一线城市青年群体合租行为偏好研究——基于北京市的调查分析

一线城市青年群体合租行为偏好研究
——基于北京市的调查分析
李小白
（北方工业大学 理学院，北京 100144）
摘 要：我国房屋租赁市场主要群体年轻化，合租模式已经成为一线城市青年人的租房趋势。

相较于“房奴”一代，当代青年的租住理念也在发生变化，房子是租来的，但生活却是自己的，高品质的租住生活已经成为普遍追求。

为研究一线城市青年群体的合租行为偏好，本文以北京市80后、90后青年租客群体为研究对象，在问卷调查收集数据基础上，使用联合分析法从属性水平的相对重要性与效用值、不同产品组合的效用值、不同人口特征群体的属性重要性差异三个方面进行了讨论。

分析结果表明：合租房市场年轻化，受过良好教育的未婚青年是在一线城市打拼的合租人群的主流；青年租客对目前所在的城市有所憧憬，未来有买房的打算，但同时也很看重当前租房的生活品质；一线城市青年群体在合租时最看重住房的便利性与合租氛围；具有不同人口特征的青年群体对合租住房的偏好存在明显差异。

据此，本文对一线城市合租市场的发展提出相关建议。

关键词：青年群体；合租；行为偏好；人口特征；一线城市；北京
中图分类号：C913.5 文献标识码：A
文章编号：1674-537X（2021）05.0088-06
一、引言
当前，国内疫情防控取得阶段性成果，中国的经济活动也逐步回归常态，这场疫情再次暴露出我国地区之间公共服务的差异，这让我们认识到，唯有继续城市化道路才能有效使用公共服务资源。

中国现有城市化水平约60%，要达到发达国家水平，预计还要新增两亿城市人口。

然而越是经济发展水平高的城市，房价越是高耸入云。

尤其是对于在一线城市奋斗拼搏的青年人来说，自有住房模式是难以实现的，因此租赁必占半边天。

根据房天下研究院2020年1月发布的最新数据，截止2019年底，我国租房人群接近2亿，住房租赁市场正呈现出前所未有的成长势能；在20-45岁青年租房人群中，90后占比最大为35%，且租客中超过80%选择合租方式。

由此可见，商品房合租模式已经成为一线城市青年人的租房趋势。

相较于节衣缩食也一定要买房的“房奴”一代，当代青年的租住理念也在发生变化，高品质的租住生活已经成为普遍追求，他们更舍得投入、心态也更加开放。

在此背景下，本文以北京市青年租客为调研对象，在问卷调查的基础上，使用联合分析法对青年租客的合租行为偏好进行研究，讨论不同偏好属性对一线城市青年合租意愿的影响，以期为青年合租问题提供更开阔的视野。

其中，本文所提及的青年群体是指80后、90后群体。

二、文献综述
青年群体正处于从依赖到独立转变的人生关键期，该阶段最重要的目标便是修身齐家、安居乐业，而其前提则是住有所居[1]。

风笑天通过对城市青年的居住意愿与居住现状进行分析，认为住房实际上构成了青年身心从其来源家庭走向定位家庭的客观条件和物质保障[2]。

顾海兵则从社会发展的角度，提出了“解决我国城市住房问题在很大程度和最终层次上是解决城市青年的住房问题”的观点[3]。

然而，近些年来我国住房市场化进程的不断推进伴随着房价的飞涨，尤其在一线城市表现突出[4]。

对于大多数青年而言，其购买力与高房价间矛盾日蹙[5]，一线城市的青年群体正逐渐抛弃传统买房观念，更加倾向于通过租赁方式解决住房问题，并且相对于整租模式，租房市场上的合租需求迅速增长。

查阅文献发现，国内研究多集中在青年人群特征对租赁行为的影响上。

如吴义东和王先柱通过实证研究，发现不同城市青年人群住房租买选择及购房压力分化严重[1]。

管健从客观性、主观性多方面分析了异性合租现象流行的原因，认为经济的压力负担与社会宽容度提高为异性合租现象的出现提供了可能[6]。

喻燕等学者对适婚年龄青年进行调查，发现男女青年租房结婚意愿总体偏低，“租购并举”政策未能有效促进青年“租房结婚”行动[7]。

偏好研究在用户行为研究领域承担着重要角色，是市场细分和市场营销的基础[8]，联合分析法则是应用最多的分析用户权衡与偏好的研究方法之一[9]。

而学术界对于合租行为偏好研究较少，更鲜有针对青年群体合租偏好的专门研究。

在目前的研究成果中，仅有牛阮霞和姚战琪使用联合分析法，对互联网共享住宿平台下的合租用户进行了偏好研究，研究显示用户最
为关注的属性是可视化的信任信号，即房东头像，其次考虑的因素为价格、房源好评率等[10]。

