古建商业项目定位策划案例经典案例分析

以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进
业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅 经营模式：只租不售，经营者和管理者分离
招商定位： •招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、 咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。 •国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的 一线品牌占有30％的份额，其余30％。
策略核心
案名：
千秋印象
核心价值：
仿古建筑 院落街巷 古浔河畔 吃喝玩乐文化商业
属定：
城央·河景·文化美食第一街
形象：
千秋老街，印象天长
3 推广策略
推广目的
打造商业新地标及项目文化附加值 提升天泰置业品牌影响力
商业地产推广价值两段论
一、广告的招租期价值；
认知：围绕价值核心，差异化的表达：“我是谁？我的价值是什么？”。 引导：有人气的，最终消费者会喜欢的，有商业价值的，有财富感的。
5、黛堡嘉莱
6、MY COFFEE 香港建筑师高文安开的咖啡馆
100多平米的地方， 叠加累积了100多个 见方的盒子，里面 放着上百位年轻设 计师的创意作品， 每个作品都蕴含这 些年轻设计师们的 灵感和故事
7、JiongBox 创意盒子
案例启迪2
南京1912：
昔日总统府邸 今朝城市客厅
项目概述
• 位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处，
一般都是中高端定位，业态也有侧重，比如1912的酒吧、泰州老街的美 食为主等。
2 品牌定位
技术指标
业态定位
价值梳理
第一价值层级 土地资源 古浔河畔 天长核心 繁华商圈 历史文脉
第二价值层级 产品差异 仿古建筑 院落空间 230米步行街
第三价值层级 文化精神 千年天长 唐明皇 娱乐休闲
客群分析
案名 乾 元 道
案名属性：承袭历史 + 地段价值 + 文化商业气质
案名阐述： {乾元}：形容天子之大德；指天；指帝王；元气；大气。 {乾元}：《易·乾》：“大哉乾元，万物资始，乃统天。” {道}：寓意高端、区域领袖、价值可期、财富无限的商业之道。 寓意占据重要地位、带来富足与繁荣的、在一定程度上领先的高端商业， 再续商业传奇。
③印象天长－规划及客群人文价值
极具文化品位
充满娱乐休闲气息
城央首席消闲交际平台
比较
畅享休闲文化美食首选地
案名 千秋印象
案名属性：代言城市 + 文脉价值 + 文化商业气质
案名阐述： {千秋}：天长别称，代言天长，彰显项目文化附加值。 {印象}：一是借势张艺谋印象系列在旅游人士中的不凡认知；
二是包容千年城市文脉的记忆和影像价值。
本项目不能仅是是区域商业的升级版，更是天长 未来最好的文化美食休闲街巷，极具特色和品位， 最后辐射天长及周边县市的最好的一站式旅游休闲文化美食街。
品牌定位
项目独特性
老城核心+古浔河畔 +仿古建筑 +院落街巷
千秋老街 印象天长
项目竞争环境
天长唯一 文化商业
①千秋－代言城市，承袭文化
②老街－历史文脉，老城核心 目标消费者心理/行为
3、娱乐消闲
观戏台
吉祥锣鼓
旋转木马
红花轿
总结 1、选址：
历史文化资源 、遗留建筑或者新区复制再现区域历史人文特色价值； 2、规划：
“仿古建筑+院落式情景消费街区”满足大众怀旧人文及休闲娱乐情怀； 3、业态：
人文风俗及特色美食、娱乐多元化组合，侧重商业性与文化性的互补； 4、客群：
旅游、外地人及本地高级白领的小资消费等； 5、定位：
品味区
针对主题精品消费的 目的性消费客群
以酒吧、夜店、甜 品店、婚庆、小型 特色零售、轻便餐 饮、创意时尚为主 题的时尚动感娱乐 区
针对都市年轻人客 群
• 店招、导识
• 特色之处
1、文化墙
本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民区。最大的看点，是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体 艺术的无缝结合，比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成换成了立体浮雕，你可以做一个跃跃欲 试的姿势，好比即将跨上车夫的三轮车
“慢生活”区 以品牌商业为主题
“新生活”区 以时尚年轻为主题
业态 业种
目标 客群
以精品酒店、私房 餐饮、特色民俗餐 饮、特色休闲茶馆、 特色休闲酒馆、特 色客栈、特色企业 会所、SPA为主题 的情景消费游憩区
针对怀旧休闲客群
打造成以各国西餐、 各地品牌餐饮、轻便 餐饮、精品饰品、艺 术休闲、特色文化主 题店为主的精致生活
中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆， 也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁 具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积 一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。 4、 白 夜 酒 吧
消费者
经营者、投资者
经营者从开发商手中得到经营权， 经过自己的经营，在消费者手中获得价值。
针对不同的目标客群要采取不同的诉求方式
推广3步曲
Step 2 占位
主题：千秋老街 印象天长
Step 1 话题
塑造品牌力，形成差异
主题：千秋印象杯 “财富大家赢”启幕
2、成都原真生活体验馆
位于宽巷子，复原了 1935年成都一个七口 小康之家的生活场景。 布局为典型的川西民居， 细节处得到保留，比如 堂屋内的神龛、祖先牌 位，老人房中的竹躺椅、 麻将，闺房中的女中校 训、月份牌，新房中的 胭脂盒、留声机，儿子 房中的国际象棋、收音 机等。 门票10元
3、琉璃会会馆
环境的精致感
客群定位
扩展客户 辐射客户
核心客户
核心客户：
企业高管及公务员和私 营企业主。
辐射客户：
企业及行政事业单位高 级白领及主管等。
扩展客户：
外地及江浙等投资客。
核心人群：领导群体，主动消费。消费力最强，最容易形成需求对应的群体。 辐射人群：借势群体，能帮助影响力的迅速扩张，形成轰动效应。 扩展人群：跟随群体，高声势和高影响力下，贡献一定的增长。
二、广告的经营期价值；
认同：品牌文化管理——着力诉求价值主张，把此“文化”赋予到未来的经 营、商业管理、[商业]品牌推广、对消费者的服务中去，创造一个有美誉度、 有消费者忠诚度的品牌。 共鸣：值得爱戴的、改变生活的、新商业的、体验式的。
一、招租期
1、整体形象期：整体形象亮相为正式开始线上运作的第一个环节，其周期 多为1个月。 2、招商与销售期：项目招商依具体集团而定，洽谈国内等主要品牌为3个 月、国际品牌往往需要半年以上。而销售周期则根据目标任务、市场动态 来定。
