梅溪湖畔物业发展策划报告

宏观市场环境投资分析——近年来中小户型持续旺销,已经成为消费者置 业首选
近年来,随着商品房价格的不断攀升、消费者结构的变化以及消费者消费观念的改 变，中小户型已经成为大多数消费者购房的首选。即使在市场低迷的08年，中小 户型依然受到消费者的热烈追捧，而09年，中小户型更是出现了一房难求的局面。 中小户型无形中已经成为市场上最受欢迎和抗风险能力最强的产品。
5000
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0
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０２年 ０３年 ０４年 ０５年 ０６年 ０７年
08年
２０08.85 1519.9 1790.66 2190.25 3000.98 2325.89
ＧＤＰ增长率 12.70% 14% 14.80% 14.90% 14.80% 16% 15.10% 14.50%
区域商业未来发展趋势—商业竞争格局
本案
市府商圈
望城坡商圈
观沙岭商圈
随着大河西先导区的建设，地铁的建设、营盘路过江隧道的动工以及区域内大批 高尚住宅项目的建设，未来区域商业将迎来巨大的发展契机，目前区域的商业形 象也将得到质的提升，区域商业影响力将得到极大增强，商业格局也将发生巨大 改变，未来区域内商业将形成望城坡商圈、市府商圈以及观沙岭商圈三足鼎立的 商业竞争格局，商圈间的竞争也将变得更加激烈。本案位于市府商圈与望城坡商 圈的结合部，也是麓谷工业园区的东大门户。地理位置较为优越。
增长率
9.90% 10.10 11.10 12.80 12% 16% 13.20 9.20%
长沙市固定资产投资（单位：亿元）
2000 1000
0
０２年 ０３年 ０４年 ０５年 ０６年 ０７年
08年
09年前
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
固定资产投资
GDP ＧＤＰ增长率
长沙市人均可支配收入（单位：元）
20000
20.00%
15.00%
10000
10.00% 5.00%
0
0.00%
０２ 年
０３ 年
０４ 年
０５ 年
０６ 年
０７ 年
08年
09年 前三
人均可支配收入 9021 9933 11021 12434 13924 16153 18282 15243
区域商业未来发展趋势—未来三大商圈简介
市府商圈：以桐梓坡路与金星大道为核心向东南西北四个方向延伸2-3公里，未来将发 展成为河西仅次于荥湾镇商圈的次级商业中心。
商圈辐射范围；整个市府、麓谷板块以及望城、宁乡和河东部分区域
商圈辐射人口：40万左右（包括市府、麓谷板块内的公务员、教师、医生、个体户、学 生、区域内公司企业员工、工业园员工以及望城、宁乡和河东部分流动人群）消费力十 分强劲。
市场需求震荡不定：近年长沙房地产市场处于震荡不定当中，首先需求冰火两重天，07年 的疯狂（需求907万平方米）到08年的整体低迷（需求680万平方米）再到09年的重登颠峰 （预计突破1200万平方米）；其次是价格波动比较大，从07年的一路狂飙达到颠峰（最高 均价水平达4400元/平方米以上）到08年的一路狂跌（整体均价3750元/平方米左右），而 09年则再次成功超越历史最高水平（目前均价达到4600元/平方米左右)。随着国家宏观政 策调整力度的加大，明年长沙市场乃至全国市场都将存在较大变数，市场需求及房价格都 将可能呈现一定的下滑趋势。
结论：
1、大河西先导区的建设、地铁建设及过江隧道建成后将彻 底打破困扰河西多年的交通瓶颈问题，河西房地产市场的 发展将再次成为全市的焦点。河西房地产的开发价值也将 再次升级。
2、梅溪湖新城规划及望城坡商业中心的规划将使西站片区 形象得到质的提升，物业开发价值也将大大提高，对提升 本案的商业价值和住宅价值将起到巨大的推动力。本案住 宅和商业具有较大的升值潜力。
西站商圈租金水平：主流租金70—150元/平方米/月
商学院周边租金水平：70-100元/平方米/月
银盆岭—观沙岭租金水平：40-60元/平方米/月
区域商业价格水平：一楼：主流均价1-2万元/平方米
本案周边目前租金水平：40-50元/平方米/月
