商 业 计 划 书

商业计划书
项目名称：某某百货公司
地址：XX省XX市XXXXXXXXXXX楼总投入资金：XXX万元人民币
自筹资金：XXX万元人民币（个人）
融资的金额：XXX万元人民币（X年后偿还）
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二OO五年元月
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一、摘要 (3)
二、公司介绍 (4)
（一）宗旨 (4)
（二）公司简介 (5)
（三）公司战略 (5)
三、市场分析 (6)
（一）市场背景 (6)
（二）XX区市场消费分析 (6)
（三）女性消费的市场分析 (7)
（四）XX区女性市场消费品数据统计 (8)
四、公司管理 (10)
五、竞争优势、风险的控制与保障 (12)
（一）竞争对手 (12)
（二）竞争优势 (12)
（三）风险的控制与保障 (12)
六、额外收入增加利润及远景 (13)
（一）销售可能增长所带来的利润增加 (13)
（二）某某百货房产的涨价因素 (13)
（三）某某百货若干年以后的品牌价值及发展潜力 (14)
七、财务计划 (15)
（一）投资成本费用 (15)
（二）毛利收入主要数据 (16)
（三）财务主要数据 (16)
（四）利润 (17)
附：某某百货公司的平面图 (18)
某某百货公司商业计划书
一、摘要
某某百货公司坐落于XX省XX市XX区永中，是商业活动频率高的地区。

它紧靠XX永强机场和XX万吨码头，机场大道、XX大道、XX公路贯穿全境，XX区是XX市三大城区之一。

某某百货公司就在经济最繁荣、物质充裕的、文化层次比较高的商业街二楼，面积1600多平方。

与公园相距不到八十米，隔壁是XX人本集团属下的人本超市，周围有宽广绿化带，还有大型停车场，对面正在筹建五星级宾馆，四周群楼环抱。

女人蕴藏着无穷的商机、女人是商人赚钱的主题，未来的某某百货将以“扮美女人”为经营主旨。

将首家销售综合型的女性中、高档商品，包括：各类国际品牌服装、珠宝首饰品、家居饰品、礼品、箱包、皮鞋、美容、美体、美发、茶吧。

为此，我们分别设计了古典式、现代派、欧式化等不同风格的五个分馆；时尚千色馆、国际精品馆、流行少女馆、品牌淑女馆、都市休闲馆。

特别注重营造舒适优雅的环境氛围，体现现代购物、休闲一体化。

现代的女人除了需要满足需求的时尚用品，同时，更需要满足精神时尚的消费。

专业的时尚消费经济圈在我们XX区乃至XX仍是一个空白，市场已经到了望眼欲穿的时刻。

创建综合型的“某某百货”公司，意在彻底打破和改变女性零售业、专买店的记录。

此外，百货业具有较高的保值升值功能，风险小、回报高，是不可多得的投资机会。

在XX将会成为前所未有的发展好时机，可谓独辟新径！
XX市XX区永中是个非常富有的地方，因为没有合适的地段可以搞一
家上规模的综合型百货公司，所以到目前XX区市场上还都是一些分门别户、零零散散的店铺。

