有价证券包括商品证券、 货币证券和资本证券。商品证券是证明持有人有商品所有 权或使用权的凭证。货币证券是指本身能使持有人或第三 者取得货币索取权的有价证券。资本证券是指由金融投资 或与金融投资有直接联系的活动而产生的证券。狭义的有 价证券即指资本证券。房地产证券化所涉及的证券主要指 资本证券。
《房地产金融实务》（第3版）
（三）发起人向SPV出售资产 SPV的作用主要是： （1）按照法律上“真实出售”的条件从发起人处购买
基础资产； （2）对住房抵押贷款证券化产品进行信用增级； （3）聘请信用评级机构对信用增级后的证券进行信用
评级； （4）选择证券化的服务人、受托人等中介机构； （5）选择承销商，承销抵押支持证券； （6）委托服务人从原始债务人处收取抵押贷款本息； （7）委托受托银行（受托管理人）向证券持有人按约
住房抵押贷款证券化的基本运作流程见图9-1。
图9-1 住房抵押贷款证券化运作流程
《房地产金融实务》（第3版）
（一）原始资产的形成 商业银行（原始权益人）以所购住房为抵押向购房者（原始债务
人）发放住房按揭贷款，购房者按照贷款合同约定按期偿还贷款 本息。住房抵押贷款到期之前，银行拥有住房的抵押权，而该抵 押贷款则可以成为证券化的原始资产。 （二）组建资产池（Asset Pool） 发起人（原始权益人）首先要根据自身的融资要求，确定其证券 化的目标；然后对能够证券化的抵押贷款原始资产进行清理、估 算，根据证券化的目标确定资产数，最后将这些资产汇集组建资 产池。选择原始资产进入资产池的基本标准是：该资产可以产生 稳定的、可预测的现金流收入；原始权益人持有该资产已有一段 时间，信用表现记录良好；资产具有标准化的合约文件，即资产 具有很高的同质性；资产抵押物的变现价值较高；原始债务人的 地域和人口统计分布广泛；资产的历史记录良好，即违约率和损 失率较低；资产的相关数据容易获得。
一是住房抵押贷款普及率高、规模大。 二是收益稳定。 三是贷款的安全性较高。
《房地产金融实务》（第3版）
一、住房抵押贷款证券化的含义
住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行） 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流 的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款组合，由证券 化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以 证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将 原先不易变现的信贷资产，转换成可以在市场上流 通的证券。住房抵押贷款证券化以银行信用为基础， 实现了直接融资与间接融资的高度融合，使房地产 金融活动进入到一个更高级的阶段。
第一节 房地产证券化与证券市场概述 第二节 房地产融资证券化 第三节 住房抵押贷款证券化
《房地产金融实务》（第3版）
学习目标
1．了解证券市场及房地产证券化基础知识。 2．理解房地产证券化的基本概念及住房抵押 贷款证券化的运作流程。 3．掌握房地产融资证券化的重要作用及住房 抵押贷款证券化过程的风险控制方法。
《房地产金融实务》（第3版）
我国的证券交易市场始于1986年。1986年8月，沈阳 信托投资公司第一次面向社会开办了证券交易业务， 之后，沈阳市建设银行信托投资公司和工商银行沈阳 证券公司也开办了这项业务。1986年9月，上海市几 家专业银行的信托部门及信托投资公司开办了股票 “柜台交易”，1988年4月和6月，财政部先后在全国 61个大中城市进行转让市场的试点。到1990年，全国 证券场外交易市场已基本形成，随场外交易市场的形 成，场内交易市场也迅速发展起来，1990年11月26日， 国务院授权中国人民银行批准的上海证券交易所宣告 成立，并于1990年12月19日正式营业，成为我国第一 家证券交易所；1991年4月11日，我国另一家由中国 人民银行批准的证券交易所——深圳证券交易所也宣 告成立，并于同年7月3日正式营业。
《房地产金融实务》（第3版）
分析房地产融资证券化的原因，大概有以下几个方面： （1）资产证券化是商业银行及房地产储蓄机构为了扩
大业务范围、拓宽收入来源和融资渠道并增强市场竞 争力的必然选择。 （2）20世纪70年代出现的通货膨胀使居民偏好房地 产投资，希望借助证券化工具间接地涉足房地产行业， 实现资金的保值与增值。 （3）西方房地产业的快速发展为房地产融资证券化创 造了必要条件。 （4）20世纪80年代之后，随着全球金融自由化的不 断扩散和演进，其他国家纷纷仿效美国开始尝试住房 抵押贷款证券化。