基于现有研究的不足，本文通过问卷收集数据，运用联合分析法对以北京市为代表的一线城市青年租客进行合租行为偏好研究，通过对各属性重要性的分析，了解青年租客群体对住房的真实需求，以及不同社会人口学特征青年人群对合租的偏好异质性，促进合租市场的良性发展。

三、调查设计
（一）问卷设计概述
本次研究采用问卷调查的方式收集数据，调查对象为北京市青年租客群体，由于疫情原因，本次调查采用电子问卷方式。

经过预调查与调整，最终问卷可分为三个模块，分别为受访者基本信息、受访者住房规划以及受访者合租偏好排序。

其中，使用描述性统计方法分析北京市青年租客基本信息与住房规划，了解青年租客合租现状；使用联合分析法研究青年租客对于不同属性及水平的合租偏好，并结合租客基本信息模块分析不同特征青年人群对合租的偏好异质性。

最终问卷内容及题型如表1所示。

表1：问卷调查项目表
项目题型内容
基本信息单项选择年龄、性别、学历、婚姻状况、职业、月收入住房规划单项选择城市吸引力、未来买房打算、房屋租赁的看法
合租偏好排序交通出行、周边环境、社区管理、房间情况、家电配备、合租生活6个属性，每个属性3个
水平
（二）确定合租偏好的属性与水平
调查问卷的第三模块为一线城市青年合租偏好研究，根据联合分析的基本要求，首先需要确定相关偏好属性。

关于房屋租赁市场的属性，国内外学者均有研究。

有学者提炼出影响租客选择租赁房屋的三类特征：区位特征、建筑特征及邻里特征。

其中，区位特征包括住宅距地铁公交、商业中心、医院的距离；建筑特征包括住宅家电设备、采光通风、装修档次等信息；邻里特征包括物业管理、居民素质以及小区环境[11]。

根据一线城市合租房特征、青年群体的生活习惯、国内外学者对房屋租赁属性的研究以及开展实地预调查后，选取了交通出行、周边环境、社区管理、房间情况、家电配备、合租生活6个影响青年租客合租房选择的属性。

其中，交通出行指合租房的通达性，决定了租客平日出行是否便捷，可体现在距地铁站、公交站的距离上；周边环境指合租房的生活便利性，决定了租客的日常生活需求是否可以得到满足，可体现在距商业中心、医院、银行、公园的距离上；社区管理包括物业管理、绿化水平、电梯配备等方面；房间情况包括朝向、面积、装修等方面；家电配备指房间内宽带、暖气、空调、热水器等设施的配备情况；合租生活指与合租人的相处情况，可通过共享区域与合租人的生活习惯、兴趣爱好、工作情况来判断。

依据分类标准以及合租房市场的具体情况，我们将每个属性分别取3个水平。

青年租客选择偏好的6个指标的属性水平见表2。

表2：属性及属性水平
属性名称水平1水平2水平3
交通出行体验便捷体验一般体验不便
周边环境基本满足需求满足有限需求不能满足需求社区管理水平较高水平一般水平较差
房间情况设计合理设计普通设计较差
家电配备配备齐全配备部分配备简陋
合租生活相处愉快相处一般相处较差
（三）产品模拟和正交实验设计
选取交通出行、周边环境、社区管理、房间情况、家电配备、合租生活6个影响青年租客合租房选择的属性，每个属性取3个水平，采用全轮廓法确定产品模拟，则共能生成 729个产品组合。

对 729个产品进行评价排序，显然超过了大众理性判断范围， 这会增加采集数据的误差，导致分析结果的不准确。

为了使分析结果更加有效，使用 SPSS23.0软件的正交设计模块来减少组合轮廓数，将模拟产品组合从729种精简至18种具有代表性的产品组合，我们将这18种具有代表性的产品组合称为18个模拟房屋。

