祁盟、蒙城县中梁铭筑置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

祁盟、蒙城县中梁铭筑置业有限公司商品房预售合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】安徽省亳州市中级人民法院(原安徽省亳州市人民法院)
【审理法院】安徽省亳州市中级人民法院(原安徽省亳州市人民法院)
【审结日期】2020.03.01
【案件字号】(2020)皖16民终80号
【审理程序】二审
【审理法官】王文伟王艳东黄战营
【审理法官】王文伟王艳东黄战营
【文书类型】判决书
【当事人】祁盟;蒙城县中梁铭筑置业有限公司
【当事人】祁盟蒙城县中梁铭筑置业有限公司
【当事人-个人】祁盟
【当事人-公司】蒙城县中梁铭筑置业有限公司
【代理律师/律所】高从武安徽徽都律师事务所
【代理律师/律所】高从武安徽徽都律师事务所
【代理律师】高从武
【代理律所】安徽徽都律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】祁盟
【被告】蒙城县中梁铭筑置业有限公司
【本院观点】综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决解除案涉合同是否正确。

即使按照祁盟以上陈述，作为购房人，祁盟也应于2018年10月底付清购房余款，后其因本人工程款未获清偿而未按照承诺时间支付下欠购房款，且至中梁公司一审起诉时也未将下欠房款付清，此种情况下，出售人中梁公司的缔约目的无法实现，符合合同的法定解除条件，其依法起诉要求解除合同应予支持。

【权责关键词】无效撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求驳回起诉维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决解除案涉合同是否正确。

祁盟上诉称其虽然签署了合同，但并没有收到案涉合同文本，并在一审庭审中述称“当时约定买房不是按照合同约定的方式，没有要办按揭的意思。

"“订房时说房子不做按揭，2017年年底交付首付款，承诺2018年6月份缴纳余款。

"“我答应在2018年10月底付清，结果因为打官司工程款一直没到。

"按照祁盟上述陈述，案涉合同约定的购房款支付方式并非双方之间真实意思表示，双方之间签署购房合同实际上是为了办理备案。

本院认为，即使按照祁盟以上陈述，作为购房人，祁盟也应于2018年10月底付清购房余款，后其因本人工程款未获清偿而未按照承诺时间支付下欠购房款，且至中梁公司一审起诉时也未将下欠房款付清，此种情况下，出售人中梁公司的缔约目的无法实现，符合合同的法定解除条件，其依法起诉要求解除合同应予支持。

综上，祁盟的上诉请求不成立，本院不予支持。

一审判决解除案涉合同不违反法律规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一
款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4879元，由祁盟负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 04:47:03
【一审法院查明】一审法院认定事实：中梁公司与祁盟签订了商品房买卖合同及补充协议，约定祁盟购买蒙城中梁壹号院8某地块23栋105室房屋一套，总价款2463856元。

合同第七条约定，贷款方式付款，买受人应于2017年12月13日前支付首期房价款743856元，剩余1720000元购房款向经出卖人公示的贷款银行申请贷款支付。

合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向买受人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。

出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。

合同第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。

补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

补充协议第二条、双方同意合同第七条补充如下：其中（二）关于银行按揭付款方式的约定，1．买受人必须于本合同签订之前提供银行按揭或公积金贷款所需的全部真实资料，其中买受人办理银行按揭的，应于本合同签订后（该处内容被划掉）日内将贷款支付出卖人账户，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任；3．如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任；如买受人无法付清房款，出卖人有权解除本合同，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。

补充协议第三条、双方同意本合同第八条变更如下：1．买受人逾期付款在60日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至
买受人实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，本合同及补充协议继续履行；2．买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起按总付款的20%向出卖人支付违约金且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。

【一审法院认为】一审法院认为：中梁公司与祁蒙签订的商品名买卖合同自双方签字之日起即生效。

双方均应按合同约定履行各自义务。

现因涉及该商品房的按揭贷款政策变化，按揭贷款未能办理，祁蒙也未能给付下余购房款，中梁公司请求解除合同，予以支持。

合同解除后，祁蒙应协助中梁公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。

【二审上诉人诉称】祁盟上诉请求：撤销一审判决，发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审认定事实不清，一审没有认定被上诉人是否将上诉人签署的合同文本交付给上诉人，而被上诉人承认未将双方签订的房屋买卖合同文本直接交付上诉人。

