西安紫峪置业有限公司、程勃等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

西安紫峪置业有限公司、程勃等商品房预售合同纠纷民事二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2021.08.30
【案件字号】(2021)陕01民终15782号
【审理程序】二审
【审理法官】李雪晴姬钊蒋瑜
【文书类型】判决书
【当事人】西安紫峪置业有限公司;程勃;西安高科新西部实业发展有限公司;西安紫薇地产开发有限公司
【当事人】西安紫峪置业有限公司程勃西安高科新西部实业发展有限公司西安紫薇地产开发有限公司
【当事人-个人】程勃
【当事人-公司】西安紫峪置业有限公司西安高科新西部实业发展有限公司西安紫薇地产开发有限公司
【代理律师/律所】王普陕西海普睿诚律师事务所;马世焜陕西海普睿诚律师事务所
【代理律师/律所】王普陕西海普睿诚律师事务所马世焜陕西海普睿诚律师事务所
【代理律师】王普马世焜
【代理律所】陕西海普睿诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】西安紫峪置业有限公司
【被告】程勃;西安高科新西部实业发展有限公司;西安紫薇地产开发有限公司
【本院观点】本案的争议焦点为涉案房屋的交付条件应如何认定。

【权责关键词】完全民事行为能力代理违约金支付违约金不可抗力合同约定基本原则证明力新证据质证诉讼请求维持原判执行
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【更新时间】2021-11-09 21:02:55
西安紫峪置业有限公司、程勃等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2021)陕01民终15782号当事人上诉人(原审被告)：西安紫峪置业有限公司。

法定代表人：李江林，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王普，陕西海普睿诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：程勃。

原审被告：西安高科新西部实业发展有限公司。

法定代表人：张东，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王普，陕西海普睿诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。

原审被告：西安紫薇地产开发有限公司。

法定代表人：赵中，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王普，陕西海普睿诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。

审理经过上诉人西安紫峪置业有限公司(以下简称“紫峪公司”)因与被上诉人程勃、原审被告西安高科新西部实业发展有限公司(以下简称“高科新西部公司”)、原审被告西安紫薇地产开发有限公司(以下简称“西安紫薇地产”)商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初13170号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。

上诉人紫峪公司及原审被告高科新西部公司、原审被告西安紫薇地产之共同委托诉讼代理人王普、马世焜，被上诉人程勃到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称紫峪公司上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回程勃一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由程勃承担。

事实与理由：1.本案双方就涉案房屋的交付条件在附件十二补充协议中，将案涉合同第九条约定的交付条件“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件”。

程勃作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同时未对合同内容提出异议，该合同系双方真实意思表示，合同附件即补充协议作为涉案合同的重要组成部分，与其具有同等法律效力。

案涉合同已经按照规定进行了备案，合同条款对双方均具有法律约束力。

双方在补充协议中对于交付条件的补充约
定，符合相关法律规定和行业现状。

一审法院以双方签订的案涉合同第九条约定具体明确、并不会引起歧义为由，认定附件十二不能视为对合同第九条的变更，该认定违背合同双方当事人的真实意思表示，系事实认定错误。

2.紫峪公司已按照案涉合同约定履行了交房通知义务，且程勃已签收。

程勃在收到交房通知后拒绝收房，依据合同约定，应当视为紫峪公司已向程勃交付了房屋。

故紫峪公司不存在逾期交付房屋情形，不应承担违约责任。

另，程勃如认为涉案房屋存在质量问题，可依据合同约定或实际损失情况主张损失，而不是以质量问题主张逾期交房违约责任。

二审被上诉人辩称程勃答辩称，1.一审严格按照相关法律规定及《商品房买卖合同》的约定予以判决，不存在无视案涉合同约定的情形。

一审判决结果合理合法，应予维持。

2.本案所涉商品房未取得建设工程竣工验收备案的证明文件，未达到法律规定以及合同约定的交付条件，紫峪公司未能按照合同约定时间交付商品房，应当向程勃支付逾期交房违约金。