由以上数据可以看出，目前区域内商业的租金和价格水平整体 上处于较低水平阶段，未来存在较大的升值空间。 与本案相关分析：从短期看，本案周边商业价值大幅度提升的 可能性较小，从长远来看，随着望城坡商圈的发展成熟，本案 商业价值升值空间较大，建议本案先持有出租，等区域发展成 熟再出售，以达到商业价值最大化的目的。
区域商业未来发展趋势—未来三大商圈简介
望城坡商圈：以西站为核心，向周边1-2公里扩散，是未来岳麓区商业次中心 之一。 商圈辐射范围；西站周边区域，麓谷部分区域以及望城、宁乡和常德部分区域。 商圈辐射人口：15-20万（以西站周边居民、个体户、企业单位员工、麓谷部 分工厂员工以及望城、宁乡和常德流动人群为主要消费群体） 商圈未来发展方向：以旅游经济、会展经济以及餐饮、酒店、休闲娱乐为核心。 目前已经进驻商家有湘浙汇小商品批发市场、广大环球、郁金香建材广场、肯 德基等。西站的改建、梅溪湖的规划以及地铁的建设等都为该商圈的崛起提供 了强大的推动力。 本案作为未来望城坡商圈的核心区之一，商业价值的升值潜力较大。
区域商业现状—区域消费力分析
辐射范围：市府、麓谷板块区域及宁乡、望城部分区域 辐射人群：市府、麓谷板块区域原住民、麓谷工业园职工、政府机关、私 营企业及事业单位员工、个体户、学生、望城、宁乡及常德、益阳等外来 流动性人群。 辐射人口：约20万左右 区域人均年收入及消费支出：目前区域内人均年可支配收入大约18500元 左右，人均年消费性支出在13500元左右，消费力较为强劲
宏观市场环境投资分析——近年来政策环境对市场的走势影响较大
从07年一系列打压政策的出台导致08年的市场低迷，到08年一系列救市政策的 执行导致09年市场的再创辉煌。近年来国家宏观调空政策对市场的走势影响越来 越大。而最近出台的一系列打击投资、投机政策的出台使明年市场充满变数。
结论
1、近年来长沙市商品房市场供应较大，市场需求、政策环境均 存在不稳定性，特别是市场受政策影响较大，随着政策环境的 趋严及明年高达1200万方以上的供应量，市场存在较大变数。
政策环境不稳定：07年以打压为主（提高贷款利率及二套房贷款利率和首付、提高土地增 值税、加大土地闲置处理力度以及二手房营业税免征期限由2年延长到5年等，导致08年的 市场整体低迷）；08年以扶持为主（货币补贴、降低利率和优惠力度、降低契税和所得税， 中央拨4万亿刺激经济增长、各类优惠券的发行、降低二手房营业税免征年限等等，是09年 市场强势反弹的推动力）；09年政策由松变严（上半年主要以刺激需求为主，下半年政策 趋严比较明显：二套房贷收紧、二手房营业税免征年限恢复到5年、提高土地出让金首付款 等，这些都为明年市场的不确定性埋下伏笔）；2010的政策趋势预计将是以“刺激刚需， 打击投机”为主：即对刚性需求客户将继续以宽松政策为主；而对投资和投机客户则以打 击为主。政府对投资客户的打压将对明年市场产生较大的影响。
2、中小户型成为市场最受欢迎和抗风险能力最强的产品，建议 本案以中小户型产品为主，以顺应市场需求趋势及增强项目抗 风险能力。
二、 规划市场
1200平方公里先导区，腾飞大河西
2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合 配套改革试验区。长沙大河西先导区着力规划建设产业功能区、生态功能区、文化功能区、 城镇功能区四大组团，规划面积达1200平方公里。 大河西先导区的建设将使河西商业迎来巨大的历史机遇，目前的商业格局即将被全面颠覆， 新的商业格局即将产生，商业即将全面升级。
人均可支配收入持续增长：城镇居民人均可支配收入保持着12%以上的增长速度，2009年 人均可支配收入有望突破2万元大关。
城市建设大刀阔斧：“拓南兴北，东进西融。”近年来长沙城市建设取得长足发展，社会 固定资产保持在30%左右的增长速度，为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑。
长沙市ＧＤＰ发展趋势图（单位：亿元）
先导区核心规划之一：滨江新城
岳麓滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银 路，规划区域面积7.2平方公里，总投资500亿元 ，定位为长沙的城市核心区，即初步定 位为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一 体的多功能城市核心区。
