台湾建筑经理制度及其对大陆的启示

台湾建筑经理制度及其对大陆的启示
刘帅帅;卢光松
【摘要】台湾商品房预售履约保证体系是以建筑经理制度为核心构建的.本文以台湾建筑经理制度为研究对象,分析了建筑经理制度的起源和发展,阐述了其职能定位.针对当前大陆商品房预售制度的诸多弊端,讨论了台湾建筑经理制度对于完善大陆商品房预售制度的借鉴作用,指出了将建筑经理制度引入大陆的必要性和面临的现实困难.
【期刊名称】《长春大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2015(025)003
【总页数】6页(P32-37)
【关键词】台湾;建筑经理制度;商品房预售
【作者】刘帅帅;卢光松
【作者单位】安徽建筑大学管理学院,合肥230061;安徽建筑大学管理学院,合肥230061
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
0 引言
台湾地区的预售商品房交易最早出现于1965年,张克东的华美建设公司推出的华美联合大厦是台湾第一宗预售商品房案例 [1]。

为了规范房地产预售市场秩序，
1986年7月9日台湾内政部制订了《建筑经理公司管理办法》，标志着建筑经理制度的正式形成。

该制度的出台加强了各参与方之间的信息交流，而且建筑经理公司作为独立第三方，能够本着公平公正的立场保障各方权益，因而这个制度值得大陆学习借鉴。

台湾建筑经理公司的交易模式是在参考美国escrow制度设立的，也就是以建筑经理公司为构建主体，打造出一套完整的预售履约保证体系。

在预售商品房交易过程中，建筑经理公司通过履约管理、契约鉴证、财务稽查等措施保障整个预售屋建设的顺利进行，即便开发商因故无法继续营建，建筑经理公司也可以进行清理处分[2]。

陈进财、张金鄂以市场结构及经济管制的观点探讨了建筑经理管理制度 [3]；尹相皓从预售商品房以及化解预售房屋纠纷的角度论述了建筑经理公司的实用性[4]；萧明康从预售商品房履约保证机制角度分析了建筑经理公司的职能定位，认
为建筑经理公司是预售商品房履约保证机制的推动者 [5]。

本文拟从履约管理、契约鉴证、建筑融资等角度着手分析建筑经理公司的功能定位，并针对大陆商品房预售制度存在的问题，探讨台湾建筑经理制度对大陆商品房预售制度的借鉴作用。

1 台湾建筑经理制度设立的背景
上个世纪70年代，台湾经济处于起步阶段，经济的快速发展加快了台湾的城市化进程，导致住房极度紧张。

当时台湾建设公司（等同于大陆的房地产开发商）融资渠道单一，银行作风保守导致融资困难，开发建设的房屋数量难以满足城市人口快速增长的需要。

1965年台湾出现了第一宗预售案例，预售商品房的出现解决了建设公司融资困难的问题，建设公司通过提前获得首付款降低了资金压力。

与此同时，购房者仅需较少的首付款就能买到心仪的房子，分期偿还房贷也使购房者容易承担，而且购房者在此过程中还可以参与预售房屋的设计和装修，满足自己的喜好。

因此，预售商品房交易模式一经出现便盛行起来，此时建造执照制度（指建筑物的新建、
增建、改建及修建应申请的建筑执照，建设公司领取建造执照后应在规定的时间内开工，逾期则建造执照作废）尚未出台 [6]，台湾政府部门并没有规范预售准入条件，众多的建设公司加入到商品房预售市场中，工程的质量、进度难以保障。

由于购买预售商品房的程序较为简单，购房者只要签订买卖合同就完成了预售交易，因而预售资金的使用无法监管。

这一时期出现了众多的建设公司，质量良莠不齐、鱼龙混杂，加之购房者专业知识匮乏、政府机构监管不力、预售法规不完善、建设公司不诚信等问题，使得购房者的权益无法保障，预售房屋买卖纠纷频发。

为规范商品房预售市场行为，1986年台湾“行政院”批准设立了建筑经理公司。

设立建筑经理公司的初衷在于让其扮演开发商、消费者、银行之间的第三者，协助购房者进行契约鉴证，协助银行进行预售房屋案例稽查以及协助开发商办理贷款，加强三方之间的沟通交流，并保障三方权益。

