山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报-81PPT-43M 188页PPT文档

划 商铺形态：临街商铺1-2层联体、内铺等；
租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金1.1元/平方米·天；租金月付；租金
按年签。
咨 主力面积：临街商铺50-300平方米 询 售价：1－2层联体商铺：2700－3800元/平方米；一楼均价在3000-3200元/平方米；
工程进度：目前家具博览中心已开业；
经营档次：中低档
策 划
运营模式：租赁 开业时间：待定 租金水平：一层6.2－9.6元/平米/天；二层5.2－8.8元/平米/天；三至四层2－3元/
平米/天
咨 出租率：60%
询
优惠政策：开业可免半年的租金 经营状况：待开业
竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。
竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商
区信誉较高的“老字号”商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元
公司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。
滨州项目前期工作提报
百加百商城
市场研究部 Market Research
地理位置：黄河五路渤海六路交汇处
营业面积：6000平方米
金 商铺形态：微型蜂巢式商铺
贝 单套面积：4-8平方米
滨州项目前期工作提报
站前财富广场
市场研究部 Market Research
地理位置：黄河二路渤海二十一路
金 贝
开发商：滨州市天润房地产开发有限公司 主要产品：商铺、酒店、住宅等 占地面积：规划共11万平方米
总建面积：规划共16万平方米，目前的大型家具博览中心3万平方米，四栋内街商铺楼
策 6万平方米，共200余套
策 划
业态分布： 百货类 运营模式： 租赁 开业时间：2019年10月
出租率：约60%
咨 优惠政策：无
询
经营状况：目前经营状况一般。 竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；
竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。
其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创
经营状况：良好
咨 竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业 询 态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场
集聚人气。
竞争劣势：停车位不足。
其他情况：主要经营日用消费品的批发零售,属于大型综合超市业态。是目前滨州
市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自
户，上市公司有5家。2019年，全市规模以上工业实现产品销售收入810亿元,实现
策
利税7报
总结
市场研究部 Market Research
滨州确立了“工业兴市”的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部
金
件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。
贝
策 划
运营模式： 租赁 开业时间：2019年10月 出租率：90%
经营状况：经营状况一般。
咨 竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；
询
竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档 次不高，对形象影响不利；
其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于1979年10月开业，是全
区。
滨州项目前期工作提报
新兴市场二期
市场研究部 Market Research
金 贝
地理位置：黄河四路渤海三路 总建面积：3.6万平方米； 商铺形态：一层挑高6.3米，有内街
单套面积：35-70平方米
策 售价：3000-14000元/平米；
划 竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优
营业面积：4.8万平方米
金 商铺形态：板式
贝 单套面积：50－70平米（单层面积）
100-140平米（1-2层联体面积）
经营档次：中高档汽车美容、修理
策 业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区、配件区。 划 运营模式：可租可售
开盘时间：2019年
咨 询
销售单价：3500－4000元/平米 开业时间：2019年6月交付使用 优惠政策：3年免税，2年税收减半
竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式，缺乏统
一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。
滨州项目前期工作提报
市场研究部 Market Research
国贸新天地
地理位置：黄河四路渤海七路
开发商：滨州海鑫置业有限公司
主要产品：商铺、写字楼等
金 总建面积：6万平方米 贝 商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.5米；
工作进展不利
滨州项目前期工作提报
在建在售项目
金 贝 策 划 咨 询
市场研究部 Market Research
滨州项目前期工作提报
市场研究部 Market Research
渤海国际广场
地理位置：黄河四路渤海七路
开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司
主要产品：商铺、国际酒店、SOHO公寓、智能化写字楼等
滨州项目前期工作提报
滨州项目前期工作提报
金 贝
策
提报目录
划
咨 询
市场研究部 Market Research
城市概况 商业市场 周边城市 项目地块 项目定位 业态分布 产品建议 模式及通路 价格建议 参考案例 嘉年华
滨州项目前期工作提报
金 贝
策
城市概况
划
咨 询
市场研究部 Market Research
租售模式：可租可售
策 划
主力面积：暂未划分面积 售价：待定，目前暂未开售； 工程进度：该案于07年3月开工，目前主体在建
交付时间：2019年5月
咨 竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的MALL业态，且经营高档内容，填补了市 询 场空白。
竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。
经营状况：还未成型，没有经营
竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营
带动人气。
竞争劣势：市场的培育需要时间
其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为14米；规划
底层商铺308套；二、三层为SOHO商务办公，共619套。停车位400个。
滨州项目前期工作提报
市场研究部 Market Research
滨州项目前期工作提报
市场研究部 Market Research
银座购物广场
地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处
营业面积：2.7万平方米
商铺形态：板式商业
金 单套面积：15-20平米 贝 经营档次：中高档品牌产品
运营模式：租赁
策 划
开业时间：2019年初 出租率：商场入驻已满 优惠政策：扣点25%-28%
滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比
重达到54.8%。民营经济实交税金47.50亿元，增长33.4%，占全部税收的比
策
重达到56.5%；
划
利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；