（二）房地产证券化有利于商业银行的发展 （三）房地产证券化有利于证券市场的完善和
发展 （四）房地产证券化有利于房地产投资队伍的
培育
《房地产金融实务》（第3版）
四、房地产融资证券化的主要形式
1．房地产股票
截止到2015年，在沪深两地上市的房地产企业达137家， 在香港上市的房地产企业共48家。
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产证券化的含义
资产证券化是指原始权益人将流动性不强 的资产或具有可预测现金流收入的资产， 集中并分割成可在证券市场上流通的有价 证券的过程。资产证券化的对象一般包括 政府担保的抵押贷款、私人机构担保的抵 押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、租赁应 收款和一般商业贷款等，房地产资产证券 化只是其中的一种类别。
《房地产金融实务》（第3版）
我国房地产证券化取得了一定程度的发展 是与我国证券市场分不开的。一方面，证 券市场不断规范与发展将为房地产资产证 券化奠定很好的基础；另一方面，房地产 证券化的稳步推进也使得我国证券市场品 种越来越丰富，进一步提高了我国证券市 场的创新能力，为其他资产证券化积累了 丰富的实践经验。
《房地产金融实务》（第3版）
有价证券具有期限性、收益性、流动性和风险性 的特点，是政府、银行、企业和个人重要的投资 工具。根据不同的划分标准可以将证券分为不同 的种类。比如，按证券发行主体的不同，有价证 券可分为政府证券、金融证券和公司证券；按是 否在证券交易所挂牌交易，可分为上市证券与非 上市证券；按募集方式分类，可分为公募证券 （面向大众）和私募证券（面向少数特定投资 者）；按证券所代表权利的性质分类，可以分为 股票、债券和其他证券三大类。
《房地产金融实务》（第3版）
二、住房抵押贷款证券化的意义
1．有利于拓宽商业银行的融资渠道 2．有利于提高商业银行的盈利能力 3．有利于商业银行的风险管理 4．有利于加强商业银行的资本管理 5．增加中央银行宏观金融调控的手段 6．有利于完善住房金融体系
《房地产金融实务》（第3版）
三、住房抵押贷款证券化的运作机理
《房地产金融实务》（第3版）
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
（3）房地产投资信托（REITs），它是一种大众化的 投资工具，是通过发行受益证券或入股凭证的方式， 将分散的不等额资金汇集成基金，交由专家进行经营 和管理，主要投资于房地产市场领域，投资者在扣除 一定费用之后按出资比例分享基金的增值收益。
《房地产金融实务》（第3版）
三、 我国证券市场与房地产证券化 发展的现状
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
《房地产金融实务》（第3版）
权益型房地产证券化又可以细分为三种类型：
（1）房地产项目融资证券化，它是以融资主体自身的 资产或信誉作担保，或针对某一房地产项目并以其建 成后的销售收益作担保而发行的证券。
（2）房地产产权证券化，它是指通过有价证券形式， 将房地产与投资者之间的直接物权关系转化为由于拥 有有价证券而形成的债权关系，使房地产的价值由固 定的资本形态转化为具有流动性的有价证券形式。
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产融资证券化的主要特点
1．房地产融资证券化的参与者众多 2．房地产证券投资组合可以降低非系统性
风险 3．实现了房地产的资本大众化与经营专业
化两大目标 4．房地产证券收益稳定且流动性强
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产融资证券化的主要作用
（一）房地产证券化有利于房地产行业的长远 发展
《房地产金融பைடு நூலகம்务》（第3版）
房地产证券化是资产证券化在房地产领域 的具体运用，它是以房地产为对象，以房 地产或与房地产有关的债权作担保，发行 股票、债券、单位信托或其他受益凭证， 直接从证券市场筹集资金的一种资金融通 方式。房地产证券化有两种基本形式：一 是房地产本身或所有权证券化（权益型）， 二是房地产抵押权的证券化（抵押权型）。 还有一些房地产证券化形式则是这二者不 同程度的融合。
2．房地产债券
2015年9月28日，中国铁建房地产集团有限公司2015年公 司债券（第一期）获准发行，共募集资金人民币30亿元， 最终票面利率为4.02%。
3．房地产信托 4．房地产投资基金
《房地产金融实务》（第3版）
