本案排气阀漏水损失应由物业公司承担

本案排气阀漏水损失应由物业公司承担
被告李某同住在某小区5号楼一单元，李某住在501室（顶层），王某住在401室，两家上下相邻。

2011年2月16日晚11时，王某发现家中房顶漏水，经检查，水是从李某家中流出的，王某随即将此情况告知物业公司。

物业公司当即与李某联系，但李某家中无人一直联系不上。

直到当晚12时左右，物业公司才与李某的亲属取得联系，打开李某家房门后，发现安装在李某家的5号楼共用暖气排气阀门破损导致漏水，物业公司立即更换了破损的排气阀门。

原告家房顶、墙壁及家俱等因水浸泡遭受了损失。

事发后，原告与被告李某及物业公司协商赔偿事宜，二被告都认为自己没有责任。

原告遂起诉到法院，要求二被告赔偿自家被水浸泡的损失40000元。

经查，原告王某家遭水浸泡的财产损失共计19200元。

分歧：
对本案处理有两种不同意见：
第一种意见认为，原告的损失应由物业公司与李某按照主次责任分担。

理由是：物业公司疏于检查和管理，导致小区共用暖气排气阀破损漏水造成王某损失，物业公司应承担主要责任。

排气阀破损漏水时，李某家中无人又联系不上，导致物业公司无法进入李某家中抢修，造成损失扩大，李某也应承担一定的责任。

第二种意见认为，原告的损失应由物业公司承担。

理由是：小区共用的排气阀门破损漏水是物业公司未尽维修养护之责造成的，物业公司应承担赔偿责任。

漏水事故发生后，物业公司在无法与李某取得联系从而且进入其家中抢修的危急情况下，没有采取紧急避险措施进入李某家中抢修，导致损失扩大，扩大的损失也应由物业公司承担。

评析：
首先，物业公司对小区共用的排气阀破损漏水负有管理、维护不力之责。

原告王某与被告物业公司之间存在物业管理合同关系，物业公司作为管理方和供暧方，对暖气排气阀门等物业共用设施负有维修和管理义务。

李某家中安装的暖气排气阀属业主共用设施，物业公司对该暖气排气阀门负有定期查验、养护，使其保持良好使用状态的责任。

由于物业公司疏于检查和管理，导致安装在李某家中的小区共用暖气排气阀破损漏水，淹了李某家，继而又浸泡了王某家，物业公司未尽维修养护之责是导致此次漏水事故发生的直接原因。

根据《物业管理条例》第三十六条之规定，物业公司未能履行物业合同的约定，导致业主财产损害的，应当依法承担相应的法律责任。

其次，漏水事故发生后，物业公司未能采取紧急避险措施，导致王某的损失扩大，扩大的损失也应由物业公司承担。

物业公司在得知暖气阀破损漏水消息后，在与李某家人联系不上、无法通过李某家人配合进入李某房内的紧急情况下，本应立即邀请公安部门或者其他见证人到场，采取紧急避险措施，实施入户抢修、排水作业，防止损失扩大。

但物业公司没有果断采取紧急避险措施，而是一直等到1小时后，与李某亲属取得联系打开501室房门后才进行抢修。

物业公司未能采取紧急避险措施，延误了抢修时间，导致损失扩大，扩大的损失也应由物业公司承担。

第三，李某在本案中无过错，不承担赔偿责任。

虽然小区共用暖气排气阀门安装在李某家中，但李某作为业主没有照看共用排气阀门的义务，更无法预见排气阀门破损的时间。

事发当晚，李某家中无人，据此可以认定排气阀门并非李某家人损坏。

因此，对于共用暖气阀门破损，导致原告家遭水浸泡事故，李某主观上并无过错，不承担赔偿责任。

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