资产评估(第二讲)
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1.重置成本评估方法
复原重臵成本 更新重臵成本
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法
2.各种贬值评估方法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
重置成本的概念
• 重臵成本一般可分为复原重臵成本和更新重臵成本。 • 复原重臵成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标 准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评 估对象相同的全新资产所发生的费用。 • 更新重臵成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对 象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
各种贬值及其估算方法
• 1、实体性贬值及其估算方法
• 2、功能性贬值及其估算方法
• 3、经济性贬值及其估算方法
实体性贬值
• • • • • • 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
实体性贬值—计算方法1—观察法
（其中an表示第n年环比价格指数）
环比与同比
• 同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水 平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。如，本期2月比 去年2月，本期6月比去年6月等。 • 其计算公式为：同比发展速度=（本期发展水平-去年同期发展水平） /去年同期发展水平×100% • 在实际工作中，经常使用这个指标，如某年、某季、某月与上年同期 对比计算的发展速度，就是同比发展速度。 • 环比分为日环比、周环比、月环比和年环比。 • 环比发展速度是以报告期水平与其前一期水平对比（相邻期间的比较 ），所得到的动态相对数。表明现象逐期的发展变动程度。如计算一 年内各月与前一个月对比，即2月比1月，3月比2月，4月比3月 ……12月比11月，说明逐月的发展程度。 • 环比计算公式=本期数据/上期数据*100%
2007
合计1.Βιβλιοθήκη 01.60/1.60=131.7
物价指数法和重置核算法的 主要区别
• 与重置核算法相比，物价指数法估算的重 置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确 定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考 虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和 劳动生产率的变化因素，因而可以估算复 原重置成本和更新重置成本。 • 一项技术进步较快的资产，采用物价指数 法估算的重置成本往往会偏高 。
购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
取得和建造 资产的管理费 用、设计制图 等费用
教学案例1
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。 评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格 每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安 装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用 1000元，安装期限较短。
思维过程 3 4 5 选 实 择 施 6 意 见 7
综 分 合 析
资产评估的基本方法
• 成本法
• 市场法 • 收益法
成本法
• 以被评估资产的重置价值，扣除从资产 的形成并开始投入使用至评估基准日这 段时间内的损耗得到资产的评估价值。 • 它是从成本取得和成本构成的角度对被 评估资产的价值进行的分析和判断。
说明
• 1)在理论上，如果能同时得到复原重置成 本和更新重置资本，就选择更新重置成本 计算。 • 2)如果找不到更新重置成本，也可用复原 重置成本计算成本。
重置成本的估算方法1—重置成本法
重臵成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成：
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应
工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性 贬值为：
参考答案：
资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46
计算公式为：
通过观察确 定新旧程度
资产实体性贬值=重臵成本×（1—成新率）
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 区别：已使用年限与名义使用年限
实体性贬值—计算方法2—修复费用法
• 这种方法是利用恢复资产功能所支出 的费用金额来直接估算资产实体性贬 值的一种方法。如果资产可以通过修 复恢复到其全新状态，可以认为资产 的实体性损耗等于其修复费用。
资产评估学 （第二讲）
资产评估基本方法
资产评估方法
• 资产评估方法是实现评定估算资产 价值的技术手段。是在工程技术、 统计、会计等学科中的技术方法的 基础上，结合自身特点形成的一整 套方法体系。
资产评估过程结构图
评估环境 —社会 —经济 —技术 —法律 1 2 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 形 成 问 题 评 价 指 标
重臵成本计算表
时间
投资 费用 (万元)
16 4
2
物价 指数 （%）
1.05 1.28 1.35
物价变动指数 （%）
1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19
重置成本 （万元）
16×1.52 =24.32 4×1.25=5
2002 2004 2006
2×1.19 =2.38
• 更新重臵成本和复原重臵成本的相同方面在于采 用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是 相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、 标准等方面的差异。 • 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工 艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、 工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗 用方面都会优于旧的资产，因此，复原重臵成本 往往会高于更新重臵成本。
实体性贬值—计算方法3—使用年限法
资产的实体性贬值=（重臵成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限
名义已使用年限×资产利用率
（实际已使用年限+尚可使用年限）
截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
