傅奕忠与汕头中海物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书

傅奕忠与汕头中海物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案
民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省汕头市中级人民法院
【审理法院】广东省汕头市中级人民法院
【审结日期】2021.02.08
【案件字号】(2020)粤05民终1334号
【审理程序】二审
【审理法官】翁汉光张丹华林思浩
【审理法官】翁汉光张丹华林思浩
【文书类型】判决书
【当事人】傅奕忠;汕头中海物业服务有限公司
【当事人】傅奕忠汕头中海物业服务有限公司
【当事人-个人】傅奕忠
【当事人-公司】汕头中海物业服务有限公司
【代理律师/律所】许志明广东广和(龙华)律师事务所;杨坦广东广和(龙华)律师事务所【代理律师/律所】许志明广东广和(龙华)律师事务所杨坦广东广和(龙华)律师事务所
【代理律师】许志明杨坦
【代理律所】广东广和(龙华)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】傅奕忠
【被告】汕头中海物业服务有限公司
【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。

【权责关键词】撤销代理民事权利违约金支付违约金合同约定第三人证人证言新证据关联性诉讼请求强制执行诉讼时效
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【本院查明】本院审理查明，一审判决认定“中海物业公司多次通过催讨函、通知、发送信息等方式向被告催讨物业服务费”的该部分事实依据不足，本院予以纠正。

一审判决认定的其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。

经查，案涉《汕头经济特区前期物业管理服务协议》及《东厦花园三区物业服务委托合同》已约定商业物业每月每平方米1.8元，因此一审判决按该标准计算傅奕忠第一层铺面欠缴的物业费事实依据充分，本院予以维持。

傅奕忠以一审提交的其他商铺业主的缴费凭证主张物业费应按每平方米1.5元缴交依据不足，本院不予支持。

另外，案涉物业服务合同也已明确约定业主出租物业的，物业管理服务费由业主缴纳。

因此在傅奕忠出租其所有的商铺期间，傅奕忠仍负有缴交物业费的合同义务，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。

关于中海物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。

经查，《东厦花园三区物业服务委托合同》约定业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为按季度在第二个月底之前缴清本季度物业管理服务费。

因本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。

一审法院认定本案物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算依据不足，本院予以纠正。

傅奕忠提出本案应适用诉讼时效相关法律规定
的上诉意见，理由成立，本院予以支持。

另外，本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；
(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

”一审中海物业公司提交的缴款通知、催缴函是其单方制作形成，并无傅奕忠的签名确认，中海物业公司提交的其他证据也不足以证明已将缴款通知、催缴函送交或告知傅奕忠，故无法认定中海物业公司在本案起诉前曾向傅奕忠主张过权利。

中海物业公司于2020年4月21日提起本案诉讼，因此本案未超过诉讼时效部分的物业费为2017年3月至2020年3月(共36个月)，物业费合计4151.09元(39.99㎡×1.8元/㎡·月×36个月＋48.14㎡×0.9元/㎡·月×36个月)。

中海物业公司主张的傅奕忠拖欠的自2007年4月至2017年2月的物业服务费超过诉讼时效，依法不受法律保护。

因本院已重新确定傅奕忠应支付拖欠的物业费的期间，故傅奕忠因逾期交纳物业费依约所应支付的违约金的计算基数及起算时间点应相应予以调整，结合中海物业公司起诉时主张的按日万分之五计算违约金，傅奕忠实际应支付的违约金经计算确认为758.93元。

综上所述，上诉人傅奕忠的上诉请求部分成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下
【裁判结果】一、变更汕头市金平区人民法院(2020)粤0511民初1222号民事判决第一项为：傅奕忠应于本判决发生法律效力之日起10日内向汕头中海物业服务有限公司支付物业管理服务费4151.09元；二、变更汕头市金平区人民法院(2020)粤0511民初1222号民事判决第二项为：傅奕忠应于本判决发生法律效力之日起10日内向汕头中海物业服务有限公司支付违约金758.93元；三、驳回汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百
五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费362元，由汕头中海物业服务有限公司负担313.90元，傅奕忠负担48.10元。

二审案件受理费724元(上诉人傅奕忠已预交)，由上诉人傅奕忠负担96.20元，被上诉人汕头中海物业服务有限公司负担627.80元。

被上诉人汕头中海物业服务有限公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。

上诉人傅奕忠多预交的二审案件受理费627.80元，经其书面申请后，由本院予以退还。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 19:42:18
傅奕忠与汕头中海物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
广东省汕头市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤05民终1334号当事人上诉人(原审被告)：傅奕忠。

