北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司与中国中医科学院广安门医院物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司与中国中医科学院广安门医院物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2022.03.28
【案件字号】(2022)京02民终2633号
【审理程序】二审
【审理法官】廖春迎梁立君廖慧
【审理法官】廖春迎梁立君廖慧
【文书类型】判决书
【当事人】北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司;中国中医科学院广安门医院
【当事人】北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司中国中医科学院广安门医院
【当事人-公司】北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司中国中医科学院广安门医院【代理律师/律所】张赵北京市中闻律师所事务所;魏旻北京市康达律师所事务所;连卓源北京市康达律师所事务所
【代理律师/律所】张赵北京市中闻律师所事务所魏旻北京市康达律师所事务所连卓源北京市康达律师所事务所
【代理律师】张赵魏旻连卓源
【代理律所】北京市中闻律师所事务所北京市康达律师所事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司
【被告】中国中医科学院广安门医院
【本院观点】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

【权责关键词】违约金合同约定证据不足关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审期间，亿恒德源西城分公司补充提交：证据1.物业管理系统截图，证明行业管理部门对物业服务企业监管比较严格，在物业管理系统上显示有服务内容和价格，亿恒德源西城分公司一直为涉案房产提供物业服务；证据2.授权委托书，证明在产权人变更后，亿恒德源西城分公司经过沟通，授权盈科创展公司对一号楼提供物业管理。

广安门医院质证称，证据1网页截图属于电子数据，在没有公证的情况下，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议；证据2仅能证明亿恒德源西城分公司已将2022年1月1日起的物业费收取权授权给案外人，不能说明亿恒德源西城分公司提供了物业服务。

【本院认为】本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

亿恒德源西城分公司与广安门医院之间并未签订物业服务合同，
亿恒德源西城分公司直接向广安门医院主张物业费及违约金，缺乏合同依据。

广安门医院与北京万年伟业商贸有限公司在租赁合同中对物业管理费的约定，仅对合同双方当事人产生约束力，该合同中的权利及义务并不直接及于亿恒德源西城分公司。

在本案一审审理期间，亿恒德源西城分公司提交了其与建设单位北京颐西房地产开发有限公司签订的《德胜置业大厦前期物业服务合同》，因该份前期物业服务合同涉及到案外人，故本案中对该合同的真实性不宜做出认定；即使该份合同的真实性不存质疑，亿恒德源西城分公司亦需举证证明广安门医院与北京颐西房地产开发有限公司之间就物业费承担一事存在合同上的关联关系。

依据本案查明的事实，广安门医院系与北京万年伟业商贸有限公司签订的房屋租赁合同；北京万年伟业商贸有限公司与北京颐西房地产开发有限公司之间是否存在合同关系以及存在何种合同关系，均应由亿恒德源西城分公司承担举证责任。

由于亿恒德源西城分公司提供的证据不足以支持其主张，故本院对其上诉请求不予支持。

关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案中，广安门医院至迟于2020年8月12日即承租北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层，并实际使用至今；亿恒德源西城分公司主张2020年9月12日至2022年8月11日期间的物业服务费及违约金。

因此，本案应适用民法典的规定。

综上所述，亿恒德源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7188元，由北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 18:46:43
【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年10月22日，广安门医院(乙方)与北京万年伟业商贸有限公司(甲方)签订《合同》，约定：广安门医院承租北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层(房号为02019-02048、02051、02140-02159、02161-02171)，建筑面积为849.3平方米；租赁期限为2020年8月12日至2026年5月31日，其中免租期(装修期)2020年8月12日起至2020年9月11日止，免租期内免付租金但支付物业管理费(合同签订并提供服务起伏)等；租赁期内的物业费由乙方负担。

2021年11月26日，亿恒德源西城分公司授权北京盈科创展企业管理有限公司，委托后者对北京市西城区黄寺大街26号院商业1号楼(B1层、1层、2层、3层)、2号楼(B1层、1层、2层、3层)、6号楼(B1层、1层、2层、3层)进行公共区域管理，时间为2021年12月1日起至2023年12月31日止。