3.紫峪公司从未向程勃出示案涉合同第九条所约定的证明文件，根据合同约定，程勃有权拒收房屋，由此造成的逾期交付责任应由紫峪公司承担。

且涉案房屋是否存在质量问题，与紫峪公司是否逾期交房，是两个不同法律概念。

4.案涉商品房未取得建设工程竣工验收备案的证明文件，未达到法律规定以及合同约定的交付条件，紫峪公司存在逾期交房违约事实，应承担逾期交房违约责任。

综上，请求驳回上诉，维持原判。

高科新西部公司、西安紫薇地产答辩称，高科新西部公司、西安紫薇地产与本案无关，但其公司认可紫峪公司的上诉意见。

原告诉称程勃向一审法院起诉请求：1.紫峪公司向程勃承担逾期交房违约金27768.6元(即自2019年8月31日起暂计算至2020年4月16日止)；2.紫峪公司向程勃赔偿误工费2000元；3.紫峪公司按照备案图纸施工；4.高科新西部公司、紫薇地产对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；5.本案的诉讼费由紫峪公司、高科新西部公司、西安紫
薇地产承担。

一审法院查明一审法院认定的事实：2017年6月21日，程勃(买受人)与紫峪公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》及相关附件(合同登记号：Y17093177)，约定：程勃购买紫峪公司开发的位于西安市雁塔区商品房，预测建筑面积共136.68平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方8871.84元，总价款为1212603元，程勃应当在2017年5月12日前支付首期房价款382603元，余款830000元申请贷款支付。

合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年8月20日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)，(1)逾期在90日之内，出卖人按已付房款日万分之一的标准向买受人支付违约金；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人按已付房款日万分之一的标准向买受人支付违约金。

合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。

附件十二补充协议约定：由于建设工程竣工验收备案需要相
关部门配合，出卖人无法控制时间，因此将本合同第九条第1款交付条件第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件。

”第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告。

”上述合同签订后，程勃按照合同约定向紫峪公司支付了首付款382603元，剩余款项830000元，以办理银行按揭的方式支付。

2019年7月26日，建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位对紫薇·二府庄项目DK-1地块建安工程施工Ⅱ标段11某12某13某楼进行竣工验收，并形成《竣工验收会议纪要》，验收结论为：综合各验收专业组的意见进行总结发言，经审查施工技术资料及现场实体验收，各方意见一致，认定紫薇·二府庄项目11某12某13某楼单位工程均符合设计要求和有关施工规范规定，同意紫薇·二府庄项目11某12某13某楼单位工程为合格标准。

2019年7月，紫峪公司取得紫薇·二府庄13某楼《房产测绘成果报告》。

2019年8月28日，紫峪公司按照《商品房买卖合同(预售)》约定的通信地址向程勃邮寄《入住通知书》。

截至庭审辩论终结前(2021年4月9日)，紫峪公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。

一审法院认为一审法院认为，程勃(买受人)与紫峪公司(出卖人)签订的《商品房买卖合同(预售)》及相关附件，系双方当事人真实意思表示，双方均应当如约履行。

本案的争议焦点为案涉商品房交房条件是以合同第九条约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件为准，还是以附件十二补充协议中约定的取得经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件为准。

合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。

附件十二补充协议约定：由于建设工程竣工验收备案需要相关部门配合，出卖人无法控制时间，因此将本合同第九条第1款交付条件第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件。

”第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告。

”一审法
院认为，合同第九条交房条件的约定明确具体，并不会引起歧义，在此前提下，紫峪公司未能向程勃履行提醒注意义务，并未向程勃重点提示对房屋交付标准进行修订的特别说明，擅自在附件十二将该条款特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件”，不能视为是对合同第九条的变更约定，故认定案涉商品房的交付条件应当以合同第九条的约定为准。

且截至庭审辩论终结前(2021年4月9日)，紫峪公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故紫峪公司构成违约，应当按照合同约定向程勃支付违约金。

