上海安亭旧城街坊地块策划方案

安亭旧城7街坊地块策划方案
一、地块基本概况
地块名称：安亭镇旧城区7号街坊
地理位置：地处泗泾以北、新源路以东、和静路以南、规划公建用地以西
土地面积：52581平方米
容积率：≤1.0
中标价格：8888.7万元
楼面地价：1690元/平方米
二、周边市场现状
地块位于安亭老镇中心区附近，周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全，步行至原有老镇区的中心商业街仅十分钟时间，地理位置在中心镇区较为优越。

规划中即将通车的新源路商业街将大大改善此地的交通状况，并且充实周边的商业氛围与生活氛围。

目前安亭老镇普通公寓住宅价格在3600元/平方米左右，安亭新镇产品定位较高，价格已从6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升态势。

未来的商业步行街新源路两侧，自北向南聚集了5家楼盘工地，近30万平方米的开发量。

与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案，建筑面积约15万平方米。

从市场情况来看，本地块周边的新建商品房开发量已比较大，且同质化现象较为严重，竞争相当激烈；安亭新镇的高标准、高起点规划将
对老镇区开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期老镇区的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。

但是由于新镇开发楼盘的价格与老镇区的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会部分向老镇形成分流。

三、地块条件分析
四、定位思路
五、产品建议
刷新地区居住理念
打造安亭老镇最具品质感的
低密度社区
总体规划布局——
体现低容积率的价值
建议本案的规划布局采用“电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案
·商业：
市场现状：地块西面紧临新源路，该路为安亭老街重点改造工程之一，目前在建项目较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。

现状分析：地段居住氛围浓厚，人气旺盛，将成为老镇未来商业中心，但由于路面较宽，人气聚集比较困难，整条街要形成浓厚的商业气氛将要比较长的时间。

规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路段考虑采用广场式或半围合式的设计，保障客源的滞留，便于人气的收纳。

·公寓：
市场现状：老镇项目均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。

新镇规划非常国际化，但推出的一期均为4-5层的公寓产品，且价格较老镇高出许多。

现状分析：老镇项目总体开发品质不高，还只能满足城市导入型和居住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。

规划建议：为保证项目的高品质，同时起到稀释土地容积率的作用，考虑屏弃规划多层公寓的做法，用项目约22%的土地规划4栋11层小高层电梯公寓，容积率控制在1.6以下。

根据地块资源状况，电梯公寓可规划在地块北侧。

·联体别墅：
市场现状：老镇目前还没有联排别墅产品，新镇规划中有，但在售的一期中尚无该类产品。

现状分析：由于产业的发展，居民收入的提高，老镇中存在部分对居住品质要求较高的客源。

而新镇由于加上目前生活配套跟不上，加上
公寓目前价格已定在6000元以上，其联排别墅与本案同类产品将在价格上有一定的差距，不会在市场上形成激烈竞争。

规划建议：屏弃规划叠加别墅的做法，用65%的土地规划联体别墅（容积率在0.65左右）。

由于地块南面紧靠泾市河，为充分利用这一自然景观资源，建议将联排别墅规划在地块南侧使项目产品更加纯粹，不仅能保证产品高品质的长效性，同时也便于日后的物业管理，有利于价格的提升。

六、经济价值评估
·用地指标：
总用地：52580平米
容积率：1.0
总建筑面积：55580平米
其中: 可售面积：52190平米
公建面积：390平米
·产品配置比例：
产品形态容积率占地面积分配建筑面积占总建面比例备注
联体别墅0.65 65% 22095m2 42% 单套面积约210 m2,共106栋
电梯公寓1.6 22% 22095 m2 42% 4个大单体11F小高层,每栋面积5500 m2
商业1.0 12% 8000 m2 15.2%
其他1.0 1% 390 m2 0.8%
小计1.0 100% 52580 m2 100%
·经济价值分析：
总投资：22156万元
总销金额：29067万元
利润：6911万元
(小高层售价：4800元/平米；联体售价：6500元/平米；商场售价：8500元/平米)
【模拟精选案例二】
宝山顾村区域总体开发思路初探
由于市中心房源的日渐稀少，宝山区作为离市中心最近的区域，逐步登上了上海楼市的大舞台。