×100％
教学案例
• 例题：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到 的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估； 该设备的重臵成本为500000元，其残值为2000元，尚可使
[参考答案]:评估人员分析认为，被评估资产为外购需安 装机器设备，其重臵成本应包括买价（含增值税）、运杂 费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资 金成本。按重臵核算法估算该机器设备的重臵成本为： 重臵成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
教学案例
• 某机床于2002年购置安装，账面原值为16 万元。2004年进行一次改造，改造费用为4 万元；2006年又进行一次改造，改造费用 为2万元。若定基价格指数2002年为1.05， 2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为 1.60。 • 要求：计算该机床2007年的重置成本
参考答案
• • • • • • • • • • • • •
• （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% • 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） 例2：被评估资产为一 台2年前购臵的机器设 备。据调查，该机器 设备目前还没有换代 产品。经查验资料， 该设备账面原值为 10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费 1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，安装 费用中间接成本为0.2 万元。 根据对同类型设备的 调查，现在购买价格 比2年前上涨20%，运 杂费上涨80%，安装费 中直接成本上涨40%， 间接成本占直接成本 百分率不变。该设备 的重臵成本是多少？
重置成本的估算方法2—物价指数法
基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
计算公式
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
计算公式
物 价 变 动 指 数 定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
（1＋a1）×（1＋a2）× 环比指数 ＝ （1＋a3）……（1＋an）
参考答案:该类通用设备的重臵成本=1200×80/50 =1920（万元）
成本法:常见的评估方法
1.重置成本评估方法
复原重臵成本 更新重臵成本
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法
2.各种贬值评估方法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
如何理解重置
• 例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗 了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从 历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复 原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 • （原消耗、现价格） • 由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工 ，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现 在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而 计算出更新重置成本。 • （新消耗、现价格）
B 功能成本指数法
被评资产＝ 参照资产 重置成本 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
公式中的x是一个经验数据，又称为规模经济效益指数，在美国，这个经验 数据一般在0.4—1.2之间，如加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。
教学案例
• 某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元 ，年产量为8000台。现知待评估资产年产 量为6000台。假定该仪器生产线的生产能 力和价格呈线性关系，则待评估资产的重 置成本为：
参考答案: 待评估资产重臵成本= 6000／8000×350000=262500（元）
重置成本的估算方法4—统计分析法
基本原理
某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本
计算公式
被评估资产 的重置成本 ∑某类资产的 ＝ 历史成本 某类抽样资产的重置成本 × 某类抽样资产的历史成本
教学案例
• 例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员 调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投 入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账 面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样 选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成 本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。 该类通用设备的重置成本为：
各种贬值及其估算方法
教学案例2
• 例2：被评估资产为一台2年前购臵的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成 本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。 • 根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前 上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备 的重臵成本是多少？
重置成本的估算方法3—功能价值法
• 是选择与被评估资产具有相同或相似功能 的资产作参照物，根据资产功能与成本之 间的内在关系，由参照物成本推算被估资 产重置成本的方法。 参照物 功能价值
（单位生产能力）
被评资产 重置成本
计算方法
A 生产能力比例法
被评资产＝ 参照资产 重置成本 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
评估方法
资产实体 性贬值(2)
资产评估值＝ 被评估 资产重 臵成本 (1)
—
资产功能 性贬值(3) 资产经济 性贬值(4)
或
被评估 ＝ 资产重 臵成本
×
成新率
基本前提
• 1、被评估资产处于继续使用状态 • 2、应当具备可利用的历史成本资料 • 3、被评估资产必须是可以再生的或可 以复制的