建筑经理公司的出现，使得预售商品房交易增加了一个公正、独立的第三方，改变了预售商品房交易模式，一定程度上减少了预售商品房交易纠纷。

2 台湾建筑经理制度的起源与发展
2.1 台湾建筑经理制度的起源
1978年11月，台湾“行政院”指定台湾内政部为预售屋交易中央主管机关，内政部即委托台湾工业技术研究院对预售屋交易的存废问题及如何改进进行研究。

1980年8月，台湾“行政院”决议“加强对建筑商预售制度之管理”，此时工业技术研究院研究报告中首次出现了“建筑经理公司”的概念，并建议加速引导民间成立建筑经理公司以规范房地产交易秩序 [7]。

1981年10月，台湾“行政院”指示内政部加速制订《建筑业辅导管理方案》，并提交建经会研究。

1982年，台湾出现了第一宗预售屋履约保证案，即樊利建设公司推出的花旗大厦预售屋案，花旗银行只以按期完工这一项保证，承诺如果逾期完工则将首付款和利
息返还购房者 [8]。

1983年，台湾内政部邀请相关部门及建筑投资行业公会代表研讨，确定建筑经理公司作为第三方媒介仍有设立的必要。

内政部制订的建筑经理公司成立的三大指导原则如下：①银行扮演投资者的角色，并作为建筑经理公司董事会的成员；②建筑经理公司的设立及经营受内政部的监督；③限制建筑经理公司设立的数目。

对于建筑经理公司办理预售屋履约保证事宜，在建设公司融资及分期发放预售款方面仍由银行负责办理，契约鉴证、营建管理等则由建筑经理公司负责审核办理。

1985年，台湾“行政院”同意内政部拟定的预售屋管理办法，并拟定建筑经理公司章程及设立程序，同时将预售屋履约保证也纳入该章程。

1986年，台湾内政部颁布《建筑经理公司管理办法》，同时成立了中国、台湾、大通等3家建筑经理公司，标志着台湾建筑经理制度的正式形成。

2.2 台湾建筑经理制度的发展
1987年，台湾内政部营建署邀集财政部金融司、经济部商业司、内政部社会司等部门决议成立建筑经理协会。

1988年，台北市成立台北市建筑经理商业同业公会，是台湾地区第一家地方性建筑经理协会。

1990年，中小企业银行陆续加入投资，这一时期先后设立了18家建筑经理公司。

1995年，台湾建筑经理公司发生了量变和质变。

量变方面，由大安银行与信义房屋共同成立了安信建筑经理公司；质变方面，建筑经理公司以建筑融资为主要项目的基础上，不断扩张业务范围，提升服务品质，如推出成屋履约保证、预售屋履约保证，明确地朝向规范市场交易秩序、保障购房者权益方向发展 [9]。

1996年1月26日，台湾公布施行《信托法》，为建筑经理公司发挥公正、客观、专业的功能提供了平台。

1998年7月23日，在台北正式成立“中华民国建筑经理商业同业公会”，标志
着台湾地区建筑经理公会正式成立，截至目前共有24家建筑经理公司申请入会。

2003年7月23日，《不动产证券化管理条例》公布实施，确定建筑经理公司作
为不动产管理机关之一。

2008年12月9日，台湾立法院提议内政部及消费者保护委员会将履约保证机制
加速纳入《预售屋定型化契约》中 [10]。

2011年5月1日，《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》强制要求建设公司在买卖预售商品房时应执行契约保证，并纳入《预售屋定型化契约》范本中。

3 台湾建筑经理公司的角色定位
3.1 建筑经理公司的角色
建筑经理公司设立之初，就是作为开发商、购房者、银行三者之间的媒介和桥梁，方便各方信息沟通，规范房地产市场交易秩序。

建筑经理公司作为参与方之一，需至少有一家银行参与投资，并且投资比例不低于30%。

建筑经理公司所提供的建
筑融资、付款中间人、清理处分等业务都与资金来往有关，本质上是一个商业性质的服务型机构。

建筑经理公司有专业复合型的性质，其本身不仅对各预售环节有专业的管理，还对各个参与方服务。

建筑经理公司作为重要的参与方是构建履约保证体系的核心角色，其单一功能如契约鉴证、履约管理等并不能对整个商品房预售交易模式的完善起到重要作用，但以建筑经理公司为核心构建起来的预售履约保证体系则是完善商品房预售交易模式的重要部分。