庭审中，亿恒德源西城分公司与广安门医院均表示双方曾就签订物业服务合同事宜协商，但最终未签订合同。

【一审法院认为】一审法院认为，亿恒德源西城分公司以物业服务合同纠纷为由起诉广安门医院，其应证明与广安门医院存在物业服务合同关系。

根据查明事实，亿恒德源西城分公司与广安门医院就物业服务合同签订进行过协商，但最终未形成书面合意。

亿恒德源西城分公司未证明与广安门医院之间存在物业服务合同关系，其要求支付物业费及逾期支付物业费的违约金，缺乏事实依据，难以成立。

另外，其所主张的物业费标准系基于其与案外人之间的合同，难以约束并未与其有合同关系的广安门医院。

据此，一审法院依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2020年修正)第九十一条规定，判决：驳回北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司的诉讼请求。

【二审上诉人诉称】亿恒德源西城分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持亿恒德源西城分公司一审全部诉讼请求，判令广安门医院支付物业服务费390678元及违约金1834.49元。

事实与理由：1.一审判决认定事实错误，亿恒德源西城分公司作为德胜置业大厦唯一物业服务单位持续提供服务，与物业使用人广安门医院存在事实物业服务合同关系。

一审判决
认定双方不存在物业服务合同关系，不承担支付物业管理费与事实不符。

2.广安门医院作为德胜置业大厦1号楼2层部分面积物业使用人，实际接受亿恒德源西城分公司提供的物业服务，应向亿恒德源西城分公司支付物业服务。

3.建设单位北京颐西房地产开发有限公司与亿恒德源西城分公司签署的合同文件合法有效，对于业主及承租人、物业使用人均具有法律约束力。

4.广安门医院作为承租人(物业使用人)与出租方之间存在明确合同约定，由广安门医院承担物业管理费缴纳义务，广安门医院依法依约应当以前期物业服务合同约定标准向亿恒德源西城分公司缴纳物业服务费。

5.本案应适用民法典中关于物业服务合同的条款及现行有效的行政法规。

综上所述，亿恒德源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司与中国中医科学院广安门医院物业服务合同
纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)京02民终2633号当事人上诉人(原审原告)：北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院1号楼B1。

负责人：黄秀梅
委托诉讼代理人：张赵，北京市中闻律师所事务所律师。

被上诉人(原审被告)：中国中医科学院广安门医院，住所地北京市西城区北线阁
5号。

法定代表人：胡元会，院长。

委托诉讼代理人：魏旻，北京市康达律师所事务所律师。

委托诉讼代理人：连卓源，北京市康达律师所事务所实习律师。

审理经过上诉人北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司(以下简称：亿恒德源西城分公司)因与被上诉人中国中医科学院广安门医院(以下简称：广安门医院)物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初36480号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称亿恒德源西城分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持亿恒德源西城分公司一审全部诉讼请求，判令广安门医院支付物业服务费390678元及违约金1834.49元。

事实与理由：1.一审判决认定事实错误，亿恒德源西城分公司作为德胜置业大厦唯一物业服务单位持续提供服务，与物业使用人广安门医院存在事实物业服务合同关系。

一审判决认定双方不存在物业服务合同关系，不承担支付物业管理费与事实不符。

2.广安门医院作为德胜置业大厦1号楼2层部分面积物业使用人，实际接受亿恒德源西城分公司提供的物业服务，应向亿恒德源西城分公司支付物业服务。

3.建设单位北京颐西房地产开发有限公司与亿恒德源西城分公司签署的合同文件合法有效，对于业主及承租人、物业使用人均具有法律约束力。

4.广安门医院作为承租人(物业使用人)与出租方之间存在明确合同约定，由广安门医院承担物业管理费缴纳义务，广安门医院依法依约应当以前期物业服务合同约定标准向亿恒德源西城分公司缴纳物业服务费。

5.本案应适用民法典中关于物业服务合同的条款及现行有效的行政法规。

二审被上诉人辩称广安门医院辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广安门医院与亿恒德源西城分公司之间不存在物业服务合同，亦不存在事实物业服务关
系，请求法院能综合考虑我方答辩情况，做出公正判决，驳回亿恒德源西城分公司的上诉请求，维持一审判决。

原告诉称亿恒德源西城分公司向一审法院起诉请求：1．判令广安门医院向亿恒德源西城分公司支付位于北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层02019-02048、02051，02040-02159，02161-02171自2020年9月12日至2022年8月11日物业服务费390678元；2．判令广安门医院向亿恒德源西城分公司给付逾期支付物业费的违约金1834.49元。

