宿迁市商业步行街策划方案

湖滨学府人家东侧商业步行街策划方案
前言
依照湖滨学府人家东侧地段计划为商业步行街，将成为高教园区，乃至整个湖滨新城的一个重要建设项目。

作为整个高教园区和社区居住中心的重要配套项目，其重要性和庞大进展潜力不言自明。

因此对其进行准确有效的功能定位和前期推行策划是当前面临的工作重点。

在策划思路中，咱们希望能够整合项目目前拥有的各类优势资源，力求树立本商业步行街的鲜明市场形象，提高商业街本身整体的竞争能力。

依照本项目的具体情形，我司用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下策划方案。

一、地块周边现状分析
1）高教园区及社区规模较大，消费需求旺盛
区域内众多的学校师生及学府人家和周边社区将会带来大量消费人群，本区域建成后将成为一个环境优美、配套完善、居住人口及学生众多的现代人文区域。

商铺的经营确实是以为住户提供配套和生活便利为目的，专门关于大规模居住社区而言，住户的生活更依托于自身的商业配套，因此生活消费结构稳固、需求旺盛。

2）效劳辐射面广，多种商业形式并存
商业街作为以后区域重要的中心商业配套设施，其效劳范围不仅在高教园区，而且将辐射至整个湖滨新城，对整个湖滨新城的生活居民产生不可替代的作用。

同时，以后商业街通过合理计划，多种商业形式并存，将会全面地知足社区居民及院校师生的大体生活需求。

3）生活圈日趋成熟，商业潜力庞大
湖滨新城计划慢慢完善，入住高教园区的各大院校教师、开发区管委会机关公事员、商务人士、各类专业人士等都是本商业街的潜在消费人群，消费层次结构稳固，综合素养较高，消费力壮大，无疑将在以后形成一个消费需求旺盛的生活工作消费圈，商业进展潜力庞大。

4）统一计划经营治理，制造新城商业街成功典范
在符合本商业步行街项目定位的前提下，对商业街进行统一计划、统一经营、统一治理，加速其成熟周期，形成具有鲜明特色的湖滨新城首条文化精品商业步行街，迅速提高市场知名度和佳誉度，使商业街成为本地域众所周知的生活、工作、学习相配套的商业成功典范。

二、商业步行街项目分析（SWOT分析）
优势（S）
1）项目位于高教园区核心及学府人家居住区东侧，师生及社区人口集中，消费需求旺盛；
2）社区居住人群结构稳固、素养较高，易形成持续的购买能力和消费流量；3）项目尚处于前期计划时期，有专门大的调整空间；
4）湖滨新城计划建设日趋完善，新城圈初现，进展潜力庞大。

劣势（W）
1）商圈尚未形成，项目商业气氛形成仍需时日；
2）商业街从建造到完工，期间将会持续相对较长的一段时刻，“期铺”的性质令本项目初期的推售会面临较大的阻力；
3）学区商圈概念在市场中尚未明确，市场关注度及投资者信心有待提升。

机遇（O）
1）湖滨新城目前尚未显现类似的商业步行街项目，条件成熟一经推出市场吸引力庞大；
2）项目开发商隶属开发区管委会，开发信费用高，有望吸引零售巨商进驻经营，将有助于加速本项目的成熟周期和增进项目的市场推行；
3）充分的时刻可令项目的各项建设更趋完善，同时牢牢抓住高教园区整体优势及建设进度带来的市场机缘，配合强有力的策划推行、销售力量，会将一切劣势、要挟化解至最低限度，强化投资者信心，促成项目成功。

要挟（T）
1）如此商业步行街在湖滨新城区域第一次显现，商铺价钱、经营模式不具可比性，本地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心理；
2）一样来讲，一个全新的商铺必然面临一个从淡到旺的进程与风险，投资者要有前期守业的打算。

