房地产项目投资回收期影响因素分析

房地产项目投资回收期影响因素分析
投资回收期作为评价房地产投资项目的一个重要经济指标,分析影响投资回收期的影响因素具有重要的现实指导意义。

本文定性分析了地段、单方投资额、市场因素对投资回收期的影响,为项目投资决策提供参考。

标签：投资回收期地段房价
改革开放以来,房地产业得到了蓬勃发展,已经作为国民经济的一大支柱产业,同时房地产业的健康发展业已成为衡量一个地区、一个国家经济发展的一个重要指标。

项目投资回收期是评价投资项目经济效益的一个重要指标,探讨房地产投资项目投资回收期的影响因素,对房地产项目投资具有十分重要的实践指导意义。

一、投资回收期的计算方法
投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。

它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。

投资回收期Pt通常可以用下式计算:(1)
式中,Pt为投资回收期;CI为现金流入量;CO为现金流出量;(CI-CO)t为第t年的净现金流量;i为贴现率。

当投资回收期小于或等于基准投资回收期时,说明投资方案的经济性较好,方案是可行的;反之,说明方案的经济性较差,方案不可取。

由此可见,对于一个投资方案而言,投资回收期越短,经济效果越好,风险也越小。

二、投资回收期影响因素分析
从公式(1)可以看出,影响投资回收期的因素主要包括收益、支出、贴现率等,但是对于房地产投资项目而言,由于房地产投资区别于其他投资的特殊性,影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。

1.房地产调控政策对投资回收期的影响。

房地产业已经成为我国的一个支柱产业,促进房地产业的健康发展是我国经济建设过程中的一个重要目标。

政府对房地产投资的政策倾向将直接影响房地产业的发展。

2005年以来,房价过高、房地产投资增长过快等问题引起了中央政府的高度重视。

2005年3月26日,《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》针对房价上涨过快明确提出八点要求,首次以行政问责的形式将稳定房价提高到政治高度,被业界称为老“国八条”;4月27日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,指出目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。

会议强调,必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务;5月9日,《国务院办公厅转发建设部
等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在土地、税收、金融、住房保障等方面提出了八点措施,被业界称为新“国八条”。

针对房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。

2006年5月17日国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题,提出六项调控措施,被称为“国六条”;5月29日,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出15条具体调控措施,被称为“国十五条”。

诸如此类的政府调控政策在一定程度上将影响房地产投资导向,一定程度上压抑投机性和投资性购房需求。

就投资项目而言,将影响房地产项目的投资成本和项目收益,从而影响房地产投资回收期。

2.地段对投资回收期的影响。

时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。

房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。

而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度,都与地段有着密切关系。

而地段的不同,直接影响地价的差异,进而影响房地产价格的不同。

朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关:(2)
式中:G为房屋或土地的价格梯度;为距离的变化;为随着距离的变化价格的变化水平。

房屋价格梯度表示随着单位距离的增加,房屋价格下降的速度,而土地价格梯度表示随着单位距离的增加,开发商们愿意支付的土地价格下降的速度。

该公式也说明地段的不同,地价也随之变化。

而刘琳、刘洪玉等认为地价与房价之间为线性正相关关系,可以表达为(3)
式中:P为房价(元/平方米建筑面积);PL为地价(元/平方米土地面积);F为容积率(%);γ为综合税率(%);C为建筑物的建安造价(元/平方米建筑面积)。

若在上式中,设,A和B为任一不为零的常数,则公式(3)可表达为(4)
公式(4)正是表明房价与地价存在线性正相关关系。

综上分析,当房地产所处地段不同,地价存在显著差异,从而导致房价的不同。

而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。

从公式(1)可以看出,影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益,因此,对于房地产投资项目而言,地段的区别,对投资回收期有较大的影响。

从公式(4)可以看出,项目收益(房价)随着土地价格的上涨而增长,由公式(1)可知,随着收益的增加,投资回收期随之缩短。

因此地段对项目投资回收期的影响可以用图1简单描述。

3.单方投资额对投资回收期的影响。

由公式(1),投资回收期是指用投资方案的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。

对于房地产项目而言,投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入,而投资额主要包括土地价格、建安
费、基础设施费、各种税费等。

对于在同一地段、同一时期的房地产项目,房屋的销售价格和租赁价格基本相同,此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出(CI)。

从房地产投资项目的运行规律分析,项目的现金流出主要集中在项目建设期,因此可以用项目总投资(I)作为项目现金流出的一个综合指标。

由于销售价格和租赁价格通常是以单位建筑面积为计价单位,为了便于比较分析,以单位建筑面积的投资额(I/S)作为现金流出的指标更为适用。

若以静态投资回收期为研究对象,则公式(1)可表达为
上式中,如果以房屋销售价格或租赁价格作为现金流入(CI),以单位建筑面积投资额作为现金流出(CO),则可以得到:当销售价格或租赁价格相对稳定时,项目的投资回收期Pt随着单位建筑面积投资额(I/S)的提高而延长。

同样,若考虑动态投资回收期,按照公式(1),同样可以得出结论:在销售价格相对稳定时,项目的投资回收期随着单方投资额的提高而相应延长。

4.房价对投资回收期的影响。

任何市场的供给和需求都是动态的和不确定的。

这种不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性,因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。

房地产市场中的经营者所承担的这种风险比一般市场要大些,因为房地产商品的价值受供求影响的程度很大。

房地产市场供求的变化受多方面因素的影响。

宏观上,房地产市场需求类型和需求量受社会经济发展水平的影响,尤其是工业化水平和城市化水平。

工业化和城市化是引致房地产需求变化的最主要因素。

工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途,从而使房地产需求类型不断增加。

同时,工业化和城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市,极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。

微观上,房地产市场的供求变化受收入水平、人口增长、消费者偏好以及供给状况的影响。

房地产市场供求状况的变化以及其他各类市场因素的变化的结果是导致房地产商品价格的变化,而房地产销售价格又直接影响房地产投资项目的收益,因此房地产销售价格对投资回收期也有着直接的联系。

假设房地产项目的销售收入即为投资项目的收益(CI),则项目收益可以表达为(6)
其中Pi、Si分别代表房地产项目中不同类型房屋的销售价格和销售面积。

显然,项目收益CI随着销售价格P的上升而增加,而由公式(1),投资回收期Pt将随着前期收益CI的增加而缩短。

因此,当房地产商品的价格上涨时,在其他影响因素基本稳定的前提下,投资回收期将随之缩短;反之,当房地产商品价格下跌时,投资回收期相应地延长。

三、结语
投资回收期作为房地产投资项目的重要评价指标,然而因房地产投资的特殊性,影响房地产投资项目的投资回收期的因素众多,本文从投资回收期的本质出发探讨了影响回收期的四个主要因素,对于项目投资决策具有一定的指导意义。

参考文献:
[1]范如国:房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社,2004.3
[2]朱道林董玛力:地价与房价的经济学分析[J].中国土地,2005.7:20～21
[3]刘琳刘洪玉:地价与房价关系的经济学分析[J].数量经济技术经济研究,2003(7):27～30
[4]赵世强:房地产开发风险管理[M].北京:中国建材工业出版社,2003。