第三节 住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券是最早的资产证券化品种，也是住 房抵押贷款交易的二级市场。一级市场是住房抵押贷 款发放的市场，一级市场是二级市场的基础，二级市 场使银行等金融机构可以提前回收信贷资金并转移金 融风险，反过来又促进了一级市场的健康发展。住房 抵押贷款之所以能够证券化，主要有三方面原因：
我国证券发行市场的恢复与起步是从1981年国家发 行国库券开始的。此后，债券发行连年不断，发行 数额不断增加，债券种类由国家债券扩展到金融债 券、企业债券、国际债券的发行。我国的股票发行 始于1984年。1984年9月，北京成立了第一家股份 有限公司——天桥百货股份有限公司，并发行了股 票。同年11月，由上海电声总厂发起成立的上海飞 乐音响股份有限公司向社会公开发行股票。之后， 上海延中实业股份有限公司也面向社会发行了股票。 全国其他一些城市也相继发行了股票。
《房地产金融实务》（第3版）
第二节 房地产融资证券化
一、房地产融资证券化的背景与原因
房地产融资证券化最早发源于美国。20世纪70年代，美国经 济出现了“滞胀”现象，为了应对国内出现的经济问题，美 联储（美国的中央银行）被迫提高联邦基金利率，银行筹资 成本大为上升，亟待金融创新以缓解银行的经营困境。为获 取更多的资金来源并转嫁利率风险，美国三大抵押贷款公司 （政府国民抵押贷款协会、联邦国民抵押贷款协会和联邦住 房抵押贷款公司），以及其他一些从事住房抵押贷款的金融 机构，将所持有的住房抵押贷款按一定标准进行重新组合， 再以该贷款组合产生的收益现金流作担保发行证券，出售给 投资者以收回资金，这就是最早的房地产资产证券化形式。
《房地产金融实务》（第3版）
第一节 房地产证券化与证券市场概述
一、证券市场概述
证券是指各类记载并代表一定权利的法律凭证。它用以证 明持有人有权依其所持凭证记载的内容而取得应有的权益。 有价证券是指标有票面金额，用于证明持有人或该证券指 定的特定主体对特定财产拥有所有权或债权的凭证。有价 证券有广义与狭义之分。广义的有价证券包括商品证券、 货币证券和资本证券。商品证券是证明持有人有商品所有 权或使用权的凭证。货币证券是指本身能使持有人或第三 者取得货币索取权的有价证券。资本证券是指由金融投资 或与金融投资有直接联系的活动而产生的证券。狭义的有 价证券即指资本证券。房地产证券化所涉及的证券主要指 资本证券。
《房地产金融实务》（第3版）
（三）发起人向SPV出售资产 SPV的作用主要是： （1）按照法律上“真实出售”的条件从发起人处购买
基础资产； （2）对住房抵押贷款证券化产品进行信用增级； （3）聘请信用评级机构对信用增级后的证券进行信用
评级； （4）选择证券化的服务人、受托人等中介机构； （5）选择承销商，承销抵押支持证券； （6）委托服务人从原始债务人处收取抵押贷款本息； （7）委托受托银行（受托管理人）向证券持有人按约
住房抵押贷款证券化的基本运作流程见图9-1。
图9-1 住房抵押贷款证券化运作流程
《房地产金融实务》（第3版）
（一）原始资产的形成 商业银行（原始权益人）以所购住房为抵押向购房者（原始债务
人）发放住房按揭贷款，购房者按照贷款合同约定按期偿还贷款 本息。住房抵押贷款到期之前，银行拥有住房的抵押权，而该抵 押贷款则可以成为证券化的原始资产。 （二）组建资产池（Asset Pool） 发起人（原始权益人）首先要根据自身的融资要求，确定其证券 化的目标；然后对能够证券化的抵押贷款原始资产进行清理、估 算，根据证券化的目标确定资产数，最后将这些资产汇集组建资 产池。选择原始资产进入资产池的基本标准是：该资产可以产生 稳定的、可预测的现金流收入；原始权益人持有该资产已有一段 时间，信用表现记录良好；资产具有标准化的合约文件，即资产 具有很高的同质性；资产抵押物的变现价值较高；原始债务人的 地域和人口统计分布广泛；资产的历史记录良好，即违约率和损 失率较低；资产的相关数据容易获得。
一是住房抵押贷款普及率高、规模大。 二是收益稳定。 三是贷款的安全性较高。
《房地产金融实务》（第3版）
一、住房抵押贷款证券化的含义
住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行） 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流 的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款组合，由证券 化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以 证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将 原先不易变现的信贷资产，转换成可以在市场上流 通的证券。住房抵押贷款证券化以银行信用为基础， 实现了直接融资与间接融资的高度融合，使房地产 金融活动进入到一个更高级的阶段。