被上诉人(原审原告)：汕头中海物业服务有限公司。

法定代表人：刘某1。

委托诉讼代理人：许志明，广东广和(龙华)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨坦，广东广和(龙华)律师事务所律师。

审理经过上诉人傅奕忠因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司(以下简称中海物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院(2020)粤0511民初1222号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人傅奕忠上诉请求：1.撤销广东省汕头市金平区人民法院(2020)粤0511民初1222号民事判决，予以改判；2.本案第一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

一审法院查明事实与理由：一、原审法院认定事实严重违背客观事实。

1.原审法院认定被上诉人“多次通过催讨函、通知、发送信息等方式向被告催讨物业服务费，2018年8月30日向被告所有的商铺地址邮寄物业催讨函”。

这个严重与客观事实不符!客观事实是，上诉人直至被上诉人起诉之前，从没有接到任何催讨物业服务费的通知。

被上诉人向原审法院提交有《缴款通知》内容的照片及一张催讨函的证据为了说明所主张的物业管理费没有过诉讼时效，但在庭审中，被上诉人当庭无法对《缴款通知》形成时间、制作地点、粘贴哪里作出说明，也没有证据证明上诉人收到被上诉人任何方式的催缴物业管理费的通知。

因此，上诉人有合理理由质疑被上诉人提交的《缴款通知》是为了诉讼而制作，怀疑是虚假证据。

原审法庭单方面采信这些被上诉人无法说明，带有虚假证据嫌疑的证据，进而作出违背客观事实的认定。

2.原审法院认定商铺按建筑面积每月每平方1.8元的物业管理费。

而实际上，物业管理公司是每月每平方1.5元向商铺业主收取，上诉人向法庭提交了其他商铺业主缴交物业管理费的收据原件。

而原审法院却罔顾这个事实，偏袒被上诉人，做出不符合客观实际的认定。

3.上诉人的商铺自2004年11月23日至2018年6月30日止一直在出租，出租合同约定物业管理费均由承租人承担。

上诉人也与承租人到被上诉人物业管理处办理相关手续。

上诉人认为，在2018年6月30日前，被上诉人向原审法院提交《缴费通知》的照片证明有向上诉人催讨管理费的事实是不存在的，也进一步证明该证据是虚假的，为诉讼而制作。

4.那么，在2018年6月30日之后，商铺收归上诉人自己使用为什么不主动缴交物业管理费呢是因为被上诉人在履行合同约定的安保工作、秩序管理、垃圾清收、步道及绿化等公共设施的维修管养等义务，都是极不负责的，已经是严重违约，造成各商铺业主财产损失，严重影响商
铺经营。

更有甚者，被上诉人居然不向商铺业主提供出入小区的门禁卡，商铺业主无法享受到小区物业设施，被上诉人思想上和行动上已将商铺业主排除在物业服务管理范围之外，鉴于被上诉人在履行合同提供服务过程中严重违约，因此上诉人没有主动交纳物业服务费。

这些情况及相关照片、证人证言在原审中，上诉人已经向法庭提交，二位证人出庭作证，而法庭罔顾事实，没有作出认定。

二、原审法庭对本案的诉讼时效问题认识及适用法律错误。

由于上诉人在原审法院中认为被上诉人所主张的2007年12月21日至2017年4月20日这一期间的物业管理费已过法定诉讼时效。

原审法院为了偏袒被上诉人，对物业管理费的诉讼时效问题随意解释和适用法律，认为“原告所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况”，并引用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。

认为“诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算”，并认为“被告拖欠原告管理费长达十几年，原告通过电话、短信、催缴函等多种方式敦促被告偿还物业管理费符合常理”，得出的结论是只要被上诉人在小区服务没有间断，就不适用诉讼时效。

事实上，排除诉讼时效适用是一种法定的例外情形，《民法总则》和《民事诉讼法》对不适用诉讼时效的情形均做出严格而明确的规定。

原审法院认为“原告所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况”，这是明显对法律理解错误。

上诉人认为，物业管理服务是连续性的服务，按合同约定一个服务月为结算周期，一个结算周期产生债务，属于定期债务，为同一合同约定下的同一类债务，每个结算周期产生的债务均为独立债务，均应当独立计算诉讼时效。