准备筹建的某某百货公司是永大房开公司新开发的——XX区永中中大锦苑，它处在繁华的商业街中心。

这是个黄金地段正是个千载难逢的好机会。

一楼是店面房价40000元/ m2左右。

二楼的房价便宜只有9000/m2。

因为一楼的房价太贵不合算，所以我选二楼。

百货业只要做精，做出自己的特色，让消费者感觉到某某百货确实与众不同。

我想设在一楼或二楼就会没有什么区别了。

现在XX市特别是XX区因为已经没有好的地皮了，所以稍微好点的地段房价天天在涨。

由此可见，某某百货公司的房价增值潜能非常之大，可以说是一箭双雕，机会难得！
二、公司介绍
（一）宗旨
1、经营理念：
一是贴近时代。

了解时代潮流、流行趋势，并配合定期变化公司内环境和装潢，以成为市场瞩目的焦点，成为消费者领略时代潮流、流行趋势的橱窗。

二是富有国际性。

无论是商品种类、商品品牌、商品品质、店内环境、商品陈列，还是整体氛围、服务水准，都力求向国际化方向发展。

三是专业性地反映新都市生活。

应对科技发展带来的生活方式的改变，要有专业性的眼光和专业性的对策，提供最新的商品信息。

四是具有鲜明的个性价值。

时尚具有一定的区域性，不同的地区对时尚的理解是不同的，百货公司必须合乎所在地域的特征，与周边的经济、文化环境相适应。

时尚也具有阶段性，不同年龄段的人对时尚的理解也是不同的，百货公司应该准确把握自己的核心顾客群的时尚观，体现鲜明的
个性价值。

五是多打文化牌、休闲牌、运动牌、时尚牌、旅游牌，适应居民工作、生活与消费方式的新变化，满足居民现代生活需要。

2、团队精神：共创共享，共苦共荣，共勉共进。

3、企业宗旨：以核心竞争力迎接各种挑战，以质量和诚信赢得无限商机。

（二）公司简介
某某百货公司以拥有全备货品的经营原则来嘉惠顾客。

以人均消费实际情况来创建1600多平方米的营业面积。

包括开设：特价区（库存代理知名品牌）时尚千色馆（皮鞋、箱包、饰品、家居饰品、童装）；国际精品馆（国际品牌服饰、珠宝首饰、化妆品）；流行少女馆（流行女装、个性服饰）品牌淑女馆（白领正装、淑女服饰、纯美内衣）；都市休闲馆（美容美体美发、茶吧、小型儿童娱乐厅）。

以个性化服务与经营独特的理念运作模式，力求打破和改变零售业、专买店等传统业态形式。

（三）公司战略
以人为本，与时俱进，以独特的“自信、创新、卓越”的企业文化及创造性思维赢得市场。

在我区目前零售业、专卖店还存在着管理技术水平和营销模式等诸多方面的不足，特别欠缺具有个性化的高档女士综合消费场所。

所以创建综合型的“某某百货”公司是市场的需要。

无论是商品种类、商品品牌、商品品质、公司内环境、商品陈列，还是整体氛围、服务水准，都力求向国际化方向发展。

实施国际化多品牌战略，以不同风格和品牌定位满足不同层次的消费者。

与国际服务水平接轨，引进国际水准的服务管理。

把“某某百货”缔造成永中居民引以为荣的百货公司，成为新都市生活空间的标杆，成为XX人的骄傲。

三、市场分析
（一）市场背景
XX人杰地灵，名人辈出。

本区属亚热带海洋性季风湿润气候，年平均气温18.04℃，年均降水量1540.6毫米。

地势中西部高，东、南、北三面低而平坦，山少而低且秀丽，平原河网交错，土地肥沃，物产丰富，历来是XX的"渔米之乡"。

XX区土地面积279平方公里，总人口48.34万人（不包括外来人口），人均收入达五万元左右。

我区经济总量跃居XX市所辖县（市、区）前列。

2003年区本级实现生产总值91.5亿元，财政收入11.16亿元。

工业经济占主导地位。

2003年实现工业总产值275.7亿元，工业结构合理，重点骨干企业的支撑作用明显，优势和特色行业主要有合成革、制笔、不锈钢管、医疗器械、水暖洁具、民用电器、阀门、紧固件、食品机械、化工、陶瓷、服装加工等。

