吉林省上半年房地产估价师制度与政策房地产中介服务人员的资格管理试题

吉林省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》:房地产中介服务
人员的资格管理试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期__。

A．以1次为限,不超过3个月
B．以1次为限，不超过6个月
C．以2次为限，每次不超过3个月
D．以2次为限，每次不超过6个月
2、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。

A．80
B．60
C．50
D．70
3、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。

A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．42.55％
4、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租
B．租金核减
C．发放租赁补贴
D．实物配租和租金核减
5、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
6、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。

A．2
B．3
C．4
D．5
7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m,土地剩余使用期限为30年，不可续期.目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为
3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡.假定层高每增加0。

1m，建造费用每平方米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用.以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元.（建筑物报酬率为10％）
A：11.80
B：16.07
C：23.57
D：31.07
E：工业用地的监测点评估价格
8、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。

A:物业管理合同
B：前期物业服务合同
C：后期物业服务合同
D：物业服务合同
E：执行层的组织协调
9、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A．3000
B．3277
C．3295
D．3599
10、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。

A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为
B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动
C：取得划拨土地的使用权,必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续
D：在国家没有法律规定之前,在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。

A．建筑规模
B．基础成本
C．重新开发建设成本
D．建后利润
12、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】
A:4 075．0元／㎡
B：4 242．5元／㎡
C:4 410．0元／㎡
D:4 577．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、某房地产的报酬率为8％,收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡.若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3 800
B：4 500
C：5 200
D:5 600
E：工业用地的监测点评估价格
14、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式.
A：《中华人民共和国土地管理法》
B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为__。

A．2006年5月30日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
16、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费,若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
17、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％,该类房地产的资本化率为__％.
A．6。

0
B．6.9
C．8。

8
D．9.0
18、下列不需交纳契税的是。

A：以土地、房屋权属作价投资
B：房屋买卖
C：继承土地、房屋权属
D:房屋赠与
E:执行层的组织协调
19、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证.
A:房地产开发公司
B：房地产管理机构
C：被拆迁人
D：拆迁申请人
E:房地产估价机构必须加盖公章
20、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担.该房地产的净收益为万元。

A：245
B：275
C：315
D：345
E：工业用地的监测点评估价格
21、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡.下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B：该耕地的土地补偿费最少为60万元
C:每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D：由国家支付土地补偿费,由用地单位支付安置补助费
E:执行层的组织协调
22、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。

A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册施工管理师
23、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元.如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

则该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%
B．43.3％
C．33.3%
D．23。

3％
24、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是__。

A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值,而是房地产保值
C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是．(2009年试题) A:空置率与有效毛收入呈反向变动
B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C:权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分）1、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。

A:行政裁决
B:依法起诉
C：强制拆迁
D:仲裁
E：协商
2、居住用地划拨的范围主要包括等。

A:城市基础设施用地
B:农贸市场
C：重要旅游项目
D：征用区域农民自住住宅项目
E:住宅合作社集资建房
3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在月内将竣工工程交付给开发商.（2005年试题)
A：半个
B:一个
C:一个半
D：两个
E：借款合同
4、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由__缴纳土地使用税。

A．土地所有权人
B．土地使用权人
C．实际使用人
D．使用权有争议的双方
5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2.该可比实例在2004年10月末的价格为__。

A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
6、房地产投资方案比选通常是在之间进行。

A：独立方案
B:互斥方案
C：净现值法
D:等额年费用法
E：借款合同
7、下列关于合同的订立程序,表述正确的是。

A：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行
B：当事人意思表示真实一致时，合同即可成立
C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示
D：寄送的价目表应视为要约
E：承诺只有到达要约人时才能生效
8、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定,则应缴纳的房产税是万元。

A:8.00
B：11.76
C:16.80
D：24.00
E:执行层的组织协调
9、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
10、房地产开发企业为了确定开盘价,对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。

A：试探性调查
B：预测性调查
C：因果性调查
D：描述性调查
E：借款合同
11、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面.
A：要给被征地单位妥善安排生产用地
B：要妥善安置征地范围外的拆迁户
C:对征收的土地要适当补偿
D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
12、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。

A:该建筑工程用地批准手续
B：取得的建设工程规划许可证
C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D：尚未确定施工企业
E:有满足施工需要的施工图纸及技术资料,但施工图设计文件还未进行审查13、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

A．建筑平面布置
B．朝向、楼层
C．环境景观
D．土地开发程度
E．房屋完损等级
14、假设开发法评估待开发土地价值时,选取最佳的开发利用方式包括选取最佳
的。

A:区位
B:用途
C：档次
D:周围环境
E：建筑规模
15、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为(）万元.
A．16
B．18
C．20
D．22
16、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）.
A．操作风险
B．法律风险
C．信用风险
D．管理风险
17、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

(2009年试题）
A：5。

00%
B：7。

50%
C：18.36%
D：28.85%
E：借款合同
18、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是.
A:金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权,随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记
B:批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请
C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章
D:个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务,其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
19、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项维修资金1000万元,按照最新政策，其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时,应当及时续交。

A：300
B：360
C:720
D：840
E：执行层的组织协调
20、一般来说,对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快,人民收入高，则购买力增强,市场需求增大；反之则小。

A：政治法律环境
B：经济环境
C：人口环境
D：社会文化环境
E:借款合同
21、净收益每年不变的公式的作用有。

A:直接用于测算价格
B：用于测算类似房地产的价格
C：用于不同期限价格之间的换算
D：用于比较不同期限房地产价格的高低
E:用于市场法中因期限不同进行的价格调整
22、农民集体的范围包括__。

A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡（镇）农民集体
D．建制农民集体
E．县农民集体
23、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2,则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．1765
B．2000
C．2069
D．2400
24、2004年10月，A国有企业在该县城內建成B住宅小区.2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，多层住宅售房款为4500万元.按规定，对于B小区多层住宅，A国有企业应从售房款中提取不低于万元的住宅专项维修资金。

A：300
B：600
C:900
D：1200
E：执行层的组织协调
25、下面不属于不可控制因素的调查的是
A:市场需求容量调查
B：市场营销因素调查
C：竞争情况调查
D：消费者调查
E：借款合同。