写字楼租赁经营可行性分析

写字楼租赁经营可行性分析
第一篇：写字楼租赁经营可行性分析
一、写字楼租赁市场
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。

安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。

现6至9层为BSF中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。

安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。

业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。

由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。

受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。

因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以
中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。

南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。

中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。

该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。

对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。

明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。

公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。

而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和BSF 公司即可作为佐证。

因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。

如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格
经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。

按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。

若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会
第二篇：写字楼租赁经营可行性分析
一、写字楼租赁市场大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。

安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。

现6至9层为BSF中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。

安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。

业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。

由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。

受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。

因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，
明年可能出现一些转折性变化。

南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。

中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。

该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。

对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。

明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。

公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。

而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和BSF公司即可作为佐证。

因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。

如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。

按每层1250㎡计，单层投资约
为65万元。

若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。

另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。

如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70%的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。

我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。

承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。

但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议
1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。

现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。

如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80%以上。

3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。

4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30%），以上负债可从租金收入中偿还。

若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益，给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。

写字楼租赁经营可行性分析(第2页)一文由 搜集整理，版权归作者所有,转载请注明出处!
第三篇：商业房产租赁经营合同(写字楼,含授权委托...
商业房产租赁经营合同
租赁方：（以下简称甲方）
承租方：（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商一致的原则，甲方决定将自己所拥有的商业房产（以下简称“该房产”）长期租赁乙方经营，具体租赁事项约定如下：
（1）租赁房产情况
1）该房产位于
2）该房产建筑面积平方米。

3）该房产用途为用房。

（2）租赁经营方式
甲方同意在本合同有效期内将涉及该房产经营管理的一切事项全部交给乙方处理，并同意乙方以乙方名义从事该房产招商、租赁等经营管理的一切活动。

（3）具体租赁经营事项
1）乙方自行确定、调整该房产经营范围及经营模式；
2）在保证甲方既定收益的前提下，独立处理一些与该房产经营有关的内外事务。

（4）租赁经营期限
1）本合同约定该房产租赁经营期限为
自年月日开始计算至年月日止。

2）双方约定：在月日以前，该房产处于装修筹备阶段，在此期间甲方不向乙方收取任何费用。

3）甲乙双方同意在租赁经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。

4）租赁期满前，乙方希望继续接受租赁经营，则应于合同到期前60天重新与甲方签订租赁经营合同；若甲方需要将该房产出售、转租赁的，在同等条件下乙方享有优先权；
（5）合同的存续
在本合同有效期限内，甲方对所拥有的商业房产进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务随之转移给房屋产权的受让方。

受让方必须遵守本合同的规定。

（6）租金支付
甲方以向乙方预收租金的形式获得收益，具体如下：
1）租金标准：
2）支付方式为现金支付，每个月支付一次。

合同签订之日，乙方需向甲方支付元作为定金，该定金于乙方交纳首期租金时转为合同保证金，保证金于合同到期日并结清所有费用时无息返还给乙方。

乙方于年月日前支付首期租金共计元，并于以后每次到期日前10天，支付下期租金。

3）付款确认：甲方在每次收款后需向乙方提供
4）有关该商用房产经营收益，乙方除按约定的期限、金额、方式向甲方支付租金外，其他任何经营盈亏均由乙方享有并承担。

（7）甲方的权利和义务
1）租赁期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。

2）甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。

3）甲方可自由转让其拥有的商业房产，但须提前三十天通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续履行本合同。

4）甲方不得单方面解除本合同。

5）甲方对商业房产设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。

6）甲方在租赁乙方经营过程中，不承担该商业房产的物业管理及经营管理费用。

（8）乙方的权利和义务
1）全面制定设计、装修方案，在不改变房屋基本结构的基础上对房屋进行必要的改造、装修，以提升房产商用价值。

2）制定租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖
欠租金和费用的租户进行追缴。

3）承担经营中的全部成本，并制订有效控制成本的方法和标准。

4）乙方须按期足额向甲方交付租金。

5）乙方在接受甲方租赁经营期间，承担该商业用房的物业管理及经营管理费用。

6）其他与经营相关的事宜。

（9）违约责任
1）甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本租金的25%作为违约金。

2）乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。

3）租赁经营期间双方必须遵守诚信原则，除本条第1）、2）项约定赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付人民币万元的违约金。

