福建省2015年房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试题

福建省2015年房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
2、下列情况中会导致房地产价格上升的是。

A：上调贷款利率
B：收紧房地产开发贷款
C：开征房地产持有环节的税收
D：增加土地供应
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。

A．人民法院起诉
B．房地产行政主管部门申请复核
C．仲裁机构申请仲裁
D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估
4、地租即为土地的。

A：净价值
B：利润
C：净收益
D：价格
E：工业用地的监测点评估价格
5、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
6、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。

该宗房地产的收益价格为万元。

A：650
B：687
C：585
D：630
E：工业用地的监测点评估价格
7、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后
街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。

A．22
B．28
C．38
D．50
8、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。

A：股权
B：债权
C：契约
D：债务
E：执行层的组织协调
9、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
10、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%
B．8.0%
C．5.3%
D．2.7%
11、某水池的容积为400，2005年6月建成，经济寿命5年该类水池的单位体积造价为500元／，则该水池2008年6月的价格接近。

A：20万元
B：15万元
C：10万元
D：5万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。

A．客观性原则
B．不相关连性原则
C．可比性原则
D．及时性原则
13、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。

A：6．67％
B：7．41％
C：12．60％
D：13．33％
E：工业用地的监测点评估价格
14、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。

A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
15、抵押评估时，__可列入估价范围。

A．违章建筑
B．过期的临时建筑
C．出让土地上的在建工程
D．已列入拆迁范围的房屋
16、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券
B．股票融资
C．银行借款
D．签署商业票据
17、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200
B：1 250
C：1 270
D：1 800
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。

A：朝向
B：楼层
C：方位
D：交通条件
E：工业用地的监测点评估价格
19、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40
B：97.87
C：98.55
D：99.33
E：工业用地的监测点评估价格
20、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式
B：转让的对象
C：转让的方式
D：转让的时间
E：执行层的组织协调
21、导致酸雨形成的主要污染物是。

(2008年房地产经纪人相关知识试题)
A：一氧化碳
B：二氧化硫
C：二氧化氮
D：碳氢化合物
E：执行层的组织协调
22、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。

A：一般保证
B：贷款人、保证人分担责任的比例保证
C：连带责任保证
D：信誉保证
E：执行层的组织协调
23、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。

A．竣工之
B．竣工证书签发之日
C．缺陷责任期满之日
D．交付使用之日
24、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。

(更正：路线价：4000元/㎡)
A：6400
B：6800
C：6960
D：7600
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产投资的缺点是__。

A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、承包商收到竣工结算价款后，通常应在内将竣工工程交付给开发商。

A：半个月
B：一个月
C：一个半月
D：两个月
E：借款合同
2、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。

A：12.35％
B：12.55％
C：12.68％
D：12.93％
E：借款合同
3、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制
B．进度控制
C．合同管
D．成本控制
5、属于控制性详细规划有关计算规则的是。

A：建筑间距
B：建筑占地面积
C：总建筑面积
D：建筑高度
E：建筑形式
6、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
7、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
8、据调查，2006年，某市IT产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000人，购买者的平均购买数量为1.5台，平均单价为6000元，则该市家用电脑（台式机）在2006年总市场潜量是（）万元。

A．1800
B．2700
C．1200
D．2600
9、房地产金融按其融通方式可划分为__。

A．政策性金融和直接金融
B．短期金融和长期金融
C．直接金融和间接金融
D．政策性金融和自营性金融
10、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：将影响商品需求的各种因素作为自变量
B：将需求作为因变量
C：将影响商品需求的各种因素作为因变量
D：将需求作为自变量
E：将供给作为自变量
11、当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用__的市场营销方式。

A．委托物业代理
B．延期销售
C．开发商自行销售
D．预售
12、在房地产估价中，如果估价目的不同，则。

A：估价的依据有可能不同
B：估价的方法有可能不同
C：估价对象的范围有可能不同
D：不影响估价结果的公正性
E：不影响估价报告的用途
13、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A．农用地改为非农建设用地
B．在写字楼旁新建大型游乐场
C．住宅区道路禁止货车通行
D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E．常常遭受洪水威胁
14、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：无效应价
B：有效应价
C：可以成交的价格
D：不确定
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
15、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
16、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
17、下列关于房地产广告的表述中，错误的有__。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告
C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号
D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明
18、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。

A：分散风险
B：组织经济补偿
C：融通资金
D：防灾防损
E：执行层的组织协调
19、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。

A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
20、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A．882
B．1765
C．1667
D．1538
21、投资的特性有。

A：时间性
B：风险性
C：收益性
D：广泛性
E：目的性
22、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
23、某单位拥有的一出租物业的原值为5 000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。

A：42．0
B：50．4
C：60．0
D：72．0
E：借款合同
24、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。

A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
25、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法。