成本法:常见的评估方法
复原重臵成本 更新重臵成本
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法
2.各种贬值评估方法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
重置成本的概念
• 重臵成本一般可分为复原重臵成本和更新重臵成本。 • 复原重臵成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标 准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评 估对象相同的全新资产所发生的费用。 • 更新重臵成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对 象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
各种贬值及其估算方法
• 1、实体性贬值及其估算方法
• 2、功能性贬值及其估算方法
• 3、经济性贬值及其估算方法
实体性贬值
• • • • • • 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
实体性贬值—计算方法1—观察法
（其中an表示第n年环比价格指数）
环比与同比
• 同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水 平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。如，本期2月比 去年2月，本期6月比去年6月等。 • 其计算公式为：同比发展速度=（本期发展水平-去年同期发展水平） /去年同期发展水平×100% • 在实际工作中，经常使用这个指标，如某年、某季、某月与上年同期 对比计算的发展速度，就是同比发展速度。 • 环比分为日环比、周环比、月环比和年环比。 • 环比发展速度是以报告期水平与其前一期水平对比（相邻期间的比较 ），所得到的动态相对数。表明现象逐期的发展变动程度。如计算一 年内各月与前一个月对比，即2月比1月，3月比2月，4月比3月 ……12月比11月，说明逐月的发展程度。 • 环比计算公式=本期数据/上期数据*100%
2007
合计1.Βιβλιοθήκη 01.60/1.60=131.7
物价指数法和重置核算法的 主要区别
• 与重置核算法相比，物价指数法估算的重 置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确 定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考 虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和 劳动生产率的变化因素，因而可以估算复 原重置成本和更新重置成本。 • 一项技术进步较快的资产，采用物价指数 法估算的重置成本往往会偏高 。
购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
取得和建造 资产的管理费 用、设计制图 等费用
教学案例1
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。 评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格 每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安 装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用 1000元，安装期限较短。
思维过程 3 4 5 选 实 择 施 6 意 见 7
综 分 合 析
资产评估的基本方法
• 成本法
• 市场法 • 收益法
成本法
• 以被评估资产的重置价值，扣除从资产 的形成并开始投入使用至评估基准日这 段时间内的损耗得到资产的评估价值。 • 它是从成本取得和成本构成的角度对被 评估资产的价值进行的分析和判断。
说明
• 1)在理论上，如果能同时得到复原重置成 本和更新重置资本，就选择更新重置成本 计算。 • 2)如果找不到更新重置成本，也可用复原 重置成本计算成本。
重置成本的估算方法1—重置成本法
重臵成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成：
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应
工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性 贬值为：
参考答案：
资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46
计算公式为：
通过观察确 定新旧程度
资产实体性贬值=重臵成本×（1—成新率）
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 区别：已使用年限与名义使用年限
实体性贬值—计算方法2—修复费用法
• 这种方法是利用恢复资产功能所支出 的费用金额来直接估算资产实体性贬 值的一种方法。如果资产可以通过修 复恢复到其全新状态，可以认为资产 的实体性损耗等于其修复费用。
资产评估学 （第二讲）
资产评估基本方法
资产评估方法
• 资产评估方法是实现评定估算资产 价值的技术手段。是在工程技术、 统计、会计等学科中的技术方法的 基础上，结合自身特点形成的一整 套方法体系。
资产评估过程结构图
评估环境 —社会 —经济 —技术 —法律 1 2 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 形 成 问 题 评 价 指 标
重臵成本计算表
时间
投资 费用 (万元)
16 4
2
物价 指数 （%）
1.05 1.28 1.35
物价变动指数 （%）
1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19
重置成本 （万元）
16×1.52 =24.32 4×1.25=5
2002 2004 2006
2×1.19 =2.38
• 更新重臵成本和复原重臵成本的相同方面在于采 用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是 相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、 标准等方面的差异。 • 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工 艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、 工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗 用方面都会优于旧的资产，因此，复原重臵成本 往往会高于更新重臵成本。
实体性贬值—计算方法3—使用年限法
资产的实体性贬值=（重臵成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限
名义已使用年限×资产利用率
（实际已使用年限+尚可使用年限）
截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
×100％
教学案例