实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。

（10）合同的解除
存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：
1）因不可抗力导致本合同无法执行时。

2）本合同有效期届满。

3）经双方同意的其他情况。

（11）争议解决
如发生纠纷，双方应协商解决。

协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。

（12）补充条款
1）为保证乙方权利的执行，甲方须与乙方签订《授权委托书》，授权乙方对该房产进行招商、租赁等经营管理行为。

2）本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：乙方：
代表人（签字）：代表人（签字）：
日期：年月日日期：年月日
授权委托书
委托方：（以下简称甲方）
受托方：（以下简称乙方）
甲方为商业房产的合法拥有者。

甲方现在委托乙方全权负责该地面建筑物的出租事宜。

（1）委托期限：自年月日开始至年月日止。

（2）委托事项：乙方接受甲方委托，处理该租赁商业房屋一切租赁和管理事宜，是唯一拥有该租赁商业房屋及所属地块的经营管理权、招商招租权、使用权、出租权、收益权等权利的权利义务人，乙方有权按照法律的规定和甲方的授权，将租赁商业房屋出租并与承租人签订租赁合同及相关文件（以下简称《租赁合同》），并履行该租赁合同约定的出租方义务，取得相应的收益。

（3）在委托期限内，甲方对乙方在授权范围内的行为负有监督责任。

（4）委托期限内，甲方取消委托的，应以书面形式通知承租人。

取消委托后，甲方本人应履行《租赁合同》项下的义务。

如甲方提前解除本委托合同而另行委托的，甲方应以书面形式通知承租人，另行委托的受委托人应书面保证其履行《租赁合同》项下的义务，否则甲方本人应履行《租赁合同》项下的义务。

（5）乙方转委托的，应获得甲方的特别授权。

甲方：乙方：代表人（签字）：代表人（签字）：日期：年月日日期：年月日
第四篇：写字楼分析报告
杭州写字楼分析
一，黄龙商圈：
主要调查的是甲级（按照个人意愿来定位）的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。

1,按照调查的几个来看，这一区块的租金价格在1.8-6.0元/平方米/天之间。

物业费从3.0-20元/平方米/月不等。

车位400-800元/个/月之间，由于黄龙这一区块写字楼都比较新，所以一般的车位供应还是比较的充足。

得房率在65﹪-75﹪之间。

这一区域贸易，房产类企业居多。

2,（1）华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是因为，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化——落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不体现现代的，高贵的气息。

还有其电梯，坐上去速度快，总共有八部，FUJITEC（富士达）的六部和KONE（通力）的全透明两部。

楼层总共有17层，第18层是个屋顶花园，公园式的风景很好。

周边的交通情况，生态环境又很好。

总建筑面积5万多方，主力面积200-300m2。

（2）绿城黄龙世纪广场内的电梯是东西各两部OTIS，速度也还可以。

还有进去的一些人员服务态度很好。

（3）乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透明，有沙发供休息。

电梯是三菱的六部。

层高2.8-2.9米左右。

办公区分两个区，东面A-C区和西面D-I区，东面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。

整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。

另外的外面有草皮绿化。

三楼西面的顶上也有绿化。

售价13000元/平方米左右。

（4）中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了拉门后才进入大厅，大厅较气派，挑高8米左右。

，一角有卫生间，有绿化，北面为农行，还有公用电话，较人性化的设计。

西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。

整个楼的设计较规则，中间电梯和四边办公室。

电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边（货梯）。

楼的层高3米左右，但中间的走廊层高太低，2.3米左右。

每个楼层有18间办公室，中间是卫生间和紧急通道。

售价15000元/平方米左右。

（5）世贸中心，总的格局，下面楼层面积大，上面楼层面积小。

楼层高3米左右。

其总体是圆形设计，所以有多个入口和多个大厅。

电梯是三菱四部。

（6）丙级的求是大厦，大厅：无休息处，角上有一个小商店。

电梯是OTIS三部。

1-4层面积较大，5楼为技术层，6-19层较小。

四楼有餐厅。

（7）国际花园写字楼，层高3米左右。

一至二层有咖啡厅，酒店，美容中心。

二，武林商圈：
主要调查的是甲级的白马大厦，华浙广场；乙级的蓝天商务中心；丙级的新世纪大厦，元通大厦。

1，租金价格在2.1-4.0元/平方米/天。

物业费从3.8-8.3元/平方米/月不等。

车位费用这里只了解到了元通大厦和白马大厦的，刚好比较典型，元通大厦属于比较老的写字楼，所以车位明显不够，现已没有固定的车位供租用，只有租外面的流动车位，前两小时2.0元/小时，后面的时间4.0元/小时。