XX区已成为全国最大的合成革生产基地和水彩笔生产基地，其中合成革产量占全国的18％，水彩笔产量占全国的三分之一。

2003年全区农业总产值 4.1亿元，全区实现农村经济总收入224.64亿元。

XX区积极实施"质量立区、名牌兴业"战略，省市级著名商标、名牌产品众多。

（二）XX区市场消费分析
1、XX区社会消费品零售总额225.4亿元，是1990年的13倍，近三年增长率均超过10%。

2002年批零贸易和餐饮业增加值占第三产业增加的 33 %,占全市GDP的10%。

2、现代商业业态快速发展。

连锁经营、专业店、专卖店、代理分销、厂商直销、信用消费、电子商务等新的营销方式逐步得到推广和应用。

2002年，XX区连锁经营销售额约18亿元，占社会消费品零售总额的3%，总
网点数达135个以上。

连锁门店在5家以上其中人本超市在XX全年销售额3亿元，连锁门店15个，在全国连锁百强中排名第68位。

3、个体私营经济发达。

商业作为完全竞争的领域，改革开放以来，XX以民间自发投资为主，经营机制灵活。

2002年，个体、私营零售额112.73亿元，占全社会消费品零售总额的24.65%。

4、消费层次不断提升，消费潜力巨大。

2002年，居民人均可支配收入28030元，比上年增长10.5%。

截止到2003年9月份，我区储蓄存款余额282亿元(但据本地人士估计，在XX民间资金远不止这些。

因为更多的资金流可能在自发的、地下的信贷循环中流通。

另外，还有相当数量的在外经商的可能就地储存自己的资金)，为消费增长打下了坚实的基础。

经过二十多年的发展，我区消费从温饱型到享受型、发展型，实现了三级跳。

通讯产品、高端家电、电脑、汽车等成为消费热点。

（三）女性消费的市场分析
目前在XX永中还没有专业个性化的高档女士综合消费场所，于是“净化自身、规范市场”也就成了女性朋友最迫切的呼唤。

永中的女性朋友为了得到时尚的全方位服务，必须千里迢迢的跑到相隔三十多公里的市区去消费，很不方便。

在永中有那么多的阔太太、富家小姐们，他们更渴望得到一种时沿购物休闲一体化。

创建中的某某百货公司就是准备专门为女性朋友提供的中、高档综合型服务场所。

它以国际权威品牌为依托。

某某百货大部分商品都是从国外直接代理过来的，在国内的其他地方是买不到的。

还有不同风格的品牌服饰质量都很高，随你选择你最喜欢最满意的商品。

如果你带小孩逛百货公司不方便的话，本公司免费为你提供儿童娱乐厅有专人照看。

在购物时累了，你可以到茶吧坐坐喝杯香喷喷的鲜花茶；令你放心购物。

还可以享受一下免费淋浴，然后可以选择做做美容、美发、美体还可以泡泡鲜花牛奶浴、背部推油、还有光波浴，不亏为一处现代化时尚购物、休闲、心理放松减压的好去处。

（四）XX区女性市场消费品数据统计
服装：据我区权威机构对女性服装店铺的统计，普通服装店铺占有率是30%；服装专卖店占有率不足10.2%；国际品牌专卖店不足0.8%。

在XX 规范的经济消费圈严重的欠缺，潜伏着巨大的市场。

而女性购买服装消费率正按70%的年增长率递增。

女性“购物欲”是上帝创造的！其中蕴含的巨大商机将是事业成功的富矿！
鞋业：据有关资料表明：在XX市场女鞋市场每年以11%的速度迅速增长，今天的女性对鞋的消费，从过去因季节变迁而购买，发展成“为搭配服饰而购鞋，为适应场合而购鞋”。

化妆品：据有业内人士分析化妆品市场巨大需求潜力、广阔空间正逐步得到开发和利用。

目前在XX区人均化妆品消费约100元人民币左右，化妆品市场销售额平均以每年15％的速度增长，最高的年份达41％，增长速度远远高于国民经济的平均增长速度。

抽样调查发现1000名化妆品的消费者中有 87.3％为女性，男性仅占12.7％，而女性消费者中19～44岁占76.7％，24～34岁占37.1％。

购买昂贵化妆品的多为企业经理，商业服务人员，个体户，外商企业雇员及政府机构员工等收入较高的白领人士，他们喜欢买300至2000元的进口货和纯化妆品。

对于化妆品行业而言则意味着巨大的商机。

包袋：又据权威资料显示：2002年，XX区女性用品以19%的年增长率节节攀升。

时尚包袋所占比例不到千分之一，经济条件还过得去的女性，身边至少不下于两三个包，且随着季节的变动，包袋更是频繁更换。

女人的秘密，尽收包中！其中的商机不言而喻！
珠宝饰品：业内人士分析：目前女性饰品在XX人均占有率不足5%，市场经济的飞速发展，女性的生活品味、生活质量，正在发生着质的飞跃。