问卷调查的第三模块即让受访者根据自己的合租偏好，对这18个模拟房屋进行1-18的排序，将最偏爱的房屋排在第1位，最不喜欢的房屋则排在第18位。

模拟房屋具体如表3所示。

表3：基于正交设计的模拟房屋
房间编号交通出行周边环境社区管理房间情况家电配备合租生活1体验一般满足有限需求水平较高设计普通配备部分相处较差2体验便捷不能满足需求水平较差设计普通配备部分相处一般3体验不便基本满足需求水平较高设计普通配备简陋相处较差4体验不便基本满足需求水平较差设计普通配备齐全相处一般5体验一般基本满足需求水平一般设计较差配备简陋相处一般6体验便捷满足有限需求水平较高设计较差配备简陋相处一般7体验便捷基本满足需求水平一般设计合理配备部分相处较差8体验一般基本满足需求水平较差设计较差配备部分相处愉快9体验便捷满足有限需求水平较差设计较差配备齐全相处较差
10体验不便不能满足需求水平一般设计较差配备齐全相处较差11体验一般不能满足需求水平较高设计合理配备齐全相处一般12体验一般满足有限需求水平一般设计普通配备齐全相处愉快13体验不便满足有限需求水平较差设计合理配备简陋相处愉快14体验不便不能满足需求水平较高设计较差配备部分相处愉快15体验便捷基本满足需求水平较高设计合理配备齐全相处愉快16体验不便满足有限需求水平一般设计合理配备部分相处一般17体验便捷不能满足需求水平一般设计普通配备简陋相处愉快18
体验一般
不能满足需求
水平较差
设计合理
配备简陋
相处较差（四）问卷数据收集
本次抽样中，以北京市常住人口为抽样框。

在确定样本总量时，使用估计量为样本成数。

经过查阅相关的资料可知，北京市的常住人口约2154.2万人，其中20-40岁人群约836万人，占比为38.8%。

事先规定抽样绝对误差为5%，总体成数的估计值用0.5确定，置信水平为95%。

计算得出本次调研所需的样本总量：
n ≈=≈z N ∆α2
2p 2
p p +(10.510.5p p −×−(1−)) 1.9683600000.0522+0.510.5(×−())196
考虑到调研过程中，使用非概率抽样可能会产生误差，决定将计算结果扩大三倍，将最终的正式发放问卷的样本总量扩大到588份。

对发放的问卷进行回收统计，共收集588份问卷，经筛选后532份为有效问卷，56份为无效问卷，有效率为90.48%。

在此之后的数据分析均为基于此532份有效问卷。

四、实证分析
（一）北京市青年租客画像
本次调查的532位青年受访者中90后达到39.8%，是合租房市场的主力军，其次分别是95后、85后、80后，其中90后和95后的占比已经超过70%，说明我国房屋租赁市场主要群体年轻化。

受访男性316位，占比为59.4%，女性216位，占比40.6%，说明男性的合租意愿高于女性。

研究发现大部分男性比女性更容易接受异性合租，究其原因，主要是考虑到个人卫生、舆论压力和年轻女性的安全问题。

青年租客的整体学历较高，其中近9成租客拥有专科以上学历，7成租客拥有本科以上学历，且大多数租客尚未步入婚姻状态，说明受过良好教育的未婚青年是在一线城市打拼的合租人群的主流，具体信息见表4。

表4：受访租客基本信息
属性
水平人数百分比（%）
年龄
20-25岁
18033.826-30岁21239.831-35岁8516.036-30岁
5510.3性别男31659.4女21640.6学历
初中及以下
16
3.0
学历
高中
7213.5中专/职校/大专
10018.8本科21039.5研究生及以上
13425.2婚姻状况
单身
12723.9恋爱19035.7已婚未育14827.8已婚已育
67
12.6
本次研究发现青年合租群体的月收入在9千-1.2万元范围内居多，共133人，占比达到25%，其次是月收入在6千-9千的人群，占比为17.11%，月收入超过1.8万元的仅占
12.41%。