合同未交付，意味着合同条款未经确认，无从履行，如何要求办理贷款。

一审适用法律错误，被上诉人在承诺未作出之时便起诉法院要求上诉人履行合同是荒唐的行为，依法应驳回起诉。

一审判决解除合同于法无据，请二审法院发回重审。

祁盟上诉称其虽然签署了合同，但并没有收到案涉合同文本，并在一审庭审中述称“当时约定买房不是按照合同约定的方式，没有要办按揭的意思。

"“订房时说房子不做按揭，2017年年底交付首付款，承诺2018年6月份缴纳余款。

"“我答应在2018年10月底付清，结果因为打官司工程款一直没到。

"按照祁盟上述陈述，案涉合同约定的购房款支付方式并非双方之间真实意思表示，双方之间签署购房合同实际上是为了办理备案。

本院认为，即使按照祁盟以上陈述，作为购房人，祁盟也应于2018年10月底付清购房余款，后其因本人工程款未获清偿而未按照承诺时间支付下欠购房款，且至中梁公司一审起诉时也未将下欠房款付清，此种情况下，出售人中梁公司的缔约目的无法实现，符合合同的法定解除条件，其依法起诉要求解除合同应予支持。

综上，祁盟的上诉请求不成立，本院不予支持。

一审判决解除案涉合同不违反法律规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
祁盟、蒙城县中梁铭筑置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
安徽省亳州市中级人民法院
民事判决书
(2020)皖16民终80号当事人上诉人（原审被告）：祁盟。

被上诉人（原审原告）：蒙城县中梁铭筑置业有限公司，住所地安徽省蒙城县仁和路与望月路交汇处某某，统一社会信用代码91341622MA2NH62K7B。

法定代表人：黄世俊，该公司经理。

委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。

审理经过上诉人祁盟因与被上诉人蒙城县中梁铭筑置业有限公司（以下简称中梁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初1559号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称祁盟上诉请求：撤销一审判决，发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审认定事实不清，一审没有认定被上诉人是否将上诉人签署的合同文本交付给上诉人，而被上诉人承认未将双方签订的房屋买卖合同文本直接交付上诉人。

合同未交付，意味着合同条款未经确认，无从履行，如何要求办理贷款。

一审适用法律错误，被上诉人在承诺未作出之时便起诉法院要求上诉人履行合同是荒唐的行为，依法应驳回起诉。

一审判决解除合同于法无据，请二审法院发回重审。

二审被上诉人辩称中梁公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法
院维持原判。

原告诉称中梁公司一审提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2．判令被告立即协助原告办理商品房买卖合同备案撤销手续；3．请求依法判令被告立即向原告支付违约金100000元及律师代理费5000元；4．诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：中梁公司与祁盟签订了商品房买卖合同及补充协议，约定祁盟购买蒙城中梁壹号院8某地块23栋105室房屋一套，总价款2463856元。

合同第七条约定，贷款方式付款，买受人应于2017年12月13日前支付首期房价款743856元，剩余1720000元购房款向经出卖人公示的贷款银行申请贷款支付。

合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向买受人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。

出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。

合同第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。

补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

补充协议第二条、双方同意合同第七条补充如下：其中（二）关于银行按揭付款方式的约定，1．买受人必须于本合同签订之前提供银行按揭或公积金贷款所需的全部真实资料，其中买受人办理银行按揭的，应于本合同签订后（该处内容被划掉）日内将贷款支付出卖人账户，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任；3．如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人按本合同
第八条约定承担逾期付款违约责任；如买受人无法付清房款，出卖人有权解除本合同，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。

补充协议第三条、双方同意本合同第八条变更如下：1．买受人逾期付款在60日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，本合同及补充协议继续履行；2．买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起按总付款的20%向出卖人支付违约金且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。

中梁公司与祁蒙签订的商品房买卖合同，双方均未载明签订合同的日期，该商品房买卖合同于2018年5月28日在蒙城县房地产管理局进行了备案登记，商品房网上备案确认单显示双方合同签订日期为2018年1月9日。