通常全新商铺的培育期在3~5年之间，且住宅区人口集聚速度的快慢将直接阻碍经济效益。

另外，即便住宅区内客流量、购买力水平有保障，也要考虑到居民的购物适应需要一段适当的时刻来养成。

小结：
本项目进展应从效劳整个区域的角度进行全面考虑，注意幸免与社区周围商业及社区本身配套有过量重复的经营定位情形显现，从高教园区师生及社区居民的衣、食、住、行需要动身来计划商业功能，通过营造与院校整体特色大体统一且独具风格的文化生活主题气氛，形成以日用性消费为主兼顾耐用性消费，同时日常购物与休闲消费互补的综合性社区商业格局。

存在问题………………………………计谋
三、商业街核心定位思路
我司通过前期对项目的把握和分析，从目前整个的商业环境、进展前景动身，
立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，以知足社区生活配套和市场需要为基点，建议在商业步行街定位进程中遵循下述原那么：
■走生活效劳为主的线路，第一充分知足高教园区师生及社区居民以后的生活大体需求；
■表现现代生活特点，引入集生活效劳、文化休闲、消费购物为一体的经营理念；
■力争引入大型商家（生活超市）带动整个商业街的兴隆进展。

1）商业街形象定位
因此，咱们初步把项目定位为——
湖滨新城首个文化主题风情街
定位阐释：
本项目位于湖滨新城高教园区，本区域一直给人予自然山水、学府气质、人文领地的形象。

作为本区域首条重要配套的商业步行街更是应以完善、健康的形象建设，表现生活无忧、配套完善和休闲、优雅的人文生活空间，因此将商业街项目定位为文化主题的配套商业项目。

2）功能定位
另外，充分考虑项目的功能特点，那么将其功能定位为——
以生活效劳为主兼顾休闲、文化的商业步行街
定位依据：
①作为实现院校师生及社区居民生活的重要配套设施，以知足师生、社区居民
日常需求为主同时提供休闲、文化、娱乐、消费等一条龙效劳的配套商业空间；
②以“湖滨新城首个文化生活风情商业步行街”的形象定位显现，有利于形本
钱项目的唯一性，确立无可比拟的竞争优势，具有强势的市场冲击力，并具
有较高的炒作价值。

3）项目命名
依照以上项目定位，建议项目命名为：
大学城文化步行街
命名阐释：
通过本名中的“大学城”一词充分表现商业步行街所在的区位，而“文化”一词那么突出咱们所提倡的健康生活文化主题。

四、商业街经营计划思路及功能划分
1）商业街功能定位与划分
任何商业物业的兴隆必需依托于商圈的形成，一样地商铺假设没有整个生活商圈的支持也就没有了生存的基础。

一条商业街的兴隆与否实际也是整个区域成熟度的缩影，商铺功能计划是奠定商业街经营格局的重要基础，也是营造商业街独特形象的重要一步。

因此其功能划分应该从以下几方面考虑：
①打算招商引进的商户类别和商户阻碍力，实现“区别经营，整体增进”；
②尽可能知足目标商户对平面布局的要求；
③功能计划便于以后商家经营的商业街治理；
④充分考虑消费者的生活需求和购物的方便舒适性。

科学合理的商铺功能划分将会使经营商家的经营利润得以充分保障，并使商业街的形象更为鲜明和丰硕，利于聚集人气。

店铺讲究门面宽、布局正，进深最好是门面宽度的两倍之内。

一样住宅底层商铺，进深通常在10米以上。

因此，咱们建议本商业街项目在功能划分上应以中小面积（50~80㎡）为主适当搭配大面积（依具体招商情形而定）合理距离现有商场空间，要紧可分为文化、休闲、生活、综合效劳四大功能商铺，其中具
体包括：
文化功能：文具店、书店、音像制品店等
休闲功能：书吧、咖啡茶座、美容美发店、健身中心、游戏娱乐厅、网吧等
生活功能：中小型超市、（24小时）便利店、面包店、早饭店、特色餐饮店、水果店、洗衣店、冲晒店、服装店、精品玩具店、药店、五金店、家电
特营商场、汽车美容店等
综合效劳功能：银行、邮局、卫生效劳站、家政效劳中心等
小结：
好的商铺因其稀缺性会随着商圈的进展成熟不断升值。