图1 建筑经理公司运作机制
3.1.1 对购房者的服务
在签署预售合同之前，建筑经理公司可以为购房者提供合同鉴证服务，保障预售合同的合法性与合理性；在工程营建期间，建筑经理公司可以为购房者提供工程质量监管、工程财务审核，保障预售房屋的质量符合标准，同时根据施工进度发放预售
款，保障工程款合理使用；工程完工后，建筑经理公司协助购房者办理产权过户登记，保障预售房屋产权清楚完整；办理房贷过程中，建筑经理公司协助购房者提供各种资料，以获取利率较低、额度较大的购房贷款。

3.1.2 对银行的服务
双方签订预售履约保证协议之前，建筑经理公司协助银行对开发商的投资计划、营销计划、建设开发计划等进行审核，针对整个方案出具鉴证报告，并就相关不合理之处提出修改建议，保障了整个预售工程的可行性，降低银行的风险；在履约管理过程中，协助银行对整个营建方案进行管理，掌握工程的质量、进度，并制订工程进度报告，供银行和购房者查证，根据工程的进度支付工程款。

当工程营建中途因突发原因停工时，协助银行对该预售楼盘进行清理处分，保障银行的债权不受损失。

3.1.3 对开发商的服务
在签订预售履约保证协议之前，建筑经理公司协助开发商审查营建计划、财务计划、工程进度以降低投资风险；鉴证买卖商品房预售合同内容是否公平公正，保障买卖双方的权益；建筑经理公司接受银行委托对开发商进行征信调查，制订审核建议书，经银行同意后，协助开发商以较低的利率获得银行贷款；在施工建设过程中协助开发商发包，保障施工建材规格是否达标，降低工程成本，增加房屋销售。

3.2 建筑经理公司职能定位及未来发展方向
为了推动预售商品房履约保证体系，建筑经理公司必须拥有能够取代开发商继续营建项目完工至竣工交房的能力。

因此，建筑经理公司必须具有建筑、土木、营建管理、估价、会计、法律等方面的专门人才。

根据《建筑经理公司管理办法》第一章第四条，建筑经理公司主要承担以下几项重要的责任：①营建计划审核与咨询；②契约鉴证；③不动产评估与征信；④财务稽查；⑤工程进度查询和营建管理；⑥代办履约保证手续；⑦不动产买卖和其他清理处分事项；⑧其他有关业务之咨询及顾问事项。

随着建筑经理制度的发展，建筑经理公司的业务也在不断调整转变，所受理业务向精细化、专业化发展，建筑经理公司业务也开始承接都市更新重建、公共设施建设以及推动不动产证券化服务。

1996年台湾政府部门出台了《信托法》，信托和传统的预售屋履约保证机制结合起来，形成预售屋产权信托和预售屋价金信托两种交易模式。

该模式下建筑经理公司作为受托人能够掌握土地、起造人名义、营建资金等营建所需关键性因素，基于信托财产独立性原则，在不动产清理处分环节不受其他债权干预，建筑经理公司对烂尾工程有了续建的可能。

随着《不动产证券化管理条例》的出台，明确规定建筑经理公司作为不动产管理机构之一，开始扮演受托人的角色提供金融行业服务。

4 当前大陆商品房预售制度存在的问题
大陆商品房预售制度主要由购房者、开发商、银行共同参与，相比于台湾商品房预售制度少了一个公正独立的第三方即建筑经理公司，这一参与方的缺失造成两地商品房预售制度有很大不同。

4.1 各参与方权责失衡
在预售参与方中，开发商掌握着资金、预售房屋的质量、进度以及工程财务等大部分资源和信息，在预售商品房交易中所获得的利益也最大，应该承担相对等的风险，但在实际情况中刚好相反。

