徐会可、洛阳市新天地置业集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

徐会可、洛阳市新天地置业集团有限公司商品房预售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院
【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院
【审结日期】2021.03.17
【案件字号】(2021)豫03民终1495号
【审理程序】二审
【审理法官】蔡美丽
【审理法官】蔡美丽
【文书类型】判决书
【当事人】徐会可;洛阳市新天地置业集团有限公司
【当事人】徐会可洛阳市新天地置业集团有限公司
【当事人-个人】徐会可
【当事人-公司】洛阳市新天地置业集团有限公司
【代理律师/律所】葛勇河南开物律师事务所;王亚萍、娄云云河南南云律师事务所
【代理律师/律所】葛勇河南开物律师事务所王亚萍、娄云云河南南云律师事务所
【代理律师】葛勇王亚萍、娄云云
【代理律所】河南开物律师事务所河南南云律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】徐会可
【被告】洛阳市新天地置业集团有限公司
【本院观点】当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

【权责关键词】无效代理违约金支付违约金合同约定证据诉讼请求开庭审理维持原判执行【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审一致。

另查明：徐会可提交的证据显示徐会可于2021年1月7日、2021年1月8日分别向洛阳市新天地置业有限公司46×××20的兴业银行账户转账4万元、50万元，均于2021年1月8日因收款账户止用被退回。

【本院认为】本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

本案中，新天地公司与徐会可签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，双方均认可属实，故一审确认其合法有效，并无不当。

关于《商品房预售合同》的签订时间双方无法达成一致，徐会可称是2015年9月签订，新天地公司称是2020年签订，该合同未明确写明签订时间，但不影响合同效力，故双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。

新天地公司认可已经收到合同约定的首付款，在剩余购房款未支付的情况下，徐会可主张新天地公司交付房屋并协助办理不动产权属登记、承担逾期交房违约金不符合合同约定；因房屋目前为现房，徐会可要求按照合同约定向洛阳市房地产市场管理处申请备案登记不符合法律规定。

故一审驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。

双方关于剩余购房款的履行未能达成一致，可另行处理。

综上所述，徐会可的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费131元，由上诉人徐会可负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-09 13:31:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告徐会可与被告新天地公司签订《商品房预售合同》及《补充协议》各一份，均未注明落款日期。

约定原告购买被告开发的位于洛阳新区××路以南、金城××以东盛世新天地(一期)3幢2单元1701号房屋一套，房屋总价款为778188元。

《商品房预售合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：银行按揭贷款：买受人于2015年9月15日付购房首付款贰拾叁万捌仟壹佰捌拾捌元整，余款伍拾肆万元整银行按揭贷款。

(贷款年限以按揭合同为准。

)”第八条约定“出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1钟条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。

”第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人协助买受人办理房产权属证书。

”《附件四：合同补充协议》第一条约定“买受人选择银行按揭(公积金)贷款方式支付房价款的，应在合同签订十日内提交真实有效的按揭(公积金)贷款文件和资料，并接受银行信贷征信调查。

若因买受人资信及国家政策调整等原因，贷款银行拒绝受理贷款申请或经审查拒绝贷足所申请贷款额度的，则买卖双方同意按以下约定执行：1、买受人自银行拒绝贷款十日内将购房款余额补足给出卖人；2、买受人自银行批复贷款十日内将不足部分支付给出卖人。

”第二条约定“买受人有下列情形之一的，除合同约定的买受人应承担的违约责任外，出卖人有权拒绝商品房交付买受人使用并不承担相应逾期交房责任：1、买受人按揭(公积金)贷款额未全部放贷(补齐)
给出卖人；2、买受人未按期结清房款；3、……”。

另查明，涉案房屋原为案外人李冬所购买，后被告在向李冬出具的两张购房款收据上手书“于2015.9.6日更名为徐会可”，并加盖该公司财务专用章，同年9月15日原告补交购房款3002元。

2013年5月27日、2017年7月4日，涉案房屋两次办理在建建筑物抵押手续。

2019年1月10日，涉案房屋办理商品房首次登记。

2019年3月4日，涉案房屋办理了在建建筑物抵押手续的注销。

【一审法院认为】一审法院认为，原被告虽然对签订《商品房预售合同》及《补充协议》的日期说法不一，但均认可其真实性，故该院确认其合法有效。

原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。

因《商品房预售合同》第六条与第八条存在时间上的矛盾冲突，第八条约定的房屋交付时间应属无效约定。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，据此，根据商品房买卖的交易习惯以及《附件四：合同补充协议》第一条、第二条的约定，可以确定本案商品房的交付应当以原告支付全部购房款为前提。