白马属于比较新的物业，车位是有的供给，但是价格有点贵，地上车位220元/个/月，地下车位1200元/个/月。

这一区域以广告，信托投资类的公司还有大公司的办事处比较多。

2，（1）甲级的白马大厦，大厅有客厅，能供休息，设有一个商务中心，负责来客询问等工作。

大厅为半透明，采光很好。

电梯是OTIS的三部，比较新，速度很快。

楼层也比较高，大概有3.2米左右。

但是进出没有人登记，有事询问还得跑到商务中心，安排不合理。

（2）华浙广场，大厅没有白马的采光好，但也比较大，感觉很豪华。

电梯是OTIS的四部。

（3）乙级的蓝天商务中心，大厅分成左右两块，各有桌椅提供，每一块均较小，但装修的颜色选淡黄色，感觉很高贵。

光线好。

电梯是OTIS的四部，但空间比较小。

位于莫干山路上，交通方便。

但没有设问讯处。

（4）丙级的新世纪大厦，大厅比较旧，光线不好，一边是落地玻璃，但外面有建筑物遮挡，一边设有信件投放箱。

电梯是华升富士达三部，显的比较破旧，比较拥挤，等候时间比较长。

层高2.3米左右。

（5）元通大厦，大厅小，电梯是四部上海讯达，物业比较老，所以停车位不够用，又是由于处于市中心，车位比较紧张。

三，城站商圈：
主要调查的是甲级的联银大厦，伟星世纪大厦；乙级的香榭商务大厦，中闽大厦；丙级的宋都大厦。

1，租金价格在1.5-2.4元/平方米/天。

物业费从3.0-4.2元/平方米/月不等。

车位费用这一区域只问到了联银大厦的，600元/个/月，现在还是免费供应的。

这一区域的服装，贸易，医药企业比较多。

2，（1）甲级的联银大厦，大厅较大，电梯分两个楼，每个楼OTIS的二部。

走廊空间较大。

办公室带有卫生间。

售价8800元/平方米左右。

（2）伟星世纪大厦的大厅南楼较小，就一层楼高。

只设了一个问讯处，另外基本没有空间。

北楼大厅里设有一个转弯的楼梯，比较现代化，楼高大概两层。

电梯分南北两楼，南楼两部OTIS的。

层高2.3米左右。

物业朝东采光好，内带卫生间。

（3）乙级的香榭商务大厦，大厅光线不是很好，装修也一般，就设一个问讯台和一个休息处。

电梯是日立电梯三部，还有一部员工电梯（兼是货梯）。

办公中心有一处中庭，所以走廊上的光线很好，而且走廊空间很大。

楼层高度较低，在2.8米左右。

保安很严，进门需要登记。

售价10810元/平方米左右。

（4）中闽大厦，大厅有询问处和休息处，大小与香榭差不多。

电梯是上海东芝的四部。

问讯处人员态度好。

（5）丙级的宋都大厦，大厅较小，比较老旧，电梯是西子的两部；保安比较负责，进门会主动询问。

但就是由于物业比较老，所以各种设施都很陈旧。

还有边上是铁路，声音比较吵。

四，庆春凤起商圈：
主要调查的是甲级的瑞丰国际商务大厦，之俊大厦；乙级的三瑞大厦；丙级的中河大厦，华都大厦。

1，租金价格在1.55-2.8元/平方米/天。

物业费瑞丰国际商务大厦的5.0元/平方米/月最高，另外调查的几家物业费用都是包含在了租金里。

车位，由于华都大厦
和中河大厦都是属于比较老的物业，固有的车位本身就比较少，。