2014商业地产“马上改变”主流趋势探讨

2014商业地产“马上改变”主流趋势探讨
Part1：未来1-2年内商业地产面临大考
●趋势一：一二线城市同质化加剧
目前部分一二线城市如北京、上海、深圳、成都、沈阳等城市的商业存量已经接近饱和。

因前两年的开发高峰，未来1-2年仍有大批量的综合体和购物中心投入市场，市场竞争将更加剧烈。

不管是已开业的购物中心还是规划在建的项目，都将面对同质化带来的困扰，部分已开业购物中心已经或逐渐出现运营问题，转型调整仍将是大部分购物中心的年度关键词。

●趋势二：三四线空城危机凸显
除了一二线城市的扎堆，三四线城市正在进入商业地产“大跃进”时代。

政府为了追逐短期政绩效益，追求“高大洋全”，也鼓励开发商们大力开建综合体。

然而三四城市的消费实力是否有能力吸收这些大体量商业呢？事实上却是，这些综合体项目一旦进入后期商业招商运营阶段，很多品牌商往往会因为人流和消费能力不足等原因拒绝进驻或者退出，从而引发大批量的购物中心空置。

随着商业体的不断开发，未来这种情况也将越发严重。

●趋势三：开发总量持续上涨、招商艰难
由于房产调控，越来越多的开发商走进商业地产行业，不管是主动的还是被动的，整个商业地产的开发总量在不断上升，开工面积不断增加。

然而实体零售遭遇电商冲击，许多品牌商家都在放缓扩张步伐，拓展速度跟不上商业地产发展的速度，短期内会造成品牌商家资源不足的现象，在招商方面也会存在困难。

Part2：购物中心运营难度增加转型调整成关键词
●趋势一：理性加码“体验”业态
从市场的反馈来看，购物中心里餐饮、娱乐、休闲等业态对人气的吸附力确实很可观，然而不可忽视的事实是，很多购物中心里只有餐饮人气旺，真正租金贡献率高的零售业态表现并不理想。

对开发商而言，并没有真正得到较高的租金回报率。

在经历了2013年的调整转型，开发商们渐将从盲目地引进体验业态回归到理性的思考，如何做到差异化与个性化发展成为更重要的方向。

●趋势二：拥抱互联网打造020
随着网络时代的到来，购物中心和顾客的关系发生了变化，比如许多的企业、开发商，不是直接地与顾客对接，而是通过用户群的网上手法进行销售，这是一种新的商业模式。

商业地产的客流量变成了点击率，新科技改变了传统商业方式，这样对商业地产无论是模式上还是经营方式都会带来颠覆性的变化。

零售地产商必须要拥抱这个趋势，不能抗拒它，这
是最关键的。

移动互联网对零售地产商最大的意义是，它很有可能会成为帮助零售地产商发展的重要手段。

购物中心可以尝试微信营销、微信支付，线上线下融合，利用互联网思维做商业。

●趋势三：投身大数据建设
大数据时代的到来，让万达、宝龙、绿景等开发商都开始打造自己的电商平台。

有效的数据是购物中心运营的核心竞争力，开发商及时迅速的掌握准确的运营数据是购物中心成熟的驱动力，因此如何及时获取有效的数据，将会成为购物中心关注的重心。

Part3：竞争从商业项目规划定位就已经开始
●趋势一：主题化规划设计成主流
“同质化”危机加剧了竞争，购物中心纷纷通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。

除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外，部分购物中心开始发展多层次多主题的功能复合型综合体，照顾不同消费者的需求。

通过主题化布局来表现购物中心的特色只是其中一个策略，购物中心的特色主题还可以通过主题化故事、景观设计、文化气质、商品服务等要素来诠释不同的主题特色定位。

●趋势二：服务、细节决定成败
在蓬勃发展的“光环”下，购物中心也存在着一些运营和服务质量上的隐忧。

例如不少新建购物中心所谓的特色就在于“大”，除此之外却乏善可陈，特别是业态同质化带来的特色缺失、服务平庸甚至不足等问题，已经被不少消费者所诟病。

商业竞争到现阶段不仅仅要求业态差异化、商品差异化，还有服务差异化。

针对不同的客户层提供服务，不断创新向深度延伸，并以此作为商业项目的核心竞争力，这在未来将成必然趋势。

●趋势三：“掘金”社区购物中心
在所有的购物中心形态中，社区型购物中心是唯一不怕同质化的，因它所服务的对象是社区居民，便捷性、便利性、服务性是最大特点。

所以，做社区购物中心首先就是要满足所服务社区日常的生活消费。

而随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心（社区购物中心）将成为引领未来商业地产市场的重头戏。

目前国内知名的开发商如万科、华润置地、绿地、龙湖等都开始加码开发社区购物中心，新的角逐即将拉开序幕。

未来五到十年随着城镇化的发展，社区商业中心将是中国商业地产新的爆发点。

Part4：商业地产2014“马上目标
●趋势一：：A股再融资开闸在即
自2013年8月新湖中宝发布定增募资预案以来，目前已有超过40家房地产企业公告再融资计划，包括股票定增、公司债的再融资发行，涉及总金额约为1040亿元。

这些房企再融资预案的内容，所涉及投资项目从保障房，到“旧城改造”、商品住宅以及商业地产，
甚至包括旅游地产。

尽管至今未有房企的方案通过审批，但业内专家均认为，房企再融资2014年开闸已成定局。

●趋势二：房企加码海外融资
富力、合景泰富、佳兆业,三家房企近日同时宣布海外融资计划,加上几天前恒基兆业和中骏置业发布的公告,一周内5家房企的海外融资总额接近200亿元。

业内分析认为,年初房企密集到海外圈钱,以防今年资金面紧张。

目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会实现海外融资可谓是未雨绸缪。

●趋势三：新型城镇化、金融创新利好商业地产
三中全会明确提出不兴建千万级以上城市，而用城市群和卫星城的方式代替。

这对于商业布局将产生很大的变化。

未来交通配套、服务配套、城市配套等都将向卫星镇、城市群中的卫星城倾斜，这对商业地产将是一个启发。

三中全会提出的金融创新，尤其是提了多年REITs和资产证券化，这次作为重要的举措提出来。

REITs和资产证券化在未来两到三年国家会作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策。