崇尚个性和时尚，不断塑造个性和魅力，更崇尚文化和风情。

经济发展女性对饰品的需求与俱增。

据专家预计，到2005年女性饰品占有率将增加由现在的5%增到55%以上。

家用家饰：抽样调查发现：82%居民认为目前在XX市场上的家用家饰贫乏、单调、缺乏个性，很难觅到心仪的产品，风格不和谐的家用家饰常常成为耗费巨资家装的败笔。

据统计，消费比例由2002年的28.5%上升到2003年的40%，一年内提升到10多个百分点。

茶吧：茶吧“钱”景迷人。

经营有咖啡、西点、鲜花茶等等。

主要经营鲜花茶为主，它是一种新时尚，鲜花茶具有美容护肤的功用，可以说是专门为女人设计的。

随着人们对绿以保健食品的重视和喜爱，色彩缤纷、香馨沁人的鲜花茶必将引导消费新时尚。

在XX乃至在我国大部分地区还属于尚未开发的“处女地”。

鲜花茶是鲜花干燥后加工而成，在我国适合泡饮的花卉品种有三四十种，保健养颜功能好的热销品种主要有：红玫瑰、甘菊花、百合花、金银花、芍药花等等。

鲜花的泡制过程和所使用的器皿没有传统茶叶的泡制过程繁琐讲究。

通常，只需要用上一个透明的玻璃器皿，将花瓣放进去，用沸水冲开就可。

鲜花茶最重要的是了解各种花的功效及花茶的配置。

美容美体：时下，在XX大多数美容店千篇一律，缺乏个性。

而没有自身特色的美容院将难获得成功。

为此，某某百货公司将带来世界最先进的美容美体理念，根据每一位消费者的皮肤性质、体型、个性爱好、甚至饮食习惯的不同，提供科学的服务前诊断、选择适合个人的产品或手法、设计科学的个人美容程序、疗程等。

让消费者充分体验与国际同步的全新感觉，将会有越来越多的人热衷于消费国际品牌。

美容院的利润率极高，甚至平均毛利润高达90%以上。

不管世界如何变化，从女人身上赚钱是商人永远的主题，也是犹太人赚钱的秘决之一，市场的巨大潜力要靠我们自己好好去挖掘。

四、公司管理
有这样一句名言：“宁投一流的人才、二流的项目，不投二流的人才、一流的项目。

”任何事业都要靠人去做，靠人去发挥，人的作用对于事业的成功往往是决定性的。

一、我们公司应该有团队的价值，高薪聘请XX大学经济专家管理某某百货公司。

采用信息化管理控制进货、销货与存货的管理达到我们的目标。

二、为了创造独特的企业形象。

我们分设三个免费窗口。

A、免费为顾客拷边改制服装服务。

B、创建一个儿童娱乐厅，免费提供服务及免费照看小孩。

C、建立网站直销系统、印制商品目录；通过特设的免费电话，由专门的目录及网络销售人员来处理顾客的问题和订单；给那些越来越多的愿意在家里就购物的消费者提供商品和服务。