开发商是不是擅长商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的计划和操纵关于投资者来讲超级重要。

以上各项功能商铺的具体散布可依照商业步行街的计划情形和进展商的意愿，在“合理散布、互补经营、配套完善、各具特色”的大体原那么下确信并付诸实施。

2）商业街经营计划
在商业街以后的经营计划问题上，咱们希望，一方面通过统一招商与招租形式，实现商业街的“统一治理、有序经营”局面，不断增强投资者信心。

另一方面那么借鉴先进的商业经营治理模式，为商业街提供优质的商业经营和物业治理效劳，树立起商业街的优良形象。

涉及到具体方面，要紧有以下几点建议：
■引入知名物业治理公司，为商家、租户和业主提供完善优质的物业治理效劳；■成立商业经营治理中心，执行现代商业经营治理模式，实现统一划分经营范围、统一招商、统一治理、统一识别系统、统一宣传推行等“五个统一”；
■实现三权分立，使产权、经营权、治理权彼此独立彼此制衡；
■以专门优惠条件吸引大型、阻碍力强的商家进驻经营；
■为投资者提供代出租、托管、代收租金等增值效劳。

五、商业街市场推行策略
一样来讲，年末的商铺市场需求量比较大，商家都会选择年末开业，新开商铺较易旺场。

但这只是针对现铺的情形，关于咱们项目这种期铺来讲，必需采取相对应的策略，目前那么应以树形象、成立市场知名度为主，这是为接下来的销售做好最充分的预备。

本商业街作为区域配套设施的组成部份，通常受制于住宅的销售，住宅卖得好，对商铺的销售是很有力的支持。

因此，在商业街正式进行销售推行之前，应集中力量做好住宅销售，以住宅的旺销带动商铺的销售。

由此，咱们建议前期以配合学府人家住宅宣传进行推行为主，如此能够无需投入太多资源亦可取得不错的推行成效。

1）整体推行策略
运用方迪公司的整合资源，进行全方位、立体化、跨区域、多渠道媒介整合，以媒介广告为主，公关活动和事件行销为辅，实现人员直销、广告推行及行业内部推行的完好结合。

■通过表现高教园区大量师傅及社区居民这两个固定稳固消费人群优势从而突显商业街在其生活新商圈中的核心地位和专门性，制造市场热点及核心；
■针对目标群体，通过本地公共媒介的有效广告宣传，迅速成立市场知名度；■紧密配合项目整体营销打算开展市场推行活动，不断提升市场关注度和佳誉度。

2）形象包装
■统一性：统一的标志、统一经营区间、统一宣传口径、统一广告形象；
■专门性：成立独特的识别系统，塑造商业街鲜明的、引人注目的形象；
■震撼性：强势推出，通过量种途径集中推介，以震撼全城的方式使那个并世无双的商业街项目为市场所认知、认同。

3）前期推行主题
大学城及周边社区（生活）、文化风情
——湖滨新城首条文化生活商业步行街
六销售策略
一、销售的整体策略
充分的运用“一个主题（文化精品铺）”冲破市场，（“罗马旗、报版平面及软文、电视广告）”撬动市场，“三大核心卖点（独立产权临街铺、固定社区、学校客源、文化用品区和生活购物区相结合的市场潜力）”攻占市场，“两点小利（多折扣、返租大奉送回报业主）”收成市场。

以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效治理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。

