广州市凯裕房地产开发有限公司、秦立明商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广州市凯裕房地产开发有限公司、秦立明商品房预售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.09.14
【案件字号】(2020)粤01民终15826号
【审理程序】二审
【审理法官】梁淑敏
【审理法官】梁淑敏
【文书类型】判决书
【当事人】广州市凯裕房地产开发有限公司;秦立明;吴宗勤
【当事人】广州市凯裕房地产开发有限公司秦立明吴宗勤
【当事人-个人】秦立明吴宗勤
【当事人-公司】广州市凯裕房地产开发有限公司
【代理律师/律所】杨书洪广东嘉茂律师事务所;王美舟广东博敦律师事务所
【代理律师/律所】杨书洪广东嘉茂律师事务所王美舟广东博敦律师事务所
【代理律师】杨书洪王美舟
【代理律所】广东嘉茂律师事务所广东博敦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】广州市凯裕房地产开发有限公司
【被告】秦立明;吴宗勤
【本院观点】一审法院认定秦立明、吴宗勤与凯裕公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，合法有效，双方均无异议，本院不作赘述。

【权责关键词】显失公平撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定第三人举证责任倒置新证据证明责任（举证责任）举证不能的后果诉讼请求中止审理维持原判冻结
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，双方均无新证据提交。

【本院认为】本院认为，一审法院认定秦立明、吴宗勤与凯裕公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，合法有效，双方均无异议，本院不作赘述。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。

据此，针对凯裕公司的上诉主张，认定如下：一、关于凯裕公司应否承担迟延交楼的违约责任问题。

凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已然构成违约，理应依约承担延期交楼的违约责任。

一审法院认定凯裕公司向秦立明、吴宗勤支付2017年1月1日至2017年7月1日止的延期交楼违约金115513元（每日按已付购房款1269373元的0.05%的标准计算），于法有据，本院予以维持。

凯裕公司对此提出的上诉主张，缺乏充分依据，不予支持。

二、关于凯裕公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。

虽《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限重新作出约定，凯裕公司应在相应条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房
地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。

但该约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件亦明显不妥。

一审法院以涉案房屋自收楼之日即2017年7月1日起算210个工作日为办证期限，公平合理，可以维持。

由于凯裕公司未能在期限内递件办理涉案房屋产权登记手续，已构成违约，故凯裕公司应向秦立明、吴宗勤支付迟延办理产权登记的违约金。

三、关于凯裕公司上诉主张的免责问题。

凯裕公司抗辩的造成逾期办妥房地产权登记的原因是政府行为，属不可抗力，凯裕公司不应承担违约责任的问题，一审法院已对此作出详细阐述，二审不再赘述。

凯裕公司以其与国土部门之间的行政纠纷为由申请中止本案诉讼，依据不足，不予支持。

综上所述，凯裕公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。

审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3626元，由上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 14:12:55
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2016年2月25日，秦立明、吴宗勤（乙方、买方）和凯裕公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。

该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的时尚广场商业、住宅（SY-A、1某、3某）第港口大道北395号3幢14层1402号房……。

第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1269373元……。

第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。

第十三
条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。

第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。

（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。

乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。

乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。

由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因乙方逾期未收楼，从逾期收楼之日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。

若乙方在规定期限内未交纳购房款、专项维修资金、物业管理费等相关款项的，应向甲方每日支付相应款项总额的万分之五作为违约金。

此外，物业管理费按每日千分之三计付滞纳金。

第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。

（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。

（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。

（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。

（六）《房地产（住宅）质量保证书》。

（七）《房地产（住宅）使用说明书》。

（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……。

第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形
式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。

……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。

双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。

……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。

第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。

"合同的附件七补充协议约定，“……六、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于“交房条件"的补充约定如下：在该商品房交付期限届满前，乙方应依约定付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。

无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。

……八、交楼时，水、电、气如未能达到永久使用条件，乙方同意甲方用临水、临电、临气临时代替，但由甲方补足差价款至达到永久使用之日。

……十四、《商品房买卖合同》第二十九条关于通知的约定，甲方通知乙方收楼的方式包括但不限于电话、邮寄、报纸公告等，通讯方式均以《商品房买卖合同》上载明的联系方式进行联系。

乙方逾期未能在合同约定的交楼时间内前往办理收楼手续的，视为甲方已将该商品房交付给乙方，该商品房的风险责任自交付之日起由乙方承担。

……十六、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于“产权登记"、第二十二条关于“延迟办理产权登记的
违约责任"的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：1、现就乙方所购商品房产权登记，乙方自愿委托甲方办理下列事宜：（1）办理乙方所购商品房的预告登记；（2）办理乙方所购商品房的抵押权预告登记；（3）办理乙方所购商品房的《房地产权证》；（4）领取乙方所购商品房的《房地产权证》；（5）申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：（1）乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）等相关费用；（2）按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。

