2016年福建省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题

2016年福建省房地产估价师《案例与分析》:房地
产抵押估价的相关
技术规定考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、不是影响房地产价格的区位因素是__。

A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
2、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、__和其他房地产信贷
资金。

A.商品房预售款
B.住房公积金
C.自营性房地产信贷资金
D.开发企业存款
3、下列关于地籍图,表述不正确的是。

A:地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时,了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据
B:地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图
C:城市地籍图比例一般为1:800
D:地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素
E:执行层的组织协调
4、在全国范围内有全国统一定额,这体现了工程建设定额的特点。

A:统一性
B:权威性
C:系统性
D:稳定性
E:执行层的组织协调
5、自2008年11月1日起,对个人首次购买90m2及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到__。

A.1%
B.2%
C.3%
D.4%
6、保险的派生职能不包括__。

A.防灾防损
B.融通资金
C.组织经济补偿
D.分配
7、在物业管理区域内,水、电供应单位应当向__收取有关费用。

A.物业管理企业
B.社区服务中心
C.业主委员会
D.最终用户
8、某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为()万元。

A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
9、假设开发法的原理依据与相同,是预期原理。

A:收益法
B:经济法
C:权益法
D:成本法
E:工业用地的监测点评估价格
10、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是__。

A.提高开发贷款利率
B.降低开发贷款利率
C.通货膨胀率下降
D.降低房地产税费
11、下列关于假设开发法的表述中.不正确的是。

A:假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B:运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C:假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D:假设开发通常是一次性的价格剩余
E:工业用地的监测点评估价格
12、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
13、物业管理的全面启动以为标志。

A:物业的接管验收
B:业主入住
C:日常的前期物业管理服务
D:首次业主大会召开
E:执行层的组织协调
14、物业管理的招标方式通常采取__。

A.公开招标、委托招标
B.公开招标、邀请招标
C.邀请招标、协议招标
D.委托招标、协议招标
15、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是__。

A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
16、在保险的基本职能中,保险的派生职能不包括__。

A.融通资金职能
B.防灾防损职能
C.分配职能
D.分散风险职能
17、商品房现房广告不得涉及的内容是。

A:销售价格
B:装饰装修
C:小区环境
D:升值承诺
E:执行层的组织协调
18、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。

A.网络图法
B.坐标系数
C.横道图法
D.表格法
19、估价时点应与__的日期相一致。

A.签订估价合同
B.开始估价作业
C.完成估价报告
D.估价结果所属
20、人防工程的地下室面积建筑面积。

A:属不应分摊的共有
B:属分摊的共有
C:不属共有
D:属物业公司所有
E:执行层的组织协调
21、已知某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A.年
B.半年
C.季度
D.月
22、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180
B.196
C.200
D.300
23、某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。

按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度25m 的矩形土地的总价为__。

A.53.34万元
B.85.34万元
C.106.68万元
D.213.36万元
24、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。

已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()万元。

A.43
B.112.5
C.123.3
D.150
25、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为.[2004年考题]
A:10.0%
B:11.1%
C:11.9%
D:12.5%
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分) 1、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。

A:抵押
B:租赁
C:权利
D:义务
E:赠与
2、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为__。

A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
3、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。

A.比较风险
B.通货膨胀风险
C.时间风险
D.资本价值风险
4、国家对房地产开发企业实行资质管理,按企业条件分为四个等级,其中一级企业应具备的条件主要有__。

A.注册资本5000万元以上
B.从事开发房地产经营时间5年以上
C.近三年累计竣工建筑面积5万m2上,质量合格率为100%
D.中级职称以上管理人员20人以上
E.公司固定资产价值达到8000万元
5、下列关于房地产权属登记的目的和意义,表述正确的是。

A:保护房地产权属登记部门的合法权益
B:保护房地产权利人的合法权益
C:保证交易安全,减少交易成本
D:是房地产管理的基础工作
E:为城市规划、建设、管理提供科学依据
6、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
7、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。

A.前期工程资料
B.土建资料
C.安装方面的资料
D.设计文件
E.竣工图
8、下列风险中,属于房地产投资系统风险的有。

(2009年试题)
A:市场供求风险
B:变现风险
C:利率风险
D:时间风险
E:资本价值风险
9、下列引起房地产价格上涨的因素中,属于房地产自然增值的因素有。

A:对房地产本身进行投资改良
B:需求增加导致稀缺性增加
C:通货膨胀
D:外部经济
E:提高建造成本
10、某家拟购买一套住宅,单价为3 000元/㎡,该家庭的月收入为6 000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款年利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。

A:36.72
B:45.32
C:88.88
D:97.86
E:借款合同
11、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为。

(2009年试题)
A:5.00%
B:7.50%
C:18.36%
D:28.85%
E:借款合同
12、下列房地产价值类型中,属于非市场价值的有。

A:完全产权价值
B:出租人权益价值
C:快速变现值
D:承租人权益价值
E:残余价值
13、土地使用权出让合同约定的使用年限期满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前__向土地管理部门提出申请。

A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
14、建筑物的物质折旧包括__。

A.有形损耗
B.正常使用的磨损
C.功能折旧
D.意外的破坏损毁
15、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务,以保证拍卖活动的顺利进行。

”这是拍卖基本原则中__原则的内容。

A.公开
B.公平
C.公
D.诚实信用
16、住房置业担保公司的组织形式可以为()。

A.事业单位
B.合伙制企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位
17、某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房
地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为()m2。

A.700
B.600
C.500
D.200
18、针对某个估价对象,下列关于估价方法选用的说法中,正确的有()。

A.理论上适用的估价方法,都必须选用
B.在适用的估价方法中,选用两种即可
C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的,可以不用
D.必须选用两种以上的估价方法,不能只选用一种估价方法
E.仅有一种估价方法适用的,可只选用一种估价方法
19、房地产估价机构资质等级分为。

A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
E:五级
20、某宗房地产购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年,年利率为5.58%,按月等额偿还本息,则关于该房地产价格的说法,正确的有__。

A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
21、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A.土地出让制度
B.土地转让制度
C.房地产登记制度
D.土地储备制度
22、.2010年3月,某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目,总投资2亿元,则该项目资本金应不低于万元。

A:4000
B:5000
C:6000
D:7000
E:执行层的组织协调
23、路线价法估价的第四个步骤是__。

A.设定标准临街深度
B.选取标准临街宗地
C.调查评估路线价
D.制作价格修正率表
24、下列关于潜在毛租金收入的说法,不正确的是__。

A.物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B.它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C.能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D.它代表物业实际获取的收入
25、在房地产市场周期循环中,供给增长速度高于需求增长速度,空置率上升并逐渐接近合理水平,这一阶段处于房地产市场自然周期的。

(2007年试题)
A:第一阶段
B:第二阶段
C:第三阶段
D:第四阶段
E:借款合同。