在供不应求的市场推动下，宝山各板块房价频频上涨，大华地区代表楼盘枫庭丽苑，最高价已达到了7900元/平方米。

其余各板块的价格也随着每一期新房源的推出而节节攀升。

目前整个宝山地区均处于无房可售的局面，其市场人气指数可见一斑。

而最近土地招投标公开实施以来，大规模的土地供应量、大型知名房地产开发企业的进驻，更是凸现了宝山强劲的后续动力，很明显，宝山将成为上海房产下一轮行情的重头戏。

然后，以公开招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中也将对供不应求的局面进行缓解，市场竞争的严峻性被赫然摆在面前。

在缺乏二手房和租赁市场支持的背景下，宝山房价究竟还能走多远？无论是在已经启动的共康、月浦、西城，还是尚未被辐射到的罗店，当宝钢职工被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力究竟还有多少？
带着这样的问题，我们对本次土地招投标四号公告中同时中标的宝山顾村的三个大规模地块进行了综合分析，旨在通过其开发模式的探讨，寻求新的突破市场之路。

顾村中标地块信息
宝山区6号宝山区7号宝山区8号
地理位置宝安公路以南、电台路以西（A块）宝安公路以南、电台路以西（B块）宝安公路以南、电台路以西（C块）
占地面积187766 m2 168766 m2 170133m2
容积率≤1.4 ≤1.4 ≤1.35
中标价36614.5万元35440.6万元40832万元
中标单位上海顾村房地产开发公司上海新天地置业发展有限责任公司长江经济联合发展（集团）股份有限公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、上海临江房地产开发经营有限公司
宝山楼市现状（区域板块分布图）
区域条件分析
>>>优势
·崇明岛作为上海市未来发展的新经济增长点，宝山将起到纽带的作用。

·宝山是距上海中心城区最近的郊县，目前提供住宅开放土地数量最多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐渐减弱的情况下，两年后宝山
将成为上海市普通住宅供应新热点。

·轨道1号线的即将开通和明珠线的延伸，将极大改善目前宝山地区的交通。

顾村板块紧邻外环线、沪太路、蕴川路，距轨道1号线起点站也不远，未来交通较为理想。

·中标的三幅地块规模均较大，利于各项目进行高品质规划，提高顾村板块的市场形象。

·多家上海市开发50强企业进驻宝山，有利于带动整个宝山区楼市，提升宝山在上海楼市的地位。

目前已有万科、中星集团、鹏欣集团、三湘集团、上海地产集团、新长宁集团等多家企业进驻。

>>>弱势
o 区域价格上升过快，与市民收入的增加幅度差距较大，严重影响后续楼盘开盘楼价的上升空间。

o 土地获得方式的改变使得中标项目土地的获取成本较高。

o 目前市场还存在大量未开发的低成本土地，这将给近期中标土地的开发造成极大的经济压力。

o 在交通、生活配套等基本条件未得到实质性改善的情况下，顾村板块70万平方米的住宅量将承受较大的市场压力。

整个宝山区各板块也同样将承受这种压力。

o 目前宝山区各板块二手房和租赁市场极不活跃，对整个区域房价继续良性上升缺乏有力支撑。

§土地开发模式和项目定位的思考
■放慢开发节奏，错开与周边楼盘低地价土地的不平等竞争。

■调整对项目回报的盲目膨胀心理，理性看待市场，用心对待产品。

■研究、借鉴闵行莘庄及周边区域住宅开发经验，为市场提供高性价比产品，提供广大市民购买能力范围内的产品。

■顾村由于属新开发板块，市场形象较为弱势，加上未来几年周边楼盘供应量非常大，竞争将异常激烈，建议采取板块联合开发的模式，即三个项目放在一起来考虑规划方案，从产品定位、生活配套、项目包装、营销手法、推广周期，价格定位等全方位来制定策略。

既利于板块整体形象的提高，又能有效降低自身的开发成本，同时可以避免板块内项目的不良竞争。

§顾村板块总体定位
一个涵盖大众需求吸纳城市人口的居住村落
一个贴近城市发展脉搏正在崛起的新兴人口聚集地
一个具备优良规划品质、提供舒适生活的家
百姓·精品·生活小城。