三、某某百货公司独特风格不仅呈现在商品和服务上，而且也表现在价格上。

价位在100-5000元之间，消费者年龄在5-55周岁之间的女性朋
友。

包括追求浪漫的时尚女郎、精明干练的白领丽人、青春少女、活泼可爱的小朋友。

采取了高价策略、大众化价格，以适应每位顾客的生活需要。

顾客有按价格高低来评价商品优劣的习惯，因此采取高价策略有利于提高某某公司的档次，更能突显出我的独特风格。

四、同时在消费者方面，有一些不同人口学方面的因素，他们的年龄、生活方式等都会给销售增长带来重大影响，所以要不断开发出一些新方式满足不同需求。

五、百货公司的促销活动是不可或缺的，这可以使公司保持活力。

通过广告、公共关系、人员推销和营业推广来达到推销商品的目的。

六、创建假日礼品卡。

从这些人身上得到的利润要比用现金的人身上得到的利润高８倍，我们８０％的利润来自于我们２０％最好的顾客，持卡顾客要比其他顾客每年多消费６３％。

这就是为什么要培育我们同顾客之间的关系。

七、某某百货公司所销售的商品，以品牌的差异化的独特优势赢得消费者。

不但保持时尚；还要追赶时尚；引导时尚；展示时尚；并适时调整自己的经营策划突出特色，不断的拓展自己的市场空间。

未来的XX某某百货将是一个具有国际水准的，服装、化妆品、鞋业、箱包、饰品、家饰品、美容美体美发、娱乐、休闲于一体的国际化的百货公司。

由具有丰实、专业的人才所组合。

从筹备、招商及经营管理，采用国际领先管理模式与本地特点相结合的管理方法，并具备专业的商品规划，完善的经营计划和永续服务的理念。

用一颗热诚、努力、求创新的心，专为消费者设立这样一家温馨、亲切、配套完善的百货公司。

立足永中，怀抱XX，与世界接轨。

必将成为具有前瞻性与生命力的现代企业。

五、竞争优势、风险的控制与保障
（一）竞争对手
我们有三个主要的竞争对手。

时代广场、国际、开太百货公司；他们经营业务范围类似本公司。

（二）竞争优势
优势一：XX市XX区还没有百货公司，某某百货公司将是首家登录。

再说时代广场、国际、开太百货公司与本公司相距三十多公里。

优势二：虽然某某百货公司与时代广场、国际、开太百货公司类似，但有质的区别：某某百货主要是女性高档的个性化商品为主，不但精而且很独特。

时代广场、国际、开太百货公司它们虽然比本公司规模大，但商品多而杂不能突出个性化而且不精。

优势三：某某百货以高薪聘请经济专家来管理本公司而占优势。

优势四：房价便宜，增值潜力巨大。

（三）风险的控制与保障
A、假冒品牌的冲击，一些折扣店，价格压得非常厉害，这样对我们就有压力。

B、商品流行周期短、季节性强。

经营风险
C、对公司核心员工依赖风险。

1、我们必须熟悉消费者的爱好，了解消费者的感受，把握时尚的洞察力和判断力，引导时尚潮流。

了解商品经营现状，掌握特点及发展趋势，只有这样才能把握住公司经营的方向和发展方向。

2、进货时应遵循适时、适量、适当的原则。

少量多次进货，加快货品周转；验收时要快速细心，做到正确无误。

3、利用计算机网络获得国内外最新动态，拓展市场。

4、创造一种团结、向上的工作氛围，同时制定相应的激励、奖罚、保密制度，使公司核心员工的利益与公司的发展息息相关。

让他们施展自己的才华，留住人才，用好人才。

风险保障：
为了降低风险我们百货公司的大部分产品来源于独家代理品牌。

享受商家的优惠政策如：装修费返还、广告费返还；如在销售过程中出现存量超过正常标准，或出现产品滞销，我们可以把产品退回总公司。

这样就大大降低了我们压货带来的损失和经营风险。

六、额外收入增加利润及远景
（一）销售可能增长所带来的利润增加
如：零售收入这块每个平方营业额还可以增加10-20元；美容美体美发这块每天增加500元也不是问题的；还有茶吧利润还可以更高一些。