第一节 房地产证券化与证券市场概述 第二节 房地产融资证券化 第三节 住房抵押贷款证券化
《房地产金融实务》（第3版）
学习目标
1．了解证券市场及房地产证券化基础知识。 2．理解房地产证券化的基本概念及住房抵押 贷款证券化的运作流程。 3．掌握房地产融资证券化的重要作用及住房 抵押贷款证券化过程的风险控制方法。
《房地产金融实务》（第3版）
我国的证券交易市场始于1986年。1986年8月，沈阳 信托投资公司第一次面向社会开办了证券交易业务， 之后，沈阳市建设银行信托投资公司和工商银行沈阳 证券公司也开办了这项业务。1986年9月，上海市几 家专业银行的信托部门及信托投资公司开办了股票 “柜台交易”，1988年4月和6月，财政部先后在全国 61个大中城市进行转让市场的试点。到1990年，全国 证券场外交易市场已基本形成，随场外交易市场的形 成，场内交易市场也迅速发展起来，1990年11月26日， 国务院授权中国人民银行批准的上海证券交易所宣告 成立，并于1990年12月19日正式营业，成为我国第一 家证券交易所；1991年4月11日，我国另一家由中国 人民银行批准的证券交易所——深圳证券交易所也宣 告成立，并于同年7月3日正式营业。
《房地产金融实务》（第3版）
分析房地产融资证券化的原因，大概有以下几个方面： （1）资产证券化是商业银行及房地产储蓄机构为了扩
大业务范围、拓宽收入来源和融资渠道并增强市场竞 争力的必然选择。 （2）20世纪70年代出现的通货膨胀使居民偏好房地 产投资，希望借助证券化工具间接地涉足房地产行业， 实现资金的保值与增值。 （3）西方房地产业的快速发展为房地产融资证券化创 造了必要条件。 （4）20世纪80年代之后，随着全球金融自由化的不 断扩散和演进，其他国家纷纷仿效美国开始尝试住房 抵押贷款证券化。
（二）房地产证券化有利于商业银行的发展 （三）房地产证券化有利于证券市场的完善和
发展 （四）房地产证券化有利于房地产投资队伍的
培育
《房地产金融实务》（第3版）
四、房地产融资证券化的主要形式
1．房地产股票
截止到2015年，在沪深两地上市的房地产企业达137家， 在香港上市的房地产企业共48家。
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产证券化的含义
资产证券化是指原始权益人将流动性不强 的资产或具有可预测现金流收入的资产， 集中并分割成可在证券市场上流通的有价 证券的过程。资产证券化的对象一般包括 政府担保的抵押贷款、私人机构担保的抵 押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、租赁应 收款和一般商业贷款等，房地产资产证券 化只是其中的一种类别。
《房地产金融实务》（第3版）
我国房地产证券化取得了一定程度的发展 是与我国证券市场分不开的。一方面，证 券市场不断规范与发展将为房地产资产证 券化奠定很好的基础；另一方面，房地产 证券化的稳步推进也使得我国证券市场品 种越来越丰富，进一步提高了我国证券市 场的创新能力，为其他资产证券化积累了 丰富的实践经验。
《房地产金融实务》（第3版）
有价证券具有期限性、收益性、流动性和风险性 的特点，是政府、银行、企业和个人重要的投资 工具。根据不同的划分标准可以将证券分为不同 的种类。比如，按证券发行主体的不同，有价证 券可分为政府证券、金融证券和公司证券；按是 否在证券交易所挂牌交易，可分为上市证券与非 上市证券；按募集方式分类，可分为公募证券 （面向大众）和私募证券（面向少数特定投资 者）；按证券所代表权利的性质分类，可以分为 股票、债券和其他证券三大类。
《房地产金融实务》（第3版）
二、住房抵押贷款证券化的意义
1．有利于拓宽商业银行的融资渠道 2．有利于提高商业银行的盈利能力 3．有利于商业银行的风险管理 4．有利于加强商业银行的资本管理 5．增加中央银行宏观金融调控的手段 6．有利于完善住房金融体系
《房地产金融实务》（第3版）
三、住房抵押贷款证券化的运作机理
《房地产金融实务》（第3版）
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
（3）房地产投资信托（REITs），它是一种大众化的 投资工具，是通过发行受益证券或入股凭证的方式， 将分散的不等额资金汇集成基金，交由专家进行经营 和管理，主要投资于房地产市场领域，投资者在扣除 一定费用之后按出资比例分享基金的增值收益。
《房地产金融实务》（第3版）
三、 我国证券市场与房地产证券化 发展的现状