各销售时期工作安排
一、引导期
利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注；
商铺推出部份单位进行市场初探,视市场反映情形加推；
考核客户对项目的初步认知；
价钱初探，作为下一步价钱调整的依据；
二、强销期
完成了项目认知，市场、价钱初探后，进行微调；
拿出较好位置进行销售，提升销售均价；
利用各类媒体组合推行，将销售推向高潮；
对到访客户进行分析，挖掘项目要紧客源，进一步伐整定位；
3、持续销售期
举行各类现场促销活动，刺激市场；
通过老客户口碑效应挖掘新客户；
向其他片区幅射开发目标客户；
4、尾盘清理期
消化剩余单位，回笼资金；
结合销售均价给客户必然优惠，如多打折扣等；
三、价钱操纵
为了在销售各时期都能聚集人气，维持销售的顺利进行，建议分时期安排不同价目表，对各销售时期进行有步骤的时期价钱操纵。

引导期为吸引人气，以低价入市，现在期认购的客户可享受折扣优惠，在销售率达到45%时，成交的客户那么按价购买（无折扣），至销售完成75%时，针对少量滞销单位再采取额外优惠1%~2%的手腕，刺激客户成交。

五、付款方式及折扣操纵
由于本商铺的目标客户以投资客为主，应充分考虑其关于资金周转的需要，建议尽可能争取按揭银行提供更具灵活的付款方式，降低首期与月供压力。

还可依照少数客户的特殊情形提供首期款分期付款方式，使客户在付款方式具有更大的灵活性。

各类付款方式的销售折扣应依照不同销售时期的具体情形进行调整。

前期由于客户犹豫与观望心态较浓，可在折扣上放低2%，以吸引客户及早落定；强销期在买家聚集、人气旺盛等有利形势下，可将折扣进行上调或直接取消折扣；至尾盘期，由于剩余单位客户可选择余地不大，故可再次放低折扣1%，以刺激客户成交，尽快消化剩余尾盘、实现利润。

付款折扣方案
作为投资性项目，其消费群体大体由投资者和用家组成，他们普遍对资金调配的灵敏度较强，投资意识强烈，由此必需提供更具灵活性的付款方式，既能让客户减少资金压力，又能实现快速销售的目的。

建议采取缩小付款方式间折扣，将客户自然引导为选择银行按揭的付款方式来降低客户付款的资金压力。

另一方面利用优惠付款方法进一步降低首付压力。

正常折扣方式
付款方式折扣比例说明
一次性付款20%首期5成，一个月内付清全款
按揭付款80%首4成，余款银行按揭
综合折扣
折扣方案
在销售进程中需为大面积成交预留必然折扣空间，有大量的优惠就必需保证项目最终价钱的实现，就必需将优惠价钱计算在内，即：
1、购买200平米以上可享受2％优惠；
2、意向面积不足200平米的客户，最多让点1%；
（二）媒体推行打算
依照销售打算的三个时期，媒体推行及宣传也相应的分为三个时期：
推广时间段媒体主题内容目的
第一阶段（引导期）
户外一块
文化社区黄金商铺全面公
开
商铺销售启动宣告电台广告
稳赚不赔的精品商铺
大学城商铺全面公开发售
商铺公开发售信息宣传
报纸软文3篇社区商铺财富计划系列
引导投资经营社区商铺购买本项目产
品
第二阶段（强销期）
整版1期
文化商业街，轻松做成70
年老生意
引导投资经营者购买本项目商铺整版1期
文化精品商业街，抢到就
是赚到
营造商铺热卖气氛
电视溜底字幕
广告三天
湖滨新城高教园区首个文
化生活商业街火爆抢购
中，轻松做定70年老生意，
一铺养三代，投资新神话。

宣传产品特性，吸引投资及经营客户。

七商业步行街内外部计划设计建议
（一）商业步行街外立面商业特质的表现
步行街外立面不仅是步行街商业特至的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现不同凡响的商业特质的表现。