这里，我们的 客户有三大类
投资客户 消费客户 经营客户
投资客户想要什么？ 稳定的投资收益 安全的投资保障
经营客户想要什么？
高额的经营收益 美好的发展前景 良好的商业管理
消费客户想要什么？
高品质的消费品 休闲幽雅的消费环境 消费的同时能够满足身心的愉悦
消费写真
人群的圈层感
氛围的情调感
时尚的休闲感
楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 • 2、商业定位：时尚生活街区 • 3、文化定位： • 宽巷子-闲生活； • 窄巷子-慢生活； • 井巷子-新生活
街道
宽巷子
窄巷子
井巷子
功能
“闲生活”区
定位 以旅游休闲为主题
• 特色之处
泰州老街最大的特色就 是传统的手工艺。
1、传统民间手工艺术
最震撼的是用普通彩色的彩带编制：吐着芯子的蛇，栩栩如生的龙等
糖人，用红糖高温加热后做出各种人物、动 物的形状，喜欢的小朋友玩耍之后还可以吃 掉，一举两得呢。
彩色的泥也可以捏出漂亮的造型哦。
• 特色之处
2、当地美食
• 特色之处
地而起的仿古旅游景点，当然它的形成 也聚集了一定的人气，而在泰州的老城 区反而见不到这样的老街。
“老街是一条年轻的老街，她为泰州人留 下了一个忆古怀旧，品味幸福的平台”， 泰州市政府副秘书长、凤城河管委会主 任刘宁表示，泰州老街展现的人文、戏 曲、民俗，巧妙地体现了泰州历史文化 元素，契合了那些品味之人。据悉，不 久的将来，在老街的南面，一条明清 “水街”正在规划中，到那时，老街、 水街一唱一和，道不尽凤城河“水天 堂·夜游城”的无穷魅力。
为配合项目的经营属性及在市场上建立独特的差异化经营价值，让 客户和项目价值进行充分的对接。
我们认为：应将千秋印象打造成——
最具文化时尚品位休闲美食街 最具商业机会的创新物业形态 最具升值潜力的新型投资品种
对于大众消费者而言 对于商家经营者而言 对于商业投资者而言
梦想目标形态
差异化价值
属性定位
城央·河景·文化美食第一街
目录
1、案例借鉴 2、品牌定位 3、推广策略 4、视觉体系
1 案例启迪
案例启迪1 宽窄巷子：
宽窄巷子 最成都
总体布局： • 宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得
非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销 场地等作用街 巷距离适宜集聚人气。
易于记忆和传播，为推盘和热销投资，乃至打造商街市场形象，均预留 了想象与延展空间。
案名 浔梦州
案名属性：景观价值 + 文脉价值 + 文化商业气质
案名阐述： {浔}：古浔河。 {梦}：情怀，天长历史人文的追忆； {州}：水中可居曰州。——东汉·许慎《说文》，城市，水域，渡口。 于此千秋老街，河河之畔，开始追寻千年天长的商业龙脉。
案例启迪3
泰州老街：
苏中旅游小吃第一街
总体概述：当今老街 泰州老街，在凤城河畔桃园景区外，一个麻石铺就的明清小巷，穿梭在深深的四合院
落，声声入耳的评弹说唱，满街悠悠飘香的小吃，加上悠长悠长的叫喊吆喝声，绵延600 米，一条青砖黛瓦的古建筑带，这就是 “泰州老街”。从以前到现在，已有300年了。 其实，泰州老街并非真正意义上的老街，包括与此毗邻的桃园的地块，原都是东郊鲍坝 村的一片农田和村民住宅地。随着东城河风景区的规划和开发，泰州老街才于2007年正 式动工，历经两年时间形成了现在的规模。准确地说，泰州老街是一处在农村土地上拔
• 规模：由１７幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋” ４个街心广场组成，总面积３万多平方米
• 案名：从征集的600多个方案中确定，1912 是民国元年
• 定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、 文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”
南京1912整体风格保留民国建筑的风貌，主打民国文化牌
• 南京１９１２”的设计 风格与总统府遗址建筑 群总体风貌保持一致。 总统府是南京民国建筑 风貌的集中地
• １７幢建筑，其中５幢 是原有的民国建筑，最 高的只有三层楼，大多 数建筑是两层楼甚至是 平房
• 青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精 巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”
• 大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是 墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾 勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。
二、经营期
开业期：开业时期是一个非常短暂的时期，它像是一个里程碑，对于一个 项目的总结与开启。开业时间多为3—7天。 运营期：运营期有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之 后正常情况下每年会有5％的调整。
消费者消费越高，投资者、经营者取得的利润越高。 投资者、经营者越有激情。反之亦然！
• 在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基 石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景， 感受“最成都”
概况： 1、规模： • (１) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 约45000 ㎡（地上 35000
㎡、地下停车场 11000㎡） • (２) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋
著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览、讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽 窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。
小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建 筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的 露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很 有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店， 也是第一家法式沙龙概念店。