中梁公司所提供的商品房买卖合同补充协议系格式合同，字体明显要比买卖合同字体小很多，且补充协议对买卖合同的第三条、第七条、第八条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十五条内容进行了大量的变更和补充的，限制了购买人的权利，加重了购买人责任，减轻了出卖人的责任。

祁蒙支付的首付款743856元，其中为现金238628元、被征收人为祁蒙的价值505228元的蒙城县房屋征收安置购房劵一份。

祁盟承诺于2018年10月份付清剩余购房款，但未能给付。

因为银行贷款政策变化，办理按揭贷款，需要提高首付款的比例，祁盟未能办理按揭贷款。

购房人办理按揭贷款，均是按照中梁公司的要求提供相关材料，由中梁公司与银行办理按揭贷款的相关事宜，由银行告知中梁公司办理按揭贷款需要的相关资料，中梁公司再告知购房人准备相关资料。

本案的诉状于2019年4月1日送达祁蒙。

一审法院认为一审法院认为：中梁公司与祁蒙签订的商品名买卖合同自双方签字
之日起即生效。

双方均应按合同约定履行各自义务。

现因涉及该商品房的按揭贷款政策变化，按揭贷款未能办理，祁蒙也未能给付下余购房款，中梁公司请求解除合同，予以支持。

合同解除后，祁蒙应协助中梁公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。

因购房人办理按揭贷款，均是按照中梁公司的要求提供相关材料，由中梁公司与银行办理按揭贷款的相关事宜，由银行告知中梁公司办理按揭贷款需要的相关资料，中梁公司再告知购房人准备相关资料，故按揭贷款政策发生变化，没有办理不是购房人刻意违约造成；中梁公司没有审核好购房人是否达到可以办理按揭贷款的条件以及办理按揭贷款需要的相关资料，具有过错；购房人没有咨询好可以办理购房按揭贷款的条件，亦存在过错。

中梁公司所提供的商品房买卖合同补充协议系格式合同，补充协议字体明显要比买卖合同字体小很多，且补充协议对买卖合的大部分条款进行了大量的变更和补充，限制了购买人的权利，加重了购买人责任，减轻了出卖人的责任，该格式条款为无效条款，且买卖合同第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故中梁公司按补充协议中的约定，要求购房人支付违约金的请求，不予支持；中梁公司要求购房人承担律师代理费5000元，无依据，不予支持。

合同解除后，中梁公司应退还购房人已付的购房款743856元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决：一、确认蒙城县中梁铭筑置业有限公司解除合同的行为有效，蒙城县中梁铭筑置业有限公司与祁蒙之间的房屋买卖合同已于2019年4月1日解除；二、祁蒙于本判决生效之日起10日内协助蒙城县中梁铭筑置业有限公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续；三、蒙城县中梁铭筑置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还祁蒙购房款743856元（返还现金238628元、被征收人为祁蒙的价值
505228元的蒙城县房屋征收安置购房劵）；四、驳回蒙城县中梁铭筑置业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2400元，减半收取1200元，由蒙城县中梁铭筑置业有限公司负担。

当事人二审均无新证据提交。

本院查明本院查明的事实与一审无异。

本院认为本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决解除案涉合同是否正确。

祁盟上诉称其虽然签署了合同，但并没有收到案涉合同文本，并在一审庭审中述称“当时约定买房不是按照合同约定的方式，没有要办按揭的意思。

"“订房时说房子不做按揭，2017年年底交付首付款，承诺2018年6月份缴纳余款。

"“我答应在2018年10月底付清，结果因为打官司工程款一直没到。

"按照祁盟上述陈述，案涉合同约定的购房款支付方式并非双方之间真实意思表示，双方之间签署购房合同实际上是为了办理备案。

本院认为，即使按照祁盟以上陈述，作为购房人，祁盟也应于2018年10月底付清购房余款，后其因本人工程款未获清偿而未按照承诺时间支付下欠购房款，且至中梁公司一审起诉时也未将下欠房款付清，此种情况下，出售人中梁公司的缔约目的无法实现，符合合同的法定解除条件，其依法起诉要求解除合同应予支持。

综上，祁盟的上诉请求不成立，本院不予支持。

一审判决解除案涉合同不违反法律规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4879元，由祁盟负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王文伟
审判员王艳东
审判员黄战营
二〇二〇年三月一日
法官助理孙曼
书记员李遨宇
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