因紫峪公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，交房时间无法确定，故对程勃主张的2019年8月31日至2020年4月16日的逾期交房违约金27768.60元(1212603元×229天×0.0001)予以支持，之后紫峪公司如继续存在违约行为，程勃可另案主张。

关于程勃主张高科新西部公司及西安紫薇地产承担连带责任，以及要求紫峪公司承担误工费一节，既无合同依据，亦无法律依据，依据合同相对性的基本原则，依法不予支持。

关于程勃主张紫峪公司未按照备案施工图纸施工要求紫峪公司继续按照备案图纸施工一节。

程勃认为本案的13号楼的案涉户型按照备案图纸应存在楼梯设计，紫峪公司认为备案图纸中13号楼案涉户型显示不存在楼梯设计，一审法院认为，程勃、紫峪公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件中并未明确显示该户13号楼的案涉户型是否存在楼梯设计，且程勃该项诉请内容已经超过了人民法院司法审查及处理范围，故对于程勃的该项诉请，不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告西安紫峪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程勃2019年8月31日至2020年4月16日的逾期交房违约金27768.60元。

二、驳回原告程勃其余诉讼请求。

如果被告西安紫峪置业有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费544元，由西安紫峪置业有限公司承担。

因程勃已预交，故西安紫峪置业有限公司应在履行付款义务时连同上述款项一并支付给程勃。

二审中，紫峪公司提供涉案工程的竣工验收备案表，以证明紫峪公司2021年7月6日取得涉案工程的竣工验收备案表。

本院组织当事人进行质证，程勃质证对该证据的真实性予以认可，但认为紫峪公司在合同约定的交付房屋时间前未取得该涉案工程的竣工验收备案，未达到合同约定的交付条件，其有权拒绝收房，即使紫峪公司2021年7月6日取得竣工验收备案表，紫峪公司也应承担逾期交房违约责任。

二审中，程勃一方未提供新证据。

本院查明经举证、质证并结合法庭调查，一审法院查明的事实属实。

紫峪公司二审提供的竣工验收备案表，程勃对该证据的真实性表示认可，该证据对本案的待证事实具有证明力，能证明紫峪公司取得涉案工程竣工验收备案表的时间为2021年7月6日，故本院予以采信。

二审另查明，程勃与紫峪公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十八条第二款约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

本院认为本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的交付条件应如何认定。

程勃与紫峪公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。

本案中，案涉合同第九条约定该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。

虽然双方另在附件十二中约定：将本合同第九条第1款交付条件第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文
件。

”，将第2项“测绘报告”指“房屋面会计预测报告”。

但根据案涉合同第二十八条第一款、第二款约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。

补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

”，案涉合同第九条中约定的交付条件“竣工验收备案证明文件”明确具体，并不属于案涉合同第二十八条所述“未约定或约定不明”之情形，因此并不符合可以签订补充协议予以明确的内容。

同时，附件十二第二条将“竣工验收备案证明文件”特别确认为“经出卖人组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格的证明文件”，将第2项“测绘报告”指“房屋面积预测报告”，明显降低了案涉房屋的交付条件，不合理减轻了紫峪公司应承担的责任，故根据案涉合同第二十八条之约定，案涉房屋交付条件应当以涉案合同第九条约定为准。

紫峪公司二审虽提供证据证明2021年7月6日取得涉案工程建设工程竣工验收备案证明文件，但紫峪公司并未在案涉合同约定的交房时间前取得该竣工验收备案表，故一审法院认定紫峪公司逾期交房构成违约，并依据案涉合同第十二条之约定，认定紫峪公司承担逾期交房违约金，具有事实、合同及法律依据，本院予以确认。

综上所述，上诉人紫峪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。

一审适用合同法第五十二条、五十八条，适用法律错误，本院予以纠正。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第(一)项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费544元，由西安紫峪置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长李雪晴
审判员姬钊
审判员蒋瑜
二〇二一年八月三十日
书记员周燕
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