广告发布的注意事项

房地产广告虚假违法表现及注意的几个问题

近几年来，房地产市场快速发展，房地产广告在促进房地产市场发展、引导消费等方面，发挥了积极作用。但同时，房地产广告中一些不规范的问题也较为突出，一些房地产商利用广告对价格、环境、配套设施、面积等内容作夸大虚假宣传，欺骗和误导消费者，社会各界和广大消费者反响强烈，有的由于广告内容不真实，导致购房户上访、急访案件时有发生，给政府增加了压力，也直接影响了房地产市场的健康发展。

下面列举一些房地产广告的违法虚假的乱象

一、广告内容虚假

有的房地产企业虚构房源，或将已售房源用作广告宣传，有的纯粹没有房源还在继续发布广告。有的夸大销售，如：“开盘几小时售罄，一天卖了几个亿”、“可怕奇绩，开盘劲销2亿”。（一天销几个亿、开盘销几个亿，试问，是谁统计的？，统计局吗？房管局吗？建委吗？拿不出任何权威部门的统计资料，房地产商自己夸大宣传，在广告中是不允许的）

二、与人们的价值取向相悖

有的房地产广告大量宣扬享乐享受思想。如：“豪宅”、“皇家林园”、“郅尊”、“少年不享受，老大徒伤悲”等。这种宣传与目前党和国家提倡的核心价值观以及提倡反“四风”的奢侈奢靡之风是相悖的。

三、违反广告法，大量使用绝对用语

有的楼盘大量使用“最好”、“最佳”、“唯一”、“第一”、“首席”、“楼王”、“极品”、“冠军”、“绝版”、“无可替代”、“当地品质最好、容积率最低”等。这些是广告法禁止使用的绝对化用语。

四、对本企业形象夸大宣传

如：“国家级”、“最高级”、“重庆十大宜居楼盘”、“重庆十佳房地产企业”等等。我们在审批广告时，房地产企业拿不出权威部门的文件和证书，而是某个报社、某个协会或某个群团由于地产商打广告多、交的钱多，向开发商颁发的证书和宣传文摘，而开发商用作广告宣传。这些证书不是国家权威部门认定颁发的，在广告宣传中是不允许的，如果开发商擅自宣传，将视为虚假宣传。

五、虚假赠送面积

有的楼盘违反项目规划要求，违法改造户型、改变规划设计，明示或暗示可以进行内部插层改造。有的利用公用采光、透气的外连接梁空间，明示或暗示可加板改造延伸房屋面积，宣称赠送。有的对依法减半计算面积以及属于公共区域面积，如：公用平台、公用通道、房内飘窗（离地面高度≦30㎝、净空高度≧2.1M、宽度≧50㎝的飘窗可减半计算面积）等宣称赠送面积。还有的宣称：“买一层送一层”、“买一房送一间”等广告用语。

六、面积表述不准确

如：“50㎡---120㎡”，没有表明是建筑面积还是使用面积或套内面积，容易产生歧义，消费者购房后就会扯皮。

七、用时间表述距离

房地产广告中表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不能以所需时间来表示距离。如：该楼盘几分钟可到达某商圈、某学校、某医院、某景区等。

（试问，用“几分钟”表示距离，是走路？还是坐车？，对距离表示不清楚，也是违反《房地产广告发布暂行规定》第十条，不能用时间表示距离的规定。在广告宣传中，应该明确表明实际距离，楼盘与某商圈、某学校、某医院、某景区是多少米，多少公里，在广告中要清楚表明）。

八、价格表述不完整

房地产广告中对价格有表述的，应当清楚表示为实际销售价格，并明示价格的有效期；表明起点价格的应同时表明最高价格，起点价和最高价标注的位置、字体、大小、比例应该一致。如：“2990元/㎡起-----3800元/㎡止”，有的广告把“起”和“止”写得非常小，消费者无法看清楚，人为造成消费者忽略。

销售的面积必须标明是建面或是套内，明确销售的房源或户型。不能把改变户型规划设计增加的面积计入销售面积，并宣传为实得面积或实付价格等。

广告宣传中不能只标明均价或起价，房屋面积有大有小的，应当针对不同的面积标明销售价格的起止区间。如：“总价35万起----72万止享套内湖滨高层52㎡---106㎡”。又如：“4800元/㎡----5600元/㎡购套内82㎡---106㎡湖山洋房。只有一种销售价格

的，必须明确标明该价格时对应销售的户型、面积。

九、宣传投资回报

房地产广告不得出现融资或者变相融资的内容或含有升值或者投资回报的承若。如：“投资保本”、“售后包租”、“即买即卖”、“带租约销售”、“一铺富三代”、“投资避风港”等等。

十、无中生有描述楼盘环境

房地产广告对地理位置、配套设施、环境的描述应当清楚、明白，不能无中生有描述楼盘环境周围有公园、文化设施、幼儿园、学校、医院等。如果属于规划或建设中的项目，应在广告中注明“规划中”、“建设中”，不得向购房者承若与实际情况不符或根本无法兑现的环境及配套设施、物业管理等。

十一、印刷品广告不真实

有的楼盘在售房部、广场、车站、商场派专人发放自己印制的买房广告宣传单，广告内容带有欺骗性。如：“某楼盘是唯一享受公积金贷款的楼盘”、“承若买某楼盘业主子女可入读某学校”等。

十二、广告用语显富

如：“牵动贵族血统精品、欧洲皇家精髓珍藏”，显示入住该楼盘的人非富即贵，直接冲击低收入人群和弱势群体的心理底线，造成低收入人群和弱势群体仇富和敌视社会的心态。

《中华人民共和国广告法》、《广告语言文字管理暂行规定》、《房地产广告发布暂行规定》明确指出了：房地产广告应当符合社会主义精神文明建设要求和广告语言管理规定。不得出现有悖于社会主义核

心价值体系的内容；不得在广告中使用内容低俗的用语和图像；不得以“炫富”为噱头哗众取宠；不得使用生造的词语和滥用繁体字；不得利用重大政治事件和言论作为广告创意元素。

十三、误导消费者

如有楼盘宣称“交6000抵60000”、“交5000抵30000”造成购房者理解歧义。

购房者可以理解为：交6000抵60000，交5000抵30000，购房者如果无休止交下去，开发商还得无休止的给对方抵扣下去，一直把总价抵完，开发商能干吗？

这种宣传本意是宣传优惠价格，但没有说清楚四个方面的问题：一是面积没说、二是单价没说、三是优惠时间没说、四是现款还是按揭没说。这四个内容没说就容易引发纠纷，消费者就可以随便理解。

正确的表述应该是这样：如：“套内80㎡，单价8000元/㎡（或总价64万元），现付全款（按揭）交XXXXX抵XXXXX元（每套房限X次），优惠时间：X年X月X日至X年X月X日止”。

房地产广告宣传还应注意的几个问题

一、关于项目名称和预售房许可证的问题

在广告中发布房地产项目名称的（即楼盘名称）应当与规划、建设、国土等建设主管部门批准的名称一致，不允许另叫名称。

房地产项目在未取得预售房许可证前只能进行形象宣传，即房地