思源经纪_北京首城国际住宅部分开盘及售价舆论风险分析汇报_53p_前期策划共56页

满足优先选房条件的客户，如在正 式选房时更改之前承诺的优先选房 条件，则视为自动放弃优先选房权， 包括特殊客户。
潜在威胁二: 公关舆论压力大，存在开盘集中爆发的风险
本案关注度高，积累期长，社会舆论压力大，如果在不释放市场信息的情况下集中 开盘，存在开盘期间舆论集中爆发的风险，扰乱开盘秩序，影响项目形象。
对重点网络媒体进行监测，及时摘除负面新闻
对重点BBS进行监测，一般负面贴作沉贴处 理，置顶负面帖取消置顶后做沉贴处理
通过转移，弱化，疏导沟通等形式进行 主题贴的撰写及发布
网络疏导——监测内容
发现 负
对重
大
重点对新浪、 焦 点、搜 房等三 大门户网站进行 监测
面信 息 及
时反 馈
对 普通评
论 发帖进 行疏导
潜在威胁一: 因销售价格引起的危机
1、舆论危机
关于因销售价格及其他原因引起的舆论危机，已经与开发商多次商讨制定了舆论引 导方案及舆论危机公关方案，其主要内容简述如下。
应对措施
提前做好舆论引导方向和具体舆论引导内容的准备； 做好政府和媒体的定向沟通和公关工作； 加强民间信息沟通工具的控制力度，随时化解可能发生的不良舆论，例如项目论坛、BLOG等； 建议成立媒体联合监控小组，建立有效的环境监控机制，密切关注各类媒体相关舆论动向； 提前与杂志类媒体进行合作，通过专家和学者发表的权威性说辞为今后舆论引导进行素材准备； 提前组建危机控制小组，一旦遇有危机立即发挥作用； 对于严重歪曲事实的舆论危机，必要时请政府出面协调。
楼处；
潜在威胁四: 车位开盘时间晚于住宅，不利于车位销售
车位计划2009年1月开盘，比住宅晚三个月，如在A、D区住宅销售完再开盘，无法 实现低价区住宅和车位的搭配销售，不利于促进车位销售。
应对措施
建议与住宅同期开盘，销售相互配合，促进车位销售。
潜在威胁五 08年销售时间短、D 区存在销售压力
本案计划十月中旬开盘，要在不足三个月的时间内完成14.7亿的销售额和9.8亿的回 款额，销售压力较大（A区住宅726套，D区住宅784套，而实际签约时间不足两月， 月签约755套）。
公关危机管理——开盘前策略
危机预估
声称得到内部消息， 发布开盘日期及开盘价格 呼吁如果开盘均价不是 9500元/平方米，就采 取某种行动的号召贴
危机策略
若为置顶帖，则取消置顶后做沉贴处理， 若为一般贴，则直接做沉贴处理 若为置顶帖，则取消置顶后做沉贴处理， 若为一般贴，则直接做沉贴处理，若多次 沉贴后依然不断被顶起，则做删帖处理
应对措施
建议提前到9月初开盘，拉长两区开盘时间间隔，给D区较充裕的时间积累客户； 售楼处提前开放，在A区开盘前留出较充裕的时间积累客户，为D区开盘做好客户积
累。
潜在威胁六: 2009年以后的回款较慢的问题
2009年以前，由于项目低于市场价销售，回款难度较小，2009年之后销售的产品过渡 到以市场价销售，销售速度和回款速度将放缓，为了快速回笼资金，可通过以下措施 促进回款速度：
应对措施
鼓励客户一次性付款，加大一次性付款的优惠； 鼓励客户提高首付额度，给予高首付客户一定程度的优惠； 由于公积金贷款放款速度慢，建议采用不同的的优惠，刺激客户采用商业贷款放弃 公积金贷款。
潜在威胁七: 市场疲软出现拐点
应对措施
区域市场特有的地段优势使本案销售价格可以应对市场波动的影响； 本案08年本身就低于市场价销售，因此受市场波动影响较小。
潜在威胁三: 售楼处面积过小不满足接待大量客户要求
临时售楼处临马路，位置突出，本案如集中开盘，客流量会很大，而临时售楼处有 效使用面积仅70㎡，只允许同时接待5组客户，因此售楼处外必然会有大量客户排 队，容易引起重点关注。
应对措施
月前提前建设和启用正式售楼处（建议8月前启用）； 售楼处如不能提前启用可租用本案周边位置交通便利的大面积空置商业作为临时售
目录
1 2019年十月开盘的风险分析及应对方案 2 四月份项目开工对开盘的影响 3 按市场价销售的风险分析及应对措施
1
2019年十月开盘的风险分析及应对方案
销售计划简略说明
根据董事会反馈，目前暂定开盘日期为十月中上旬 ； 十月销售起步区A区 ，十一月份开售D区 ； A区均价为11500元/㎡ ，D 区均价为13500元/㎡ ； 2019年计划销售额为14.7亿元，回款的9.83亿元； 由于各楼座封顶时间均在2009年， 50%回款部分客户是通过一次性付款方式回款；
剩余的回款则是客户选择银行贷款方式，首付比例为30%房款以上。 2019年12月全部回款结束。
十月份开盘潜在威胁及应对措施
由于本案自地块入市就成为社会关注的焦点，因此本案的入市必将引起媒体及购 房者的关注； 十月份开盘 ，从时机上看 ，错过了奥运时间，随着奥运话题减弱，媒体和大众 的关注点旁移，对项目的关注点有可能增加； 以下我们将分析十月 开盘可能面临的潜在威胁，相应的并提出应对措施。
的 负面
舆 论实
施
给
危机
开发
公
每家媒体的监控涵盖网站首页，相关商二级页面如新闻频道，新房频道等，以关及相关的站内
论坛网站首页Fra bibliotek相关二级页面
相关站内论坛
公关危机管理——处理负面贴
负面帖处理步骤： 1，撤销负面贴的置顶， 2，按一般贴作沉贴处理。 3，严重负面贴作删除处理。 4，部分严重帖应以新帖置顶代替 负面贴置顶（视情况） 5，加入当日监测列表完成项 6，周报时进行分析、总结
应对措施
提前进场接待客户咨询或开通热线，发布项目信息，缓步释放舆论压力，避免开盘 时舆论集中爆发，影响项目形象；
提前启动网络舆论疏导工作,对负面舆论提前进行网络公关危机管理。
网络疏导——目标策略
目标 降低网民对广渠路36号地的关注 减少网民对广渠路36号地的讨论 减少开盘后可能引发的不利事件
策略
注：具体应对措施见舆论引导方案、舆论危机公关方案
2、低于市场价开盘造成意向客户较多 应对措施 1
开盘前不进行推广宣传，合理控制开盘前积累时间； 低调开盘，迅速售完；
应对措施 2
通过设立购房前置条件，增加购买门槛，减少过多客户积累。
1类客户 一次性付款+主动购买车位 2类客户 首付款比例在50%之上+主动购买车位 3类客户 一次性付款 4类客户 首付款比例在50%之上 5类客户 主动购买车位