可行性研究案例分析

精心整理1.项目背景
大都体育中心为银都区直接管辖的区级体育活动场地，拥有400米跑道和可供8000人观看的简易看台，设备简陋，不符合国家标准。

在亚运会期间，虽由国家投资兴建了举重台、乒乓球练习馆、游泳馆、运动学校、办公楼等建筑，但由于缺少配套设施，目前任不能满足体育锻炼和比赛的要求。

引进外资，充分挖掘现有土地潜力，利用合作的优势，改造旧房屋，开发完善银都体育中心的配套设施，兴建奥林体育大厦，促进银都城区各项体育工作和第三产业的繁荣和发展。

2.项目拟建规模
根据大都市城市规划管理局97—规审字—0287“审定设计方案”通知，本项目占地10540.2
表3.1体育设施建设内容
大都市及郊区县现有215个（含国家和省体委所属），其中市区135个。

现有场馆中，长期用于专业训练和比赛的有30个。

其余场馆已经全部用于群众体育健身活动，每年开放时间超过320天。

4.1.2本市居民对体育健身活动场馆的需求
1995年《全民健身计划纲要》颁布和实施以来，全市加大向社会开放力度。

1995年活动人次为14万人次/月，1996年增加到70万人次/月，活动项目也由18项增加到20项。

随着群众健身需求的增加，现有场馆设施显得供不应求，许多场馆和场地都出现群众排队等场地、预约场地的情况。

大都市尤其是银都区的供需矛盾尤为突出。

4.2写字楼市场
4.2.1写字楼供给状况
1994年，大都市写字楼售价迅速攀升，与此同时，受高价位、高利润的驱动，大都市写字楼
建设及供给也迅速增长。

1995年大都市写字楼供应量进入了高峰，写字楼中竣工面积达40万平方米。

据统计，1995年本市各楼可用于办公的设施总量达225万平方米，其中：纯办公楼接近100万平方米；用于办公的公寓，近55万平方米；饭店常年用于办公约70万平方米。

4.2.2需求分析
1995年，大都市新批三资企业较上年减少42%，但外资企业进驻大都市机构仍有所增长，这是大都市的地位和功能所决定的，据此预测外资机构对写字楼的需求仍有一定的增长。

随着中国经济的发展，中资企业经济实力不断增长，在写字楼需求市场中所占份额逐年增长，1990年，中资企业只占当年写字楼需求量的10%左右，到1995年已占约1/3约为14万平方米，中资企业对中高档写字楼需求增长速度高于外资企业，年增长率可达25%。

综合分析，预测大都市今后几年写字楼需求情况见表4.2
5.2.1项目用地现状
在用地范围内，有285户居民危房和2户商业、餐饮业需进行拆迁。

5.2.2拆迁安置方案
用地范围内，有285户居民，需拆迁面积为12300平方米。

拟在异地建设居民搬迁用楼。

用地范围内的285户居民，需拆迁面积为1000平方米，由建设单位向上述两个被拆迁单位一次性支付拆迁费用，由其自行解决安置问题。

5.3市政配套条件
5.3.1供电
本项目计算供电负荷为4630千瓦，考虑留有余地，按容载比1.5选择变压器，容量往日7000千伏安。

供电方案为自安外10千伏电缆向体育大厦总配电室供电，电缆长度约为0.6公里。

然后在从总配电室引出双路电缆向各变电室供电。

5.3.2供热
该项目负荷约600万大卡/时，拟建锅炉房供热。

5.3.3工气
本项目日所需煤气量约1150立方米，拟利用银都体育场内已有煤气管线，并建相应的煤气调压站。

5.3.4供水
项目日所需水量900吨左右。

东方大街东侧现有一条现状DN600毫米上水管线，拟在东方街新建一条1.1公里DN300毫米的上水管线与其相连，即可满足奥林体育大厦的供水需求。

5.3.5雨污水排放
本项目每日排放污水量约730立方米。

在该大厦环形道路下安排布置雨水管线与内部雨水一并红都大街合流管，然后排入红都大街西侧雨水馆内；内部污水接入新都工人体育馆外大街东侧污水管内。

5.3.6
6
6.1
6.2
6.3
6.4
7节能
7.1
7.2
7.3
7.4
8
2989.15万美元。

流动资金75万元，合9.04万美元。

本项目系中外合资项目，依照有关规定免征固定资产投资方向调节税；本项目五贷款，不记建设借款利息。

8.1建设投资
本项目建筑面积中30%为体育场馆，依据有关规定该部分建设用地免缴土地出让金，故项目土地出让金按建设用地面积的70%，即7378.14平方米，估算为3903.82万元。

拆迁安置补偿费按拆迁250户居民所需面积与不同高层住宅单位造价相乘，加每户一次性补偿费和商业餐饮一次性拆迁补偿费计算。

项目的设备购置费为专用体育及设施器材费，估算650万元。

基本预备费按土地费、前期工程费、房屋开发费、设备购置费和相关工程费之和的5%取，涨价预备费用按建设安装工程费用的6%取。

8.2流动资金
流动资金估算为65万元。

8.3资金筹措
本项目注册资本1000万美元，合人民币8300万元，占总投资的33%左右，均由外方投入。

其余建设投资由外方以现金方式投入。

9财务分析
9.1分析测算说明
本项目测算根据委托方提供的基础数据，并经过实际调研和专家咨询对其进行调整。

本测算符合有关部门的规定和要求。

本项目的计算期为15年，其中建设期为3年，经营期为12年。

本项目的行业基准收益率取为16%。

本项目以人民币作为记账本位币。

90%，测得年租金收入为1.08*4949/25*24*365*0.9=156.07万元
体育场馆营业收入见表9.2.2
表9.2.2体育馆营业收入测算表
本项目需缴纳营业税、城市维护建设和教育附加等营业税；销售房地产及出租停车场5%的税率缴纳营业税，经营体育场馆按3%的税率缴纳营业税，城市维护建设按营业税的3%缴纳，教育费附加按营业税的3%缴纳。

土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》本项目房产出售期各年销售收入为16137.9万元、32275.7万元、32275.7万元。

扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开放
成本；（3）房地产开发费用；（4）与出让房地产有关的税金；（5）1、2两项之和的20%。

经过计算，销售期各年扣除项目金额分别为6791.25万元、13586.08万元、13586.08万元，各年土地增值额分别为10494.75万元、20985.82万元、20985.82万元，各年土地增值税分别为4228.68万元、8454.99万元、8451.99万元。

总成本费用测算：
房产销售成本：房产销售成本由房屋建造成本构成，按销售比例分摊至销售期各年。

销售费用按销售收入的10%记。

体育场馆营业成本：外购燃料及动力按营业收入的20%计；预计体育馆工作人员为80人，工资标准人均月工资1500元，职工福利费按工资总额的14%取，故年工资福利费为1500*（1+14%）*12*80=164.2万；维修费按折旧的50%计提；折旧费，场馆部分折旧年限为40年，残值率10%；体育器材部分折旧年限为10年，均按直线法计提折旧；本项目无形资产摊销期限为50年，递延资
12%
16818.9
表9.2.5财务敏感性分析。