海外轨道交通沿线土地综合开发前期决策过程分析——以a国城际铁路为例

【文章编号】1673-1069（2019）10-0118-05
1 引言
轨道交通属于社会公益事业，具有准公共产品属性，因 此，有很强的正外部性，加上其建设费用和运营成本非常巨 大，从全世界范围看，轨道交通运营都普遍存在不同程度的亏 损。但是，与之协同的沿线土地综合开发，能够提升区位价值， 从而带动区域经济，包括土地增值、商业收入提升、开发商获 利、广告收入增加以及劳动力市场繁荣。因此，政府部门承担 轨道交通沿线开发任务的主要目的是：增加客流量和轨道交 通项目整体现金收入强度，使轨道交通项目满足相关投资指 标要求并可持续发展；带动所在区域的社会经济发展和提高 区域内居民的生活质量，引导沿线居民乘坐轨道交通的出行 习惯，为节能减排、环境保护和保障出行安全做出贡献。而私 营单位主导实施沿线开发，主要目的是实现商业可持续性，通 过沿线开发，增加客流和提供稳定的票务收入并获得地产开 发收益，从而支持轨道交通的正常运营并满足预期的投资回 报。
construction. This paper intends to illustrate the decision-making process, practical difficulties, experience and lessons in the early stage of
project development through a case of comprehensive development of a railway transit line under construction overseas by China's enterprises.
【作者简介】邓熙（1979-），男，四川德阳人，工程师、经济师，从事 项目管理、项目投融资和市场开发研究。
118
“一带一路”沿线国家多为不发达国家，所在国政府邀请 外国私营单位参与公共轨道交通开发和建设的意愿较强烈， 但其财力有限，招标要求不够详细，政府部门效率及专业化程 度不高，私营单位是否能成功实施轨道交通沿线开发的任务， 主要取决于其能获得的授权、发展使命和自身能力三方面因 素。一般而言，私营单位面临诸多挑战。本文尝试通过我国公 司在境外的一个实例说明轨道交通沿线开发前期的决策过 ，沿线其他拟开发土地为私人所有。 该项目共设四个车站，拟在每个车站周边进行综合土地
开发，总共拟开发土地面积约 1800 公顷，规划住宅和商业 12 种业态，总建筑面积约 2800 万 m2，总投资约一百亿美元。项目 公司最初将开发定位为公交导向开发（TOD），但从开发的目 的和规模看，本项目实际上是扩大了 TOD 规模的新城开发。 项目资金来源是：项目总投资 60 亿美元，项目公司股东出资 25%资本金，75%贷款由中资银行提供（低于市场利率），项目 总投资中暂不包括沿线地产或 TOD 开发资金。由于该项目招 标要求不够详细、招标过程较为仓促，是中国和 A 国企业联合 体与第三国的激烈竞标中胜出，投标期间对沿线地产开发的 分析论证不够深入，因此，项目公司决定先投资铁路建设再论 证沿线开发。
揖关键词铱轨道交通；沿线土地综合开发；决策过程；海外案例
揖Keywords铱 rail transit; integrated land development along the line; decision-making process; overseas cases
【中图分类号】U213
【文献标志码】A
comprehensive land development along the rail transit line under the leadership of the government public sector, but rarely involve examples of
decision-making process of real estate development along the rail transit line faced by the private sector in the process of overseas rail transit
Land Along Overseas Rail Transit
要要 要Taking A Country Intercity Railway as an Example
邓熙
（中国电建国际工程公司，北京 100036） DENG Xi
(PowerChina International Group Limited, Beijing 100036, China)
2 项目情况
A 国 B-C 城际铁路项目是中国在境外实施的包括沿线地 产开发的轨道交通投资项目，于 2015 年中标，2018 年开工，连 接 A 国首都 B 市和该国第二大城市 C 市，总长度 140km，区 域总人口三千万，由中国企业联合体与 A 国国企联合体共同 发起设立 B-C 城际铁路公司作为项目公司进行投资、建设和 运营，A 国国企股东控股。为此，B-C 城际铁路公司获得了该 国政府授予的该城际铁路的特许经营权（50 年）。该项目投标 期间，A 国政府参考我国香港铁路公司的 “轨道+物业”模式 （R+P 模式），指定一家国有企业将其在沿线某处所持有的国 有土地入股项目公司，除此之外，项目公司并无沿线地产开发
揖摘 要铱现有多数文献涉及了政府公共部门主导下轨道交通沿线土地综合开发的客流、站点的选择等技术、经济分析，但很少涉及
私营单位在境外轨道交通建设过程中面对沿线地产开发的决策过程的实例。论文拟通过中国企业在海外的某在建轨道交通沿线综
合开发的案例，说明项目开发前期的决策过程、实际困难和经验教训。
揖Abstract铱Most of the existing literatures involve the technical and economic analysis of passenger flow, site selection and other aspects of
中小企业管理与科技
Management &Technology of SME
海外轨道交通沿线土地综合开发前期决策过程分析
—— —以 A 国城际铁路为例
Analysis of the Preliminary Decision-Making Process of Comprehensive Development of