银行和购房者虽然作为出资方反而话语权较小，面临风险较大。

购房者和银行由于缺乏专业的知识和人才储备，并不能在开发建设过程中对工程进度、质量及财务信息进行管控。

在预售资金的使用方面，大陆虽有相应的预售资金使用监管办法，但是往往流于形式，不能保证开发资金在工程领域的专款专用，使得开发商在预售资金使用上自由度较高。

在预售资金使用监管不力和没有专业的建设管理情况下，造成开发商权利方面独大，购房者和银行处于弱势地位，三方之间的权责严重失衡。

4.2 各参与方之间的信息沟通不畅
大陆没有与台湾类似的信息沟通媒介，在当前大陆预售商品房交易过程中，购房者与银行对预售房屋进度信息、质量情况、预售资金使用情况等缺乏一个正式的了解渠道。

在没有第三方协助的情况下，购房者、银行所获得的有关预售商品房信息难以审核其真实性，更谈不上对开发商的监管。

没有类似建筑经理公司第三方的参与导致各方之间缺乏信息沟通，各参与方之间缺乏相互信任的基础，难以保障预售商品房的顺利建设。

4.3 保障体系不健全，缺少履约保证机制
台湾预售商品房履约保证机制主要有以下5种模式：①内政部的不动产开发信托；
②价金返还；③价金信托；④同业连带担保；⑤公会连带担保[11]。

以上5种模式中，不动产开发信托和价金信托基本保证了首付款的专款专用，同业连带担保和公会连带担保保证了预售工程的顺利完工，价金返还模式保证了开发商违约的情况下购房者能拿到首付款。

当前大陆对商品房预售制度的干预主要体现在预售资金监管方面，并无预售商品房履约保证的机制，一旦预售商品房因各种原因停建，就会因缺乏清理处分方案而使购房者和银行面临严重的资金损失。

5 台湾建筑经理制度对大陆的借鉴意义
5.1 购房者角度
当前大陆预售商品房纠纷主要集中在商品房质量、虚假广告、合同违约、面积不足等几个方面[12]，这些问题在以建筑经理公司为主体的履约保证体系下基本都能解决。

在整个商品房预售交易过程中，购房者参与的环节不多，主要在于预售楼盘选择、预售合同签订、缴付预付款、预售房屋产权移交等几个阶段。

（1）消除不实广告。

在楼盘选择阶段，购房者获取楼盘信息主要来自开发商的广告宣传。

在预售楼盘的宣传过程中，开发商往往扬长避短，夸大楼盘的有利信息，刻意隐瞒不利信息，因此购房者很难全面掌握楼盘的准确信息，难以辨别楼盘信息真假，处于信息沟通的弱势地位。

建筑经理公司在营销管理阶段，会对楼盘营销广
告进行审核，保证广告的真实有效性。

（2）消除预售合同内容风险。

在预售合同签订阶段，购房者往往因自身缺乏相关专业知识且对相关法规缺乏了解，不能有效地规避要注意的事项。

此外，开发商往往在不和购房者协商的情况下预先制订相关格式化条款，购房者因此落入合同陷阱。

在签订预售房屋买卖合同之前，建筑经理公司对该预售合同条文进行鉴证，不仅规避了合同上的不合理、不合法的内容，而且能对合同内容的执行进行监督。

（3）专户管理预付款，保证预售款的专款专用。

在缴付预付款阶段，大陆各地虽出台了预售款监管使用办法，但购房者和银行很难接触到开发商的财务信息，监管流程也存在操作性差等问题，难以对缴付资金的使用进行监督。

在此情况下，开发商能够充分地使用预售资金，购房者的资金安全难以保障。

建筑经理公司承担营建管理业务，会对工程的建材规格、进度进行审核，并根据工程进度发放预售款，保障了预售款的专款专用。

（4）保证预售房屋的产权清楚。

这是购房者参与的最后阶段，预售房屋基本建设完成，房屋的基本信息和预售合同不符时，购房者往往难以保障自己的权益。

建筑经理公司会协助开发商办理产权转移手续，保障购房者的产权清楚，规避开发商一房二卖、面积不符的风险。

5.2 开发商角度
（1）协助开发商办理融资，规避投资风险。

房地产开发是资本密集型产业，开发商往往没有足够的自有资本进行房地产开发，在预售款无法取得的情况下须通过银行进行融资以满足开发需要。

在此过程中，建筑经理公司可以接受银行的委托，通过对开发商的开发计划进行审计评估，全面审核开发商的财务计划、营销计划、建设计划，并对开发商进行征信调查，根据审核情况制订审查建议书。

