2019最新【精品文档】深圳市岗厦河园片区改造规划方案汇报化学

新宿的发展得益于快速交通的完善， 新宿地处两条重要干道交叉口上。
日本桥 银座
三、岗厦河园片区功能比例设置
项目整体功能比例的优化设置
项目整体功能比例的优化设置
技术思路
成熟CBD的 功能比例
深圳中心区 功能比例
发现中心区 功能缺陷
初步确定项目 功能比例
整体功能 比例验证
确定整体功能 比例分配
从项目周边市场 角度分析
项目整体功能比例的优化设置
成熟CBD的 功能比例
深圳中心区 功能比例
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售 商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。
B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A 区一侧或围绕A区不连续分布。
C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。
本地区现有建筑物552栋，建筑面积 52.5万M²。
集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房 4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占 43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万 M²），占17.4%，其他0.3万M²，占 2.6%。
村民私宅489栋，41万M²，4及4层一 下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万 M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占 50.3%；9及9层以上8.5万M²，占 21%。
完整 规划
与 改造 策略
政府 决策 依据
一、岗厦河园片区现状概况
岗厦
岗厦河园片区区位
岗厦河园片区位于福
田区中部
岗厦位置
岗厦河园片区在中 心区的位置
• 岗厦河园片区位于福田中
心区的东南角，临深南路、 水晶岛、市民中心
• 位于深圳市最重要的行政、
商业、文化中心区内
现状规模
岗厦河园片区占地面积约20.2公顷， 约占整个中心区面积的9%，其中用 于开发改造的可建设用地面积16.16 公顷（包括学校用地1公顷）。
中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维 加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城 市功能较为匮乏。
本项目的商业功能延续可借助彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围，抓住商 机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到 中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目应注重发展特 色、互补商业，避免同构竞争。
D区——餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实
现商业价值，是CBD中最具活力的区位。 E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。 F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。
中心区功能布局分析
公共管理及办公机 构区已经形成 — E区
现状规划道路
深南路： 城市东主干道，红线宽度120m，双
向8车道。 金田路、福华路：
城市主干道，红线宽度64m，双向6 车道。 彩田路：
城市主干道，红线宽度70m，双向6 车道。 福华一路、福华三路：
城市次干道，红线宽度24m，双向4 车道。 村内支路。
二、岗厦河园片区功能定位分析
项目整体功能的策划定位分析
2.临时居住物业
临时居住物业是相对于居家式纯住宅物业而言的，它主要是指用于投资、 出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体， 很受生意人及商务人士的青睐。
由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配 套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发小户型住宅和商务式酒店 公寓（即临时居住物业）的先天优势。
项目整体功能的策划定位分析
成熟CBD 功能定位研究
深圳中心区 功能布局分析
判定本项目在中心区中 可能承担的功能
确定项目 整体功能定位
从市场角度验证 本项目的功能定位
本项目可能承担的功能
A区——高档零售区 难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业的同业竞争。 B区——次级零售区 可能形成，中心区尚未形成此功能块，且区位条件满足。 C区——商务办公区 难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本项目周边商务氛围不理想。
本项目不在CBD办公核心区范围内，本项目周边唯一新建 办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工 状态，商务办公气氛不浓，区域办公形象不佳。
故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。
市场验证项目整体功能定位
B区——次级零售区
市场判定
√ 可实现
D区——餐饮娱乐及临时居住区
市场判定
√ 可实现
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区 （CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项 目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一 定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物 超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规 划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商 业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。
D区——餐饮娱乐及临时居住区
可能形成，中心区尚未形成此功能块，且本项目有形成D区的良好条件。 E区——公共管理及办公机构区 难以形成，中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。 F区——居家住宅区 可能形成，但相对于中心区四个角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力，且该定 位无益于项目整体形象及层次的提升。
从市场角度验证 本项目的功能定位
CBD内峰值地价与物业承租能力模型
CBD －－中央商务区（ Central Business District ）
1 零售商业、娱乐物业
2
商务办公物业
3
临时居住物业（旅馆、公寓）、批发业
4
居家物业及其它物业
可从峰值物业租金大致判断峰值地价点
峰值地价点所在区域成为CBD核
美国部分城市的CBD功能
国际CBD案例研究得出的结论
成熟CBD存在峰值地价点 峰值地价点所在区域成为CBD核 临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使