现原告仅支付了购房首付款，其要求被告交付房屋并协助办理不动产权属登记、承担逾期交房违约金不符合法律规定及合同约定，该院不予支持。

涉案房屋目前为现房，原告要求被告按照合同约定向洛阳市房地产市场管理处申请备案登记不符合法律规定与事实情况，该院不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定判决:驳回原告徐会可的诉讼请求。

本案受理费减半收取计66元，由原告徐会可负担。

【二审上诉人诉称】徐会可上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持徐会可的原审各项诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由新天地公司承担。

事实和理由：一、一审法院认定本案基本事实不清，二审法院应在查清事实后依法改判。

一审法院未查明双方之间签订《商品房预售合同》的具体时间，致使本案无法办理按揭贷款手续的原因无法查清，致使一审法院作出因上诉人未缴纳剩余购房款而驳回上诉人各项上诉请求的错误判决，二审法院应依法予
以改判。

1.2015年9月6日，被上诉人将收据名称为李冬的三张收据(35186元、60元(按揭费)、200000元)变更为上诉人。

2015年9月15日，被上诉人向上诉人出具交纳3002元的收据，并签订了合同。

虽然上诉人与被上诉人签订的合同未注明落款时间，但是因该四张收据中明确了上诉人购买的标的物盛世新天地3-2-1700、数量、价款等内容，这足以认定上诉人与被上诉人之间形成买卖合同关系的时间为2015年9月。

2.合同签订后，被上诉人未通知上诉人办理按揭贷款手续。

2019年上诉人得知小区能够办理房产证时，上诉人与被上诉人沟通合同履行事宜，但是被上诉人表示上诉人需向被上诉人补交剩余购房款利息(自2015年9月开始计算)后被上诉人方可履行合同。

上诉人以变更为更有利于被上诉人的履行方式即剩余购房款的支付方式由按揭贷款变更为一次性支付作为让步来履行合同，但被上诉人仍不配合，才引发的本案。

根据已知事实和日常生活经验法则，结合案涉合同的购房款单价，能够认定案涉合同签订时间为2015年9月，但是一审法院却未予以查明认定上诉人与被上诉人之间合同签订时间和合同成立的时间，一审法院认定本案基本事实不清，二审法院应予以改判。

3.在本案一审诉讼过程中，上诉人于2021年1月7日向被上诉人转账4万元、于2021年1月8日向被上诉人转账50万元、因手机银行转账限额未能一次支付完毕，将剩余购房款全部支付给被上诉人，该付款方式更有利于被上诉人，但因被上诉人银行账户异常，银行系统自动退回。

至今，被上诉人未能配合上诉人支付剩余购房款，即虽然上诉人至今未支付剩余购房款，但这并非上诉人原因所致，而是被上诉人在合同签订时不具备办理按揭贷款的条件，后虽于2019年具备办理按揭贷款的条件，但被上诉人既不配合上诉人办理按揭贷款手续也不配合接收剩余购房款，致使上诉人至今未能支付剩余购房款。

故上诉人未能支付剩余购房款并不影响被上诉人应当履行的交付房屋、协助办证等义务。

一审法院未对该事实查明认定，二审法院应当予以改判。

二、一审法院适用法律错误，二审法院应依法予以改判。

1.合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，因被上诉人未按约履行将合同进行备案登记(原因为案涉房屋为在建建筑物抵押登记状
态)，致使上诉人无法履行支付剩余购房款的义务。

至今未支付剩余购房款的原因不在上诉人，即上诉人未支付剩余购房款是依法行使顺序履行抗辩权的合法行为，不存在违约行为，故被上诉人应当承担向上诉人交付房屋、承担逾期交付违约责任以及协助上诉人办理不动产权权属登记等法律责任。

一审法院在本案中未适用合同法关于顺序履行抗辩权的规定是适用法律错误，二审法院应依法予以改判。

2.虽然一审法院适用了合同法第六十条，但是因一审法院未查明剩余购房款未支付的原因，致使未认定被上诉人应当履行协助徐会可办理按揭手续的协助义务未履行(未履行的原因为被上诉人)，致使一审法院在适用合同法第六十条时未认定被上诉人未履行其应当履行的协助上诉人办理按揭贷款手续的协助义务。

故一审法院适用合同法第六十条时出现适用法律错误的情形，二审法院应依法予以改判。

三、一审判决认定部分事实错误，二审法院应依法予以变更。

一审判决认定“另查明……后被告在向李冬出具的两张购房款收据上手书于2015.9.6日更名为徐会可，并加盖该公司财务专用章”错误。

事实为被上诉人在向李冬出具的三张购房款收据(金额分别为35186元、60元(按揭费)、200000元)上手书“于2015.9.6日更名为徐会可”，而不是一审判决认定的两张购房款收据，一审法院认定该事实错误。