可见进行合租的青年租客收入普遍不高。

图1：性别职业占比堆积条形图
根据图1从职业角度看，一线城市的青年租客比较偏爱互联网、金融行业，一是由于随着大数据、云计算、物联网和人工智能技术的落地应用，互联网、金融领域将进一步整合大量的社会资源，发展前景可观；二是相对于二三线城市，北京等一线城市拥有更多互联网、金融企业，有更多的发展机会。

男性青年租客中，从业人数排名前3位的分别是：互联网/IT、金融证券、教育培训；女性青年租客中，从业人数排名前3位的分别是：金融证券、互联网/IT、政府及事业单位。

可以看出，女性更倾向于选择稳定、压力相对较小的工作。

调查显示，近半数青年租客希望未来能够留下常住，对目前所在的城市北京有所憧憬；22.9%的租客尚未确定去留，其余三分之一左右的租客打算工作一段时间后返回老家或者去其他城市闯荡；38.7%的租客希望5年内能拥有一套自己的房子，25.4%的租客把买房看做奋斗目标，少数租客非常享受租房生活，未来并不考虑买房；超过半数的青年租客认为租住房是个人或家人朋友生活休闲的场所，即使租房也同样需要保证
自己的生活品质，其余租客则认为租住的房子仅仅是睡觉休息的场所或者城市暂住地，也以随时调换。

（二）青年合租偏好分析
通过发放调查问卷，受访者依照自己的偏好程度对这18个模拟房屋进行排序，最终收集到532份有效排序数据，利用这532份偏好数据通过SPSS 软件进行联合分析。

表中的重要性指标表示租客进行选择决策时，该因素在其选择偏好中的相对重要程度；效用值指标描述租客对各因素3种不同水平所赋予的效用，即影响选择偏好作用的大小。

结果显示，联合分析的Pearson s R ′ 和Kendall s tau ′ 检验值分别为0.985和0.908，双尾检验显著性水平均为0.000。

由此可见，联合分析模型拟合度和精确度较高，使用该方法可以准确分析青年租客对合租房的选择偏好。

不同属性的相对重要性及效用值汇总整理后如表5所示。

总体来看，交通出行是一线城市青年租客最关注的因素，青年租客更倾向于住在公交站、地铁站附近。

可见在生存压力大、生活节奏快的一线城市，用最短的时间到达目的地，成为青年人的迫切需求。

其次重要的是合租生活，选择合租的原因在于可以分担房租、水电物业等杂费；房屋干净、卫生，良好的生活作息是对室友选择的重要因素。

居住的周边环境排在第三，这表明青年租客比较看重住宅的生活便利程度，青年租客更偏爱可以满足其购物、就医、娱乐等需求的住宅。

其次是社区管理与家电配备，两者的重要性程度相近，说明物业管理水平的高低、合租房间配置是否齐全也是影响青年租客选择的因素。

房间情况排在最后，说明青年人对合租房较不关注面积、装修和朝向等因素，相对而言，青年人更看重房屋的便利性。

表5：不同属性的相对重要性及效用值
属性属性水平重要性(%)
效用值交通出行
体验便捷19.866 1.668体验一般0.233体验不便-1.901周边环境
基本满足需求
16.306 1.512满足有限需求-0.336不能满足需求-1.175社区管理
水平较高
15.3290.845水平一般0.218水平较差-1.062房间情况
设计合理
14.248 1.115设计普通-0.118设计较差-0.997家电配备
配备齐全
15.257 1.226配备部分-0.218配备简陋-1.008合租生活
相处愉快
18.993 1.575相处一般0.037相处较差
-1.612
常数
——9.500Pearson s R ′0.985Sig.0.000Kendall s tau
′0.908
Sig.
0.000
进一步分析各属性水平效用值的大小，探究北京等一线城市青年租客对合租市场的选择偏好。

交通出行属性的3种水平，青年租客偏好效用值随出行便捷程度的提高而增加，出行体验越便捷租客越偏爱（1.668），租客对出行体验一般的房间没有明显的偏好性（0.233），但若感受到不便利，效用便会急速下降变成负值（-1.901）。