CBD充满活力 地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位 综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势 容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善
发现中心区 功能缺陷
初步确定项目 功能比例
整体功能 比例验证
确定整体功能 比例分配
从项目周边市场 角度分析
成熟CBD案例研究
研究国际CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发 展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于 合理与完善。
我们重点研究东京新宿、上海CBD，希望从中找出本项目发展可 借鉴的经验与启示。
项目整体功能的策划定位分析
技术思路
成熟CBD 功能定位研究
深圳中心区 功能布局分析
判定本项目在中心区中 可能承担的功能
确定项目 整体功能定位
从市场角度验证 本项目的功能定位
项目整体功能的策划定位分析
成熟CBD 功能定位研究
深圳中心区 功能布局分析
判定本项目在中心区中 可能承担的功能
确定项目 整体功能定位
案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD 案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD
案例一：东京新宿CBD
日本桥、银座是东京最老的商业、商
务中心，成为东京的都心。
新宿
20世纪60年代为疏散过于集中的城
市机能，政府决定将位于银座以西约
5km处的新宿地区建设成为综合性副
都心，发展规划于1960年公布。
商务区已经形成， 由于聚集效应，中 心区西侧形成
— C区
中心区居住物业大 量存在，已经形成 居住区，中心区周 边已形成 —F区
地铁
E区
C区
？
A区
F区
本项目
—A区： ？ —B区： ？ —C区： ？ —D区： ？ —E区： 30万， 可能形成专业零售 区，但需要经受市 场和时间考验 — A区
住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶 层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。
由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考 虑到村民的拆迁返建需求，本项目居家住宅物业应定位为中高档次。
由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人 口仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的居家住宅物业开发规 模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。
F区——居家住宅区
市场判定
√ 可实现，但须
控制开发规模
项目整体功能的策划定位分析
成熟CBD 功能定位研究
深圳中心区 功能布局分析
判定本项目在中心区中 可能承担的功能
确定项目 整体功能定位
从市场角度验证 本项目的功能定位
确定项目整体功能定位：
•建议本项目整体功能定位为：
以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主 导的商住多功能综合发展区。
深圳市岗厦河园片区改造规划
方案汇报
深圳市福田区旧村改造领导小组办公室 中国城市规划设计研究院深圳分院 世联地产顾问（深圳）有限公司 2003年08月
项目背景
1. 中心区建设的要求
2. 政府对岗厦村进行旧村 改造的决心
福田区旧村改造领导小组 办公室
1、改造的范围和规模？ 2、改造的可行性？ 3、实施操作策略？
概念化的CBD功能示意
土地价值结构分析 虚拟的城市元素
周边区域 功能延续 动态发展
山脉
天然 屏障
D区
F区
餐饮娱乐、
混 及临时 A区
B区 居家
合 居住区
次级 住宅区
区
零售区
高档
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
河
流
铁或 路海
湾
国际成熟CBD功能结构
D区
F区
A区 B区
C区
E区
项目周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋 等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均在一年内100％售出，销售均价 在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为 活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、 福建大厦等，平时入住率平均达到70％以上。
从市场角度验证 本项目的功能定位
从市场角度验证项目本项目的功能定位
1、居家住宅物业 2、临时居住物业 3、商业娱乐物业 4、办公物业
B区——次级零售区 D区——餐饮娱乐及临时居住区 F区——居家住宅区
1.居家住宅物业
目前中心区已建或在建的纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花 园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、 嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平 方米。
本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高 档餐饮、小型游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的 中心区充满商业繁华与都市活力。
4. 办公物业
中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的西北角， 形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心；
中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未 来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区；
本项目可能承担的功能
难以形成
A区——专业零售区 C区——商务办公区 E区——公共管理及办公机构区
×
B区——次级零售区
可能形成
D区——娱乐、临时居住区
√
F区——居家住宅区
项目整体功能的策划定位分析
成熟CBD 功能定位研究
深圳中心区 功能布局分析
判定本项目在中心区中 可能承担的功能
确定项目 整体功能定位
现状总建筑面积52.5万平方米。 现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2 现状总户数478户，其中本地215户，
外籍(含港澳台地区)263户。 现状居住总人口6.8万人，其中本地
户籍人口1153人，外籍人口843人， 暂住人口6.6万人，常暂比1：34。
现状建设
岗厦河园片区现状空地面积约3.7公 顷，约占总用地面积的16.0%，剩余 用地全部建设。
1、社会、环境、经济效益。 2、规划的可行性。 3、经济的可行性。
中国城市规划设计研究院 世联地产顾问（深圳）有限公司
技术路线
团队 组成
规划标准
中国城市 规划设计
研究院
市场经济
世联地产
岗厦河园片区现状概况 岗厦河园片区功能定位分析 岗厦河园片区功能比例设置 岗厦河园片区容积率建议 岗厦河园片区改造模式 岗厦河园片区改造规划 岗厦河园片区项目经济测算