而不应该错误将物业管理费视为一个分期给付的债务整体。

如依照原审法院的解释和认识，那么水电煤气等费用也应按“最后一
期届满起算”，永无过诉讼时效之虞，完全可以排除诉讼时效适用，这显然违背常理。

原审法院认为“被告拖欠原告管理费长达十几年，原告通过电话、短信、催缴函等多种方式敦促被告偿还物业管理费符合常理”，但客观事实是上诉人从没有接到或签收过被上诉人的任何催款通知书，不是法院可以臆断认为的。

况且《物业管理条例》第六十四条明确规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。

由此可见，催讨物业管理费的法定主体是本小区的业主委员会，而不是被上诉人。

至今上诉人也没有收到业主委员会的任何催款通知，所以上诉人提出诉讼时效的抗辩依法成立。

综上所述，恳请二审法院查清事实，支持上诉人的请求，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

二审审理期间，上诉人傅奕忠补充上诉理由称，一、请被上诉人拿出自2007年-2017年其拒绝缴纳管理费及催缴函的证据。

上诉人自2004年购买铺面后就将铺面出租给他人，若对方没有依据曾在这十年间向上诉人催讨过，证明上诉人的客户已经缴纳了管理费。

假如真有欠款，欠款的时间也不可能十年之久对方没有催收。

为何这么长的时间才提起诉讼？为何当时不来向上诉人讨钱，到现在才来向上诉人要钱？早就超过诉讼时效。

二、2018年6月30日，铺面租期已经届满，上诉人将铺面收回。

2019年对方向上诉人送达催收函，上诉人要求管理处的安保工作要做好、卫生要每天清理一次、要求安装监控。

后来对方才安装了二个监控。

之前上诉人曾丢失自行车，还有电闸开关曾被人为损坏过几次。

另外对方也不提供门禁，业主有公摊面积的权利，但对方不让业主进入园内活动。

三楼的绿化也挡住上诉人的窗口采光，但对方也没有来处理。

二审被上诉人辩称被上诉人中海物业公司辩称，一、上诉人拒绝缴纳物业费的理由不能成立，被上诉人已经按照物业管理合同的相关约定履行物业管理服务，不存在单方面违约的问题。

被上诉人作为物业管理单位，上诉人自入住小区后即向业主提供包括
环境卫生服务和管理、公共绿化的养护、交通秩序等服务。

自入住小区开始，该小区的管理均正常运行，说明被上诉人已经提供合同服务的内容。

上诉人作为小区业主，未按照合同约定支付物业费，已经构成违约。

二、诉讼时效的问题。

被上诉人为本案小区提供的是持续性的物业服务，上诉人也持续性的接受物业服务，被上诉人在涉案小区内有张贴物业费缴纳通知，也有通过委派物业人员上门催收，发送缴费短信等形式主张权利，不存在超过诉讼时效的事实。

综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

原告诉称中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令傅奕忠向中海物业公司支付2007年4月至2020年3月物业服务费17209.44元；2.判令傅奕忠向中海物业公司支付2007年4月至2020年3月物业服务费违约金19742.05元；3.判令傅奕忠承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。

傅奕忠为汕头市金平区东厦北路中信东厦花园三区某某某某某某、201号房的业主(天山铺面TS08铺面)之一，该铺面包括两层，一层建筑面积为39.99㎡，二层建筑面积为48.14㎡，中海物业公司为该房产所在小区提供物业管理服务。

2003年，傅奕忠与汕头中信物业管理公司签订《汕头经济特区前期物业管理服务协议》，协议约定中信东厦花园三区由汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理。

委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理服务费按政府指导价标准调整，住宅按建筑面积每月每平方米0.65元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元，向物业使用人收取。

业主出租物业的，物业管理服务费由业主交纳，并于每月10日前到小区管理处缴交，逾期交纳费用的，从逾期之日
起按每天千分之一交纳违约金。

2016年3月8日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市中信东厦花园三区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满后，双方对本合同委托的事项没有异议，本合同期限将自动延长一年至2017年12月31日。

物业管理收费采用包干制，无电梯住宅每月每平方米0.9元，商业物业每月每平方米1.8元。

业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为按季度在第二个月底之前缴清本季度物业管理服务费，违约责任约定逾期缴纳物业费的以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。

协议签订后，中海物业公司对该小区提供物业服务。

傅奕忠于2004年10月4日签收了验收交房通知书，成为汕头市中信东厦花园三区天山铺面TS08单元的业主，该房产经房产部门确认房屋建筑面积为88.13㎡(其中一层建筑面积为39.99㎡，二层建筑面积为48.14㎡)，中海物业公司对该小区提供了物业管理服务。