符合经营主题，设计新颖、风格独特的外立面设计能使整条商街在消费者心中形成深刻印象。

易受消费者欢迎，有利于人气的集中。

外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换。

外立面对周围环境有必然的视觉阻碍，需要考虑新旧建筑的风格和谐。

既要在维持城市原有特色的情形下把步行街插入到地段中，又不能够失去步行街自身的现代特色，这是难点所在。

为了维持街道整体景观的一致性，外立面设计需要考虑尺度和材料与周围关系，材料选择是表现建筑风格的重要因素。

建筑结构对外立面有直接的阻碍，选择适当的层高和柱距和开窗方式和数量，能够取得虚实对照，取得较好的外立面成效。

因为封锁的建筑会对外界造成不良的视觉阻碍，专门是大体量建筑尤其如此。

同时不可能离开某个区域而存在，它必需依附于某个环境，因此外立面设计要考虑区域的地形地形、气候、人文环境、区域建筑风格等。

项目定位为文化休闲购物的乐园，需要商业步行街表现出文化底蕴及阳关活泼的建筑风格和色彩。

本商业步行街目前消费定位为高教园区学生为主。

因此，那个地址建议本商业步行街尽可能考虑色彩绚丽的涂料和瓷砖。

涂料富于转变，造价
低，容易营造主题特色的优势，既能降低本钱，又能维持专门大的文化灵活性宣扬主题。

（二）铺位分割和人流动线设计要点
科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商业项目中自然舒适、轻松愉快地消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障。

一、铺位分割要点
A、铺位分割有效、利润、形象的统一
铺位划分的科学合理与否，不单单是表现商品组合的丰硕多样，它还必需考虑到经营商家的有效性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的和谐性与互动性。

B、尊重消费者行为
科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分表现，使商业街的形象更为鲜明、层次更为丰硕，同时也将会使得消费者的消费行为进程显得加倍自然顺畅和轻松愉快。

C、面积按定位和消费能力划分
依照整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要依照本地市场对商铺总价的同意程度来划分；
本商业步行街的门脸建筑面积应该集中在70-150平方米；
其他商铺经营面积应该集中在40-60平方米。

二、商场人流动线设计要点
人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。

交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者中意，又要让零售商在经济上取得效益。

一样来讲，承租户销售额与通过商店门口的人流数量成比例。

因此，优化人流运动，最大限度地让人流通过尽可能多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最正确成效。

（三）过道、小品景观布局设计要点
一、走道设计要点
A、步行街内过道设计要清楚，过道脉络设计好坏，不仅阻碍对人流的疏散，
也阻碍商铺布局。

不宜太长太直，应该适度曲折，增加人流的停留时刻、使步行街内的店面大体上面临室内步行街。

B、考虑商铺单位的利用率及进展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道
宽度为3米。

C、与指引标志结合。

指引标志设计主若是指引消费者目标方向，一样要突
出指引标志，在过道交叉部份设置。

合理设置宽度。

过道的作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等。

二、小品点睛设计
A、风格确立原那么
步行街小品作为一种观赏装饰，必需与整体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等。

B、幸免扎堆、重复
小品设置时要幸免扎堆、重复设置，幸免给消费者一种繁杂无序的感觉。

C、注重观赏性
小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。

D、公共化与艺术有机组合
小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，小品的设置要将公共化的观赏性与小品的艺术思想相统一。

3、休息椅布置要点
A、区位选择。

休息椅，一样放置于休息区域，中庭，过道旁。

放置时要注
意幸免布置过密，而减少步行、经营空间。

B、幸免与厨窗相靠。

休息椅放置，不能与商铺厨窗相靠，假设与厨窗相靠，
会阻碍厨窗内商品的展现功能。

休息椅布置三忌
结束语
从目前的情形来看，本地块商业步行街项目应该说具有必然的先天优势——湖滨新城、高教园区、社区居住气氛正是其它项目不可比拟的先天优势。

因此咱们以为，在前期必然要在充分了解市场需求的基础上准确把握该项目的市场定位，正确制定销售价钱策略与市场推行策略，并进行以之相应的一系列强而有效的市场推行活动，必然能将此项目进展成为湖滨新城又一个有口皆碑的成功例子。

以上策划内容是依照商业街项目特点而定的，详细的策划方案及活动执行方案有待两边商洽后提交。