• 例题：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到 的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估； 该设备的重臵成本为500000元，其残值为2000元，尚可使
[参考答案]:评估人员分析认为，被评估资产为外购需安 装机器设备，其重臵成本应包括买价（含增值税）、运杂 费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资 金成本。按重臵核算法估算该机器设备的重臵成本为： 重臵成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
教学案例
• 某机床于2002年购置安装，账面原值为16 万元。2004年进行一次改造，改造费用为4 万元；2006年又进行一次改造，改造费用 为2万元。若定基价格指数2002年为1.05， 2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为 1.60。 • 要求：计算该机床2007年的重置成本
参考答案
• • • • • • • • • • • • •
• （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% • 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） 例2：被评估资产为一 台2年前购臵的机器设 备。据调查，该机器 设备目前还没有换代 产品。经查验资料， 该设备账面原值为 10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费 1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，安装 费用中间接成本为0.2 万元。 根据对同类型设备的 调查，现在购买价格 比2年前上涨20%，运 杂费上涨80%，安装费 中直接成本上涨40%， 间接成本占直接成本 百分率不变。该设备 的重臵成本是多少？
重置成本的估算方法2—物价指数法
基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
计算公式
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
计算公式
物 价 变 动 指 数 定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
（1＋a1）×（1＋a2）× 环比指数 ＝ （1＋a3）……（1＋an）
参考答案:该类通用设备的重臵成本=1200×80/50 =1920（万元）
成本法:常见的评估方法
1.重置成本评估方法
复原重臵成本 更新重臵成本
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法
2.各种贬值评估方法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
如何理解重置
• 例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗 了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从 历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复 原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 • （原消耗、现价格） • 由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工 ，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现 在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而 计算出更新重置成本。 • （新消耗、现价格）
B 功能成本指数法
被评资产＝ 参照资产 重置成本 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
公式中的x是一个经验数据，又称为规模经济效益指数，在美国，这个经验 数据一般在0.4—1.2之间，如加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。
教学案例
• 某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元 ，年产量为8000台。现知待评估资产年产 量为6000台。假定该仪器生产线的生产能 力和价格呈线性关系，则待评估资产的重 置成本为：
参考答案: 待评估资产重臵成本= 6000／8000×350000=262500（元）
重置成本的估算方法4—统计分析法
基本原理
某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本
计算公式
被评估资产 的重置成本 ∑某类资产的 ＝ 历史成本 某类抽样资产的重置成本 × 某类抽样资产的历史成本
教学案例
• 例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员 调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投 入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账 面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样 选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成 本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。 该类通用设备的重置成本为：
各种贬值及其估算方法
教学案例2
• 例2：被评估资产为一台2年前购臵的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成 本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。 • 根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前 上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备 的重臵成本是多少？
重置成本的估算方法3—功能价值法
• 是选择与被评估资产具有相同或相似功能 的资产作参照物，根据资产功能与成本之 间的内在关系，由参照物成本推算被估资 产重置成本的方法。 参照物 功能价值
（单位生产能力）
被评资产 重置成本
计算方法
A 生产能力比例法
被评资产＝ 参照资产 重置成本 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
评估方法
资产实体 性贬值(2)
资产评估值＝ 被评估 资产重 臵成本 (1)
—
资产功能 性贬值(3) 资产经济 性贬值(4)
或
被评估 ＝ 资产重 臵成本
×
成新率
基本前提
• 1、被评估资产处于继续使用状态 • 2、应当具备可利用的历史成本资料 • 3、被评估资产必须是可以再生的或可 以复制的
成本法:常见的评估方法