合租生活属性的3种水平的效用分布与交通出行属性类似，租客偏爱相处愉快、和谐有爱的合租氛围（1.575），而合租体验较差则会引起租客的普遍反感（-1.612）。

对于周边环境的3个水平，只有基本可以满足生活需求的房间效用为正（1.512），最受青年租客的青睐，其余2种水平的效用均为负。

其次，租客对社区管理水平较高与水平一般的房间偏好效用值为正，但管理水平较差的却是负值，表明租客虽然对小区管理的重视程度低于交通出行、合租生活，但是他们不能忍受社区管理水平低的居住环境。

最后，青年租客对家电配置齐全或房间设计合理的合租房能更加偏爱，随着房间舒适度的下降，效用值下降明显。

（三）基于模拟房屋的租客偏好分析
针对合租市场青年租客偏好的属性组合，对18个模拟房屋的总效用进行计算，用U X ()表示效用值的集合，U X U U U (){,,,}=⋅⋅⋅1218，U i 表示第i 个模拟房屋的效用值，线性矢量模型为：
U w u w u w u w u w u w u i i =+++++=⋅⋅⋅112233445566, (1, 2, , 18)其中，w 表示各个因素的重要性权重，u 表示各个因素对应水平的效用值。

利用合租市场青年租客偏好的效用计算公式，计算18个模拟房屋的偏好总效用，结果如图2
所示。

图2：模拟房屋效用排序表
可见，效用排序为：U Rank ={15,12,7,11,17,8,6,5,2,4,9,1 ()
, 16, 13, 14, 3, 18, 10}其中，排序在第8位以后的模拟房屋效用值小于0，代表该模拟房屋低于青年租客的心理接受度，排序在8位以前的模拟房屋效用值大于0，代表青年租客对该模拟房屋有选择倾向。

而效用值最高的第15号房屋，即出行方便、可以满足生
活需求、社区管理水平高、房间设计合理、家电配置齐全且合租氛围愉快的房间，由于现实原因的限制存在的可能性较小，或者租金超出青年租客的心理承受价格，因此不作为分析依据。

排除第15个房屋后，效用值排名前3位的分别为：第12号房屋、第7号房屋、第11号房屋。

从排名前3位的房屋可知，交通出行是非常重要的属性，这与前文得出的“交通出行是一线城市青年租客最关注的因素”的结论相一致。

尤其是第7个房屋，即使合租生活相处较差，社区管理水平一般，但仍因其交通出行便捷而排名靠前。

在交通出行的问题可以解决后，愉快的合租生活更有利于得到青年租客的认可，因此12号房屋效用得分是除第15个房屋最高的。

在合租生活没有矛盾的前提下，社区管理和房间家电配置可在一定程度上弥补周边环境简陋的短板。

第11号房屋虽然周边环境不能满足租客的日常生活需求，但是仍然以较高的效用值得分位列第3，主要是因为11号房屋在交通出行和合租生活可以接受的基础上，社区管理水平较高且房间内在配置齐全。

总之，通过对18个模拟房屋的效用进行分析，再一次说明了交通出行与合租生活是影响青年租客合租房选择的最重要因素。

（四）不同特征人群的属性重要性差异分析
本文在进一步研究中调查具有不同特征（年龄、性别、学历、月收入、婚姻状况）的青年租客对合租住房的偏好是否存在差异。

由表6可知，这种差异的确存在。

年龄方面，年纪偏小的青年租客更关注交通出行与合租生活这两个属性，随着年龄的增长，租客对交通出行与合租生活的关注度逐渐下降，而对周边环境与房间配置两个属性的关注度逐渐上升，这说明年龄越小的人群越追求合租的便捷性，年龄越大的人群越追求合租的舒适性；性别方面，男性青年人群最关注交通出行与家电配置两个属性，而女性青年人群更关注交通出行与合租生活，说明女性更为在意与合租室友的相处；学历方面，低学历人更关注合租生活与交通出行两个属性，高学历的人群对房间情况与家电配置的关注度明显高于低学历人群，这说明学历越高越重视生活的细节品质；月收入方面，收入水平越低，越倾向于关注某一到两个属性，而不是所有属性，随着月收入的增加，青年租客对六个属性的关注度日趋均衡；婚姻状态方面，未婚青年人群对交通出行与合租生活两个属性有较高的关注，已婚未育人群对六个属性的关注较为均衡，已婚已育人群则对社区管理属性最为关注，可以看出，婚姻与生育对青年群体的合租行为偏好有较大的影响。