城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为
规划项目
市场研究部 Market Research
滨海新天地
滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，
金 贝
东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途客运站。 该项目规划总建筑面积24万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲， 娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八
金 总建面积：26万平方米，商业约18万平方米
贝 商铺形态：临街商铺、商业內街等
租售模式：销售
主力面积：46-85平方米
策 售价：在售部分1.4-2.2万元/平方米 划 租金市价：已开业部分一层2.75-7元/平方米·天
二层1.8-2.3元/平方米·天
咨 询
三层0.78-1.3元/平方米·天 工程进度：部分在建，部分已开业 竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。
主要业态 百货、服装
代表个案
渤海国际广场、滨州 百货大楼
策 划
汽车站商圈
2.2-4.5元/平方 米·天
家具、日用百货、小 新兴市场 、东狮家
商品
具城、富泽商贸街
咨 询
高杜社区商圈
0.26-0.5元/平方 米·天
建材
茶叶交易市场、古玩 市场和待建的图书城
滨州项目前期工作提报
商业个案分析
金 贝 策 划 咨 询
滨州项目前期工作提报
城市简述
滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东
临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与
金
德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄
贝
骅市相望，城区常住人口近50万。
滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区
策
开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北
划
经济区和中原经济区的枢纽。
划
施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。
咨 询
滨州项目前期工作提报
经济概况
市场研究部 Market Research
全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大
金
行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体
贝
系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3
金 贝
策
商业市场
划
咨 询
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滨州项目前期工作提报
城市商业划分
城区划分
金 贝
策 划
咨 询
商圈划分
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滨州项目前期工作提报
商业市场情况
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主要商圈
租金水平
金
贝
渤海七路中心商圈 3.3-7元/平方米·天
竞争优势：毗邻客运总站和220国道，交通优势明显；规划业态丰富；
竞争劣势：开发区明显人气不足
简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾馆、大型休闲娱乐广场为一体
的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它
的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县
咨
滨州市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位，
询
全市已探明的矿产有26种，已开发15种。是全国第
二大油田——胜利油田的主采油区，
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滨州项目前期工作提报
城市规划
城市“四环五海”规划建设
自2019年下半年以来，滨州市委、政府
金 贝
组织规划设计部门和邀请部分专家，立足 滨州实际结合区位优势和资源条件，确立
滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联
济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。
金
滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的
贝
海上北大门，交通便利。
滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。
策
滨州市远期规划规划目标为200万人口的城市，“四环五海”工程的实
开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能
较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。
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黄金大厦
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地理位置： 黄河三路与渤海七路交汇处
营业面积： 8000平方米
金 商铺形态： 板式商业
贝 单套面积： 20－30平米
经营档次： 中档
建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化
高档购物中心，ITAT连锁店位于该商厦三层。
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百货大楼
市场研究部 Market Research
地理位置：黄河五路渤海七路
营业面积：1.6万平方米
金 商铺形态：板式
贝 单套面积：15－20平米
经营档次：中低档
了“四环五海”的规划：“四环”就是环
策 划
城道路、环城水系、环城绿带、环城景点 （简称路环、水环、绿环、景环）；“五 海”就是建设中海（天）、西海（地）、
北海（人）、南海（情）、东海（水）五
咨 询
个大型水库。
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滨州项目前期工作提报
总结
市场研究部 Market Research
惠政策。
竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。
咨 简况： 一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用， 询 税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。
滨州项目前期工作提报
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海得汽配城
建设现状：工程在建
地理位置：渤海五路黄河六路以北
咨
30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；
询
住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；
人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成
较理性的消费习惯。
滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面则拥
有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。
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