如果可行性达到要求且能够明确建设公司有明确的还款来源的情况下，建筑经理公司则能协助建设公司进行融资，银行根据建筑经理公司出具的审查建议书同意发放贷款。

建筑经
理公司审核通过的建筑融资能得到较低的利息，而且还能降低开发商面临的风险。

（2）协助开发商进行建设管理。

在预售商品房开工建设后，建筑经理公司全程协助开发商进行建设管理，定期审计工程进度报告，该报告是工程期款的发放凭据，银行依据该报告发放预售款，保证预售款的专款专用。

建筑经理公司通过对营建的财务进行审查，考核工程的财务情况，保障工程顺利建设，同时对建材的规格、品牌进行核查，保证工程的建筑质量。

5.3 银行角度
（1）协助银行对开发商进行征信，降低了银行的贷款风险。

在办理预售履约保证之前，银行委托建筑经理公司对开发商开发建设计划进行审查。

当前我国银行并没有专业背景人员审核开发商的开发建设计划，当开发商面临资金链问题时，银行会承担严重的金融风险。

银行需要承担起审核开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况等责任。

受限于银行本身的职能和人才储备，在没有外来机构的辅助下审核这些资料的真伪难度较大。

建筑经理公司协助银行对开发建设方案进行审核，能够降低银行的金融风险。

（2）保障监管银行贷款的专款专用。

根据1986年台湾内政部制订的《建筑经理
公司管理办法》第二十六条：“依照本办法办理履约保证之建筑业者，应依规定向履约保证银行申请建筑融资。

前项建筑融资由建筑经理公司审核后，按工程进度发放。

”预售过程中，购房者缴付工程期款依照双方签署的履约保证书交由建筑经理公司来发放，建筑经理公司在营建管理过程中制订工程进度报告，根据进度报告来审批工程款的发放。

由此可见，建筑经理公司作为公正独立的第三方，有利于加强各方沟通交流，有利于加强商品房预售与工程建设信息披露，为交易各方提供一个信息平台，将预售房屋质量进度信息及时传递给购房者、银行。

同时，建筑经理公司还作为风险管理者，对整个预售房屋交易的风险进行管控，监督预售合同内容的具体履行。

因此建筑经
理制度不但能够增强各参与方之间的信任，还有利于保障预售房屋的顺利完工。

6 大陆直接引入台湾建筑经理制度面临的困难
自台湾1986年施行建筑经理制度以来，至今已有30多年，从建筑融资、契约鉴证、营建管理等服务到承接信托管理、都市更新，建筑经理公司的角色功能日益完善成熟。

台湾以建筑经理制度为媒介打造的预售屋履约保证体系作为一种调节机制，为各个参与方提供了公正公平的交易平台，该模式下各个参与方各司其职，共同保证预售房屋建设完工。

当前大陆商品房预售制度中既无扮演公正独立第三方的角色，也没有完善的履约保证机制，因此引入该制度并不存在必要性的问题。

台湾作为商品房预售模式运行较早的地区，其几十年的运作经验可以为大陆商品房预售制度改革提供借鉴，以台湾模式为蓝本打造大陆商品房预售交易模式不失为大陆预售制度改革的简捷途径。

大陆当前直接引入该制度当然也面临一定的困难。

6.1 台湾建筑经理制度与大陆预售资金监管体系存在冲突
建筑经理公司作为预售资金监管主体在营建管理过程中根据工程进度协助银行发放预售款，基本保障了预售款的专款专用。

大陆现有监管办法不完善，监管主体不明确，导致预售资金监管往往流于形式。

两相比较之下不难发现建筑经理公司作为监管主体更为有效，引入建筑经理公司作为预售资金监管机构不失为预售资金监管模式改良的一个好办法，但是如何改革大陆当前预售资金监管模式仍是一个要解决的问题。

6.2 台湾建筑经理公司的业务与大陆工程监理单位的业务存在重叠
建筑经理公司在营建过程中对预售工程的质量、进度协助开发商进行管理，并对该工程的财务进行审计，以便有效地管控预售房屋存在的风险。

监理单位作为开发商雇佣的监管机构，同样对预售工程质量、进度有监管的功能。

与建筑经理公司相比，监理单位业务相对单一，在质量、进度管理方面存在重叠之处。

引进建筑经理公司。