一审法院查明一审法院认定事实：2020年10月22日，广安门医院(乙方)与北京万年伟业商贸有限公司(甲方)签订《合同》，约定：广安门医院承租北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层(房号为02019-02048、02051、02140-02159、02161-02171)，建筑面积为849.3平方米；租赁期限为2020年8月12日至2026年5月31日，其中免租期(装修期)2020年8月12日起至2020年9月11日止，免租期内免付租金但支付物业管理费(合同签订并提供服务起伏)等；租赁期内的物业费由乙方负担。

2021年11月26日，亿恒德源西城分公司授权北京盈科创展企业管理有限公司，委托后者对北京市西城区黄寺大街26号院商业1号楼(B1层、1层、2层、3层)、2号楼(B1层、1层、2层、3层)、6号楼(B1层、1层、2层、3层)进行公共区域管理，时间为2021年12月1日起至2023年12月31日止。

庭审中，亿恒德源西城分公司与广安门医院均表示双方曾就签订物业服务合同事宜协商，但最终未签订合同。

一审法院认为一审法院认为，亿恒德源西城分公司以物业服务合同纠纷为由起诉广安门医院，其应证明与广安门医院存在物业服务合同关系。

根据查明事实，亿恒德源西城分公司与广安门医院就物业服务合同签订进行过协商，但最终未形成书面合意。

亿恒德源西城分公司未证明与广安门医院之间存在物业服务合同关系，其要求支付物业费
及逾期支付物业费的违约金，缺乏事实依据，难以成立。

另外，其所主张的物业费标准系基于其与案外人之间的合同，难以约束并未与其有合同关系的广安门医院。

据此，一审法院依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2020年修正)第九十一条规定，判决：驳回北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司的诉讼请求。

本院查明依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审期间，亿恒德源西城分公司补充提交：证据1.物业管理系统截图，证明行业管理部门对物业服务企业监管比较严格，在物业管理系统上显示有服务内容和价格，亿恒德源西城分公司一直为涉案房产提供物业服务；证据2.授权委托书，证明在产权人变更后，亿恒德源西城分公司经过沟通，授权盈科创展公司对一号楼提供物业管理。

广安门医院质证称，证据1网页截图属于电子数据，在没有公证的情况下，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议；证据2仅能证明亿恒德源西城分公司已将2022年1月1日起的物业费收取权授权给案外人，不能说明亿恒德源西城分公司提供了物业服务。

本院认为本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

亿恒德源西城分公司与广安门医院之间并未签订物业服务合同，亿恒德源西城分公司直接向广安门医院主张物业费及违约金，缺乏合同依据。

广安门医院与北京万年伟业商贸有限公司在租赁合同中对物业管理费的约定，仅对合同双方当事人产生约束力，该合同中的权利及义务并不直接及于亿恒德源西城分公司。

在本案一审审理期间，亿恒德源西城分公司提交了其与建设单位北京颐西房地产开发有限公司签订的《德胜置业大厦前期物业服务合同》，因该份前期物业服务合同涉及到案外人，故本案中对该合同的真实性不宜做出认定；即使该份合同的真实性不存质疑，亿恒德源西城分公司亦需举证证明广安门医院与北京颐西房地产开发有限公司之间就物业费承担一事存在合同上的关联关系。

依据本案查明的事实，广安门医院系与北京万年伟业商贸有限公司签订的房屋租赁合同；北京万年伟业商贸有限公司与北京颐西房地产开发有限公司之间是否存在合同关系以及存在何种合同关系，均应由亿恒德源西城分公司承担举证责任。

由于亿恒德源西城分公司提供的证据不足以支持其主张，故本院对其上诉请求不予支持。

关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案中，广安门医院至迟于2020年8月12日即承租北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层，并实际使用至今；亿恒德源西城分公司主张2020年9月12日至2022年8月11日期间的物业服务费及违约金。

因此，本案应适用民法典的规定。

综上所述，亿恒德源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7188元，由北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司负担(已
交纳)。

本判决为终审判决。

落款
审判长廖春迎
审判员梁立君
审判员廖慧
二〇二二年三月二十八日
法官助理何海云
书记员陈祉亦
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