二审法院对此应予以变更。

综上所述，请贵院查明事实，依法改判支持上诉人的各项上诉请求。

新天地公司辩称：原审法院事实认定清楚，适用法律正确，上诉人对事实理解错误，其上诉请求应当予以驳回。

第一，关于上诉人未能办理银行按揭贷款问题。

上诉人称其未能补足剩余房款是因为答辩人办理了在建建筑物抵押登记导致其无法办理银行贷款，这纯属颠倒是非。

根据双方签订的《商品房预售合同》第六条及《附件四：合同补充协议》第一条之约定，上诉人选择了以银行按揭贷款的方式支付房款，且应当在合同签订十日内提交真实有效的按揭贷款文件和资料，银行批复贷款的，上诉人应当在十日内将不足部分支付给出卖人；银行拒绝贷款的，上诉人应当在银行拒绝贷款的十日内将房款余额补足给答辩人。

办理按揭贷款的第一步就是按照《附件四：合同补充协议》第一条约定办理贷款资格审核，而上诉人至今没有向银行提交过相应材料。

而且即使上诉人申请贷款被银行拒绝，也应当通过其他方式补足剩余房款，即能否办理银行按揭贷款并不影响
上诉人履行补足剩余房款的义务，更与答辩人是否办理了在建建筑物抵押登记亳无关联。

更何况上诉人早已于本案《商品房预售合同》签订前解除了在建建筑物抵押登记，反而是上诉人在合同签订后，未按照合同约定及时提交银行贷款按揭资料办理银行按揭贷款，也未依约及时通过其他方式补足剩余房款，是上诉人先行违约，答辩人有权根据《附件四：合同补充协议》第二条第2款的约定拒绝向上诉人办理交房手续。

第二，关于办理备案登记的问题。

首先，本案《商品房预售合同》签订于2020年，在合同签订时，本案房屋已是现房且证照齐全，无须办理预售备案登记，只需在上诉人结清剩余房款后答辩人直接为其办理商品房现房网签和产权登记手续即可。

因此未能办理现房网签和产权登记手续仅仅是因为上诉人未及时补足剩余房款。

其次，根据《中华人民共和国合同法》相关规定及交易习惯，无论是通过银行按揭贷款还是通过一次性付款的方式交齐房款，在上诉人履行结清房款义务前，答辩人不可能为其办理交房手续，更不可能为其办理产权登记手续，否则答辩人的合法权益将遭受严重的损害。

最后，答辩人的在建建筑物抵押登记早已在本案《商品房预售合同》签订前办理了解除，上诉人主张因为答辩人办理了在建建筑物抵押阻碍了其办理备案登记是毫无依据的。

上诉人先行违约，未及时补足剩余房款，才导致答辩人无法为其办理备案登记。

第三，关于上诉人是否积极履约问题。

本案房屋是上诉人2015年从李冬处通过债权转让方式获得，多年来，上诉人从未找过答辩人商讨其履约问题，反而是答辩人诚实守信，积极催促其履约，多次找到上诉人主张权利，非但没有因房屋增值而变更房价，还在2020年与其签订了《商品房预售合同》。

上诉人至今未缴纳剩余54万房款，才是涉案合同的违约方，其主张从2015年计算违约金毫无依据。

综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，上诉人对事实及法律理解错误。

本案房屋在合同签订时已是现房，在上诉人未结清房款的情况下，答辩人不可能为其办理备案登记和产权登记手续，其主张的违约金也毫无依据。

上诉人先行违约的行为已经严重损害了答辩人的合法权益，答辩人要求解除合同。

恳请贵院查清事实，驳回上诉人上诉请求，维护答辩人合法权益。

综上所述，徐会可的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
徐会可、洛阳市新天地置业集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
河南省洛阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫03民终1495号当事人上诉人(原审原告)：徐会可。

委托诉讼代理人:葛勇，河南开物律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):洛阳市新天地置业集团有限公司，住所地:河南省洛阳市洛龙区金城寨街78号8幢901东侧,统一社会信用代码：914103007112791918。

法定代表人：田乐颖，该公司经理。

委托诉讼代理人:王亚萍、娄云云，河南南云律师事务所律师。

审理经过上诉人徐会可因与被上诉人洛阳市新天地置业集团有限公司(以下简称新天地公司)商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初8641号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。

上诉人徐会可及其委托诉讼代理人葛勇、被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人王亚萍到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称徐会可上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持徐会可的原审各项诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由新天地公司承担。

