物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要全69页

第一章物业经营管理概述
考试大纲：
掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

知识要点：
1. 物业经营管理的性质和管理对象
2. 物业经营管理的目标
3. 管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别
4. 物业经营管理的类别
5. 物业经营管理的工作内容
复习纲要：
一、物业经营管理的概念（掌握）
1. 物业经营管理的内涵(熟悉)
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理的职能有：物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理。

①物业资产管理
物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。

②物业管理
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。

③设施管理
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

④资产管理
资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

⑤房地产组合投资管理
房地产组合投资管理所涉及的范围更广。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

2. 物业经营管理的对象
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

3. 物业经营管理服务的目标
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业经营管理的核心是：提供价值管理服务
在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值
4. 物业经营管理企业
大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的
物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

二、物业经营管理的层次与工作内容（掌握）
1．物业经营管理的层次
通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。

2. 物业经营管理不同层次之间的关系
从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任。

虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物业的价值最大化。

物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。

物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。

对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。

对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理(CPM)。

设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。

国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为设施管理经理(CFM)
房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的
投资分析和运营状况分析。

房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。

组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

3. 物业经营管理的常规性工作内容
物业管理的内容：
根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理，对最复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：
⑴制定管理计划；（确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。

）
⑵加强市场宣传以提升物业的租金；
⑶制定租金标准及租金收取办法；
⑷物业的维修养护；
⑸安全保卫；
⑹协调与业主和租户的关系；
⑺组织与控制。

物业所有者（即业主）的目标是制定管理计划的基础。

检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面，还要针对租户经常提出的一些特殊问题进行检查。

物业管理人员要根据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。

第二章房地产投资及其区位选择
考试大纲：
掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

知识要点：
1. 房地产技资的目的与内容
2. 房地产直接投资的内容
3. 房地产开发投资的内容
4. 房地产投资信托基金运作方式
5. 房地产投资的主要特征及利弊
6. 房地产投资市场风险和非市场风险的区别
7. 狭义的区位与广义的区位的区别
复习纲要：
一、房地产投资（掌握）
1. 投资
(1)投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。

(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。

固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。

流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。

(3)投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；投
资具有时间性；投资的目的在于得到报酬（即收益)；投资具有风险性，即不稳定性。

(4) 投资的作用：①、投资是一个国家经济增长的基本推动力；②、投资与企业的发展密切相关；③、投资可以促进人民生活水平的提高；④、投资有利于国内社会稳定和国际交往
2. 房地产投资
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。

商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。

土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。

广义的房地产投资，还包括以房地产资产权益为对象的投资，包括购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持的证券或债券等。

3. 房地产投资的形式
房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

⑴ 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资
房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。

房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。

投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

⑵ 房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。

间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

REITs 的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

4. 房地产投资的特性
(l)位置固定性或不可移动性。

位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

(2)寿命周期长。

房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。

房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；
自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

自然寿命一般要比经济寿命长得多。

房地产的经济寿命与其使用性质相关。

应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

(3)适应性。

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。

由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

(4)各异性。

各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

(5)政策影响性。

政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

(6)专业管理依赖性。

专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

(7)相互影响性。

相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

5.房地产投资的利弊
房地产投资之利：①、相对较高的收益水平；②、能够得到税收方面的好处；③、易于获得金融机构的支持；④、能抵消通货膨胀的影响；⑤、提高投资者的资信等级。

房地产投资之弊：①、变现性差（或称流动性差）；②、投资数额巨大；③、投资回收周期较长；④、需要专门的知识和经验。

二、房地产投资的风险（熟悉）
1. 风险的定义
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于去期收益时，就称投资面临着风险损失。

后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。

较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

2. 风险与不确定性
一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。

反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

3. 风险分析的目的
风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：
①预期收益率是多少，出现的可能性有多大？
②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？
③预期收益的变动性和离散性如何？
4. 房地产投资风险
房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

5. 房地产投资的风险分为：系统（市场）风险和个别风险。

(1)市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

系统风险：通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。

(2)非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。

个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。

6. 风险对投资决策的影响：
①令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

②根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

③根据风险周期变化特点把握投资时机。

三、房地产投资区位的选择风险（熟悉）
1. 区位的含义
狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。

广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。

2. 不同类型房地产投资的区位要求
居住：为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。

考虑的因素有：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入
写字楼区位选择过程中要考虑的因素有：位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。

具体包括：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空
间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。

工业物业：原材料提供的可能性，交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制。

第三章房地产投资分析技术
要求：
掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。

考试知识要点：
1. 现金流量与现金流量图
2. 资金时间价值与资金等值的判定
3. 设备更新的内容与特点
4. 投资回收与投资回报的区别
5. 盈利能力指标的分类
复习纲要：
一、投资风险的基本概念（掌握）
1.现金流量
房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。

因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

2．现金流量图
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现
金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

3.房地产置业投资的现金流量
潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流
4. 税金
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：
（1）经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为5%。

城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

（2）城镇土地使用税和房产税
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视士地等级、用途按占用面积征收；
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。

城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

（3）企业所得税
企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

所得税税额＝应纳税所得额×税率。

应纳税所得额＝实现利润―允许扣除项目的金额。

现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。

但按照2019年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定：从2019年1月1日起“企业所得税的税率为25%。

”
二、资金的时间价值与利息、利率（掌握）
1. 资金的时间价值
资金时间价值：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

资金时间值的大小，取决于多方面的因素：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。

2. 利息与利率
利息：是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

计息周期：是指计算利息的时间单位。

利率：是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。

决定利率的高低因素有：利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。

利率具有以下特点：。