所以商品在销售过程中最少可以提高10%的利润。

（二）某某百货房产的涨价因素
针对XX房价“逆流而动、不降反升”的情况，业内人士分析，这并不表明XX楼市完全不受宏观调控影响，而是有其自身原因。

一方面XX经济发展模式和状况的独有魅力与XX市民强劲的购买力支撑了楼市的火热，刺激了房地产市场的日趋活跃；另一方面，近年来XX房地产市场一直存在的楼盘供需失衡问题也直接导致房价居高不下。

1-9月份，全市房地产开发施工面积 1693.03万平方米，总量规模看上去过大，但是，其中有去年、前年甚至大前年结转的房屋施工面积近1500万平方米，这些结转项目早已销售，新开工的仅220万平方米，其中住宅166万平方米，不到1万套住
宅，安置房和经济适用房又占了较大比例，其余剩下的商品房已是物以稀为贵，导致房屋销售价格快速飙升。

专家认为，宏观调控对市场相关运行数据的影响是渐渐显现的，XX房地产市场对政策调整将会逐步做出相应反应。

从当前运行中，有些趋势值得关注，其中之一就是我市房地产存贷总量的增幅已经明显回落。

到今年 9月底，全市房地产各项贷款余额343.73亿元，比上年同期少增79.52亿元，其中银行个人住房贷款余额176.36亿元，比上年同期少增11.48亿元，个人住房公积金贷款余额25.62亿元，比上年同期少增2.06亿元。

另外，市区房源年内推出仍然很少，供不应求的情况可能仍然存在。

从XX历届的房产交易会上的交易额来看，2002年1月份迎春房展会，成交2.68亿元；2002年4月份春季房展会，成交5.25亿元；7月份诚信房展会，成交5.34亿元；2002年金秋房产展销会成交金额达7.93亿元。

2003年7月5-7日XX夏季房产交易会，成交额为3亿多元及7月12-14日的XX产权交易会预售额为14亿，销售额为5.5亿元。

虽上述数据含有水份，但这些节节攀升的势头表明，XX市房地产市场潜力仍然十分巨大，民间蕴藏着强劲的购买力，市民的投资观念相当强烈。

由此可见，六年后的某某百货公司房产增值价格的攀升，利润可观！（三）某某百货若干年以后的品牌价值及发展潜力
所以作为未来的某某百货除了做强，更关键的是做出精，而且要做出品牌，借鉴国外百货业的做法开发连锁店。

比如沃尔玛起步据有关资料分析： 62年的时候在美国是最小的零售业，发展到今天成为世界最强。

1993年的时候，中国零售业还处在非常原始的状态，两个观点，一个是到2002年中国出现超过100亿的零售企业，一个到2010年中国会出现超过1000
亿的零售企业。

从今天来看，第一个阶段已经过去了，可以说中国零售业现在发展的很好。

那么，到2010年会是一个什么情况呢？即使按照比较保守的估计，那时候中国社会商品零售总额到八至十万亿。

现在全世界五百强里面有五十多家是做零售的。

所以，我们必须学习国外品牌拓展市验，建立品牌定位与品牌形象着手，大力推广不断完善，这样才能不断拓展自己的市场空间。

某某百货公司创自己的品牌公司是大有可为的。

七、财务计划
（一）投资成本费用
某某百货公司总面积是1600平方米，房产格价每平方为9000元
合计：1440万元
中央空调约60万元，设计材料装修费及办公用品约200万，广告费约10万元及其它费用约5万元。

（办公场地50M2）
特价区（代理知名品牌库存）：（30M2）
库存代理约5万元
时尚千色馆（皮鞋、箱包、饰品、家饰、童装）：（400M2）
皮鞋三个品牌加盟费约7万元，约货款18万元
箱包三个品牌加盟费约5万元，约货款21万元
饰品二个品牌加盟费约4万元，约货款19万元
家饰品二个品牌加盟费约4万元，货款约11万元
童装二个品牌加盟费约5万元，货款约11万元
国际精品馆（国际品牌服饰、珠宝首饰、化妆品）：（450M2）
精品服饰六个加盟费约15万元，约货款50万元
珠宝加盟费约8万元，约货款35万元。