事实和理由：一、一审法院认定本案基本事实不清，二审法院应在查清事实后依法改判。

一审法院未查明双
方之间签订《商品房预售合同》的具体时间，致使本案无法办理按揭贷款手续的原因无法查清，致使一审法院作出因上诉人未缴纳剩余购房款而驳回上诉人各项上诉请求的错误判决，二审法院应依法予以改判。

1.2015年9月6日，被上诉人将收据名称为李冬的三张收据(35186元、60元(按揭费)、200000元)变更为上诉人。

2015年9月15日，被上诉人向上诉人出具交纳3002元的收据，并签订了合同。

虽然上诉人与被上诉人签订的合同未注明落款时间，但是因该四张收据中明确了上诉人购买的标的物盛世新天地3-2-1700、数量、价款等内容，这足以认定上诉人与被上诉人之间形成买卖合同关系的时间为2015年9月。

2.合同签订后，被上诉人未通知上诉人办理按揭贷款手续。

2019年上诉人得知小区能够办理房产证时，上诉人与被上诉人沟通合同履行事宜，但是被上诉人表示上诉人需向被上诉人补交剩余购房款利息(自2015年9月开始计算)后被上诉人方可履行合同。

上诉人以变更为更有利于被上诉人的履行方式即剩余购房款的支付方式由按揭贷款变更为一次性支付作为让步来履行合同，但被上诉人仍不配合，才引发的本案。

根据已知事实和日常生活经验法则，结合案涉合同的购房款单价，能够认定案涉合同签订时间为2015年9月，但是一审法院却未予以查明认定上诉人与被上诉人之间合同签订时间和合同成立的时间，一审法院认定本案基本事实不清，二审法院应予以改判。

3.在本案一审诉讼过程中，上诉人于2021年1月7日向被上诉人转账4万元、于2021年1月8日向被上诉人转账50万元、因手机银行转账限额未能一次支付完毕，将剩余购房款全部支付给被上诉人，该付款方式更有利于被上诉人，但因被上诉人银行账户异常，银行系统自动退回。

至今，被上诉人未能配合上诉人支付剩余购房款，即虽然上诉人至今未支付剩余购房款，但这并非上诉人原因所致，而是被上诉人在合同签订时不具备办理按揭贷款的条件，后虽于2019年具备办理按揭贷款的条件，但被上诉人既不配合上诉人办理按揭贷款手续也不配合接收剩余购房款，致使上诉人至今未能支付剩余购房款。

故上诉人未能支付剩余购房款并不影响被上诉人应当履行的交付房屋、协助办证等义务。

一审
法院未对该事实查明认定，二审法院应当予以改判。

二、一审法院适用法律错误，二审法院应依法予以改判。

1.合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，因被上诉人未按约履行将合同进行备案登记(原因为案涉房屋为在建建筑物抵押登记状态)，致使上诉人无法履行支付剩余购房款的义务。

至今未支付剩余购房款的原因不在上诉人，即上诉人未支付剩余购房款是依法行使顺序履行抗辩权的合法行为，不存在违约行为，故被上诉人应当承担向上诉人交付房屋、承担逾期交付违约责任以及协助上诉人办理不动产权权属登记等法律责任。

一审法院在本案中未适用合同法关于顺序履行抗辩权的规定是适用法律错误，二审法院应依法予以改判。

2.虽然一审法院适用了合同法第六十条，但是因一审法院未查明剩余购房款未支付的原因，致使未认定被上诉人应当履行协助徐会可办理按揭手续的协助义务未履行(未履行的原因为被上诉人)，致使一审法院在适用合同法第六十条时未认定被上诉人未履行其应当履行的协助上诉人办理按揭贷款手续的协助义务。

故一审法院适用合同法第六十条时出现适用法律错误的情形，二审法院应依法予以改判。

三、一审判决认定部分事实错误，二审法院应依法予以变更。

一审判决认定“另查明……后被告在向李冬出具的两张购房款收据上手书于2015.9.6日更名为徐会可，并加盖该公司财务专用章”错误。

事实为被上诉人在向李冬出具的三张购房款收据(金额分别为35186元、60元(按揭费)、200000元)上手书“于2015.9.6日更名为徐会可”，而不是一审判决认定的两张购房款收据，一审法院认定该事实错误。

二审法院对此应予以变更。

综上所述，请贵院查明事实，依法改判支持上诉人的各项上诉请求。

新天地公司辩称：原审法院事实认定清楚，适用法律正确，上诉人对事实理解错误，其上诉请求应当予以驳回。

第一，关于上诉人未能办理银行按揭贷款问题。

上诉人称其未能补足剩余房款是因为答辩人办理了在建建筑物抵押登记导致其无法办理银行贷。