滨江新城总体规划效果图
梅溪湖畔物业发展策划 报告
2021年7月16日星期五
第一部分、关于市场
一、宏观市场环境投资分析 二、规划市场分析 三、区域商业市场分析 四、区域住宅市场分析 五、项目分析
一、 宏观市场环境投资分析
一、 宏观市场环境投资分析——宏观经济整体趋势向好
宏观经济保持高速增长：近年来长沙市宏观经济保持着15%左右的高速增长，特别是在 2008年金融危机席卷全球的情况下，长沙GDP突破3000亿大关，势头强劲。
三、区域商业市场分析
区域商业现状—商业分布格局
商学院周边
观沙岭商圈
西站商圈
目前区域商业主要集中在西站周边、商学院周边以及银盆岭—观沙岭沿 线，商业集中度不高，商业形象和档次都比较低，大型品牌商业进驻凤 毛麟角，目前进驻的大型商业仅华银旺和、新一佳、湘浙汇小商品批发 市场，广大环球家居市场、安居乐建材市场以及郁金香建材市场等。
梅溪湖新城规划效果图
地铁及营盘路过江隧道打开大河西商业升级通道
9月20号，总投资达18.7亿元的营盘路 过江隧道动工，预计2012年1月建成通 车。 与此同时，万众瞩目的地铁建设终于于 10月14日开始启动，望城坡站、西湖 公园站、锦泰广场站以及杜花路站率先 动工，长沙开始进入地铁时代。 过江隧道及地铁2号线建成后将使困扰 河西交多年的通瓶颈将被彻底打破。也 为大河西商业的升级打开交通通道。
市场供应连续居于高位：自2007年以来，长沙市商品房市场基本保持在1000万平方米以上 的市场供应，虽然09年因为08年市场低迷,多个项目推迟上市,导致新房上市量有较大幅度下 滑,但是加上08年市场存量(590万方),总体供应量仍达到1200万方以上.随着大量项目的开工 建设,预计2010将再次出现市场供应的高峰, 供应量预计仍将达到1200万方以上.高居不下的 市场供应,加上明年趋严的政策环境,明年的市场存在一定的变数.
先导区核心规划之二：梅溪湖新城
梅溪湖规划区总面积为23平方公里,范围西起岳麓山区界与望城县相接、东至二环线，北起 龙王港路，南至岳麓山风景名胜区桃花岭景区界线，依山傍水，位于城市西岸发展主轴， 兼具二环线与三环线两条城市西南对外联络通道的门户位置，是长沙先导区承东启西的关 键性区域,预计投资为200亿元以上。建成后,将成为放大智力资源的园区、对外开放的平台、 国际会议会展中心、金融后援基地。
293.25 443.95 590.6 791.17 1089.81 1445.18 1878.33 1823.24
固定资产投资增长率 29.70% 47.98% 39.50% 33.97% 22.57% 32.60% 39.60% 28.50%
宏观市场环境投资分析——虽然09年市场创新的历史销售高峰,但是近几年来长沙市商品 房市场发展不稳定,波动较大，明年市场存在一定的变数
区域商业现状—区域商业整体状况分析
区域商业整体形象：分布较散乱、形象较差，难以聚集人气。
区域商业整体业态：以中低档精品、服饰、鞋、杂货店、小型超市、 休闲娱乐、餐饮以及建材为主，中高端品牌超市、商场、购物中心、 酒店、餐饮、休闲娱乐场所、特色商业街、专卖店比较稀缺。
区域商业整体规划：区域商业目前规划比较混乱，缺乏科学性和前 瞻性，阻碍了区域商业的发展。
由以上分析可以看出，目前区域内商业辐射范围广泛、消费人群庞大、整 体消费实力较强，区域目前的商业形态已经难以满足目前以及将来区域内 各类消费人群的正常需求，也难以吸引其他区域的消费群体过来消费，目 前的商业规划已经严重的限制了区域商业未来的发展，区域商业的重新规 划和升级势在必行。
区域商业现状—区域商业租金水平及价格水平分析
商圈未来发展方向：商圈未来将成为以大型商场超市、餐饮、酒店、写字楼、休闲娱乐 等高端商业为核心的商业中心。目前已经进驻的品牌商家有三全元康年大酒店、时代帝 景大酒店、茉莉花开大酒店、玛依拉大酒店、上岛咖啡、湘西部落、钰樽楼等，以及即 将进驻的豪生大酒店（已经签约格林星城） 和已经签约“湘腾城市广场的某大型品牌 超市（沃尔玛或家乐福），市府商圈初具雏形。随着湘腾城市广场及西京的建设以及区 域内众多高端住宅业主的入住，加上无比优越的地理位置、四通八达的交通便捷度等都 使市府商圈发展成为河西最繁华的商圈之一变得指日可待。