（4）按地税管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理缴纳契税所必须的一切文件和本人协助。

甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。

3、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负责任。

4、因办理本协议第一条约定的事项而乙方须承担的税费，乙方同意只是预付给甲方，由甲方向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，乙方均应按政府部门的有关规定缴交，如乙方不按规定缴交而引起的任何后果均由乙方自行承担。

5、本协议书第二条第2项约定的文件若在甲方办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，乙方均应按政府部门的有关规定履行，如乙方不履行而引起的任何后果均由乙方自行承担。

6、因乙方原因导致房地产权证无法按约定期限办理或延误交付的，由此引起的法律责任由乙方承担。

7、若因乙方的原因（如按揭供款因有未按时还款记录银行不移交商品房买卖合同给甲方办证、面积差异乙方不及时签署补充协议等）导致不能如期取得房地产权属
证书，甲方不承担任何责任。

十七、《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。

" 签订上述合同后，秦立明、吴宗勤依约支付合同约定的购房款。

2017年7月1日，秦立明、吴宗勤办理了收楼手续。

2019年4月8日，广州市增城区地方税务局出具涉案商品住房买卖契税完税证明。

2019年3月20日，广州市增城区不动产登记中心受理凯裕公司增城区新塘镇港口大道北365-393号（单号）、397、399、403、407、409号、395号1幢、3幢、405号之一至405号之六十五号，汇太西路10-28号（双号）单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。

2019年3月28日，广州市增城区不动产登记中心向凯裕公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明对于涉案房屋所在楼宇的不动产首次登记，予以立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记薄。

凯裕公司于2019年4月6日向广州市规划和自然资源局增城区分局申请信息公开，征询直至2019年3月初不同意办理涉案房屋所在项目的房地产权属登记的原因及补缴土地出让金的相关情况。

2019年4月12日，广州市规划和自然资源局增城区分局向凯裕公司作出穗规划资源增函[2019]555号《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》，载明“……一、关于不同意办理房屋初始登记的事项。

你司向我局申请办理新塘镇群星村大岭住宅区‘时尚广场’项目的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，经核查，因项目未缴清土地出让金，我局根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）的有关规定，要求你司补齐其已缴清土地出让金的材料后再行办理初始登记，但你司于2017年9月27日提出退件申请。

因你司一直未来申办缴交土地出让金手续，为责成你司切实履行土地出让金缴纳义务，我局于2018年4月13日向你司发出《补缴土地出让金告知书》，并告知你司“我局将暂停项目的相关审批业务，待涉及的的出让金缴清后予以恢复"。

后为最大限度保障小业主的合法权益，维护社会秩序稳定，根据区政府工作部署，我局于2019年3月19日允许恢复办理欠缴出让金项目中已网签的小业主房屋登记手续业务。

二、关于补缴土地出让金的标准及金额的事项。

我局已向你司发出《补缴土地出让金告知书》（穗规划资源业务函【2019】
2582号），该告知书中已明确计收土地出让金的标准及你司需补缴的土地出让金金额。

……"。

2019年6月17日，凯裕公司递件办理涉案房屋的《不动产权证》。

审理中，秦立明、吴宗勤作如下陈述：一、关于逾期交楼违约金，涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收备案表后达到交楼条件。

二、关于迟延办证违约金，1、合同补充协议第十六条第二款第一项所指的税费约定不明，凯裕公司没有明确告知秦立明、吴宗勤。

2、秦立明、吴宗勤在实际交楼之日前已经付清房款。

3、秦立明、吴宗勤在签订商品房买卖合同时已经把身份证及户口本等资料交给凯裕公司。

4、契税应在凯裕公司办好初始登记、确定最终房款、交付分户图、并通知秦立明、吴宗勤缴纳契税时才需要缴纳。

5、根据合同法121条的规定，当事人一方因第三人造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三方之间的纠纷，应当按照法律规定或者约定解决，凯裕公司主张因为广州市规划和自然资源局的原因造成其土地出让金增加，而不能及时办理初始登记，依法应另寻法律途径解决，而不能免除其应向秦立明、吴宗勤承担的逾期办证责任。

6、秦立明、吴宗勤按照合同约定已经履行了付清房款、税费、抵押办证费等相关费用，提交办证资料，收楼以及缴纳税费的义务，但凯裕公司因不具备房产证的前置条件，即取得初始登记证明，由此不能在秦立明、吴宗勤实际收楼后210个工作日内办妥并交付房产证给秦立明、吴宗勤，已经构成违约，应当承担违约责任。

7、合同约定的每日50元的违约金标准过低，秦立明、吴宗勤要求调到最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题司法解释规定的逾期办证违约责任标准执行。