自2007年4月起至2020年3月的物业服务费用共17209.44元，傅奕忠拒绝交纳。

经中海物业公司多次通过催讨函、通知、发送信息等方式向傅奕忠催讨物业服务费，2018年8月30日向傅奕忠所有的商铺地址邮寄物业催缴函。

但傅奕忠至今未交纳。

中海物业公司起诉时主张向傅奕忠催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共19742.05元。

一审法院另查明，2004年11月23日至2007年11月22日，2010年6月1日至2015年5月31日，2015年7月1日至2018年6月30日傅奕忠先后将铺面租赁给他人经营。

以上事实有中海物业公司、傅奕忠提供的证据以及庭审笔录为证。

一审法院认为一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。

依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。

傅奕忠与汕头中信物业管理公司签订的《汕头
经济特区前期物业管理服务协议》及汕头中信物业服务有限公司与中信东厦花园三区业主委员会签订的《物业管理委托合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。

傅奕忠于2004年11月23日至2007年11月22日，2010年6月1日至2015年5月31日，2015年7月1日至2018年6月30日先后将铺面租赁给他人经营，且约定由承租方承担物业管理费，但该合同为傅奕忠与其他第三人签订的合同，按物业相关合同约定，傅奕忠作为涉案房屋的业主，其依然应承担缴纳物业管理费的义务。

关于物业管理费数额，傅奕忠的房产面积经房产部门确认为88.13㎡，一层建筑面积为39.99㎡，二层建筑面积为48.14㎡，一审法院予以确认。

中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。

按照《汕头经济特区前期物业管理服务协议》约定:“住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2007年1月1日起至2011年12月31日止“住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，2012年1月1日起至2013年12月31日止“住宅管理服务费0.82元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，2014年1月1日起至今“住宅管理服务费0.9元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”。

被上诉人主张傅奕忠按照规定付还物业管理费，依据充分，一审法院予以支持。

即傅奕忠自2007年4月至2011年12月应交纳的物业管理费5886.56元(39.99㎡×1.8元/㎡·月×57个月
=4102.97元；48.14㎡×0.65元/㎡·月×57个月=1783.59元)、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2674.97元(39.99㎡×1.8元/㎡·月×24个月=1727.57元；
48.14㎡×0.82元/㎡·月×24个月=947.40元)、2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费8648.1元(39.99㎡×1.8元/㎡·月×75个月=5398.65元；48.14㎡×0.9元/
㎡·月×75个月=3249.45元)，共17209.63元。

按照《物业服务委托合同》的约
定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但中海物业公司起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为20961.37元。

不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，一审法院予以支持。

关于傅奕忠抗辩中信东厦花园三区业主委员会与中海物业公司签订的《物业服务委托合同》，该合同已失效，与傅奕忠无关，不认可中海物业公司提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费的问题。

经查，中信东厦花园三区业主委员会与中海物业公司签订的《物业服务委托合同》主体适格，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。

该小区的业委会也没有重新选聘新的物业公司为该小区提供物业服务，2017年12月31日后由中海物业公司继续为该小区提供物业服务，故傅奕忠的抗辩理由，一审法院不予以支持。

关于傅奕忠辩称的物业管理处存在不良管理现象的问题。

傅奕忠抗辩中海物业公司未向傅奕忠提供优质物业管理服务，出庭作证的证人证实物业公司在服务方面存在不足之处。

就本案而言，中海物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。

傅奕忠作为该小区的业主享受了中海物业公司提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故中海物业公司要求傅奕忠支付拖欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。

关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。

”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

”
本案中，中海物业公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况，故一审法院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，傅奕忠拖欠中海物业公司管理费长达十几年，中海物业公司通过电话、短信、催缴函等多种方式敦促傅奕忠偿还物业管理费符合常理。

中海物业公司2018年8月30日向傅奕忠发送《催款函》。

现中海物业公司仍继续为傅奕忠提供物业服务，故对傅奕忠提出本案部分物业管理费已超出诉讼时效期间的主张，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、傅奕忠应于判决发生法律效力之日起10日内向中海物业公司支付物业管理服务费17209.44元。

二、傅奕忠应于判决发生法律效力之日起10日内向中海物业公司支付违约金19742.05元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费362元，由傅奕忠负担。

中海物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。

傅奕忠应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳；拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明本院审理查明，一审判决认定“中海物业公司多次通过催讨函、通知、。