表6：不同特征人群的属性重要性值
项目样本特征
属性的重要值（%）
交通出行周边环境社区管理房间情况家电配置合租生活
年龄20-25岁20.72314.89416.36912.78415.22420.003 26-30岁21.05115.39314.92114.09115.67918.865 31-35岁18.97617.96215.49217.52711.82918.214 36-40岁17.68519.48316.17316.88714.47115.301
性别男22.26413.30115.63613.08418.33017.365女17.99116.76814.94515.52714.66220.107
学历
初中及以下20.10218.37512.73613.22112.95222.614高中21.50217.08714.88212.92414.07519.530中专/职校/大专专19.78315.10915.36115.37816.34718.022本科19.89215.73716.17316.24114.58117.367研究生及以上18.49614.72316.02816.33816.33918.076
月收入
3000元以下22.33420.20911.79213.30112.85119.513 3000-6000元19.07618.40114.99012.88413.63221.017 6000-9000元20.04114.59816.93115.24315.36317.824 9000-12000元20.37416.29715.60514.90414.22419.596 12000-15000元17.75217.16916.76313.90517.19017.221 15000-18000元18.49315.38916.23114.87216.10918.906 18000元以上18.61816.78515.90314.17915.51319.002
婚姻状态
单身21.74614.07214.22714.08214.29021.583恋爱中20.26715.77914.49215.92113.43720.104已婚未育18.21417.29116.27213.62517.97816.620已婚已育19.68516.94519.88316.02317.78317.681
五、结论与建议
（一）结论
合租模式已经成为一线城市青年人的租房趋势，并且越来越多的青年人开始接受“房子是租来的，但生活却是自己的”这种住房新观念。

针对这种趋势，本文使用联合分析法，选择了北京市80后、90后青年租客群体为调研对象，对一线城市青年群体合租行为偏好进行分析研究，研究结论如下：
1、合租房市场年轻化，受过良好教育的未婚青年是在一线城市打拼的合租人群的主流。

2、青年租客对目前所在的城市有所憧憬，未来有买房的打算，但同时也很看重当前租房的生活品质。

3、一线城市青年群体在合租时最看重住房的便利性与合租氛围。

4、具有不同人口特征的青年群体对合租住房的偏好存在明显差异。

（二）建议
基于以上研究结论，本文对一线城市合租市场的发展提出如下建议：
1、提升合租住房的整体质量，以满足市场需求。

如今90后已成为合租房市场的主力军，合租人群以受教育程度良好的未婚年轻人群为主。

这个消费群体更重视对生活品质的投资，租住理念也更加开放，高品质的租住生活已成为他们的普遍追求。

研究发现出行方便、可以满足生活需求、社区管理水平高、房间设计合理、家电配置齐全且合租氛围愉快的住房是青年群体的理想合租房源。

因此，合租市场应顺应青年群体偏好的变化，综合考虑不同属性组合带给青年租客的总效用大小，提升住房的整体质量。

2、加强对青年租客需求的关注，针对不同的特征人群提供个性化服务。

研究发现不同人口特征的青年群体具有不同的合租偏好。

因此在提供住房合租业务服务时，尤其要注意区别租客年龄、性别、学历、收入水平及租客的婚姻状况，比如有孩子的青年租客群体更偏好社区管理水平高、房间设施齐全的房源，而单身人群则更偏好交通便捷、合租氛围好的房源。

针对租客不同的情况提供具有差异化、人性化服务，使不同租客的多元化需求得到更好的满足。

3、善用互联网房屋租赁平台，完善房源信息展示。

一线城市青年群体在进行合租时，对不同的属性和水平有不同的偏好，因此在房源信息的展示中除了租金方面，还应当包括房屋交通便利程度、房屋地理位置与周边环境、小区物业管理情况、房屋功能与设施、合租人基本情况等方面，使得房源信息内容展示上具有完整性和科学性。

近年来，随着互联网技术的普及，以58同城、途家、蚂蚁短租为代表的网络房屋租赁平台得到了快速发展，也越来越受到广大青年群体的欢迎，因此房源信息可使用互联网合租网页等多媒体手段进行展示，文字信息、图片信息、评分信息相结合，帮助青年租客选择其理想的合租住房。

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