凯裕公司作如下陈述：一、关于逾期交楼违约金。

涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收备案表，但凯裕公司已按期通知秦立明、吴宗勤收楼，且楼房完全可以使用，秦立明、吴宗勤的实际使用利益并未受到损害，这个延期交楼只是因为竣工验收备案证书没有拿到，属于法律规定的手续性文件达不到交楼条件。

二、关于迟延办证违约金，1、凯裕公司并未违约，补充协议的约定非常清楚，在具备办证条件后210个工作日内递交资料是凯裕公司义务，凯裕公司违反该义务才承担违约责任，涉案合同并未规定凯裕公司在办证问题上其他的义务或者责任。

2、涉案房屋确权登记问题因初始登记没有及时完成及秦立明、吴宗勤没有及时缴纳契税，导致递交确权
资料的条件尚不具备，无法办理权属登记，而初始登记的问题，凯裕公司方对此并不存在过错，初始登记是因为政府违法征收土地出让金及在没有任何法律依据的前提下停止涉案项目的审批手续导致初始登记暂停长达一年多的时间，而凯裕公司已经按照相关规定及时提交了全部的初始登记所需资料，在这个问题上凯裕公司不存在任何过错，而补交土地出让金存在明显违法及不合理的问题。

3、涉案房屋不存在逾期办证问题，虽然房屋在交付后很长时间内未办理确权登记，但双方的合同仅约定了符合递交确权资料之日起多长时间内递交资料，并未约定多久的时间必须要进行办证，或者必须办到证，因此，涉案房屋虽然办证时间拖的时间比较长，但不存在逾期办证的问题。

4、关于起算违约金起算问题，凯裕公司认为凯裕公司不存在违约，也应当从具备确权登记条件210个工作日起计算，到递交资料之日止。

5、关于违约金问题，秦立明、吴宗勤认为约定的违约金过低，但未提交任何证据证明该违约金低于给其造成的实际损失，应当由秦立明、吴宗勤方承担举证不能的不利后果。

6、凯裕公司通过电话通知业主交齐办证资料，但没有书面证据，无法证明何时通知。

【一审法院认为】一审法院认为：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。

关于延迟交楼违约金的问题。

依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用"的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。

结合涉案合同的约定，凯裕公司应在涉案房屋交付期限届满即2016年12月31日前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给秦立明、吴宗勤。

涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收备案表，凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。

秦立明、吴宗勤于2017年7月1日办理收楼手续，现秦立明、吴宗勤请求凯裕公司支付从2017年1月1日起计算至2017年7月1日止的延期交房违约金，合法合理，予以支持。

凯裕公司认为违约金过分高于秦立明、吴宗勤的实际损失，但未举证证
明，故一审法院对此抗辩意见不予采纳。

经核算，凯裕公司延期交房182天，违约金为115513元（每日按已付购房款1269373元的0.05%的标准计算）。

关于延迟办理产权登记违约金的问题。

根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七合同补充协议第十六条第二款约定，凯裕公司应在相应条件具备之日起的210个工作日内将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。

但该约定条件不明，且凯裕公司未能举证证明何时有效通知业主提交办证相关文件及取走办税资料，凯裕公司在通知业主交件的过错明显，若以所列条件同时具备之日起的210个工作日认定凯裕公司具备向房地产权登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不公，故一审法院认为宜认定涉案房产自收楼之日起算210个工作日为办证期限。

对于凯裕公司抗辩的造成逾期办妥房地产权登记的原因是政府行为，凯裕公司不应承担违约责任的问题，根据广州市规划和自然资源局增城区分局作出的《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》可知，涉案房屋所在项目未能办理房屋初始登记的原因在于凯裕公司未补缴土地出让金，且凯裕公司所需补缴的土地出让金计算标准是明确的。

另外，凯裕公司于2017年9月27日提出退件申请，一直未申办缴交土地出让金手续。

凯裕公司作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发案涉房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍。

综上，补缴土地出让金属凯裕公司可以预见、应当预见的事项，凯裕公司据此抗辩逾期办妥房地产权登记不可归责于凯裕公司，凯裕公司不应承担违约责任，理据不足，不予采纳。

自秦立明、吴宗勤于2017年7月1日收楼之日起计算，至2018年5月4日已达210个工作日。

凯裕公司于2019年3月28日办妥涉案房屋初始登记手续，才具备办证条件。

凯裕公司于2019年6月17日递件办理涉案房屋的《不动产权证》，已经构成违约。

凯裕公司未能举证证明其于庭审前已告知秦立明、吴宗勤办证进程及已通知提交办证相关文件和完税证明，应承担举证不能的后果，故从2018年5月5日起计算至2019年6月17日期间迟延办证违约责任应由凯裕公司承担。

秦立明、吴宗勤认为约定的违。